2018-2019城市精准投资解读报告.pptx

,2018-2019城市精准投资解读报告,解读城市,囊括三大都市圈，覆盖核心省会城市、特色三四线城市,陌生区域价值快速研判在和北京鸿坤的合作中，帮他们解答“三、四线陌生城市，如何快速认知？”熟悉城市的投资策略在和济南万科的合作中，帮他们解答“城镇化市场，重点关注的区域和土地？”市场分析在和西安万科的合作中，帮他们解答“新区域，市场空白机会？”企业战略定位策略在和南京龙湖的合作中，帮他们解答“商业选址及长租公寓选址？”,（截止2017年12月，气泡大小代表项目个数）,1.城市篇解读城市机会，是遍地开花，还是结构型机会,产业篇解读产业趋势，哪些类型客户增多，哪些减少土地篇解读土地机会，哪里还有地，哪里是洼地市场篇解读产品机会，如何选择产品、建立产品线策略篇解读企业机会，准确定位，确定顺位，把握分寸,研究框架,城市篇,解读城市机会城市对标城市发展节奏城市空间扩张,是遍地开花，还是结构型机会,此处仅展示排名在三线及以上城市，城市按照得分排序,强一线,北京 上海,一线,深圳,城市对标研究,综合人口、经济规模，筛选全国120个重点城市，通过城市“人地钱”价值评分法， 量化评判各城市综合价值，从而进行对标研究,城市“ 人地钱” 价值评分法,备注：选取共120个城市全国GDP1000城市，或人口500万的城市样本,历史数据：2007-2016年120城，1200个样本量,未来数据：2017-2021年120城，600个样本量,人口13个细分指标,资金32个细分指标,土地7个细分指标,熵值法,城市历年价值分类识别,城市历年综合价值评分自 然 分 段 法,城市历年2007-2021人口价值评分,城市历年2007-2021城市资金价值评分,城市历年2007-2021城市土地价值评分,指 数 平 滑 法,通过城市化发展路径模型，计算城 市综合得分，从而判断目标城市发 展节奏，及地产投资机会节点。,备注：城市化阶段划分由1800个样本城市综合得分自然分段得出。,7,8,9,10 11,12 13,14,15,16,17,18,19,0,5,10,820,830,840,850,860,870,880,890,900,910,920,A城 城市化路径2007-2021气泡大小：城市工业化率，数字代表年份,常住人口（万）,综合得分15,城市化后期(2020-2021）2120,城市化初期城市化中期（2007-2015）（2016-2019）,强三线(2012-2015),二线(2016-2019),三线(2009-2011) 强四线(2007-2008),强二线(2020-2021),最佳投资时间节点：2015年,最佳投资时间节点：2019年,城市发展节奏判断,城市化路径,五线,二线强三线 三线强四线 四线强五线,强二线,一线,强一线,综 合 得 分,就业人口（万人）,强一线城市：完成去工业化，同周边城市形成产业分工一线城市：服务业转向主导地位，开始去 工业化强二线城市：工业始升级，往高端化发展二线城市：工业开始带动相关居民服务及 消费的发展强三线城市：工业开始带动相关居民服务 及消费的发展三线城市：快速工业化，推动城市化发展四、五线城市：农业为城市主导产业,指标选取逻辑：工业化带来就业机会，驱动经济增长（气泡大小：工业化率）组合指标=就业人口*经济规模*工业化率,城市化发展路径模型,城市空间,扩张方向解读,*城市实际空间扩张，受地理地貌、行政划分影响，会产生一定的差异性。,通过可视化的城市内部区县对比分析，发现 城市空间扩张方向，如主城区首位度强不 强，现在是聚核主城区，还是沿主发展轴， 进行轴向扩张新城区，或是四向扩张。,产业篇,解读产业趋势产业发展路径就业人口结构趋势产业主导人群分布,哪些类型客户在增多，哪些在减少,城市发展经济支撑判断,产业宏观结构通过阐述产业竞争优势，描绘 未来发展路径，如是产业升级、还是产业转型。,城市主导产业结合产业区位商（外部比 较），产业就业人数（内部比较），再用熵值法，进行产业优势评分，筛选出城市优势产业。,2010,2011,2012,2014,2015,2016,2017 2018,2019 2020,2021,0%,2%,4%,6%,8% 2013,10%,12%,14%,16%,18%,三产产值历年增速,42% 44% 46% 48% 50% 52% 54% 56% 58% 60% 62%三产产值占比,产业宏观分析三产产值增速&占比,数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年，经计算得出,产业发展未来趋势,熵值法，客观赋权法,一种确定权重计算原理,熵，对不确定性的一种度量。熵值法，不 考虑指标本身重要程度，根据计算各项指 标数据的效用价值，来计算指标权重,城市就业人口解读,1.51.5,1.8,2.0,3.0,科学研究、技术服务地质勘查业 信息传输、计算机服务和软件业 交通运输、仓储及邮政业房地产业 租赁和商业服务业电力、燃气及水的生产和供应业住宿、餐饮业 文化、体育和娱乐业金融业 教育批发和零售业建筑业 卫生、社会保障和社会福利业水 利、环境和公共和设施管理业制造业公共管理和社会组织 居民服务和其他服务业第一产业(农、林、牧、渔业)采矿业,通过计算就业人口区位商，研判各城市就业人口结构及流动情况。区位商越 大，表明该地区该行业的专业化水平越高。2015年A城细分产业区位商,区位商分析模型,当区位商1时，可说明该行业人口除了满足本地需求，还可满足其他地区需求。,监测各行业人口流动情况,计算城市就业人口结构，判断某行业在某地区的专业化程度采集2015年城市数据,产业空间,聚集分析,从产业的空间分布，推断城市空间发展 趋势。根据空间集聚散点图，将城市板 块划，分为四种空间依赖关系类型。,示例：A城工业空 间聚集散点图，可 知核心城区的工业 可能会存在退二进 三的土地机会,城市产业,空间地图,示例，A城工业分布图，可知产业蓝领及企业主，目前集中在A城中部和西部,通过各产业空间分布现状，分析不同 地域的主导人群，从而判断各行业的 客群，主要集中的区域,土地篇,解读土地机会土地价值排序存量土地分布轨交升级板块挖掘,哪里还有地，哪里是洼地,现在，哪里是洼地,通过土地价值PIE分类，判断城市发展趋势,A区B区C区 D区E区F区G区 H区I区J区 K区L区M区,第一圈层,第二圈层,第三圈层,第四圈层,第五圈层,未来，轨道交通通车 影响了哪些 土地升级,所属圈层第一圈层第二圈层,轨道升级板块是,轨交升级板块挖掘,投放未来地铁路线及地铁站，并模拟全城 未来轨道交通情况。得出规划实现后公共 交通指标，进入模型再次计算，获得价值 升级的板块,通过卫星寻地法， 挖掘各个板块的剩余 居住用地量，回答 去哪里找地,哪里还有地,市场篇,解读产品机会市场容量供求关系竞争对手分析,如何选择产品、建立产品线,量化观测,主流市场变化,A城一二手房单价变化分布（16年3季度-17年3季度）,将房价数据做空间化处理，量化研 判不同板块的房价变化。直观判断 板块的房价走势,市场规,模预测,A城住宅销售金额,单位：亿元,根据城市“人地钱”,房地产市场理论量价,预测法，解读影响量,价真正的原因，从而,预测未来5年，市场容,量走势,未来五年市 场趋势预测,注：2017-2021年销售金额为预测值,城市“人地钱”,房地产市场理 论量价预测法,城市未来2017-2021年数据,历史数据2007-2015年, 指数平滑预测,人口主成分预测值2007-2021年数据,人口,住宅市场 价格、面积,主成分分析,城市未来2017-2021年数据,历史数据2007-2015年,指数平滑预测,资金主成分预测值2007-2021年数据,资金,主成分分析,城市未来2017-2021年数据,历史数据2007-2015年,指数平滑预测,土地主成分预测值2007-2021年数据,土地,主成分分析, 线性回归, 周期性修正,2017-2021年潜在供需比预测,1.00,0.99,0.93,0.88,0.95,0.90,0.86,0.79,0.72,2017,2018,2019,2020,2021,自然情形0.98,规划情形,市场供求 预判,以13-16年商品住宅供应均值为未来住宅供应值，根据目 标城市的对标类别，计算其潜在需求供需比房价上涨启动期供求比：1.0-1.1；合理平衡值：1.1-1.2,更直观全面地认知市场产品表现,以板块+网格板的形式创新呈现,根据板块套均总价做自然分段法分段，得到不同的产品线。 自然分段法：将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最 恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化。,竞争对手,布局分析,将目标城市TOP6企业项目贡献销售额做空间化处理，同 时，统计各类土地销售额的贡献占比，解构竞争对手的表 现，为客户提供借鉴。,各类土地贡献销售额占比,策略篇,解读企业机会准确定位确定顺位把握分寸,在该城市的投资策略的建议,圈 层 投 资 策 略 分 析,第一选择：品质改善 第二选择：高端豪宅 第三选择：功能改善,三环,二环,结合PIE及 剩余用地 挖掘土地 投资类型,拿地的4种类型，结合开发商业务，在 规模、周转率、品质、利润、客群选择 等方面的特点。结合“板块为背景的热 点区+圈层“、“板块为背景的热点区产 品情况“ ，给出投资建议,，大数据应用领域领跑者,商务篇工作时间商务报价,城市解读 工作时间安排,城市解读 商务费用,谢谢观看,The End,