2018年中国房地产行业分析报告.pptx

2018年3月12日,经验交流与分享2018年中国房地产行业分析报告,l房地产调控政策概览l租赁政策梳理,l房地产行业数据概览,l土地供需、人口结构与人口流动l房地产与主要资产回报对比l房地产行业市场容量巨大,l市场集中度及优势房企增长情况,l附表：2016年初至2018年3月11日调控政策列表,目 录,15266005/33949/20180312 13:41,l,房地产调控政策概览,15266005/33949/20180312 13:41,房地产调控政策概览,2018年政府工作报告为中国房地产未来的发展指明了方向,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”,“多主体供给、多渠道保障、租购并举”、“安居宜居”将是未来住房制度改革的重要要素。,15266005/33949/20180312 13:41,房地产调控政策概览各地方政府继续深化以“四限”（限购、限贷、限价、限售）为基础的房地产调控政策，坚决遏制投机炒房、维护市场稳定。,限购本市户籍、非本市户籍、单身、家庭、离婚等不同类别人群分别限制一定的房屋购买数量。,限贷首套房、二套房差别化信贷，上调首付比例、利率折扣等。,限价限定招拍挂土地所建商品房销售价格、建设标准和销售对象；限制预售备案价格，限定调价周期，以及现房销售价格；新商品住房采取摇号,方式销售等。,限售新房、二手房、保障房获得产权证满一定年限才可以上市交易；商业用地地挂牌出让时就已被限定转让年限。,其他加强银信业务整治、严查违规融资行为,租赁增加租赁用地及租赁住房供应，租售同权，鼓励租房消费，开展集体用地建设租赁住房试点、允许商业用房等按规定改建为租赁住房。资料来源：XX、XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,房地产调控政策概览,2018年持续出台“四限”政策,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,限购限贷,房地产调控政策概览限购限贷,截至2018年3月10日限购限贷城市分布图,资料来源：XX、XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,限价,截至2018年3月10日限价城市分布图,房地产调控政策概览限价,资料来源：XX、XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,限售,截至2018年3月10日限售城市分布图,房地产调控政策概览限售,资料来源：XX、XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,2016年10月与2017年3-5月是限购限贷及限价政策出台高峰,房地产调控政策概览,政策出台高峰,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,房地产调控政策概览政策出台高峰2017年4-5月是限售政策出台高峰,“3.17”调控开启”,2017年3月至今，据不完全统计，共47个城市出台限售政策，限售年限在2-10年不等。资料来源：XX、XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,2016年“9.30”为第一轮调控政策高峰。据不完全统计，2016年10月份出台16个城市的限购限贷政策，7个,城市的限价政策；,2017年“3.17”为第二轮调控政策高峰，除了限购限价政策升级，还增加了限售政策。据不完全统计，2017年3-5月各地政府出台限购限贷、限价和限售政策分别达45条、12条和34条。2018年截至3月7日，各地方政府出台限购限贷、限价和限售政策分别为1条、2条和4条。,资料来源：XX、XX经济研究所整理,房地产调控政策概览,15266005/33949/20180312 13:41,房地产调控政策概览,差别化调控,兰州部分区域放开限购、重庆提高房产税起征点、南京对符合条件人才放松限购，调控步入精细化管理阶段。,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,l租赁住房政策梳理,15266005/33949/20180312 13:41,2018年政府工作报告重申“培育住房租赁市场”、“租购并举”重要性,始于2015年，住建部出台关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见；国务院于2016年出台了关于,加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，成为我国住房租赁市场发展的纲领性文件。,2017年7月出台的关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知及利用集体建设用地建,设租赁住房试点方案，是推动各地方政府租赁政策的关键性文件。关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知,资料来源：国务院、住建部、XX经济研究所整理,租赁住房政策梳理,15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理,资料来源：国务院、住建部、XX经济研究所整理,个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；村镇集体经济组织可以自行开发运营，,15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理地方政策截至2017年末，全国已有超过50个城市发布了住房租赁的相关政策措施。地方性政策的落实响应了中央调控房地产“因城施策”的指导方针，针对不同省、市、地区的房地产市场现状，提出相应的指导方向。, 加大租赁用地供应，其中包括100%,自持租赁住宅用地或竞自持土地等具有租赁比例条件的土地供应； 鼓励房地产企业参与将商业用房或,工业用房按规定改造为租赁住房，盘活过剩的商业空间；,放宽人才落户政策，通过拓宽落户,渠道、放宽限制年龄等多方面，深化户籍制度改革，推动非户籍人口在城市落户；,从多角度保障不同群体住房需求，提出“租购同权”概念，以逐步实,现租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。,地,方,政,策,方,向,供给端,需求端, 提供金融支持，拓宽住房租赁企业的直接融资渠道。15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理,地方政策,2017年7月，九部委选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。同月住建部会同有关部门选取了北京及人口净流入的12个住房租赁试点城市（共13城）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。,资料来源：国务院、住建部、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,12个人口净流入城市陆续出台住房租赁试点工作实施方案。,资料来源：相关地级市政府网站、XX经济研究所整理,租赁住房政策梳理,地方政策,15266005/33949/20180312 13:41,地方层面：从2016年下半年至今共有超过20个省（市）出台实施方案，主要内容包括：,刺激需求：完善法规、加强监管、保障承租人权利、允许公积金支付房租、推行“租售同权；扩大供给：政府新增租赁用地供给、允许“商改租”、鼓励企业开展住房租赁业务以及个人出,租、开展“公租房+PPP”与REITs试点等金融扶持。,资料来源：相关地区政府网站、XX经济研究所整理,租赁住房政策梳理,地方政策,15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理,租赁用地供给,资料来源：各地方政府网站、CRIC、XX经济研究所整理,目前，已有7个城市推出纯自持租赁住房用地，其中上海推出的纯租赁住房用地建筑面积达182万平方米。,15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理,上海密集出让租赁住房用地,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理,上海密集出让租赁住房用地,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,租赁住房政策梳理,上海密集出让租赁住房用地,资料来源：XX、XX经济研究所整理, 上海纯租赁用地的竞得者均为国,有企业，其中市属上海地产集团,竞得71.7万平方米建筑面积，占总建筑面积的50%。, 在几乎已经不在供应普通商品房,用地的上海，租赁用地均位于优质稀缺地段。地方政府通过让利土地出让金，大幅度的降低了租赁住房企业的开发成本。,15266005/33949/20180312 13:41,l房地产行业数据概览,广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案,租赁住房政策梳理推动人才落户政策热点二线城市为了争夺人才资源，以人才公寓的供给及需求刺激作为发展住房租赁市场的重点。,政策核心,放开落户渠道、落户年龄要求，引进人才“租房落户”政策,日期2018年1月9日,地区天津,文件服务民生服务企业“双十条”,政策细节对于符合我市引进人才年龄和学历条件，在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，在津连续居住半年以上并合法取得居住证，且本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落户；本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。,2018年1月9日2018年1月3日2017年12月30日,青岛南京广州,到2020年，全市实现106.5万农业转移人口落户城镇（其中，非户籍转移人口90.5万人，本市就地转移人口16万人），46.4万城中村、城边村原有居民完全市关于加快推进农业转移人口市民化的意见 民化，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达到74%和64%以上。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛，迁入无障碍”。允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施 及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。全市范围内取消农业、非农业户口性质划分，统一登记为广州市居民户口；适当放宽放开重点群体落户限制；适当放宽入户年龄要求，大力吸引高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生和留学归国人员等高层次人才、技能人才、创新创业人才、产业急需人才；加大吸引人力入户力度。,2017年12月26日2017年10月11日2017年8月21日,郑州武汉长沙,关于落实非郑户籍人才购房工作的通知关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策长沙人才新政22条,符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制,资料来源：相关地区政府网站，XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,2017年全年，房地产投资累计同比增速为7%，较1-11月回落0.5个百分点，延续2017年4月以来的震荡回落趋势。,房地产行业数据概览,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX，,房地产行业数据概览,：XX ：XX,施工面积累计同比增速处于回落趋势资料来源：XX、XX经济研究所整理XX经济研究所整理房屋施工面积累计同比增速为3%，较2017年1-11月回落0.1个百分点，较2016年1-4月回落2.8个百分点，房地产新开工与施工面积均处于显著降温通道。,新开工面积累计同比增速处于回落趋势资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年全年，新开工面积累计同比增速为7%，较1-11月提高0.1个百分点，较2016年1-4月回落14.4个百分点。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,房地产行业数据概览,：XX ：XX,商品房销售额累计同比增速显著回落资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理销售额累计同比增速为13.7%，较1-11月上升1个百分点，较2016年1-4月回落42.2个百分点，商品房销售处于显著回落态势。,商品房销售面积累计同比增速显著回落资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年全年，商品房销售面积累计同比增速为7.7%，较1-11月回落0.2个百分点，较2016年1-4月回落28.8个百分点。15266005/33949/20180312 13:41,房地产行业数据概览高频数据显示， 2017年一二线城市新房销量持续处于负增长趋势，2018年初短暂的迅速恢复正增长后，再次回落。,二线城市新房销量累计同比短暂上升后回落资料来源：XX、XX经济研究所整理,一线城市新房销量累计同比短暂上升后回落资料来源：XX、XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,三四线城市新房销量累计增速增幅自2017年4月以来持续收敛，并于9月首次进入负增长，2018年初负增长态势加剧。,房地产行业数据概览,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,个人按揭贷款累计同比增速为-2%，较1-11月回,房地产行业数据概览,房企开发资金累计同比增速显著回落,资料来源：XX、XX经济研究所整理资料来源：XX，XX经济研究所整理落0.4个百分点，较2016年1-5月回落60.5个百分点；定金及预收款累计同比增速为16.1%，较1-11月提高1.1个百分点，较2016年1-5月回落19.1个百分点。,个人按揭和定金及预收款同比增速显著回落房地产调控政策概览,资料来源：XX、XX经济研究所整理2017年全年，房地产开发资金累计同比增速为8.2%，较1-11月提高0.5个百分点，较2016年1-5月的高点回落8.6个百分点。15266005/33949/20180312 13:41,房地产行业数据概览,2018年多地银行上调房贷利率,资料来源：广东银监局、四川银监局、上海银监局、21世纪经济报道、第一财经、XX经济研究所整理房企融资收紧，上海、广东、四川等银监局要求从严查处违规融资行为，据网易等多家财经媒体报道：有地方银监要求房地产类融资只认“432”的项目标准，禁止投资房地产类公司应收账款。,2018年房企融资收紧房地产调控政策概览，XX经济研究所整理,资料来源：观点地产网，证券日报，澎湃新闻网，XX经济研究所整理房贷利率上行压力加大，据融360数据显示，2018年2月全国首套房贷平均利率为5.46%，同比上升22.15%。15266005/33949/20180312 13:41,l土地供需、人口结构与人口流动,广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案,租赁住房政策梳理推动人才落户政策热点二线城市为了争夺人才资源，以人才公寓的供给及需求刺激作为发展住房租赁市场的重点。,政策核心,放开落户渠道、落户年龄要求，引进人才“租房落户”政策,日期2018年1月9日,地区天津,文件服务民生服务企业“双十条”,政策细节对于符合我市引进人才年龄和学历条件，在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，在津连续居住半年以上并合法取得居住证，且本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落户；本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。,2018年1月9日2018年1月3日2017年12月30日,青岛南京广州,到2020年，全市实现106.5万农业转移人口落户城镇（其中，非户籍转移人口90.5万人，本市就地转移人口16万人），46.4万城中村、城边村原有居民完全市关于加快推进农业转移人口市民化的意见 民化，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达到74%和64%以上。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛，迁入无障碍”。允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施 及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。全市范围内取消农业、非农业户口性质划分，统一登记为广州市居民户口；适当放宽放开重点群体落户限制；适当放宽入户年龄要求，大力吸引高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生和留学归国人员等高层次人才、技能人才、创新创业人才、产业急需人才；加大吸引人力入户力度。,2017年12月26日2017年10月11日2017年8月21日,郑州武汉长沙,关于落实非郑户籍人才购房工作的通知关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策长沙人才新政22条,符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制,资料来源：相关地区政府网站，XX经济研究所整理15266005/33949/20180312 13:41,1.土地供需,土地供需比=土地供应建筑面积/土地成交建筑面积，土地供需比越小，市场越供不应求。2010年至今，百城土地供需比整体震荡下行，成交楼面均价与住宅均价波动上行。,土地供需、人口结构与人口流动,资料来源：XX、XX经济研究所整理,15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,土地供需、人口结构与人口流动,：XX ：XX,一线城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，在土地供应与成交量显著增长的大环境下，土地楼面价同比下跌32%，住宅单价同比下跌31.6%。2018年1-2月，土地成交价格相比2017全年价格下降26%。,一线城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，一线城市土地供需比达1.10，土地供应量同比上升80%，成交量同比上升99%。2018年1-2月，土地供需比下降至0.33。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,二线城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，二线城市土地楼面价同比上涨5%，住宅单价同比下降10.4%。2018年1-2月，土地成交价格相比2017全年价格下降4%。,土地供需、人口结构与人口流动,二线城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2016年，二线城市土地供需比为1.04，土地供应量同比下降10%，成交量同比回升2%。2018年1-2月，土地成交供需比下降至0.92。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,三线城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，三线城市土地楼面价同比上涨18.9%，住宅单价同比上涨12.2%。2018年1-2月，土地成交价格相比2017全年下降18%。,土地供需、人口结构与人口流动,三线城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，三线城市土地供需比下降至1.07，土地供应量与成交量均同比下降11%。2018年1-2月，土地供需比回升至1.12。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,北京城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，北京成交土地楼面均价为25792元/平方米，同比上升15%，住宅成交单价为34118/平方米，同比上升20%。,土地供需、人口结构与人口流动,北京城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，北京土地供需比上升至1.34，同比上升0.21，土地供应量同比上升445%，成交量同比上升360%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,上海城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，受租赁用地影响，上海成交土地楼面均价降至9089元/平方米，同比下降38%，住宅成交单价为24866元/平方米，同比下降4%。,土地供需、人口结构与人口流动,上海城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2016年，上海土地供需比上升至1.2，土地供应量同比下降33%，成交量同比下降44%。2017年1-8月，上海土地供需比下降至1.09。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,广州城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，广州成交土地楼面均价为12073元/平方米，同比上升16%，住宅成交单价为17684元/平方米，同比上升8%。,土地供需、人口结构与人口流动,广州城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，广州土地供需比为1.02，土地供应量同比上升28%，成交量同比上升97%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,深圳城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，深圳成交土地楼面均价为13202元/平方米，同比持平，住宅成交单价均价为48622元/平方米，同比上升7%。,土地供需、人口结构与人口流动,深圳城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，深圳土地供需比上升至3.78，土地供应量同比持平，成交量同比下降60%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,厦门城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，厦门成交土地楼面均价为24935/平方米，同比下降7%，住宅成交单价为28053元/平方米，同比上升11%。,土地供需、人口结构与人口流动,厦门城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，厦门土地供需比下降至0.65，土地供应量同比下降85%，成交量同比下降75%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,重庆城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，重庆成交土地楼面均价3597元/平方米，同比上升76%，住宅成交单价6605元/平方米，同比上升28%。,土地供需、人口结构与人口流动,重庆城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，重庆土地供需比为1.11，土地供应量同比上升44%，成交量同比上升97%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,武汉城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，武汉成交土地楼面均价为4042元/平方米，同比持平，住宅成交单价为11453元/平方米，同比上升17%。,土地供需、人口结构与人口流动,武汉城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，武汉土地供需比为1.09，土地供应量同比上升51%，成交量同比上升42%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,合肥城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，合肥成交土地楼面价均价为8023元/平方米，同比下降31%，住宅成交单价为11442元/平方米，同比上升23%。,土地供需、人口结构与人口流动,合肥城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，合肥土地供需比为0.59，土地供应量同比下降68%，成交量同比下降12%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,南京城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，南京成交土地楼面均价12086元/平方米，同比下降12%，住宅成交单价15259元/平方米，同比下降15%。,土地供需、人口结构与人口流动,南京城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，南京土地供需比为0.83，土地供应量同比下降31%，成交量同比上升2%。15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：XX,：XX ：XX,杭州城市土地成交楼面价与房价资料来源：XX、XX经济研究所整理 ，XX经济研究所整理2017年，杭州成交土地楼面均价16538元/平方米，同比上升6%，住宅成交单价21225元/平方米，同比上升31%。,土地供需、人口结构与人口流动,杭州城市土地供应与成交资料来源 资料来源 、国信证 ，XX经济研究所整理2017年，杭州土地供需比为1.17，土地供应量同比上升83%，成交量同比上升55%。15266005/33949/20180312 13:41,2.人口年龄结构,一般认为25-40岁为刚需年龄段，该年龄段人口占比越大，房价越有人口支撑。全国人口结构中，20-24岁以及35-45岁人口较突出。,资料来源：国家统计局、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,2.人口年龄结构,部分发展迅速的城市20-30岁人口占比较大，呈现“金字塔”形态，如深圳。,资料来源：国家统计局、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,2.人口年龄结构,北京20-30岁人口占比同样较大，但没有深圳如此显著。,资料来源：国家统计局、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,2.人口年龄结构,上海20-30岁人口占比较北京、深圳更小，同时30-60岁人口总量占比也较大。,资料来源：国家统计局、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,人口年龄结构静态分析：我们将25-40岁人口占该地区总人口比例称为“刚性置业人口占比”，计算第六次人口普查中全国各省和直辖市的这一比例的排名，同时将这些地区2017年商品,房均价与商品房住宅均价进行排名。结果显示，总体上刚性置业人口占比越大的地区，房价也越高。,资料来源：XX、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,人口年龄结构动态分析：我们将省会城市、计划单列市和直辖市的小学在校人数增速与房价增速比较。结果显示，小学在校生人数增长越快的城市，房价增速也相对较高。,资料来源：XX、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,人口净流入影响：净流入人口=常住人口-户籍人口，净流入人口占比=净流入人口/常住人口，净流入人口比例反映了城市的吸引力。以2015年一线城市的常住人口与户籍人口数据进行,计算，结果显示一线城市的吸引力较大，部分解释了一线城市房价高企的原因。,资料来源：XX、XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,以广东省人口净流入比例图为例，珠三角一带和汕头市人口净流入比例为正，城市吸引力较强，而粤北粤西地区人口净流出较明显；观察对应城市的商品房住宅销售单价可以看出，一般人口净流入比例较大的城市房价较高。,资料来源：各地级市统计局网站，XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,资料来源：各地级市统计局网站，XX，XX经济研究所整理,土地供需、人口结构与人口流动,15266005/33949/20180312 13:41,l房地产与主要资产回报对比,广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案,租赁住房政策梳理推动人才落户政策热点二线城市为了争夺人才资源，以人才公寓的供给及需求刺激作为发展住房租赁市场的重点。,政策核心,放开落户渠道、落户年龄要求，引进人才“租房落户”政策,日期2018年1月9日,地区天津,文件服务民生服务企业“双十条”,政策细节对于符合我市引进人才年龄和学历条件，在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，在津连续居住半年以上并合法取得居住证，且本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落户；本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。,2018年1月9日2018年1月3日2017年12月30日,青岛南京广州,到2020年，全市实现106.5万农业转移人口落户城镇（其中，非户籍转移人口90.5万人，本市就地转移人口16万人），46.4万城中村、城边村原有居民完全市关于加快推进农业转移人口市民化的意见 民化，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达到74%和64%以上。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛，迁入无障碍”。允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施 及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。全市范围内取消农业、非农业户口性质划分，统一登记为广州市居民户口；适当放宽放开重点群体落户限制；适当放宽入户年龄要求，大力吸引高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生和留学归国人员等高层次人才、技能人才、创新创业人才、产业急需人才；加大吸引人力入户力度。,2017年12月26日2017年10月11日2017年8月21日,郑州武汉长沙,关于落实非郑户籍人才购房工作的通知关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策长沙人才新政22条,符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制,