2019重庆主城房地产市场研究报告.pptx

,2019重庆主城房地产市场研究报告,01,PART 01重庆政策,PART 02城市政策,PART 03政策轴线,PART 04政策预判,PART 05金融利率,2018,因城设定区域最 高销售价格稳房 价,购房后取得房 产证后2-5年才 可销售,首套首付3成 二套首付4成 三套部分停贷 利率1.1-1.3倍,商业、办公类项 目不得将房屋作 为居住使用,外地户籍普遍限 购1套，本地户籍 以限购2套为主,限价竞自持 溢价熔断 竞配建,三无人员停止发 放贷款首套首付3成二套首付4成 利率上浮15%30%,全 国,重 庆,严格限制商品房 备案价，按照成 本+合理利润测算 价格，价格涨幅 控制在3%5%。,拿证2年后可销售,滞后跟随（2018年 5月方出台竞配建） 后期出台限入市时 间及建设标准的政 策,无,鼓励商改住,暂停企事业单位 在限购区内买房,无,在政策层面，重在维稳市场。,从2018年1月1日起，重庆市主城 个人新购高档住宅房产税起征点 将由2017年的13941元/平米调整 为15455元/平米。,调整房产税起征点,加大房地产市场违法违规行为的 监督检查力度，主要包括三个方 面：加强对商品房销售行为的监 管、加强对房地产经纪行为的监 管、加强对房屋租赁行为的监管。,严查不正当交易行为,自5月10日起土地拍卖规则实行“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁 住房面积”规则，并要求公有租赁 住房达到2000元/平米的精装修标 准。,土地新规“竞配建”,对重庆市房地产开发经营业务计 税毛利率、土地增值税预征率、 购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等5项政策作出调整。,收紧行业财税政策,要求坚持调控目标不动摇、力度 不放松，要进一步出台措施加强 我市房地产调控，涵盖了土地、 金融、定价指导、发展租赁住房 等方面。,多维度加强市场调控,暂缓/停建公租房,重庆两江新区开发投资集团披露 水土云计算、御临南、龙兴南和 大岭4个公租房项目暂缓建设，御 临北项目已经停止建设,保证公积金贷款,房地产开发企业和房屋销售中介 机构，不得阻扰、拒绝、差别对 待购房人使用住房公积金贷款购 房；并建立联动查处机制，违规 将多部门联合惩戒。,调整土地开发强度,重庆市城市规划管理技术规定 于2017年12月13日经市政府第191次常务会议通过。新规从2018年3月1日起施行。,城市提升方案开展,全面提升城市经济品质、人文品 质、生态品质、生活品质，本世 纪中叶全面建成国际化、绿色化、 智能化、人文化的现代城市,土地新规“限入市”,规定首批住房预售日期，全部同 时整体开工、不得分期开发建设,政策主要着力于规范市场秩序，控制舆论蔓延，对限制客户购买作用弱；另一方面调整土地开发强度，提升城市价值， 能有效稳定城市房地产支撑面。,2018一手压，一手抓；,2018与周边城市比较，重庆政府相对理性。,加税、加赋、去补贴,八限（限价、限地、限供、限需、限业、限人、限钱、限转）,成都 冰冻市场,重庆稳定市场,八限+两控（控网签、湖南多市联合调控）,重拳出击炒买炒卖（融创事件）,长沙熔断市场,西安 铁腕打击,6月7日重庆两江四岸暂缓开 发,7月1日,对房地产开发经营 业务计税毛利率、 土地增值税预征率、 购买商品房税收、 首次购房按揭财政 补助等政策作出调 整,7月14日7月2日土拍新规：规定首批住房 首套房优惠政策 预售日期，全部同时整体 8月1日停止开工、不得分期开发建设,8月14日国土房管局与 公安局联手,10月销售价格低于 备案价格9.5折 不予备案（即 降价幅度不能 超过95折，商 业9折）,12月3日“两江四岸” 治理提升方案，“两江四岸”核心地带原则 上不再新建高 层住宅,2月2日重庆市国土房管局发布关 于加强房地产市场监管保 持市场稳定的通知,2月22日我市按照分区推进、逐步推 广的原则大力发展装配式混 凝土结构、钢结构及现代木 结构建筑,4月26日拒绝公积金贷款楼盘 将暂缓销售。,5月16日从5月起至9月，重庆 开展为期5个月的房地 产市场秩序专项整治 工作，打击茶水费、 关系房等行为,6月28日重庆：对无1年 以上纳税社保证 明外地人暂停购 房贷款,1月1日调整应税住房线15455 元/平方米,1月重庆市国土部、住建部 联合发函：11个城市集 体土地租赁住房试点方案获 批,11月重庆城市城市 提升行动计划， 全面提升城市 经济品质、人 文品质、生态 品质、生活品 质,8月8月11日,重庆两江新区开发投 土拍新规：竞得人需 资集团在银行间市场 按照要求建设“智慧,披露了2018年度社区”，若项目在竣打击9类违法,第一期超短期融资券 工验收时不符合要求， 违规行为,募集说明书暂缓4需按地块成交价款的,个公租房项目建设， 50%向政府支付违约,停建1个金,2018上半年打压抑制，下半年逐步放松。,提品质,“海绵城市建设”：地块的规划建议应满 足重庆市主城区海绵城市专项规划 和重庆市海绵城市规划与设计导则 的相关要求。“智慧社区”：竞得人需按照要求建设项目在竣工验收时不 块成交价款的50%向,限,时,入,市,建设”：规划部门批准的 构筑物及其附属设施须全 工、不得分期开发建设。“规定首批住房预售日期”：该宗地项目应 于规定日期前达到首批住房预售条件。竞 得人未在约定日期前申请首批住房预售许 可的，每延期一日，应向出让人支付出让 价款总额1的违约金。,“竞配建无偿移交公有租赁住房面积”：当 现场竞价达到最高限价后，将竞配建无偿 移交公有租赁住房面积，且公有租赁住房 要求不低于2000元/的精装修标准。“溢价率不得高,缩供应,“智慧社区”，若于50”符合要求，需按地政府支付违约金供应住宅用地29000“不得分期开发”：2016年全市计所有建筑物、，保障性住房用地部同时整体开 年，这两个数字分别,“2018年重庆市计划 亩，同比下降19.4 划住宅用地36480亩2200亩；到了2017下降，达到36000亩和2000亩，分别下 降了1.3%和9.1%，住宅用地的下降程度 并不算太高。但是到2018年，计划住宅 供应下降到29000亩，下降了19.4%。,土地 管控,控,价,格,2018年重庆政府通过土拍政策，严格筛选土地竞拍开发商，管控土地竞拍后的使用权限，整体缩供应、短 期促入市、提品质，以稳定房地产市场,2018即便是市场下行压力巨大的当下，政府依然坚持长效的调控机制。,2018 重庆政策的小结,调控与维稳并行规范与促进并举房地产之于重庆是极其重要的产业政府着眼长效，希望这个行业更健康、更可持续,2019,必须确保各行各业都要平稳的一年,新中国 70 年,改革开放40 年,经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行，甚至有机构悲观预测2019年中国GDP增长将跌破“6%”，而拉动经济的三架马车：1、中美贸易戓是一场持续的经济战争，中国净出口将因此受到长期压制；2、受制对国内产品、服务信心缺乏和国内国外比价因素影响，国内消费外溢趋势不可逆转，国内消费增速下滑的趋势预计将持续；3、制作业自身处于库存高企的阶段，短期内投资难以增长；仅靠基建投资，无法拉动国内投资整体上行。,2019经济下行压力陡然增加，GDP破6%的风险加大。,2019,一线、二线、三四线销售面积累计增速从 2017 年末的-29.2%、-0.4%、13.6%分别转为 2018 年 10 月的-13.3%、2.43%、5.7%。且机内,上一轮调控效果显著，全国市场已回归理性。,2019,中原23城 对2019年的预判也以稳定为主。注：以下数据来源23个中原城市分公司市场研究部对2019年各城市的预判。,根据中原城市分公司对各城市2019年市场的预判，认为2019年61%城市一手住宅、57%城市二手住宅房价变化幅度在5% 以内，整体稳定。,2019,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2018年全国银行业监 督管理工作会议,中国人民银行2018 年工作会议,2018年全国两会中共中央政治局会议,住房和城乡建设部,国家发展和改革委员会,严控个人贷款违,沫化。,继续实施“分城施,规流入股市和房市， 策”差别化住房信,继续遏制房地产泡贷政策，强化房,地产金融宏观审慎 管理。,继续实行差别化调 控，建立健全长效 机制。,坚持“房住不炒”定位，要推动信贷、股市、 落实地方主体责任， 债市、汇市、楼市,健康发展，把加快 调整结构与持续扩 大内需结合起来。,重申坚持房地产 调控目标不动摇、 力度不放松。,限制房地产企业外 债资金投资境内外房 地产项目、补充运营 资金等，并要求企业 提交资金用途承诺。,7月,8月,9月,10月,11月,12月,中央政治局会议,中央政治局会议,下决心解决好房 地产市场问题， 坚决遏制房价上 涨。加快建立促 进房地产市场平 稳健康发展长效 机制。,住建部召开房地 产工作座谈会加快制定住房发展,规划；对楼市调控不,未提及房产行业,住建部再次公开违 法违规房地产开发 企业和中介机构住建部强调，各地要,持续深入开展专项,力的城市坚决问责。 行动，通过部门联合执法，把打击侵害群 众利益违法违规行为， 作为整治房地产市场 乱象工作的重中之重。,无明确态度,中央政治局会议：未提及房 地产中央经济会议：要构建房地产市场健康发展长效机制， 坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，因城施策、 分类指导，夯实城市政府主 体责任，完善住房市场体系 和住房保障体系。,从10月开始，中央对房地产“闭口不谈”。,历次中央政治局会议关键词变化,2019中央定调“稳”，“一城一策”精准调控，对地方政府的管控将进一步放松。,2016.10关键词： 抑制资产泡沫,2016.12关键词：加快研究建立长效机制,2017.7关键词： 加快建立长效机制,2017.12关键词： 加快住房制度改革和长 效机制建设,2018.4关键词： 扩大内需2018.7关键词： 遏制房价上涨2018.10关键词： 宏观经济稳中求进2018.12关键词： “五个坚持”“六个稳”,2016“研究”长效机制研究阶段，更多的是 研究性质而非落地性质和推广 性质,2017“建立”长效机制建立阶段，出台的政 策虽然都对房地产具有调控作 用，但不够系统，带有实验性 质,2018从坚决遏制到“稳”长效机制落实阶段，保证市场环境 的稳定，并对楼市进行精准调控,中央建立房地产 监测系统,统一建设监测系统，面向70个大中 城市，限价手段逐步放开,春节前，20个城 市陆续出台房地 产长效控制机制,预计先试点10个城市，调控下放到 市一级城市，中央只对量、价等15 个指标设定考核区间，不设强制措 施,需放松还是松紧 政策，取决个地 方情况,首付比例，税收，由中央给定区间 房贷利率由基准利率决定其他限制性政策和利率优惠，地方 自主决定，不做窗口指导,未来房地产调控方向,2019有些地方，从“略带尝试”到“明刀明枪”，预计后续步伐会更快。,1、 增城限价政策取消，10月22日开始实施；,2、 一次申报不能反复调整，签约价下线不能超备案价10%。按套控制，如没按实际申 报系统自动停签约、停售，并进行处罚，整改期7天，停网签30天。 3、 一经定价半年不能调价。,广州增 城,1、不限售不限签，可将对外房源一次过推出；2、尊重市场为前提，未网签的按市场实际销售价格水平，自行网络申报备案价。将经 过网络备案的价格报房管部门，知悉并愿意接受房管部门的书面承诺，要公示备案价格； 3、严禁双合同。,广州花都、南 沙,关于控制二手住房短期交易转让实施细则：房产通过初始登记，补换证、房改、继 承、受赠、离婚分割、拆迁安置等“非购买”方式取得，所有权人取得房产不属于炒买炒 卖行为，不在限制交易范围内。房产规划用途为办公、商业、工业用房、公寓的等“非住宅”的，不在限制交易范围内。,太原,取消新购住房限制转让措施。取消菏泽市人民政府办公室关于进一步加强 房地产市场调控工作的通知“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的 县区实行新购住房限制转让措施，即取得产权证书至少满2年后方可上市交易， 非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。,菏泽,2018年12月，珠海部分地区限购政策已调整了。,珠海,2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业 不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次 转让。,广州,早期，部分城市通过人才政策“曲线救国”绕开限购；,近期，多个城市直接松绑限购等政策。,重庆GDP由之前的10%以上滑落至6.3%，GDP神话不再；工业增加值增速更是跌至历史冰点，2018年前三季度工业增速仅为1.6%，工业投资增速也由此前的10%以上跌至3%左右；重庆本地消费乏力，消费增速跌至10%以下，受惠于网红旅游城市的崛起，重庆市2018年前10月的消费额有超过50%由旅游来带动；工业出口速度放缓，甚至出现负增长；贸易顺差也由之前的2000亿跌至1200亿人民币左右。,2018重庆，经济下行的压力很大。,2018,重庆属于典型“投资拉动型”城市，房地产收入是重庆经济发展的促进剂。,重庆政府，高度依赖土地财政。,2018,限降价（部分区域）,限涨价,响应中央整体政策,严格限制严格限制商品房备案 价价格涨幅控制在3%5%,住宅优惠折扣不能低于9.5折商业性质产品优惠折扣不能低于9折,保持市场稳定,从“限涨价”到“限降价”，房地产行业不容有失。,2018,来自市场的声音2019调控会放松。,去杠杆已基本结束，金融限制将适度放松，降准虽定向，但流动性得到切实的加强。,A,C,2016,加强供给侧结构性改革， 增强持续增长动力,充分释放全社会创业创新潜能着力化解过剩产能和降本增效努力改善产品和服务供给 大力推进国有企业改革 更好激发非公有制经济活力,以推进供给侧结构性改 革为主线,扎实有效去产能因城施策去库存积极稳妥去杠杆多措并举降成本精准加力补短板,深入推进供给侧结构性 改革,进一步减轻企业税负发展壮大新动能央行3次降准稳就业、稳金融、稳外贸、 稳外资、稳投资、稳预期,“十八大”后（2012- 2017）：供给侧结构性改 革,“十九大”后（2017- 2022）：培育创 新驱动模 式、适度 扩大内需， 放松限制,2019大军未动粮草已先行：预计2019年仍将降准23次，以增强流动性。,B2017,2018,需求端，深圳四大行首套房贷利率下调，“上浮15%”降至“上浮10%”。无独有偶，今天中午的消息，最新“深圳商业银行房贷利率情 况”显示：中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房 贷利率上浮10%，利率为5.39%。此前，深圳四大行首套房贷 利率都是上浮15%。,融360大数据研究院监测数据显示：2018年11月在全国35个城市533家银行中，有23家银行分（支）行 首套房贷款利率上升，占比4.32%，较上月减少4家银行分（支）行； 有15家银行分（支）行回调利率，较上月减少4家2018年11月全国房贷利率方面，首套房贷款利率平均值首次停涨， 持平上月，二套房贷款利率较上月回落1BP。本月一线城市回归利 率最低前十排名，全国总体利率水平保持稳定，个别城市出现微调， 其中一线城市利率表现为回调，二三线城市中利率回调及利率微涨 情况均存在，未来整体趋势仍将大概率以稳为主。,2019大军未动粮草已先行：预计2019年（春节前后）首套房利率将回调。,根据融360对全国房贷大数据的分析认为，目前首套房利率已见顶，后续将稳中回调，目前深圳已出现首套房贷利率下调， 随着市场的下行，预计重庆本地金融机构将会跟进回调房贷利率优惠幅度。,2019大军未动粮草已先行：预计2019年（春节前后）多套房利率也将回调。,受到商品房销售金额持续下降影响，9月份银行个人中长期贷款余额出现加速下滑的趋势，随着年初金融机构贷款额度充足 在贷款需求下降的基础上，预计银行会调整利率上浮比例，以吸引客户,2019,2019 重庆政策的预判,稳定运行不会出台抑制行业发展的政策金融政策会趋向与宽松，针对“三无”的政策会逐步淡化,土地篇,02,PART 01土地量价,PART 02可建面积,PART 03企业举牌,PART 04土地情况,PART 05入市销售,2018年成交可建体量面积1561万方，较2017年回落40%；楼面地价5136元/，较2017年上涨11%。,2018交易量创历史新低，楼板价创历史新高。,成交宗数,总可建面积,总成交金额,平均楼面地价,84宗,1574万方,808亿元,5428元/,2018年,127宗,2593万方,1200亿元,4859元/,2017年,2018土地交易量大幅减少，政府土地收入缩减三分之一,2018,过去10年重庆主城一二级市场供应关系,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年合计,成交土地可建面积（万平米）,983,2350,2290,2277,3099,4727,3215,2891,2252,2593,157328250,当年成交商品房面 积（万平米）一级市场供销比 当年市场存量（万方）,一级总库存急降1500万方，存量去化时间不足两年，利好后市,备注：以上数据仅包含商品住宅、商业、商务，不包含车库、保障房等业态。,2018,上半年抢地激烈；品牌开发商拿地收缩时间更超前，对市场敏感度更高,2018年上半年，市场共竞拍土地33宗，开发商竞价1460轮（平均每宗竞价44轮），其中TOP10开发商参与竞价359轮；下半年，市场总竞拍土地9宗，开发商竞价203轮（平均每宗竞价23轮），TOP10开发商参与竞价20轮。,2018,2018年一级市场供应84宗/1574万方二级市场销售3049万方,老盘拿地,2宗，可建面积72万方,同项目分次拿地,政府兜底,4宗，可建面积31万方（两江置业兜底水土）,将为市场新增76个新项目入市 总可建面积： 1471 万方,总可建面积： 1423 万方,出让土地为市场带来盘源（含纯商业用地）,出让土地为市场带来盘源（不含纯商业用地）将为市场新增70个新项目入市,新增项目2个4宗，可建面积123万方,2018,05万方,请先将要替换的图片裁剪成原图片长 宽比例然后在原请先将要,文字内容,请先将要替换的图片裁剪成原图片长 宽比例然后在原请先将要,510万方,1030万方,3050万方,50万方以上,开发周期约1年,开发周期约12年,开发周期约23年,开发周期约35年,开发周期约5年以上,项目数：11个总可建体量：33万方平均楼面地价：7590元/,项目数：29个总可建体量：538万方 平均楼面地价：5210元/,项目数：12个总可建体量：100万方 平均楼面地价：5780元/,项目数：2个总可建体量：164万方 平均楼面地价：3743元/,项目数：16个总可建体量：589万方 平均楼面地价：5492元/,新增项目主力销售期23年,备注：以上不含纯商业用地，共计数量70个。,2019,新增项目主力入市时间集中在1月、4月份,备注：以上不含纯商业用地,根据各类别开发商拿地到入市销售时间预判，2019年1、2、4、7四个月入市项目最多，其中1、4月入市项目总可建体量最大。,国企,主力推盘速度：813个月最集中推盘：10个月,主力推盘速度：711个月最集中推盘：8个月,民企,重庆TOP10,主力推盘速度：712个月 最集中推盘：8个月,全国TOP20,主力推盘速度：813个月 最集中推盘：9个月,全国TOP50,主力推盘速度：1113个月 最集中推盘：12个月,其他类型开发商,主力推盘速度：715个月 最集中推盘：10个月,数据说明：以上来自中原对近两年新入市项目的梳理。,2019,新入市项目，将会引导市场价格，并对房价形成较强的支撑力,预计新入市项目的售价集中在建面1100013000元/平米之间。,2016年10月2017年新成交土地入市平均售价与地价差：6723元/备注：以上不含纯商业用地,市场篇Please add the title here,03,PART 01量价印象,PART 02业态印象,PART 03市场变化,PART 04城市行情,PART 052019预判,20183500亿！有史以来的交易额新高,备注：以上数据仅包含商品住宅、商业、商务，不包含车库、保障房等业态。,2018,1467亿元1855万方,1838亿元,2404万方,2952亿元2919万方,3509亿元,3049万方,2015年金额同比上涨：-1% 体量同比上涨：-4%,2016年金额同比上涨：20 %体量同比上涨：24 %,2017年金额同比上涨：70% 体量同比上涨：28 %,2018年金额同比上涨：6 %体量同比上涨：24 %,备注：以上数据为重庆主城商品住宅、商务、商业成交体量，不含车库等,金额上升24%，体量增加6%,2018,2015年,2016年,2017年,2018年,7910元/,7646元/,10118元/,11808元/,-3%,+33%,+16%,售价上涨16%,2018,商业,体量较17年同比下降20%体量：173万方，占比6% 金额：330亿元，占比9% 均价：19202元/平米,商务,体量较17年同比下降29%体量：165.5万方，占比5% 总额：179.4亿元，占比5% 均价：10847元/平米,住宅,体量较17年同比增长12%体量：2710万方，占比89% 总额：3091亿元，占比86% 均价：11408元/平米,住宅主导、商业商务萎缩20%+,2018,12000-16000同比上涨1500元/平米,150-250万,130-150,产品印象,别墅市场,总销金额362亿元同比上涨13%,总成交面积251万同比不变,存量52万去化周期降至4个月,主流单价主流总价主流面积段,销量最大的十大板块蔡家、九曲河、龙兴、龙洲湾、茶园、照母山、李家沱-花溪、 中央公园、礼嘉、悦来,2018,11000-14000同比上涨2000元/平米,120-180万,110-150,产品印象,洋房市场,总销金额536亿元同比上涨37%,总成交面积456万同比上涨23%,存量77万去化周期降至3个月,主流单价主流总价主流面积段,销量最大的十大板块茶园、蔡家、中央公园、李家沱-花溪、照母山、鱼洞、龙兴、 华岩、南泉、悦来,2018,8000-10000比去年上涨12%,80-120万,90-130,主流单价主流总价主流面积段,销量最大的十大板块李家沱-花溪、蔡家、龙洲湾、大学城、茶园、中央公园、西永、 礼嘉、建桥、寸滩,总销金额2194亿元同比上涨35%,总成交面积2004万同比增长9%,存量363万去化周期降至2.5个月,产品印象,高层市场,2018,8000-1000050万以下30-50,销量最大的十大板块蔡家、大学城、石坪桥-大堰、礼嘉、茶园、龙兴、大渡口中心、 照母山、西永、天宫殿,产品印象,公寓市场,总销金额124亿元同比下降7%,总成交面积116万同比减少25%,存量94万去化周期约个16个月,主流单价,主流总价,主流面积段,2018,4000-50009000-12000,50-70万80-150万,40-6080-90,销量最大的十大板块石桥铺、寸滩、白市驿、渝中半岛、龙兴、悦来、高九路、鸳鸯、 江北城、五里店、杨家坪,产品印象,写字楼市场,主流单价主流总价主流面积段,总销金额55亿元同比减少40%,总成交面积49万同比减少38%,存量230万去化周期约60个月,2018,销量最大的十大板块茶园、照母山、蔡家、石坪桥-大堰、南泉、白市驿、大学城、 鱼洞、中央公园、李家沱-花溪,产品印象,商业市场,总销金额330亿元同比下降21%,总成交面积173万同比下降20%,存量665万去化周期约66个月,2018年，重庆别墅TOP10累计成交金额118.3亿元，同比增长41%；累计成交面积80.5万方，同比增长50%；2018年top1的成交总价为21.8亿元，同比增长88%；2018年top10的门槛为8.2亿元，同比增长12%；2017年top1和top10的成交总价差距较小，仅相差4.3亿元，2018年这一差距拉大至13.6亿元。,2018别墅TOP10进入门槛8.2亿元（上升0.9亿元），TOP10项目单盘月均跑量0.67万方,2018年，重庆洋房TOP10累计成交金额109.9亿元，同比增长18%；累计成交面积80.5万方，同比变化小；2018年top1的成交总价为15.3亿元，同比增长3%；2018年top10的门槛为8.5亿元，同比增长27%；2018年的成交面积小于2017年，成交总价方面差距较小。,2018洋房TOP10进入门槛8.5亿元（上升1.8亿元），TOP10项目单盘月均跑量0.67万方,2018,2018年，重庆高层TOP10累计成交金额354.4亿元，同比增长39%；累计成交面积240.4万方，同比增长15%；2018年top1的成交总价为46.9亿元，同比增长39%；2018年top10的门槛为30.7亿元，同比增长57%；2017年top10高层多为高端项目，建面均价为12800元/，同比增涨21%。,高层TOP10进入门槛30.7亿元（上升11亿元），TOP10项目单盘月均跑量2.3万方,2018,2018年，重庆公寓TOP10累计成交金额51.1亿元，同比略有减少；累计成交面积40.8万方，同比缩减28%；2018年top1的成交总价为7.4亿元，同比不变；2018年top10的门槛为3.2亿元，同比减少14%；2018年住宅市场的遇冷带来了公寓市场的下滑。,公寓TOP10进入门槛3.2亿元（下降0.5亿元），TOP10单盘月均跑量0.34万方,2018年，重庆写字楼TOP10累计成交金额32.3亿元，同比缩减27%；累计成交面积26.4万方，同比减少13%；2018年top1的成交总价为7.5亿元，同比增长7%；2018年top10的门槛为1.7亿元，同比减少76%；2018年写字楼成交主要是以价换量，多个远郊板块的写字楼价格较低，出货量大。,2018写字楼TOP10进入门槛1.7亿元（下降1.3亿元），TOP10项目单盘月均跑量0.22万方,2018,2018年，重庆商业TOP10累计成交金额67.6亿元，同比减少42%；累计成交面积80.5万方，同比减少57%；2018年top1的成交总价为12.9亿元，同比减少36%；2018年top10的门槛为8.5亿元，同比减少40%；2018年商业市场全面遇冷，成交面积和成交金额都缩水40%以上。,商业TOP10进入门槛4.5亿元（下降1.8亿元），TOP10项目单盘月均跑量0.24万方,2018,板块印象礼嘉、照母山、茶园、大竹林、学府大道 中央公园、悦来、石坪桥-大堰、寸滩、九曲河,李家沱-花溪、龙洲湾、大学城、西永、建桥、鱼洞、双山、白市驿、北碚老城、界石,白市驿、西彭、石坪桥-大堰、双山、华岩、天宫殿、南泉、高九路、五里店、大竹林,翠云、华岩、龙兴、铁山坪、复兴、观音桥、大渡口中心、石桥铺、蔡家、石坪桥-大堰,2018,备注：以上数据仅包含商品住宅、商业、商务，不包含车库、保障房等业态。,年度新高，TOP10门槛提升至68亿元，百亿军团增至八席,20122018年TOP10开发商业绩数量情况,2018,TOP10市占率提升至52%，市场进入垄断，开发商拥有更大价格话语权,说明：TOP开发商排名根据克尔瑞发布的品牌开发商销售额排名，以上数据全国TOP20开发商不包含重庆TOP10，以此类推。,截止11月，重庆TOP10的销售金额已占整体市场总销售金额的52%，相较去年提升11个百分点；品牌开发商（全国排名前50以及重庆TOP10）的市场份额已占比达86%，市场基本被品牌开发商垄断。,6月二手房客户迅速萎缩；8月一手房客户下降43%，910月随着开发商推广促销的执行，客户有所回暖；10月底至今单盘客户量约下降50%,2018二手房客户先于一手房客户“感知市场冷暖”,2018,行情低迷后，来访客户成交转化比提升47%,市场行情火热时（17月），来客成交比约：7.5:1，市场行情低迷时客户来访成交比约为11:1（56月因市场可售 货量不足，而客户看房积极，因此客户来访成交比高于10:1）,2018,开盘去化，6月最热，8月步入下滑，10月彻底“退烧”,从开盘去化率来看，6月新开盘入市项目推售比最高，基本都“日光”；8月出现行情下滑，部分价格明显高于市场的项目去化率“折戟”，部分项目去化率为5070%。,2018供销数据，9月开始连续供大于求，市场关系逆转,9月市场供应量超过需求量，市场供求关系逆转，9月以来平均每个月市场新增库存70余万方。,2018,已拿预售市场库存去化时间增至2.9个月，中原预判实际去化周期已增至8个月,显示：8月份市场库存由减变增；截止12月底已拿预售未签约的可售存量492万方，根据过去六个月去化 速度预计，库存周期已回升至2.9个月,2018高层开盘去化率年底出现反弹回升，洋房去化趋于平稳,2018年市场改善型需求旺盛，整体上高层去化率低于洋房；高层项目较洋房对市场变化敏感度更高，但洋房物业收缩速度明显快于洋房；12月随着户型面积更小、性价比较高的高层产品入市销售，开盘去化率反弹至74.8%。,壹,一手市场,23个城市中5个城市2018年购房客户同比增加，18个城市同比减少；客户主要以首套刚需客户为主，受城市棚改等政策影响，经济越不发达的城市改善型客户比例越高。,客户量萎缩，已成普遍现象,2018年9月一手客户数量增加城市：成都、珠海、佛山、南昌、广州,一手市场,23个城市中11个城市2019年市场供应量增加，5个城市供应减少，7个城市供应持平；,市场供应还会持续增大,2019年预计供应减少城市：东莞、海口、长沙、肇庆、宁波,一手市场,23个城市中，2018年住宅成交量14个城市2019年市场成交量会减少，6个城市成交会增加，3个城市持平； 对2019年成交走势预判：16个城市成交量会减少，2个城市会增加，5个城市预计持平。,成交量整体还会继续下行,2019年预计成交增加城市为：珠海、昆明,一手市场,23个城市中，2018年住宅价格10个城市变化幅度在5%以内，整体平稳，1个城市下降5%10%，6个城市上涨%10%，6个城市上涨10%以上；对2019年成交走势预判：14个城市价格平稳，3个城市上涨5%10%，5个城市下降5%10%，1个城市下降10%。,多数城市对价格看稳；价格下跌城市数量将增加,2019年预计价格会下跌城市为：东莞、福州、海口、株洲、杭州、宁波；预计价格上涨城市为：南宁、无锡、长春,二手市场,备注：对城市二手住宅情况的判断未包含海口、南宁2019年二手住宅挂牌量下降城市：长沙、上海,21个城市中，2018年供应量同比增加城市6个，减少11个，持平4个；对2019年供应量预判：21个城市中12个城市2019年市场供应量增加，2个城市供应减少，7个城市供应持平；,二手房市场供应还会持续增大,二手市场,备注：对城市二手住宅情况的判断未包含海口、南宁,21个城市中16个城市2018年购房客户同比减少，3个城市同比增加，2个城市持平； 二手房市场主要以首套刚需客户为主。,刚需客户支撑，二手客户有所回升,2018年9月二手客户数量增加城市：上海、佛山、沈阳,二手市场,21个城市中，2018年住宅成交量19个城市2019年市场成交量会减少，2个城市成交增加； 对2019年成交走势预判：6个城市成交量会减少，6个城市会增加，9个城市预计持平。,二手住宅成交将逐步回暖,备注：对城市二手住宅情况的判断未包含海口、南宁2019年预计二手住宅成交增加城市为：东莞、无锡、肇庆、珠海、大连、南昌,二手市场,21个城市中，2018年二手住宅价格6个城市变化幅度在5%以内，整体平稳，3个城市下降5%10%，6个城市上涨%10%，6个城市上涨10%以上；对2019年成交走势预判：12个城市价格平稳，3个城市上涨5%10%，3个城市下降5%10%，3个城市下降10%。,备注：对城市二手住宅情况的判断未包含海口、南宁2019年预计二手住宅价格会下跌城市为：东莞、福州、肇庆、常州、杭州、宁波； 预计二手住宅价格上涨城市为：广州、珠海、长春,