2018年1月佛山房地产市场分析报告.pptx

,2018年1月佛山房地产市场分析报告,佛山XX市场研究中心,2018年1月,2018年1月佛山房地产市场分析报告,特别声明,本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归佛山XX行地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,LOGO 宏观政策与城市规划分析 土地市场表现, 商品住宅市场表现 公寓市场表现 后市展望,目录Content,宏观政策与城市规划分析 宏观政策分析 佛山城市规划分析,Part 1, 中央经济工作会议房地产调控不放松 租购仍是2018年重点工作,十九大后的首次中央经济工作会议在北京举行，租购并举和长效机制在这次具有重要意义的会议上再次被提及。此次中央经济工作会议明确提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。,需要注意的是，此次中央经济工作会议还明确了房地产的调控在未来一年不会放松。二三线城市房价环比再度上涨，预期房价上涨的言论再次被提及。而此次会议中对长效机制、调控政策的连续和稳定性再次强调，意味着房地产调控并不会放松。, 国土资源部：不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件,继中央发布关于农村土地制度改革三项试点工作延期一年、宅基地制度改革拓展到33个试点地区决定后，国土资源部对农村土地制度改革三项试点进行再部署，国,土资源部明确提出，试点地区不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。, 央行媒体：房地产税征收原则确立 税改迈出重要一步,财政部部长肖捷在党的十九大报告辅导读本撰文对相关事项进行了明确。肖捷表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实,施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度,租购并举制度多次被提及，调控政策坚决不放松，多方面多渠道促建房地产市场健康 有序发展，保证住有所居。,宏观政策分析：坚定不移走“住有所居”路线，促进市场健康发展,城市规划分析：, 顺德陈村最新片区规划披露！,一月底，顺德区政府网上披露陈村镇佛陈路北侧（大都、绀现、弼教）片区控制性详细规划的批前公示（顺规公2018101号），规划区处于陈村镇未来发展的重点区域，用地包括城市建设用地和非建设用地两种类型。文件显示，片区将发展成居住/商业服务业/工业物流业为主导，定位为陈村旧城区与西部组团衔接点，集综合服务、优质居住和特色产业为一体的城市拓展区，拟建设用地规模为212.85公顷，住宅建筑规模为142.28公顷，建成后居住人口规模为4万人。, 一月现拿地热潮，全国土地成交额近5000亿元,今年一月，土地市场现拿地热潮。一月土地成交金额高达4993亿元，而一线城市土地成交面积增加，溢价率降低。上月一线城市土地供应量环比增加，二线城市供地节奏放缓，三四线城市均同比降幅居前，就北京而言，一月份土地市场共成交16宗地块，环比大幅增长161%。今年一月大城市的供地类型主要包括共有产权用地、限地价限房价的双线用地以及租赁型用地，中小城市则主要是住宅用地。政府正在积极供地，但是结构性调整是比较明显的，总体上来讲大城市的供地节奏加快，同时对整个土地结构的调整力度相较于小城市是更大的。,土地市场表现 佛山土地市场供求分析 商住用地分析 重点地块分析,Part 2,佛山土地市场供求分析本月成交,2018年1月佛山房地产市场土地成交一览表,分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；数据来源：XX数据平台,2018年11月，佛山经公开市场途径共成交土地4宗，总成交占地面积33.08万，成交总金额64.6亿元。其中住宅及商住用地成交3宗，总占地面积为28.08万；工业用地成交1宗，总占地面积为5.00万。,佛山土地市场供求分析本月供应2018年1月佛山房地产市场土地供应一览表（将于2018年2、3月竞拍）,2018年1月，据XX统计，经公开市场途径共新增供应土地12宗，总供应面积为60.28。其中商住用地有4宗，商服用地,有2宗，商业用地有1宗，工业和其他用地有5宗。分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；数据来源：XX数据平台,54.4%,2018年1月，佛山经公开市场途径成交商住办用地3宗，总建筑面积67.29万平米，环比下降57.1%，同比也下降了23.6%；,成交总金额为64.44亿元，环比下跌21.7%，同比去年减少32.5%。,商住用地分析,在成交溢价方面，1月份全市整体溢价率为56.3%，环比大幅度增加332.6%。分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；数据来源：XX数据平台,成交金额 48.62 29.25 72.87 38.35 78.60 148.7 113.4 55.41 97.52 118.1 15.90 82.31 64.44,80.0060.0040.0020.000.00,120.00100.00,160.00140.00,100.0080.0060.0040.0020.000.0017-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01成交建面 88.03 79.04 109.7 36.91 110.7 159.2 133.1 79.40 173.7 165.9 35.28 157 67.29,160.00140.00120.00,200.00180.00,单位：亿元,单位：万平米,2017-2018年佛山市商住用地成交走势,成交建面,成交金额,133.4%119.9%,147.7%,185.8%,126.3%,100%80%60%40%20%0%,160%140%120%,200%180%,76.5%56.3%54.4%54.3%13.1% 13.0%27.1%17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01,佛山2017-2018年商住用地成交溢价率走势图,重点地块情况成交,1月土地市场有3宗商住用地出让，其中中铁建落下在佛山的第三子，而中海、美的则各落一子，开启2018年新篇章；数据来源：XX数据平台,重点地块情况成交,数据来源：XX数据平台,交易时间： 2018-1-9土地性质：商住用地,占地面积：14.93方（A、B区为商住用地、C区为科教用地，DFGH区为公园与绿地，E为街巷用地）容 积 率：1.0且3.0建筑面积：21.77万方（扣减配建4930）起始价格：125130万元,起始楼面地价： 5747元/（仅计算住宅用地部分）成交价格： 184000 万元溢 价 率： 47 %,成交楼面地价： 8451 元/（仅计算住宅部分）竞 得 者： 中海地产,顺德区龙江镇东华路、北华路交叉口东南侧地块地块编号：TD2017(SD)XG0029,限制条件：在满足为政府配建龙江初级中学以及配套设施并无偿移交物业产权的前提下，以“限地价，竞配建无偿移交给政府的商品住房面积”的方式，地块挂牌出让限定“土地交易最高价格”344107万元 C区设置一间不少于30个班规模的中学，独立占地，建筑面积不小于18750；A区设置一间不少于9个班规模的幼儿园，要求独立占地，用地面积不小于3780，建筑面积不小于2430B区配建：社区警务室，社区服务中心等公共服务，C、D区之间的人行天桥,佛奥凯茵苑碧桂园珑悦龙江城区中心小学,龙江人民公园,阳光嘉园小区顺德龙江实验学校,龙江商业广场在售96-129产品，均价约14000元/,在售107-127三四房产品，均价约12600元/,占地面积：6.74万方（A区58968.77商住地，B区8401.13公园用地容 积 率：1.0且5.0,建筑面积：29.48万方,起始价格：197454万元,起始楼面地价： 6697元/成交价格： 284000 万元,溢 价 率： 44 %,成交楼面地价： 9632,元/,顺德区北滘新城美的大道南侧、益丰路西侧地块地块编号：TD2017(SD)XG0030交易时间： 2018-1-12土地性质：商住用地,竞 得 者： 美的地产限制条件：在无偿配建返还政府30000的公寓式酒店及其按规划条件要求相对应配套车位等配套设施的情况下，以“限地价，竞配建”的方式确定竞得人，最高限价324328万元：须规划6-8万商业用地对应商场及餐饮设施，且商场计容建面的80%须由竞得人自持。 ；竞得人须在地块地下设置5000-10000的商业建筑，且该商业须与广州地铁7号线美的大道站站厅对接，并设置从地下至首层顶或以上的站前商业广场空间。,北滘中学,高村小学,美的君兰江山,广州地铁7号线（美的大道站）出让地块,北滘新城站,合景天銮,美的绿城凤起兰庭美的壹号公馆,北滘雅居乐英伦首府,美的新都汇,美的总部,北滘医院,美的翰诚,林上湾,合景天銮：94-1413-4房产品，均价27000元/美的君兰江山：107-1943-5房产品，均价24000元/，毛坯；美的壹号公馆：91-1153-4房产品，均价25000元/，带装修；北滘雅居乐英伦首府：在售尾盘97-1353-4房，均价22000元/，毛坯；美的绿城凤起兰庭：待售，首推109-142人才住房，吹风价月11800元/；林上湾：在售公寓44-103，均价13500元/；美的翰诚：103、1423、4房，均价15500元/,交易时间： 2018-1-24土地性质：商住用地,占地面积：6.41万方容 积 率：1.0且2.5,建筑面积：16.03万方,起始价格：89781万元,起始楼面地价： 5600 元/成交价格： 176355 万元溢 价 率： 96 %,成交楼面地价： 11000 元/+137元/月竞 得 者： 中铁建,顺德区北滘镇乐一路南侧、纵一路东侧地块地块编号：TD2017(SD)XG0031,中铁建地块,莘村站,马龙小学,莘村小学,莘村公园莘村中学,芬芳家园,往佛山新城,往伦教限制条件：采用“限地价，留物业、双竞”的方式确定竞得人，最高限价176355万元，限定项目建成后须无偿移交5400的连续商业房屋给龙涌股份社，须按100元/月/返祖“，返祖期为8年；双竞：达最高限制价后，以100元/月/为起始，向上竞返祖租金标准，增幅为1元/次。规划条件：建筑控高：95m；公厕（100），物业管理用房（200，且不低于规划总建面的2%），社区警务室（50），社区服务中心（200）。,二手均价8992元/,2017/12/5日楼面价：8190元/,出让地块,重点地块情况预告,2018年2月佛山市重点地块拍卖一览表,分类标准：土地利用现状分类GB/T 21212-2007；数据来源：XX数据平台,商品住宅市场表现 佛山住宅供求情况 佛山住宅库存情况 成交排名TOP10楼盘情况 各区供求情况,Part 3,2018年1月佛山五区成交面积占比,住宅整体情况：成交低开，高明区成本月成交大户,1月，全市一手住宅供应面积为78.59万平米，环比下降49.8%，同比上升219.4%；1月，全市共成交8799套，成交总面积98.73万平米，环比减少27.3%，同比增加17.9%；成交均,价为10520元/平米，环比下降1.8%，同比微降0.8%；（其中顺德均以套内面积计算，下同） 全市成交主力户型为80-90刚需户型、120-140刚需刚改户型，占比45%。,数据来源：XX数据平台,高明35%,南海,三水21%,顺德 禅城7% 13%,供应面积 24.60 30.02 105.03108.31 63.23 114.29102.87135.66167.44 92.03 97.62 156.50 78.59,成交均价 10604 10464 10588 10457 11401 11754 10122 10471 10247 10474 10419 10717 10520,9000,9500,1050010000,120001150011000,017-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01成交面积 83.74 62.68 193.53 99.80 66.80 110.79 73.46 101.58 95.08 99.62 86.97 135.73 98.73,50,150100,250200,单位：元/平米,单位：万平米,2017-2018年佛山一手住宅成交面积均价走势,3%3%,16%,23%,1%2%,3%8%,22%,19%,24%2018年1月佛山市各面积段成交情况,小于60大于20090-10080-9060-80,180-200,160-180140-160120-140100-120,住宅库存情况：截止1月底，佛山五区商品住宅静态库存量817.53万，按照2018年月均去化推算，在不增加新供应情况下，去化周期约8.3个月。各区库存中，南海区库存量依然最高，有302.38万，去化周期近13个月；高明区库存量最低，仅56.52万，去化周期仅需2个月左右。,数据来源：XX数据平台,8.6,12.5,5.1,5.00.0,25.020.015.010.0,30.0,40.035.0,50.000.00,200.00150.00100.00,250.00,350.00300.00,106.28禅城,302.38南海,246.04顺德,106.31三水,1.756.52高明,截止1月佛山各区商品住宅静态库存情况,截至1月存量面积（万平米）33.8,去化时间,19.9,14.3,9.5,5.7,8.3,8.3,0.0,15.010.05.0,20.0,25.0,200.000.00,1200.001000.00800.00600.00400.00,1400.00,1800.001600.00,1588.232013年,1485.622014年,1186.072015年,845.762016年,837.662017年,817.532018年1月,佛山市历年商品住宅静态库存情况,住宅累计存量（万平米）,去化时间(月),成交排行榜2018年1月，佛山市楼盘签约成交量排名TOP10的楼盘依次为：万科美的西江悦花园、君御海城、御江南国际社区、美的明湖北湾花园、美的明湖花园、绿地璀璨家园、花谷水岸花园、富隆湾家园、绿地丽雅香榭花苑、美的鹭湖森林度假城。成交前十的楼盘成交总量3305套，占全市成交总套数的42.89%。2018年1月佛山市住宅成交排名TOP10楼盘一览表,以上为房管局网签数据，数据有一定的滞后性，此数据仅供参考，实际数据以各开发商项目公布为准。,数据来源：XX数据平台,数据来源：XX数据平台,17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01,批售面积 0.00成交面积 10.11,0.007.17,23.74 15.0527.04 10.14,4.178.33,14.13 17.95 22.78 33.67 19.93 9.74 23.64 15.7112.16 14.65 15.75 18.48 21.85 19.79 17.03 12.34,成交均价 12266 11935 11968 11731 11646 13954 11063 11018 11462 11547 10217 13089 12786供应情况：全区新增供应商品住宅15.71万 ，环比减少33.5% ；成交情况：全区成交总面积12.34万 ，环比减少27.5% ；成交价格：全区成交均价为12786元/ ，环比微降2.3% ，同比上升4.2%；户型面积：全区成交主力户型100-120，占23%，120-140占比22%。,6000400020000,8000,16000140001200010000,151050,20,40353025,单位：万,平,米,各区供求情况：禅城区供应有所减少，以消耗库存为主。禅城区楼市1月份住宅供应量降至15.71万，成交量价较上月有所下降。1月禅城住宅供销比为1.27:1，整体呈现供大于求的态势，主要以增加库存为主。2017-2018年禅城区一手住宅供求关系走势,批售面积,成交面积,成交均价,10%12%,11%,4%,8%,22%10%,2018年1月禅城区各面积段成交情况23%0%,小于60大于20090-100,80-90,60-80180-200160-180140-160,120-140100-120,1%,17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01,批售面积 10.68 9.82 26.33 41.64 37.11 50.05 33.15 56.94 39.60 26.48 25.88 35.33 14.54成交面积 27.06 26.46 60.40 39.82 21.59 49.03 29.35 42.79 36.94 24.88 31.26 33.54 24.18,成交均价 12199 11777 11534 11389 11834 10650 11277 11716 11281 12185 10321 12307 12131供应情况：全区新增供应商品住宅14.54万 ，环比下降58.8% ，同比上升36.2%；成交情况：全区成交总面积24.18万 ，环比减少27.9% ，同比减少10.7%；成交价格：全区成交均价为12131元/ ，环比下跌1.4% ，同比微跌0.6%；户型面积：全区成交主力户型100-120，占23%，其次是80-90占20%。,12500120001150011000105001000095009000,706050403020100,单位：万平米,各区供求情况：南海区供应下降，成交同样减少。1月份南海区供应量下降58.8%，而成交方面，1月份成交下降27.9%，住宅供销比为0.6:1 ，成交均价下跌1.4%，整体呈现供不应求的态势；成交产品以80-120的刚需户型为主。2017-2018年南海区一手住宅供求关系走势,20%,7%,2%,2018年1月南海区各面积段成交情况23%4%17%19%7%,小于60大于20090-10080-9060-80180-200160-180,140-160120-140,100-120数据来源：XX数据平台,14%,户型面积：全区成交主力户型80-100的刚需产品和120-140改善型产品，均占23%。,数据来源：XX数据平台,23%,2018年1月顺德区各面积段成交情况2%4%22%1%2%5%4%23%,小于60大于20090-10080-9060-80180-200160-180140-160,120-140,100-120,17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01,批售面积,6.22,3.25,29.55 31.03 11.46 34.49 21.52 21.76 48.49 25.79 20.12 28.53 15.77,成交面积 20.51 11.61 47.03 22.96 28.24 35.92,7.10,12.95 11.87 19.68 12.11 45.72,7.27,成交均价 12090 11562 12111 11624 12394 14204 11111 12167 12282 11660 12549 13970 14927供应情况：全区新增供应商品住宅15.77 ，环比减少44.7% ，同比大增153.6%；成交情况：全区成交总面积7.27万 ，环比减少84.1% ，同比下降64.5%；成交价格：全区成交均价为14927元/ ，环比上涨6.8%，同比上升23.5%；,1600014000120001000080006000400020000,6050403020100,单位：万平米,各区供求情况：顺德区本月成交低开。1月份顺德区，供销比为2.17：1，本月供求差距较大，成交明显下降；该月成交主力户型80-100的刚需产品和120-140改善型产品为主导产品2017-2018年顺德区一手住宅供求关系走势,2% 0%,各区供求情况：三水区供求差距小，价格平稳。1月三水区新增供货较上月下降61.6%，成交也同步下跌，环比下滑37.5%。,户型面积：全区成交主力户型90-100，占30%；,数据来源：XX数据平台,17-,17-,17-,17-,17-,17-,17-,17-,17-,17-,17-,17-,18-,01 02 03 04批售面积 5.23 11.37 21.81 5.15,05 06 07 08 09 10 11 12 014.49 13.38 18.89 22.22 38.01 6.69 34.63 47.45 18.22,成交面积 11.19 9.96 35.84 12.90 5.18,8.00 15.98 23.42 26.97 26.40 16.37 33.31 20.82,成交均价 7494 7582 8410 7904 7549 8010 8150 8068 8014 8097 7835 7803 7820供应情况：全区新增供应商品住宅18.22万 ，环比减少61.6% ，同比大升248.2%；成交情况：全区成交总面积20.82万 ，环比减少37.5% ，同比上升86%；成交价格：全区成交均价为7820元/ ，环比微涨0.2% ，同比上升4.4%；,0,80007000600050004000300020001000,9000,0,45403530252015105,50,单位：万平米,2017-2018年三水区一手住宅供求关系走势,20%,8%,0%,0%,2018年1月三水区各面积段成交情况18%20%30%2%,小于60大于20090-10080-9060-80180-200160-180,140-160,120-140100-120,30,25,万,17%,供应情况：全区新增供应商品住宅14.36万 ，环比下降33.4% ，同比大增458.9%；成交情况：全区成交总面积34.14万 ，环比大升455.8% ，同比上升129.5%；成交价格：全区成交均价为6802元/ ，环比下降2.5% ，同比微跌0.9%；,户型面积：全区成交主力户型80-90，占31%；120-140占25%。,数据来源：XX数据平台,成交面积 14.87,7.49,23.23 13.98,3.47,5.69,6.37,6.66,6.77,6.80,7.44,6.14,34.12,成交均价 6865,6544,6799,7319,5791,6353,6477,6334,6325,6559,6131,6976,6802,0,80007000600050004000300020001000,017-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01批售面积 2.57 5.57 3.60 17.78 6.00 2.24 11.36 11.95 12.34 13.14 10.30 21.56 14.36,40单 35位：20平15米105,各区供求情况：高明区供应下滑，成交大幅上涨。高明区1月供应有所回落，环比下跌33.4%，而成交却激增，月度供销比为1:0.42；价格方面，本月成交均价降幅2.5%。2017-2018年高明区一手住宅供求关系走势,31%,12%,2018年1月高明区各面积段成交情况5%10%25%,小于60大于20090-10080-9060-80180-200,160-180140-160,120-140,100-120,公寓市场表现 公寓月度供求情况 公寓面积段成交情况 成交排名TOP10楼盘情况,Part 4,400020000,120001000080006000,14000,5.000.00,20.0015.0010.00,17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01供应情况：全市新增供应公寓5.74万 ，环比减少22%，同比减少19%；成交情况：全市共成交1321套，成交总面积7.04万，环比减少27% ，同比减少16%；成交价格：全市成交均价13750元/ ，环比微降5% ，同比增加35%。数据来源：XX数据平台,成交均价：元/16000,成交面积：万25.00,公寓月度供求情况1月份佛山市公寓市场量价齐跌。佛山1月公寓仍旧供不应求，本月成交主要集中南海和顺德。2017-2018年佛山市公寓月度成交量价走势,供应面积,成交面积,禅城13263.0514327,南海20888.1615239,顺德32729.2213226,三水5442.517850,高明3304.237524,20000,16000140001200010000800060004000,18000,5000.000.00成交面积成交均价,30000.0025000.0020000.0015000.0010000.00,35000.00,单位：元/,单位：万,2018年1月佛山市各区公寓成交情况,公寓面积段成交情况1月份，佛山公寓市场畅销产品集中在30-50面积段，占比达26.09%，其次是50-70的户型，占比达18.55%；各区成交主力均为30-50的产品，而南海区的大于90的产品表现较为出色。,数据来源：XX数据平台,0%,20%,80%,100%,高明区禅城区,南海区,顺德区三水区,2018年1月各区公寓各面积段成交情况,90,15.38%,26.09%,18.55%,3.53%,2.12%,2018年1月佛山市各区公寓各面积段成交情况,90,成交排行榜2018年1月，佛山市公寓项目签约成交量排名TOP10的楼盘依次为：滨海御庭、保利东湾、南国东汇、合盈家园、京华广场、智汇广场、华南国际金融中心、上下石碧桂园、长华国际商业中心、三山智汇广场。成交前十的楼盘成交总量858套，占全市成交总套数的72.9%。2018年1月佛山市公寓成交排名TOP10楼盘一览表,以上为房管局网签数据，数据有一定的滞后性，此数据仅供参考，实际数据以各开发商项目公布为准。,数据来源：XX数据平台,后市展望,Part 5,后市展望,【政策方面】继多个城市相继发布限购限价限售等调控政策，预计未来调控政策将不会放松，但更加精准定位，对不同城市，同城市不同区域等实行差异化调控政策，保证刚需，抑制投资需求，2018年将继续大力发展租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。,【土地市场】2018年1月，以中铁建、中海、美的在顺德龙江、北滘各落一子，开启2018年新篇章，预计未来中心区域周边仍是热门地区，各大房企关注焦点，随着轨道交通的发展，及各区紧抓大湾区机会，大力发展自身，也将会有越来越多房企愿意深入佛山，往中心区域周边更多的地方拿地。,【住宅方面】 1月份全市供应量及成交量与前月相比有所下回落，2018年国家继续深化供给侧改革，城镇化仍然是房地产发展机会。在楼市调控的基调下，由于政策及市场状况没太大变化，预计市场仍然是稳健发展，市场向好。,