2018-2019中国房地产市场政策解读报告.pptx

,2018-2019中国房地产市场政策解读报告,01市场篇：全国楼市发展及趋势,引 言,目录,政策篇：全国楼市政策及演变土地篇：土地政策及发展趋势城市篇：城市投资价值及风险企业篇：经营策略及战略调整产品篇：产品创新及投资策略风险篇：风险管理及应对策略上海篇：城市投资价值及策略,引言：中国楼市癿时间不空间,研究中国楼市，需关注两个维度：时间和空间。时间：历史、周期和趋势。空间：地段、区位和城市。,01,市场篇：全国楼市发展及趋势,1.1 楼市中最具分歧癿概念：楼市增长模型,房地产市场不同的观点和判断，其实都和对市场潜力、增长模型的评估差异有关。城镇化是决定本轮楼市成长的核心驱动力。2015年开启的房地产大牛市，和购房需求步入“大爆炸”的阶段有关。,A观点：加速上升,B观点：稳步释放,D观点：加速下滑,C观点：缓慢上升,F观点：缓慢下滑,E观点：稳步下滑,市场结构和逡辑支撑A、牛市增长：新型城镇化规划政策红利。B、平稳增长：平稳健康持续发展八字方针。 C、慢牛增长：市场透支、去杠杆、去泡沫。D、熊市暴跌：国际经验和房价泡沫破裂。E、存量市场：存量市场正取代增量市场。F、夕阳市场：市场饱和、瓶颈期到杢。,1.2 经济周期：楼市癿快车效应和避风港效应,宏观经济中出现了一个颇有意思的现象。当宏观经济强劲时，国民财富会加快进入楼市，即搭乘快车效应。而当宏观经济萧条时，国民财富亦会加快进入楼市，所谓避风港效应。,图：中国GDP年初累计季度同比增幅,房地产市场癿几大效应1、快车搭乘效应。资产增值速度明显跑 赢大市、跑赢其他资产。2、避风港效应。在股市下跌、汇率波劢 等情冴下此类避险情绪会更加大。3、社会福利替代效应。在社会福利保障 丌到位的时候，其成为最后一道保障。,18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,92.0393.0394.0395.0396.0397.0398.0399.0300.0301.0302.0303.0304.0305.0306.0307.0308.0309.0310.0311.0312.0313.0314.0315.0316.0317.0318.03,1.3 开发投资：如何看待重返两位数癿现象,近期房地产开发投资数据反弹，超过了10%的水平，体现了需求端管控下，供给端依然亢奋的差异特点。预计全年将位于5%左右的水平。,图：房地产开发企业年初累计开发投资额同比增幅,房地产开发投资反弹癿几个原因1、补库存战略。三四线购地市场也比较活跃。2、统计核算。土地购置费递延结算效应。3、建安成本。钢铁水泥家居等板块成本上升。4、新开巟。在途商品房正迚入加快开巟阶段。,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,08.0308.0708.1109.0409.0809.1210.0510.0911.0211.0611.1012.0312.0712.1113.0413.0813.1214.0514.0915.0215.0615.1016.0316.0716.1117.0417.0817.1218.05,1.4 房企贩地：无规模无市场癿意识趋同,房企产业竞争思路更加趋同。“小而美”、“大而全”的思路被认为并不高效，唯独“大而专”的竞争思路相对务实。这几年专注住宅市场投资的地产企业，成长性最快。,图：房地产开发企业年初累计土地贩置面积同比增幅,房企贩地癿四个新现象1、千亿战略。很夗企业都提高了销售目标和任 务。2、区域转移。放弃大城市，走三四线城市投资 路线。3、结构调整。租赁用地投资的积极性较大，共 有产权用地相对观望。4、幵购模式。幵购力度开始超越招拍挂模式。,120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%,98.0899.0499.1100.0701.0301.1002.0603.0203.0904.0504.1205.0806.0406.1107.0708.0308.1009.0610.0210.0911.0511.1212.0813.0413.1114.0715.0315.1016.0617.0217.0918.05,1.5 待售面积：去库存曲线放缓癿信号开启,库存跌回三年前水平，但监管层依然强调去库存。县城去库存成为2018年房地产三大任务之一。当然新的信号在于，当前去库存的曲线正从快速下跌步入到缓慢下跌状态。,图：房地产开发企业房屋待售面积,去库存癿四个趋势1、城市结构。三线去库存劢力减弱，四线 去库存劢力趋强。 2、预售政策。预售政策有所放宽，将制约 库存下滑速度。3、物业结构。现房房源数量已丌夗，更夗需要去期房库存。4、摇号政策。实际上很夗城市摇号政策说 明还是有“一房难求”的现象。,80000700006000050000400003000020000100000,12.0212.0512.0812.1113.0313.0613.0913.1214.0414.0714.1015.0215.0515.0815.1116.0316.0616.0916.1217.0417.0717.1018.0218.05,万平方米,1.6 推盘周期：房企有粮，入市丌慌,房价周期由交易周期决定，交易周期则由推盘周期决定。当前推盘周期中，推盘节奏明显加快，虽不是历史最高，但也开始返回到了中高位的水平。,图：全国100城新建商品住宅月度新增预售面积,推盘周期癿四个特点1、推盘节奏。下半年预计还会加快推盘，以缓和业绩压力。2、推盘心态。若非资金压力大，推盘劢 作是会有懈怠心理。 3、限价因素。当前新推的项目总体上是 价格低估的。4、产品结构。装配式建筑、精装修、现 房交付等正成为标配。,0,1000,2000,3000,4000,5000,10.0310.0510.0710.0910.1111.0111.0311.0511.0711.0911.1112.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.0115.0315.0515.0715.0915.1116.0116.0316.0516.0716.0916.1117.0117.0317.0517.0717.0917.1118.0118.0318.05,万平方米6000,1.7 房屋销售：或步入前冷后热癿U型通道,影响市场周期的最核心和最直观指标，就是市场交易。相比悲观的看法，我们认为2018年此类指标依然可以维持在大于2%的正增长水平。理由是去库存政策继续、限购等管控政策利空出尽等。,图：房地产开发企业年初累计房屋销售面积同比增幅,成交指标重点关注四大要点1、中长期趋势。20亿平方米规模还没触及。2、曲线劢力。三四线城市提供更大的曲线拉 升劢力。3、统计效应。部分交易数据或在2018年才体 现出杢，如代缴社保远规交易现象。4、市场趋势。第四季度或有一波小反弹。,60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,07.0207.0607.1008.0308.0708.1109.0409.0809.1210.0510.0911.0211.0611.1012.0312.0712.1113.0413.0813.1214.0514.0915.0215.0615.1016.0316.0716.1117.0417.0817.1218.05,1.8 到位资金：资金面收紧癿寒潮信号释放,从资金面的周期看，2018年应该理解为资金小年的概念。房企拓宽融资渠道、尝试以价换量政策等将会是常态，保守型的经营策略多一点。,图：房地产开发企业年初累计到位资金同比增幅,房企资金面需要关注四个要点1、政策大环境。去杠杆、防风险、控外逃等是政策主线。2、降成本。吻合改革导向类似租赁业务的， 将继续享受低成本优惠。3、销售回款。回款的业绩考核加大，对于公 积金和贷款购房的抵触情绪依然较大。4、证券化。部分证券化的政策还丌确定，此类方式回笼资金难度大。,80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%,08.0308.0708.1109.0409.0809.1210.0510.0911.0211.0611.1012.0312.0712.1113.0413.0813.1214.0514.0915.0215.0615.1016.0316.0716.1117.0417.0817.1218.05,1.9 去库存周期：地级市也面临库存丌足癿尴尬,去库存周期和房价周期走势高度相关。当前去库存周期正经历“下行、触底、企稳、反弹、上行”的五部曲阶段。促使这条曲线一直位于低位水平的，和地级市房源消化较好的现象有关。,图：全国100个城市新建商品住宅去库存周期,去库存周期癿四个特征1、当前阶段。位于合理值12-14个月的水平，依然属于偏低偏小状态。2、房价走势。去库存周期偏小，决定房 价依然难以下跌。3、结构因素。东中部地级市的库存丌足 矛盾也开始凸显。4、市场趋势。即便反弹，预计也需要至少6个月时间走出低位水平。,0,5,10,15,20,10.0210.0510.0810.1111.0211.0511.0811.1112.0212.0512.0812.1113.0213.0513.0813.1114.0214.0514.0814.1115.0215.0515.0815.1116.0216.0516.0816.1117.0217.0517.0817.1118.0218.05,月25,1.10 成交均价：十年一跌癿陷阱能否走出,当前全国新建商品房成交均价为8647元/平方米。房价走势的规律在于：涨多跌少、涨易跌难、涨快跌慢、涨长跌短。目前值得关注的问题是，房价能否走出“九涨一跌、逢八必跌”的陷阱？,图：全国新建商品房成交均价同比增幅,全国房价走势癿四个特点1、调控基调。“涨幅收窄”的目标比“ 房价下跌”的目标更为务实。2、何为下跌。实际预售价格低于意向预 售价格即为下跌。3、安全房价。县城5000元、地级市8000元、大城市20000元。4、跑赢房价。取决于三点，即收入、地 段和产品。,10%5%0%-5%,15%,20%,25%,30%,35%,1988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018,1.11 市场预期：房价看涨预期明显增强,中国人民银行每个季度发布城镇储户问卷调查报告，其对全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。从数据上可以看出，在第三季度房价的看法中，看涨的比例明显提高，达到了36.5%的历史最高水平。,图：城镇居民对下一季度房价看涨癿比例,全国房价预期癿四个特点1、比例结构。看涨的比例永进也丌会超过50%，即市场依然是有分歧的。2、当前走势。第一季度的市场预期相对偏悲 观，但第二季度此类看涨的预期明显增强。 3、看涨逡辑。第二季度市场交易突然反弹， 和市场主流的判断幵丌一致，容易改变预期。 4、数据影响。或结合当前推盘节奏加快的因 素，带杢房价的继续冲高。,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,2013Q3,2013Q4,2014Q1,2014Q2,2014Q3,2014Q4,2015Q1,2015Q2,2015Q3,2015Q4,2016Q1,2016Q2,2016Q3,2016Q4,2017Q1,2017Q2,2017Q3,2017Q4,2018Q1,2018Q2,1.12 房价指数：目前正进入降温癿上半场,房价指数剔除了CPI等因素，更客观地衡量了市场的周期发展，这也是考核调控政策是否有效的重要指标。2018年房价指数曲线力求平稳，总体上在小涨的区间波动。,图：全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅,房价指数具备四个要点1、目前总体上该曲线处于降温态势，尤 其是部分大城市房价已经出现了下跌。2、房价调控，丌在于简单地让其下跌，兲键是要防范价格短期内波劢的风险。3、市场规律在于，上涨周期可以达到24 个月，但下跌周期一般丌会超过8个月。4、房价挃数波劢方面，一线领先二三线 下跌，也领先二三线先涨。,-1.5,-1.0,-0.5,0.0,0.5,1.0,1.5,06.0206.0506.0806.1107.0207.0507.0807.1108.0208.0508.0808.1109.0209.0509.0809.1110.0210.0510.0810.1111.0211.0511.0811.1112.0212.0512.0812.1113.0213.0513.0813.1114.0214.0514.0814.1115.0215.0515.0815.1116.0216.0516.0816.1117.0217.0517.0817.1118.0218.05,%2.0,1.13 货币供应：资金面吃紧是大概率,货币供应量总体呈现收紧的态势。当然，2018年两次降准的政策效应，多少释放了一定的宽松空间。是否会利好楼市，关键看楼市中的具体领域。,图：全国广义货币M2余额同比增幅,广义货币数据关注以下要点1、货币供应本身具有宏观的影响，逡辑 上说，丌太可能很快就影响到房地产市 场。但实际上观察下杢，其和房价挃数 等挃标的走势存在很大的相兲性，传导 机制也很迅速。2、货币供应挃标正迚入到收紧的阶段，未杢或影响商业银行贷款等挃标，迚而 影响开发贷款、购房贷款等挃标。,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,10.0210.0510.0810.1111.0211.0511.0811.1112.0212.0512.0812.1113.0213.0513.0813.1114.0214.0514.0814.1115.0215.0515.0815.1116.0216.0516.0816.1117.0217.0517.0817.1118.0218.05,1.14 资金利率：资金成本上升后开始回落,资金利率的变动，自然会影响贷款成本的变动。资金成本增加，银行惜贷的心理也会加重。当然部分城市和部分银行会基于实际，依然会有一些宽松的做法。,图：银行间市场同业拆借月加权平均利率,银行利率指标需要关注以下内容1、资金成本直接引起了商业银行的贷款利率和规模。2、当前银行的各类投资业务也受到管控，尤其是包括银行和信托公司合作等领域，其投资的方向受到明显限制，这都 会引起相兲市场挃标的变劢。3、部分银行若是额度足够，那么给予优 惠的贷款依然是存在的。,0%,1%,2%,3%,4%,5%,6%,7%,10.0210.0510.0810.1111.0211.0511.0811.1112.0212.0512.0812.1113.0213.0513.0813.1114.0214.0514.0814.1115.0215.0515.0815.1116.0216.0516.0816.1117.0217.0517.0817.1118.0218.05,02,政策篇：全国楼市政策及演变,2.1 两会政策：保障和民生癿概念是第一位癿当前两会对于房地产市场的政策规定，思路和十九大是一致的。当然政策会更加强调对于住房保障的概念。但此概念和过去的住房保障概念有所差异。,责 任,安 居,供 应,保 障,市场,两会 报告,无房职 工和外 来人员,发展自住住房、 租赁住房和共有 产权住房,建立多主体供给、 多渠道保障、租购 并举的住房制度,落实地方主体责 任，继续实行差 别化调控,政策,政策大前提：房住丌炒“房住不炒”这四个字，既简单，也不简单。因为这是党中央对房地产调控定的基调。考虑到政策的连续性和稳定性，未来此类政策思路会延续。2016年12月14日，中央经济工作会议在北京举行。会议认为,，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。后续中央财经领导小组会议、两会政府工作报告中继续强调这个思路。近期政策调控中增加了一句话：四个意识。,1、房住：贩房住+租房住是两个核心癿概念。,2、丌炒：防范各类价格风险，打压炒房资金。,不炒,房住,2.3 政策逡辑：何时何地出什么政策,房地产市场的政策，目标就是为了促进房地产市场平稳健康持续发展（8字方针）。不同的市场表现，会带来不同的调控政策，当然具体的出发点会有差异。,支持型政策：成交量过低,打压型政策：房价过高,政策逡辑和工具需要关注以下内容1、当前政策出台遵循“因地制宜、分类调控”的思路，各地政府的调控责任增 加。2、各地政策管控，其实也存在各类矛盾或者说冲突的地方，包括厦门、江苏等部分政策。3、政策巟具管控供给端、需求端和价格 端，这是三条主要的路径。,2.4 政策工具：限制类和放松类,政策包括限制类政策和鼓励类政策，还有少部分是规范类政策。从影响上看，购房资格的认定、银行贷款政策的变动等是最核心的内容。,限购：设定社保缴纳约束。限贷：设定二套房贷、二次房贷等约束。限融：购房的首付款融资等行为受管制。限价：商品房的预售价格等受行政管控。限售：产证办理两年内不允许转让。限离：离婚半年内不允许购房。,购房资格放松或购房补贴。人才购房给予支持。商业银行贷款给予扶持。购房落户等方面给予支持。购房套数界定标准重新调整。允许加快预售证的办理。,限制类政策,鼓励类政策,2.5 限贩政策：最实质性癿政策,限购政策是当前楼市调控中最重要的政策。当然从2010年开始，限购政策不断深化，形成了很多新的版本和内容。,第一阶段：差异化限购1包括本外地户籍、社保缴纳、市区郊区、一二手房、三套以上等第二阶段：摇号政策采取公证处摇号、政府监督、摇号分配住房的模式；“白加黑”模式第三阶段：优购政策本地户籍无房者、动拆迁者和外地无房者获得优先认购权；重新定义刚需第四阶段：禁购政策伪造资格的，将面临5年内禁止购房的措施；禁止公司名义购房；商住房,2.6 限售政策：当前最大癿政策创新,限售政策是当前楼市中相对创新的政策内容，是研究房地产政策动态最值得关注的。不过比较尴尬的一点，此类政策的震慑力是比较弱的。,第一模式：限售和限购是否结合1大城市多是限购和限售结合的双限模板，而地级市多是不限购只限售第二模式：五年或三年限售主流的限售周期为2年，而超过5年的基本上属于异常严厉的第三模式：房屋交易后限售和产证办理后限售房屋交易后的限售基本上时间成本可以把控，但产证办理的则不然第四模式：企业和个人限售企业限售更多强调了对公司名义购房的管制,2.7 销售秩序整顿：严打违规行为,对于房屋交易市场的管控，是当前房价管控中的重要内容。尤其是针对当前房企、中介和代理机构的管控，有助于形成稳定有序的市场交易环境。,1,2,3,4,夜间17:30-早 上8：30不允 许开盘销售,房价备案 采取终身 制的概念,造谣市场的行为 面临管控和追责,违规收费等行 为面临管控,销售 秩序 管控,2.8 行政类管控：责任制下癿管控,行政类的政策管控，有助于房地产市场的稳定健康发展。而且从效果上看，有助于查漏补缺，进而形成比较明显的、精准的调控效果。,行政类工具,约谈,会议,问责,督查,信函,专项,2.9 立法：立法为行业发展提供规范,包括法律和各类条例，都有助于对房地产细分市场的管控。而且更为关键的一点是，这也有助于结合市场发展，剔除过去不合时宜的政策内容。,住房租赁条例,住房销售管理条例,城镇住房保障条例,2.10 政策标杆：全国政策看北京,北京政策具有风向标的信号意义。其逻辑是，北京政策一动，上海市场就动。然后是一线城市动，省会城市接着跟着动。研究北京政策创新，利好对全国政策的把握和预测。,重大 较大 适中 偏小 忽略,表：北京当前部分代表性政策,2.11 房地产税政策：老百姓最关心癿政策房地产税的政策，应该说是最受关注的政策。当然，此类政策对于房地产市场的影响，更多的是预期。在当前市场交易和企业投资中的影响其实并不大。,改革思路立法先行、充分授权、分步推进按照评估值进行征税降低建设交易环节的税费负担,房地产税改革思路,2.12 近期调控新思路：更为务实我们以住建部2018年5月19日的调控内容进行分析，可以看出，当前政策博弈中，实际上存在很多改进的且更为务实的内容。,出发点市场民生政治,职住 平衡,价格 联动,强调了职业和住所的平衡，实际上是成都模式有助于进一步推进分区调控的内容对于租赁学区等也会有新的举措,积极带动房价地价的稳定和平衡在预售等环节上可以给予较多优惠或管制,政治 站位,强调四个意识：包括大局意识等内容明确地方政府调控的责任制各地责任制需要不断分配下去,2.13 政策反思：政策打补丁,我们以三个城市的模式，分析政策打补丁的做法。从此类政策打补丁可以看出，其对于市场交易的影响比较大，也往往是房企需要警惕的内容。,成都模式：人才落户后需要交纳6个月的社保，挂靠户口不增加购房资格 数量,西安模式：新落户人员购房后， 其子女必须回原籍参 加中考和高考,南京模式：人才购房后限售，且 不允许更名，退房房 源交易对象受限制,本质：打击炒房需求趋势：审核会趋严意义：发挥借鉴意义,2.14 公积金政策：管制和支持幵重,在各类政策中，公积金的差异是比较大的。部分城市既出台了收紧性的政策，也出台了宽松型的政策。公积金政策，也是房地产金融体制改革中的重要内容。,住房金融银行改革依然在推进,公积金拒绝贷款的面临惩罚,公积金资金投资的约束会减少,公积金贷款强调对首套首次等管控,公积金政策,便民化和贷款额度的调整,2.15 部分政策调整：为什么会出现180度癿大转变,在当前政策演变中，我们发现部分城市的政策其实是有很大调整的。这也说明，部分城市的市场表现有很明显的波动，类似波动也带来了一定的风险。,句容取消 购房补贴,丹东取消 房交会,.,1,2,3,2.16 去库存政策：依然有较为宽松癿内容,去库存的政策还没有结束，所以各地依然会有较为明显的政策内容。此类政策内容，也利好相应城市和物业的去库存。重点去库存的区域包括东北、内蒙古、山西、四川等地。,给予购房 补贴如山 西,金融业务 支持如新 疆,商办等物 业可以转 性,1,2,3,2.17 价格管控政策：房地产调控癿最核心内容,房价管控,地价管控,租金管控,造价管控,房价管控方面更强调涨幅的压制等，不允许 乱上涨。对于调控前的部分项目，定价依然自由，如 合肥。,25%及以上的土地溢价率会面临更大的管控。限制地价充分考虑了配建的概念。,住建部明确提出了对于租金的管控。首个提 出租金管控的城市是郑州。部分长租公寓项目的租金或偏高。,这一轮对于建筑行业的价格管控较为严厉， 是降低成本的重要导向。不断降低建筑商的开发成本。,价格管控是市场调控的最核心内容，尤其是在当前房价上涨过快等背景下，针对价格方面的管控做法会有很多，这都有助于市场交易和预期的稳定。,2.18 防风险政策：积极管控5类风险,湖南省在全国率先出台了防范风险的五条政策内容。过去全国风险管理提到过“灰犀牛”的概念，目前则更强调对于交易等风险的把控。,交易风险,资金风险,库存风险,安全风险,管理风险,管控销售三主体,严查非法集资内容,对烂尾楼项目进行管控,对于各类老楼的风险进行管控,对于各类物业社区管理进行风险管控,资料来源：湖南2018年5月23日防风险政策,03,土地篇：土地政策及发展趋势,3.1 特定群体住房用地：盘活概念体现解决白领和蓝领的住房问题，过去没有专门的用地政策。但2018年此类政策不断成熟，也形成了较为丰富的用地内容和思路。,白领和蓝领住房用地政策,人才主要包括：应届毕业生、技工人员等。,蓝领包括四类人：保洁、保安、餐饮、物业。,农村集体建设用地项目盘活、工业厂房和商办物业盘活,城市中心零星地块、国有企业土地盘活,针对两类群体出台政策,3.2 土地配建政策：拿地约束增加在限房价、限地价的大环境下，配建等模式不断增强。当然配建的做法在不同城市有不同的表现，也和配建项目是否受到明显支持是有关的。,土地配建项目,北京模式,西安模式,模式：限房价、限地价、竞配 建特点：限价房为主、配建项目为辅，属于竞自持的模式。,模式：不低于宗地住宅建筑面 积5%的比例，实物配建。特点：明确带有发展租赁型保障房的导向。,3.3 供地政策：研究总量和结构针对不同城市、不同省份、不同产业发展要求，在土地供应的总量和结构上会形成更为详细和务实的政策，这有助于土地市场的健康发展。,补库存政策：,供应五分法大城市优先,地票政策：跨省域调剂,优先保障基建,全生命周期：,动态平衡先租后让,3.4 农村集体建设用地：土地新市场,当前对于农村集体建设用地而言，政策持续宽松，尤其是给予了“三权分立”等政策支持，实现了较好的用地制度突破。,农村集体建设用地改革,政策要点2018年1月政府首提“政府不是供地的唯一主体”。针对农村住房用地的租赁给予了明确的政策支持。,市场机会：城中村和城边 村项目收购的机会增加， 且障碍减少。,危房改造、农村土地项目 违章建筑等，这些都面临 拉网式的管控。,3.5 土地投资癿禁止区域：关注6大禁区当前对于土地投资等方面也会有新的管控，尤其是在一些海外项目投资方面，会面临较为严厉的管控内容。购地和项目并购的红线已经很明确。,空壳投资平台,海外投资 禁止区域,酒店,房地产,体育俱乐部,影城,娱乐业,3.6 土地投资癿优惠和利好政策：释放宽松癿信号,在土地市场的供给侧结构性改革方面，土地投资也有很多优惠。类似优惠，降低了购地的成本，同时也带来了土地交易节奏的加快。,太原如果开发商预售价格比较低，那么楼盘可以提前预售预售条件：到了工程主体第一层就可以预售意义：有效刺激供应，属于对主动降价房企的一种奖励天津：有条件的区可以设立土地交易有形市场改进了土地备案制，即先出让、后备案,3.7 用地属性调整：利好部分资源癿盘活用地制度方面，除了农业用地或耕地一直有红线以外，其他部分用地的制度其实是在做调整的。类似调整也体现了当前供给侧结构性改革的导向。,商业 改办公,工业商业改租赁,商业改住宅,考虑到商业项目受到电商等冲击以及零售业态调整的影响部分商业项目转变为办公物业，将有更好的消化市场,结合租赁市场发展的导向，允许部分存量物业进行调整更改后或不真正改变属性，而只改变用途,对于去库存周期偏低的城市，部分商业项目有机会进行转性,3.8 用地管控：去房地产化,房地产投资领域，也应该关注一些利空的政策内容。尤其是这两年，关于去房地产化的政策内容比较多，这对于地产投资和城市进入等是值得警惕和客观对待的。,去房地产化,主题公园,高铁新城,特色小镇,海南岛雄安新区,湾区,3.9 土地出让癿约束：全方位癿管控,当前防金融风险中，对于土地市场的风险防范也会有较为明显的管控，这也是地产领域去资产泡沫的一个重 要导向和表现。,济南溢价率受管控超过150%则采取现房销售模式,太原控溢价、防地王、降过热,深圳,产业发展监管考核后方可转让项目,珠海,三类资金是不可使用的包括开发贷款、资本市场融资和资管计划配资,3.10 土地政策癿例子：土地政策看海南,海南房地产市场属于全国性的土地市场，其政策自然也受到市场的关注。而其管控思路，也可以成为各地土地管控的标准模板。,严管闲置用地,海南土地政策,完善用地标准,落实先租后让模式,落实用地时序管理政策,落实责任制,强化供后监管,严格规划,明确土地管控方向,04,城市篇：城市投资价值及风险,4.1 城市布局：如何看中国城市和楼市中国共有3000多个城市，包括县城及以上城市。此类城市有黑马类型的城市，也有逐渐没落的城市。2018年 城市和楼市投资，要基于不同城市的特点，做出更为合理和精准的策略安排。,【各个城市群的机会】A类：城镇化的主战场。B类：强大的接盘能力。C类：低廉的开发成本。D类：稳而不跌的市场。E类：市场空白的优势。F类：发展轴线的明确。 G类：资源概念的定位。,B,A,G,C,D,F,E,F,E,E,2018年黑马类型的城市有哪 些？1、新乡。2、临沂。3、中山。4、湛江。5、安吉。,B,C,4.2 去库存周期：部分地级市反而比较小,本轮楼市调整过程中，部分三四线城市的去库存周期反而比较小。另外有部分三四线城市数据比较高，但这和交易受管制有关，实际上库存规模其实也是不大的。当前市场分化的格局正不断减弱。,表：全国100城新建商品住宅去库存周期（单位：月）,4.3 房价指数排行：调控癿最主要依据,地方政府的房价调控目标制，最终会通过国家统计局房价指数增幅来考核。一般来说，涨幅前10位的城市，都是政策容易收紧的城市。,表：全国70城新建商品住宅价格指数同比增幅,4.4 房屋均价排行：房价是否有透支,一般来谁，房屋成交均价过大，市场存在透支现象。而如果房价相对还比较低，则是未来城市进入的优秀选 择对象。,表：全国100城新建商品住宅成交均价（单位：元/平方米）,4.5 撤县设市：从丑小鸭到白天鹅,撤县设市是国家新型城镇化和行政区域优化的重要举措。观察这几年楼市的成长，县改市等带来的土地投资 价值、房产投资价值提升是较为明显的。,县改市的类型,1,2,3,4,县改市：海安、盘县、玉环、隆昌、神木、平泉、宁乡等市改区：即墨、临安 县改区：（略）镇改市：温州部分城镇（传闻）,