2019年数读地产9月刊.pdf

CAADAnalysis092019月刊总第 期21中国首个房地产大数据月刊数读地产09月刊主办单位：上海中估联信息技术有限公司数据来源：中估数库数据分析：中估联行200+城数据分析师算法支持：中估联算法团队市场研究：向梦、程心盈目录基本动态/基本动态/中估住宅指数房地产市场城市月度基价分析政策走势/宏观经济指标土地成交数据中估住宅指数 (各城指标)(2019年09月)(2019年09月)P01P10P13P17LBI指数(全国土地价格泡沫指数)P23P21中估市场指数P24P07CONTENTS核心指数趋势分析深度解读综合数据中估数库探析“旧改”遇新规P15人口老龄化加快，房地产如何迎难而上？监控市场的指标体系核心指数基本动态/风险识别/核心价值核心指数数读地产同比环比均价（元）中位价（元）17.8%-3.9%27,48227,136中估住宅指数中估住宅指数-核心20城Sept. 2019 01基本动态北京广州深圳厦门西安南昌长沙青岛石家庄南宁天津上海南京武汉杭州145.0122.6140.8166.6116.6183.3116.6196.9160.3143.3137.3122.6100.194.9119.1（2019年09月）指数详情见附表一149.4环比上升环比下降环比持平3、计算模型： 对于某城市的中估指数，采用计算当期的城市基价相对于基期基价的涨跌幅，具体如下公式：*式中 为本期的中估指数， 为计算当期的基价， 为基期的基价。DnPnP1Dn =PnP1_+1001、指数基期：2017年1月为基期，基期指数100点；2、数据来源：中估数库的房地产价格数据库中的基准价格数据，基准价格是通过各地估价师现场踏勘结合实际成交情况综合调研分析得到的存量住宅价格，而城市基价和20城基价均采用案例加权平均计算得到。核心指数数读地产重点城市商办价格环比指数北京呼和浩特杭州上海宁波南昌合肥济南福州长沙商业价格指数成都兰州重庆贵阳大连青岛石家庄长春哈尔滨天津2.1%-2.5%深圳海口广州南宁昆明办公价格指数核心指数数读地产环比1.88%中估商办指数（2019年08月）168商业地产价格指数环比-0.25%109办公价格指数1、指数基期：中估商业地产价格指数和办公价格指数都以2017年1月为基期。 2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。 计算： R(n) = (1+a) * R(n-1) 式中： a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值 R(n-1)：上期指数值 R(n)：本期指数值指数详情见附表一2.4%-0.6%8.1%-1.3%4.4%-7.4%-0.5%6.9%0.0%9.5%-1.1%3.9%2.0%-2.2%3.6%-0.3%-0.6%-0.0%7.7%-6.0%0.4%2.6%3.0% 5.0%-4.0%5.9%-1.4%-1.1%-6.0%-2.1%-4.1%-10.5%-10.2%5.9%-3.8%-3.7%3.0%0.5%-4.0%-6.7%-0.3%-0.8%-10.9%-12.7%-6.3%-7.2%-3.8%-1.0%Sept. 2019 02核心指数数读地产环比 -1.6%中估住宅租金价格指数 （住宅）（2019年08月）1211、指数基期：住宅租赁指数以2018年1月为基期，基期指数100点。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。 计算： R(n) = (1+a) * R(n-1) 式中： a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值 R(n-1)：上期指数值 R(n)：本期指数值杭州合肥宁波南京济南长沙贵阳广州深圳福州南宁海口成都重庆大连天津哈尔滨长春北京上海-0.9%-5.0%昆明兰州-0.4%-0.6%-0.9%-0.5%-5.2%-1.0%-1.4%-2.1%0.6%0.5%-0.8%0.6%1.1%-3.1%呼和浩特-1.8%-1.8%-1.4%-1.8%-8.6%-3.3%-1.6%Sept. 2019 03核心指数数读地产2019年08月全国重点城市出让宅地LBI分布情况LBI定义：真实地价：考虑扣除非商品性房屋（保障房、无偿还建房等）分摊地价后的经营性土地的实际价格。均衡市场地价假设土地完全竞争市场供求均衡的价格，其价格水平为运用假设开发法依据房地产价格倒推出的地价。通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。LBI真实楼面地价均衡市场楼面地价1= -Sept. 2019 040-30%30%-70%70%-100%100%-10%-0-30%-10%-70%-30%-70%LBI值 泡沫分档泡沫可控泡沫较小泡沫较大泡沫严重无泡沫，存在开发风险有一定开发风险开发风险度可控无开发风险度指数详情见附表二核心指数数读地产Sept. 2019 052019年08月重点城市宅地市场PLBI（地块市场泡沫）TOP10 地块分布图规划建筑面积(万m2)6以下 6-9 9-1212-15 15以上PLBI值南京嘉兴昆明杭州TOP2江宁区滨江开发区锦文大道以南、弘利路以东地块规划住宅建筑面积（m）：326376.29地价贡献率： 53%均衡市场贡献率： 30%PLBI： 76%TOP5开发区茅山路以南、杏园路以西规划住宅建筑面积（m）：147631地价贡献率： 31%均衡市场贡献率： 23%PLBI： 38%TOP4青白江区凤凰大道以北、凤凰东四路北段以西规划住宅建筑面积（m）：128409.84地价贡献率： 55%均衡市场贡献率： 40%PLBI： 38%TOP1富阳区银湖街道高桥村规划住宅建筑面积（m）：214597.7地价贡献率： 92%均衡市场贡献率： 51%PLBI： 81%TOP3 栖霞区尧化街道尧化老街地块规划住宅建筑面积（m）：107817.84地价贡献率： 81%均衡市场贡献率： 50%PLBI： 61%35%14%38%61%76%33%20%成都38%18%81%市场活跃度指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交量份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期市场活跃度指数。资金流动性指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交价份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期资金流动性指数。指数详情见附表三市场活跃度指数资金流动性指数郑州成都北京合肥广州厦门青岛大连西安南昌石家庄太原长沙昆明重庆福州上海南京武汉杭州深圳乌鲁木齐核心指数数读地产2019年08月全国重点城市市场活跃度及资金流动性指数核心指数数读地产Sept. 2019 0628.8%35.5%2.4% 6.9%呼和浩特25.4%-19.5%-22.0%0.0%-6.2%-4.2%-9.4%20.1%18.6%4.9%3.1%-14.1%-12.1%26.1% 71.3%-5.1%2.1%兰州12.5%33.0%9.6%-1.6%6.0%22.7% 31.6%-12.6%-8.7%10.2%0.1%-45.5%-44.2%9.8% 18.8%2.7%7.5%-18.0%-16.7%-3.8%-3.6%42.4%42.0%44.3%38.7%-1.0%1.3%