2019年东莞二手房市场白皮书.pdf

2019年二手房市场白皮书东莞“三价合一”显成效 二手市场遇冷东莞年2019二手房市场白皮书2018年，东莞楼市继续受调控政策影响，尤其是房贷的收紧，对二手房市场交投影响较大，不过，公积金贷款额度提高，对满足首置刚需和改善换房买家的购房需求，也是起到一定的刺激作用。过去五年，在楼市政策以及整体大环境的直接影响下，二手楼市成交出现明显起伏，2018年二手住宅的成交回落至2014年左右水平。从各片区的成交来看，二手住宅成交量也一并随大市下降。二手楼市仍然以首置刚需为主，但高端物业成交占比也越来越明显。2019年东莞二手房市场需求仍将保持稳定，主城区及临深片区仍是二手房市场的成交主力区域。优质地段往往发展配套都成熟，一手房市场供应不多，这些因素对优质二手房房源价格形成有力的支撑。数据来源：东莞市房产管理局公众信息网2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 同 比（% ）二手房网签宗数（宗） 33238 46317 65194 51213 34542 -33%二手房网签面积（万 m2） 460.4 606.7 765.1 582.5 383.7 -34%合富指数 68.6 69.5 84.3 89.3 88 -1%合富指数同比涨幅（% ） -0.4 1.3 21.3 5.9 -1.5 -表：2018年东莞二手房市场网签情况东莞每周二手房网签量走势网数据来源：东莞市房产管理局公众信息网、合富大数据11431426148791585904008001200160020001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周3周6周9周12周15周18周21周24周27周30周33周36周39周42周45周48周51周2周5周8周11周2017年 2018年 2019年东莞年2019二手房市场白皮书一、政策收紧，市场观望情绪浓厚，成交减少数据来源：东莞市房产管理局公众信息网东莞在2018年继续受调控政策影响，尤其是房贷政策的收紧，直接影响到买家入市的积极性，2018年全年东莞二手房网签宗数为34542套，同比下降33%，基本回落至2014年（33238套）的成交水平。网签面积383.7万m2，同比2017年下降34%。虽然网签宗数比2014年多1000多套，但网签面积却明显减少，是近五年以来的新低。这也从侧面反映出：随着购房成本增加，中小户型物业也越来越受关注。纵观各月成交，2018年春节成为市场成交的分水岭，春节前后实施的“三价合一”政策也是产生一定的负面影响。2018年每月的二手房网签宗数，除了1月网签宗数同比有所上涨外，2月至12月的网签宗数同比均呈现下降的态势，部分月份的降幅相当明显，例如12月的网签宗数，同比甚至出现腰斩。2014-2018年东莞二手房网签情况03006009000200004000060000800002014年 2015年 2016年 2017年 2018年网签宗数 网签面积01000200030004000500060001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2017年 2018年数据来源：东莞市房产管理局公众信息网2017-2018年东莞各月二手房网签情况东莞年2019二手房市场白皮书数据来源：东莞市房产管理局公众信息网从全年各区的表现来看，各个片区二手房网签宗数均有所下降，其中降幅最大的为城区片区，同比下滑37%，东南临深片区的成交量为各区之首，共网签10660套。具体到各个镇区，樟木头镇领跑全市，共录得二手房网签6196套，遥遥领先于排名第二名的东城区。相对而言，黄江、大朗、清溪等镇区的成交表现则相对较为亮眼，成交排名较2017年出现明显提高。2018年东莞各片区二手房网签宗数对比水 乡 新城片区量：9 50 套同比： 5 %城 区 片区量：1 0278 套同比： 3 7 %松 山 湖片区量：4 924 套同比： 2 5 %东 部 产业园片 区量：5 760 套同比 ： 3 2 %东 南 临深片区量：1 0660 套同比： 3 3 %滨 海 片区量：1 970 套同比： 3 6 %东莞年2019二手房市场白皮书2018年东莞各镇区二手房网签宗数（单位：宗）数据来源：东莞市房产管理局公众信息网镇区 2018年 2017年 同比樟木头镇 6196 8646 -28%东城区 3977 6034 -34%南城区 2888 5391 -46%常平镇 2216 4522 -51%黄江镇 2026 2043 -1%凤岗镇 1898 3570 -47%塘厦镇 1707 3028 -44%大朗镇 1612 2000 -19%寮步镇 1524 2295 -34%万江区 1426 2175 -34%石碣镇 1031 1092 -6%清溪镇 859 581 48%莞城区 830 1353 -39%虎门镇 819 1045 -22%横沥镇 811 911 -11%松山湖 525 766 -31%石龙镇 488 528 -8%厚街镇 476 1071 -56%长安镇 359 572 -37%沙田镇 316 403 -22%大岭山镇 307 341 -10%中堂镇 269 301 -11%石排镇 263 278 -5%桥头镇 240 487 -51%企石镇 221 268 -18%洪梅镇 217 192 13%麻涌镇 215 176 22%茶山镇 205 381 -46%东坑 镇 185 141 31%道滘镇 172 264 -35%高埗镇 126 244 -48%望牛墩镇 77 71 8%谢岗镇 61 43 42%全市 34542 51213 -33%二、首置刚需客占比有所增加，大户型成交占比出现下降自2018年2月以来，东莞各大银行陆续实行“三价合一”，在一定程度上打击了阴阳合同的现象，规范了二手房交易市场，但同时，政策的不断收紧，令市场观望情绪加剧，尤其是二套房贷利率的大幅上调，直接影响到改善需求买家入市。据合富大数据显示，2018年东莞的购买二手住宅的买家当中，改善换房买家由2017年27%的占比，下降至2018年的22%。相反，首置刚需买家在市场中的地位则更显重要，从2017年的55%，上升到2018年的62%。大户型由于购房成本更高，且目标买家群体大多受到政策的严格限制，导致成交明显减少。据合富大数据显示，在2018年的二手成交当中，120m2以上的大面积户型，成交占比同比明显下降，相反，符合刚需买家需求的中等户型，以及总价较低的小户型单位，则受到更多的关注。东莞年2019二手房市场白皮书2017-2018年东莞二手住宅买家类型数据来源：合富大数据2017年 2018年首次置业 改善 其他55%62%27%22%16%18%三、地铁沿线项目受到热捧20%24%26%12%18%23%23%30%8%16%0%5%10%15%20%25%30%35%60m2以下 60-90m290-120m2120-144m2144m2以上2017年 2018年2017-2018年东莞二手住宅成交面积段对比东莞地铁二号线贯穿石龙镇、茶山镇、莞城街道、东城街道、南城街道、厚街镇、虎门镇等镇区，沿线项目居住价值和商业价值得到大大的提升。据合富大数据显示，2018年东莞二手房市场热销楼盘当中，大部分项目均位于地铁沿线，占比达八成。万科金域华府、未来世界花园甚至是首置刚需买家的首选，而恒大雅苑也受到改善换房买家的青睐。东莞年2019二手房市场白皮书数据来源：合富大数据2018年东莞部分二手住宅热门楼盘数据来源：合富大数据万科金域华府 南城区 27882恒大雅苑 南城区 24405南部湾万科城 虎门镇 22323万科紫台 虎门镇 21367景湖春晓 东城区 20710未来世界花园 南城区 20194中信阳光澳园 东城区 18540怡丰都市广场 东城区 15549东泰花园 东城区 14864宜景康源 东城区 9902楼 盘 板 块成 交 均 价（ 元 /m2）四、租房市场成交量上涨，租房市场平稳据合富大数据统计，2018年东莞租房市场平均租金为30.3元/ m2/月，与2017年基本持平，租房市场租金走势较为平稳。从几个热门租赁区域的走势来看，与大市一样，租金保持稳定态势。据合富大数据显示，2018年东城区、南城区和虎门镇的平均租金同比2017年都保持在5%的变动幅度之内。2018年东莞的租房市场最热租的房源是月租在1500-3000元的物业，成交占比超过六成，较2017年上涨5个百分点；此外，月租3000-4500元的物业成交也同比上涨了3个百分点，占了2018年成交的22%的份额。东莞年2019二手房市场白皮书30.30.09.018.027.036.045.02011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年数据来源：合富大数据数据来源：合富大数据表：东莞部分区域平均租金对比情况2011-2018年东莞租房市场平均租金走势 （单位：元/ m2/月）年 份 东 城 区 南 城 区 虎 门 镇2017年 28.9 31.6 28.92018年 29.8 30.7 28.9同比 3% -3% -东莞年2019二手房市场白皮书数据来源：合富大数据2017-2018年东莞租房市场租金段分布9%64%22%4%1%1500元以下 1500-3000元 3000-4500元 4500-6000元 6000元以上2017年 2018年从户型来看，一房物业虽然在2018年租房市场的占比出现下降，较2017年下降了3个百分点，但仍然是东莞租房市场的成交主力。其次是三房物业，占比接近三成。而两房、四房及以上的物业和公寓的成交占比都有增长。34%28%29%9%一房两房三房四房及以上2017年 2018年数据来源：合富大数据2017-2018年东莞租房市场户型分布