2019下半年房地产市场发展分析报告.pptx

,2019下半年房地产市场发展分析报告,宏观经济与政策,土地市场与楼市,分析结构,利空出尽仍须细水长流,利空出尽,仍须细水长流,对下半年市场的三个判断土地供应略增，整体土地热度保持新增供应将加大，市场竞争更激烈 网签成交增幅有限，稳中有增,2019年下半年市场展望,环球经济环境可能进一步承压，但市场已提前消化相关消息,101.5101.0100.5100.099.599.098.598.097.597.0,美国,日本,英国,德国,法国,俄罗斯,印度,0,5,10,15,20,25,30,35,40,制造业PMI(左轴）Sentix投资信心指数,-2.0,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,1998-06,1998-08,1998-10,1998-12,1999-02,1999-04,1999-06,1999-08,1999-10,1999-12,2000-02,2000-04,2000-06,2000-08,2000-10,2000-12,2001-02,2001-04,2001-06,2001-08,2001-10,2001-12,2002-02,2002-04,2002-06,2002-08,2002-10,2002-12,2003-02,2003-04,2003-06,2003-08,2003-10,2003-12,2004-02,2004-04,2004-06,2004-08,2004-10,2004-12,2005-02,2005-04,2005-06,2005-08,2005-10,2005-12,2006-02,2006-04,2006-06,2006-08,2006-10,2006-12,2007-02,2007-04,2007-06,2007-08,2007-10,2007-12,2008-02,2008-04,2008-06,2008-08,2008-10,2008-12,2009-02,2009-04,2009-06,2009-08,2009-10,2009-12,2010-02,2010-04,2010-06,2010-08,2010-10,2010-12,2011-02,2011-04,2011-06,2011-08,2011-10,2011-12,2012-02,2012-04,2012-06,2012-08,2012-10,2012-12,2013-02,2013-04,2013-06,2013-08,2013-10,2013-12,2014-02,2014-04,2014-06,2014-08,2014-10,2014-12,2015-02,2015-04,2015-06,2015-08,2015-10,2015-12,2016-02,2016-04,2016-06,美债收益率：3M,美债收益率：10Y,GDP同比（右轴）,互联网泡 沫破灭,次贷危机,2019年下半年市场展望,美国经济下行压力增加，贸易战将暂趋缓和(1)美国多项经济指标出现回落迹象,-15.0,-10.0,-5.0,0.0,5.0,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2018-10,2018-12,2019-02,7068666462605856545250,2017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05,6.9%6.8%6.7%6.6%6.5%6.4%6.3%6.2%6.1%6.0%5.9%,中国GDP同比增速,美国GDP同比增速(右轴),2019年下半年市场展望美国经济下行压力增加，贸易战将暂趋缓和(2)剧烈经贸摩擦不利双方经济，“缓和苗头”已经出现,4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月,0,5,000,10,000,15,000,20,000,19781981198419871990199319961999200220052008201120142017,中长期看，中美较量长期存在,过程中无论双方较量升级与缓和：均不会对国内房地产带来颠覆性影响,美国GDP总量中国GDP总量按照美国2.6%，中国6%增速预 估，2027年前后，中国有望成为世界第一大经济体。因 而中长期看，双方经济较量无法避免，将长期存在。,8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%,2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月,2019年下半年市场展望,中国实施流动性宽松的概率加大(1)经济压力将增加管理层实施流动性宽松的决心,1,8,8,6,11,0,0,2,64,8,10,12,备注：利率调整预测图是根据美联储会议点阵图进行整理所得。,10090807060,110,2011年1月,2011年3月,2011年5月,2011年7月,2011年9月,2011年11月,2012年1月,2012年3月,2012年5月,2012年7月,2012年9月,2012年11月,2013年1月,2013年3月,2013年5月,2013年7月,2013年9月,2013年11月,2014年1月,2014年3月,2014年5月,2014年7月,2014年9月,2014年11月,2015年1月,2015年3月,2015年5月,2015年7月,2015年9月,2015年11月,2016年1月,2016年3月,2016年5月,2016年7月,2016年9月,2016年11月,2017年1月,2017年3月,2017年5月,2017年7月,2017年9月,2017年11月,2018年1月,450004000035000300002500020000,2011年1月,2011年3月,2011年5月,2011年7月,2011年9月,2011年11月,2012年1月,2012年3月,2012年5月,2012年7月,2012年9月,2012年11月,2013年1月,2013年3月,2013年5月,2013年7月,2013年9月,2013年11月,2014年1月,2014年3月,2014年5月,2014年7月,2014年9月,2014年11月,2015年1月,2015年3月,2015年5月,2015年7月,2015年9月,2015年11月,2016年1月,2016年3月,2016年5月,2016年7月,2016年9月,2016年11月,2017年1月,2017年3月,2017年5月,2017年7月,2017年9月,2017年11月,2018年1月,中国实施流动性宽松的概率加大(2)美国降息可能性大增，利好国内流动性边际改善,2019年下半年市场展望,2018年3月,2018年5月,2018年7月,2018年9月,2018年11月,2019年1月,2019年3月,2019年5月,2018年3月,2018年5月,2018年7月,2018年9月,2018年11月,2019年1月,2019年3月,2019年5月,80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%,2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月,2019年下半年市场展望,环球流动性宽松为 国内流动性释放提 供空间近三年流动性 释放均伴随环 球降息环境,2019年下半年市场展望,400%350%300%250%200%150%100%50%0%,201620172018,房地产对稳定经济的贡献不容忽视 房地产开发投资对经济的支撑作用增加 土地收入对地方财政的支持度增加,20%15%10%5%0%,固定资产投资,房地产开发投资,2019年下半年市场展望,房地产调控是为了“细水长流”(1),2018Q4至2019年2月,2019年3月至4月,2019年5月至6月,供给侧改革：1）扩大“三块地”改革试行范围；2）加快M0产 业用地推进；3）多样化竞拍规则控制地价；4）聚焦住房保障,棚改与旧改切换,全国土地市场发展情况全国商品住宅市场发展情况,实体经济增长情况,一二线城市市场情况三四线城市市场情况,火热：溢价率快速上升,迅速降温：多地流拍 降温：多个区域降价,回暖：部分地区过热,畅旺但溢价下降 相对健康：走势分化,持续推进,经济受压,更多支持一二线城市旧改 缩减对三四线城市棚改的支持,降温但市场更稳健2018年市场下行明显,率先回温 回温有限,下行压力加大,加快推进,流动性释放强调“地方问责”与“预期管理”房地产融资监管,加快释放多城向松调整 相对宽松,加快释放保持相对稳定 加强警示,有所收紧部分地区调控收紧 严查违规融资,持续推进,经济受压,相对健康 分化,2019年下半年市场展望,房地产调控是为了“细水长流”(2),预计下半年土地供应量相较上半年略有增加，整体土地热度保持,2019年下半年市场展望,土 地 供 应 规 模土地 素质,新 增 供 应 规 模高成 本货 量占 比,预计下半年新增供应量将较上半年加大，市场竞争更为激烈,2019年下半年市场展望,预计下半年网签成交增长幅度有限，稳中有增,2019年下半年市场展望,1400120010008006004002000,2018年底,2019年6月,下半年不同圈层城市关注重点：,2019年下半年市场展望,结束！ 谢谢！,本次报告覆盖的四大圈层38个城市,【珠三角】广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州、肇庆、江门【长三角】上海、杭州、南京、宁波、合肥、常州、无锡、南通、绍兴【环渤海】北京、天津、青岛、大连、济南、沈阳、石家庄、邢台、秦皇岛、沧州【华中华西】重庆、成都、武汉、西安、长沙、郑州、贵阳、南昌、南宁、乌鲁木齐,