2019年佛山二手房市场白皮书.pdf

2019年二手房市场白皮书佛山二手房成交先抑后扬 不限购区域表现亮眼佛山年2019二手房市场白皮书2018年佛山继续执行限购，二手市场总体稳中有降，2018年二手住宅成交宗数回落至与2016年差不多。从各月份成交看来，二手住宅市场交投热度呈现前低后高。从各区域的成交来看，高明、三水等不限购区域影响较小，成交表现亮眼。2018年佛山二手房市场仍然以首置刚需和首改需求持续释放为主，60-90m2的户型成为佛山二手住宅市场成交的主流。2018年佛山二手住宅市场交投活跃度呈现前低后高的行情，下半年成交热度高于上半年。进入2019年之后，这一活跃态势基本得到延续，且在3月中旬市场交投活跃度已恢复到1月的水平，单周二手住宅网签量回升至1000套以上的水平。鉴于佛山的土拍及一手房供应热点已从禅桂核心区转向新兴发展区域，因此，桂城千灯湖、禅城城南板块等禅桂核心区，2019年市场关注热度将进一步向二手房市场有所侧重。2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 同 比（% ）二手住宅成交宗数（宗） 31434 46879 72330 87987 73202 -17%二手住宅成交面积（万 m2） 394.29 559.67 856.49 1001.76 830.86 -17%合富指数 90.3 92.8 115.2 137.9 139.4 1%合富指数同比涨幅（% ） -0.9 2.8 24.1 19.7 1.1 -数据来源：佛山市住房和城乡建设局、合富大数据数据来源：佛山市房产信息网33694450285918800100020003000400050001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周3周6周9周12周15周18周21周24周27周30周33周36周39周42周45周48周51周2周5周8周11周2017年 2018年 2019年佛山每周二手住宅网签量走势表：2018年佛山二手住宅市场成交情况佛山年2019二手房市场白皮书一、限购影响持续释放，2018年佛山二手住宅市场稳中有降数据来源：佛山市住房和城乡建设局近六年佛山二手住宅成交情况2017年6月开始佛山部分热点区域将二手纳入限购范围，限购政策持续影响2018年全年。2018年全年二手住宅成交宗数为73202套，成交面积830.86万 m2，同比2017年均下降约17%，基本回落至2016年（72330套）的成交水平。从各月成交来看，全年二手住宅市场成交呈现前低后高的发展态势。上半年保持在月均5200套的成交水平，下半年开始逐渐发力，7月至10月的二手住宅成交量已达到月均6600套，甚至在年末翘尾，最后两个月达到月均7800套的水平，比传统旺季“金九银十”还要多。但即便如此，与2017年限购前月均过往套的成交量相比，也仅仅是相当于当时的一半左右。限购措施的出台，有效地挤出了投资性的需求，同时也对改善换房需求也是产生一定的负面影响。0200004000060000800001000002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年010002000300040005000600070008000900018年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月月 均 5200套月 均 6600套月 均 7800套2018年佛山各月二手住宅成交情况数据来源：佛山市住房和城乡建设局佛山年2019二手房市场白皮书二、首置刚需仍占主导，成交总价段、单价段比重有明显上升各区成交方面，2018年顺德区二手住宅成交量为29453套，继续稳坐佛山二手住宅市场的第一把交椅，紧接着是南海区，有接近23000套的成交量，而这两个区的二手住宅成交之和，占领了全佛山二手住宅成交的超7成的份额。不过，2018年禅城区、南海区和顺德区的成交环比2017年有两至三成左右的降幅，反观不纳入限购范围的高明区和三水区，两区的成交分别环比上升65%和43%。随着近几年大型房企纷纷进驻，大型综合体的落成，未来交通轨道的发展，高明和三水的成交依然可期。2018年，佛山二手楼市仍以刚需为主，改善换房需求也有所增加。据合富大数据显示，佛山首置刚需买家保持相对稳定入市状态，二手住宅市场成交超七成买家为首置刚需买家，与2017年相比微升2个百分点。改善换房买家也由2017年的22%提升至2018年的24%。受限购政策的持续影响，投资性需求被有效地挤出佛山的二手住宅市场。050001000015000200002500030000350004000045000禅城区 南海区 顺德区 高明区 三水区2017年 2018年36%21%23% 65% 43%2017-2018年佛山各区二手住宅成交情况数据来源：佛山市住房和城乡建设局细化来看，据合富大数据显示，2018年首置刚需买家热衷购买60-90 m2两房或紧凑型三房的中小户型，占比达到38%，其次是90-120m2的大三房户型；有三成左右的改善换房买家则偏向置换60-90m2两房或紧凑型三房的中小户型，值得注意的是，置换144m2以上的豪宅的也占了这个买家群体的两成；而60m2以下的一房一厅或小两房户型，由于总价低，再加上在银行按揭成本不断加大的情况下，也越来越受到买家的关注。2017-2018年佛山二手住宅买家类型数据来源：合富大数据佛山年2019二手房市场白皮书首次置业 改善 其他2017年 2018年69%71%22%24%5%8%17%16%10%35%38%30%24%26%21%11%9%18%13%10%21%总体首次置业刚需改善换房60m2以下 60-90m290-120m2120-144m2144m2以上2018年佛山整体及主力买家购房面积段分布情况数据来源：合富大数据三、千灯湖板块热度不减，禅城区首置刚需买家较多四、租房市场需求平稳，公寓租房需求出现增长南海、禅城一直是佛山二手住宅市场成交的热门区域，据合富大数据显示，2018年桂城、禅城热门成交楼盘大多均价在20000元/ m2以上，且多为首置刚需买家，与全市成交买家类型分布较为一致。中海千灯湖花园、保利花园、中海寰宇天下等千灯湖板块的“笋盘”紧邻地铁广佛线，地理位置优越，配套成熟，继续受买家追捧，热度不减，2018年成交均价接近30000元/ m2，其中以首置刚需买家居多，而选择保利花园的改善换房买家也多达四成。位于老城区禅城的天湖郦都、雅居乐曼克顿山、普君新城等楼盘也是很多首置刚需买家的首选。近年来，佛山租房市场需求稳定，整体租金走势平稳。据合富大数据显示，2018年佛山租房市场平均租金为27.6元/m2/月，与2017年基本持平。从近几年的租金行情变化分析，佛山租房市场的租金走势一直都保持着稳中微升的态势。佛山年2019二手房市场白皮书2018年佛山部分二手住宅市场热门楼盘成交均价数据来源：合富大数据中海千灯湖花园 桂城 28547保利花园 桂城 27847中海寰宇天下 桂城 26369天湖郦都 禅城 24461中海锦城国际花园 桂城 23864雍景豪园 盐步 22032雅居乐曼克顿山 禅城 20213普君新城 禅城 20033长信御景峰 里水 19272中南花园 黄岐 18447楼 盘 板 块成 交 均 价（ 元 /m2）从租房市场热租区域来看，桂城平均租金最高，为29.5元/m2/月，同比2017年持平。黄岐盐步平均租金为28元/ m2/月，同比微涨1%。禅城的平均租金也仅微跌2%，为23.9元/ m2/月。数据来源：合富大数据数据来源：合富大数据佛山年2019二手房市场白皮书27.6 0.010.020.030.040.02011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年2011-2018年佛山租房市场平均租金走势（单位：元/ m2/月）24.3 29.4 27.7 23.9 29.5 28.0 20.022.024.026.028.030.0禅城 桂城 黄岐盐步2017年 2018年2017-2018年佛山各区租房市场平均租金走势（单位：元/ m2/月）据合富大数据显示，2018年佛山租房市场成交主力是月租在4500元以下的房源，其中月租在1500-3000元的房源最为热租，成交占比58%，较2017年扩大了3个百分点；月租3000-4500元的房源也较受租客青睐，成交占比约21%。佛山年2019二手房市场白皮书17%58%21%3%1%1500元以下 1500-3000元 3000-4500元 4500-6000元 6000元以上2017年 2018年数据来源：合富大数据2017-2018年佛山租房市场各租金段分布