地产债研究之重庆篇：谁是重庆房价的风向标？.pdf

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 重庆的“山城”和“江城”特点非常突出，因而无法采取简单的“由内而外”环状发展结构，而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式，随着两江新区日臻成熟，“商圈模式”在 2017年后再度被强化。受制于“四山分东西、两江分南北”的特殊地理环境约束，重庆无法采取简单的“由内而外”的环状发展结构，而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式。“两江新区”是重庆少有的“地域广大、地形平整、地势平坦”的区域，因而能够成为过去 10年突破“渝中母城”向外拓展的重要发展方向。随着“两江新区”日臻成熟，重庆发展再次面临“两江四山”的地理环境限制，近几年“一路向北”的单极发展模式有所淡化，“多中心、多组团”的“商圈模式”再度被强化。 “分散购房”和“就近购房”是重庆楼市的典型特点，交通是购房的重要考虑因素。地理上的分割性造就了重庆浓郁的“商圈文化”和“朋友圈文化”，再加上山隔水阻造成的交通拥堵，使得重庆人不愿跨区购房，九龙坡、大渡口和沙坪坝等老城区项目主要被片区内原住民购买。 除 2017-2018Q3 去库存时期之外，重庆房价整体涨速较慢。政府调控政策和重庆楼市特质是制约重庆房价过快上涨的主要原因。（1）2017 年之前，政府通过不断收储的方式加大土地供应。2017 年之后，政府加强土地调控，通过减少“特大地块”出让并对出让地块限定开工日期和交房日期等方式防止开发商“囤地炒地”。（2）当前，政府对新开盘项目实行“备案价”制度，并制定了严格的“涨价条件”和“涨幅限制”。（ 3）地理上“分散购房”而非“集中购房”在较大程度上制约了核心区房价上涨，进而抑制了主城非核心区房价的上涨速度。（4）环境较好的主城非核心区成为改善型购房的重要选择，刚需与改善混搭而非改善扎堆核心区也在较大程度上影响了主城核心区和主城非核心区的房价涨速。（5）过去 10 年，两江新区一直是重庆房价的风向标，但两江新区恰好也是政府土地储备最多与供地最集中的片区。（ 6）主城九区虽为重庆的“核心”，但主城区人口占重庆全市人口的比例远大于武汉和南京等“单核”城市占全省的人口比例，这意味着重庆新增人口主要依赖务工人员回流，“单核虹吸效应”相对较弱。（7）此外，大体量的公租房也对缓解核心区购房压力发挥了一定作用。 重庆楼市仍以刚需为主，刚需向改善切换较慢，投资客户较少。虽然老龄化趋势比较严重，但当前重庆楼市仍以刚需为主，这可能与重庆房价有关。（1）相比武汉和成都等城市，重庆房价不算太高，年轻人借助家庭支持具有购买 80-90 平方米刚需型三房的能力。（ 2）重庆房价上涨较慢，拥有 2 套房以上的投资客户相对较少，持有多套房的投资客户享受到的房价上涨红利有限，因而对 110平方米以上或总价180 万元以上大户型的需求偏弱。从全市场看，60-70%仍属刚需，改善 20%左右，投资占比 10%左右，主要集中在中央公园南部片区、观音桥商圈周边项目、渝中区江景房、西永板块等。 向后看，重庆楼市从刚需向改善的切换速度正在加快，重庆房价仍有上涨空间，“两江新区”仍是未来几年重庆房价的引领者。 （1）供地的区域约束与供地的思路变化都将加速重庆楼市从刚需向改善切换，重庆房价仍有上涨空间。2018 年之前，“两江新区”的巨量土地供给是平抑重庆房价的重要力量，但随着长期“一路向北”，两江新区未来可供土地趋于下降。同时，2018 年后重庆政府提出了“减量、增绿、留白、整容”的规划发展思路，主要表现为大幅压降出让土地的容积率。可供土地减少，地块容积率下降，未来重庆核心区“洋房化”与“大平层化”的趋势越发明显。核心区加速从刚需向改善切换将迫使刚需购房逐渐向主城非核心区和郊区“外溢”，重庆楼市的“阶梯型”格局正在加速形成。相应地，在从“多心多组”走向“一心多组”的过程中，未来重庆房价料将仍有继续上涨的空间。同时，核心区大面积地块减少将迫使新建公租房向城郊转移，从而减缓公租房对核心区房价的制约。然而，在此过程中，考虑到政府对房价的调控等因素，短期内重庆房价的涨势可能比较温和。 （2）未来几年，“两江新区”作为重庆房价引领者的地位料难撼动。“一路向北”的发展战略奠定了两江新区作为重庆房价引领者的地位。2017年后，虽然政府强化了平衡发展的思路，但考虑到其他板块的地理空间限制和两江新区日臻成熟的事实，“照母山-礼嘉-悦来-中央公园”大片区在未来几年料将仍是重庆房价的重要风向标。 （3）“重庆向西”在时间上存在不确定性，重庆完全进入“二环时代”尚需时日。“科学城”的规划尚不明晰，再加上地形地貌等限制，“重庆向西”在时间上存在不确定性。受制于地理上的限制，重庆东部、西部和南部都很难具备类似“两江新区”的规模优势，“内环+”料将仍是主要发展思路，重庆完全进入“二环”时代尚需时日。 风险提示：楼市调控超预期、政府规划超预期、样本数据偏误等。 Table_Tit le 2020年01月04日 地产债研究之重庆篇：谁是重庆房价的风向标？ Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigsessence 陈雨田 报告联系人 chenyt4essence Tabl e_Report 相关报告 透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响 2019-10-29 哪些房企更能抵御融资收紧？ 2019-09-05 地产债深度研究系列一：精选地产债，看什么指标？ 2019-08-21 如何全面理解当前的房地产政策？ 2019-07-25 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 重庆城市概况. 4 1.1. 重庆区位 . 4 1.2. 重庆经济和重点产业 . 4 1.3. 重庆人口情况 . 6 1.4. 重庆居民收入情况 . 7 1.5. 房地产开发投资 . 8 1.6. 重庆城市格局与城市规划 . 9 2. 重庆房地产政策 . 15 2.1. 土地制度 . 15 2.2. 公租房制度 . 18 2.3. 房产税制度 . 18 2.4. 房地产调控政策 . 19 3. 重庆房地产市场发展状况 . 20 3.1. 重庆房地产市场格局 . 20 3.2. 重庆楼市成交情况 . 24 3.3. 重庆土地出让情况 . 25 图表目录 图 1：重庆是成渝城市群的核心城市 . 4 图 2：2017H1 以前，重庆经济常年领先于全国 . 5 图 3：二产和三产是重庆经济的“双支柱”，近年三产发展势头迅猛. 5 图 4：三产中，金融业、批发零售业、房地产业和仓储业占比较高. 6 图 5：重庆常住人口近三成分布于主城九区. 6 图 6：重庆人口集聚效应强于一般省会城市. 6 图 7：近年，重庆人口回流现象比较明显 . 7 图 8：重庆老龄化问题比较严重 . 7 图 9：重庆城镇居民人均可支配收入保持较快增长 . 8 图 10：重庆各区居民收入分化比较明显. 8 图 11：2016 年后，重庆房地产投资持续弱于全国平均水平 . 9 图 12：南北向的山脉和东西向的江河将重庆切割成若干板块 . 9 图 13：重庆主城九区示意图 . 9 图 14：重庆和成都商业区空间分布对比. 10 图 15：两江新区贡献主城30%以上 GDP .11 图 16：重庆规划“四山两江三谷九组团”示意图 . 13 图 17：重庆过去十年人均供应住宅用地建面在一二线城市中领先 . 16 图 18：2018 年以来重庆主城区成交住宅用地容积率明显走低 . 17 图 19：低容地块集中于重庆北部 . 17 图 20：重庆第一个公租房项目渝北民心佳园. 18 图 21：重庆南岸区第一个公租房项目城南家园 . 18 图 22：2017-2018 年重庆楼市成交持续放量 . 24 图 23：2019 年以来重庆商品房成交均价稳中微降 . 24 图 24：2019年 12 月重庆主城区典型在售项目分布图 . 24 图 25：2017-2018Q2 重庆楼市处于“供不应求”状态 . 25 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 26： 2017-2018Q3 重庆楼市处于去库存阶段 . 25 图 27：2017Q4 后，重庆主城区供应的住宅用地呈现出 “量缩价涨”态势. 26 图 28：两江新区是过去10 年重庆的供地主力区域 . 26 表 1：重庆汽车制造业和电子制造业概况 . 5 表 2：重庆主要区简介 . 10 表 3：两江新区招商引资优惠政策一览.11 表 4：重庆主城区2035“22线 1 环”具体线路情况. 13 表 5：重庆规划建设的隧道和桥梁. 14 表 6：重庆中长期高铁规划（2016-2015） . 14 表 7：重庆地票制度演变历史. 15 表 8：重庆主城区新增供地容积率、建筑密度、绿化率规划指标表. 16 表 9：重庆主城区建筑控制高度指标表. 16 表 10：重庆近期成交居住类用地容积率、限高、限密度要求汇总 . 17 表 11：重庆房产税细则 . 18 表 12：重庆2017 年以来房地产政策变动 . 19 表 13：重庆当前房地产政策一览表. 19 表 14：重庆与部分二线城市房地产政策对比. 20 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 重庆城市概况 1.1. 重庆区位 重庆是我国四大直辖市之一，也是推动国家重大区域战略融合发展的七大城市群的重要核心城市。重庆地处长江上游，是西部地区少有的具有水、陆、空综合交通优势的城市，面积 8.24万平方公里，辖 26 区8 县4 自治县1，山地占全市面积的 76%，长江横贯全境，有“山城”和“江城”之称。1997 年，为配合三峡百万移民安臵，中央批准设立重庆直辖市。2018 年，国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见将成渝城市群作为推动国家重大区域战略融合发展的七大城市群之一，强调以重庆、成都为中心，引领成渝城市群发展。成渝城市群发展规划将重庆定位为长江上游经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心、航运中心等。 图 1：重庆是成渝城市群的核心城市 资料来源：成渝城市群发展规划，安信证券研究中心 1.2. 重庆经济和重点产业 2017 上半年以前，重庆GDP 增速维持在 10%以上，常年领先于全国，2018 年受汽车景气度下滑等影响，经济增速有所减缓。2019 年以来，重庆经济扭转颓势，前3 季度 GDP累计增速 6.3%，高于全国 0.1 个百分点。 2015年以前，二产和三产是重庆经济的“双支柱”，2015年后三产越来越成为重庆经济增长的引擎。2015 年以前，重庆二产和三产几乎平分秋色，2015 年后三产异军突起，成为支撑重庆经济的主要力量。2018 年重庆三大产业增加值比重为 7%、41%、52%，汽车和电子制造是重庆工业的支柱，金融业、批发零售业、房地产业和仓储业是重庆第三产业的主要贡献力量。 1 26 区：万州区、黔江区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区、开州区、梁平区、武隆区；8县：城口县、丰都县、垫江县、忠县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县；4自治县：石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县。 5 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 2：2017H1 以前，重庆经济常年领先于全国 图 3：二产和三产是重庆经济的“双支柱”，近年三产发展势头迅猛 资料来源：wind,安信证券研究中心 资料来源：wind,安信证券研究中心 重庆制造业中处支柱地位的是汽车和电子制造，分别占规模以上工业企业产值的 22%、20%，汽车产量占全国的 10%、微型计算机产量占全国的 22%。其中汽车制造业分布于两江新区、涪陵、江津、合川等区域，两江新区最为集中，区内有长安集团、长安福特、北京现代、力帆集团、上汽通用五菱等企业。电子制造业分布于经开区、两江新区、高新区、潼南、永川、璧山等区域，其中经开区内有 VIVO、百立丰等企业，高新区的西永微电园有惠普、富士康等企业，两江新区有京东方、奥特斯等企业。 表 1：重庆汽车制造业和电子制造业概况 产业 占规模以上工企产值比重（%） 规模以上企业数（个） 规模以上企业产品产量（占全国比重） 代表企业 简介 区位 汽车制造业 22 952 汽车 300 万辆(10.0%) 长安集团 2009 年经中国南方工业集团公司、中国航空工业集团公司对旗下汽车产业进行战略重组、共同成立的一家特大型企业集团，是中国四大汽车集团之一，重庆是其汽车总部，制造和研发基地。 两江新区 长安福特 2001 年成立,由长安汽车股份有限公司和福特汽车公司共同出资成立，于2003 年初正式投产 两江新区 力帆集团 成立于 1992年，是中国第一家上市A股的民营乘用车企业，主要从事汽车、摩托车、发动机的生产和销售。 两江新区 东风小康 成立于 2003年，由重庆小康工业集团股份有限公司和东方汽车公司各持股 50%建立。主营产品微型货车、微型客车、商用车、新能源汽车等。 江津 北汽银翔 成立于 2010年，由中国五大汽车集团之一的北京汽车集团与重庆银翔实业集团合资组建，位于合川区。 合川 电子制造业 20 433 微型计算机6620 万台(21.6%)；显示器 2420万台；移动通信手持机 2.37亿台(12.3%) 京东方（重庆） 位于重庆市北碚区水土高新技术产业园，主要生产屏幕面板及相关触控面板。2019 年9月，中国制造业企业 500强榜单发布，重庆京东方光电科技有限公司名列第 368 位。 两江新区 富士康（重庆） 2009 年成立于西永微电园，主要生产笔记本，占地 1800 亩，有员工 6万多人，2010 年投产，可年产2000 万台笔记本电脑及配件。 高新区 VIVO（重庆） vivo重庆生产基地 2015年奠基，占地约 258亩，2017年正式投产，2018年全年完成移动终端产量2000万台。 经开区 百立丰 重庆本土最大的手机及智能终端研发制造企业，2015 年销量达到 1000万台，2016 年销量达到2000 万台，产值80亿元。 经开区 总计 42 1385 - - - 资料来源：重庆统计年鉴等，安信证券研究中心 024681012142013 2014 2015 2016 2017 2018全国GDP增速（%） 重庆GDP增速（%） 0%20%40%60%80%100%2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018重庆GDP:第一产业占比（%） 重庆GDP:第二产业占比（%） 重庆GDP:第三产业占比（%） 6 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 4：三产中，金融业、批发零售业、房地产业和仓储业占比较高 资料来源：wind,安信证券研究中心 1.3. 重庆人口情况 重庆常住人口超三千万，近三成分布于主城九区，主城区人口集聚效应较强。2018 年重庆常住人口 3102 万，主城九区2、一小时经济圈3（不含主城）常住人口 875、1108 万，占全市常住人口的 28%、37%。重庆主城区人口集聚效应明显强于一般的省会城市，如成都、武汉、长沙常住人口占全省的比重分别为20%、19%、12%。 图 5：重庆常住人口近三成分布于主城九区 图 6：重庆人口集聚效应强于一般省会城市 资料来源：重庆统计年鉴,安信证券研究中心 资料来源：Wind，安信证券研究中心 备注：重庆“省会人口占比”为主城9区常住人口/全市常住人口 外出人口回流是重庆新增人口的主要来源，高校毕业生有望成为未来重庆人口的重要“补给站”。重庆是劳务输出大市，户籍人口常年高于常住人口。2013 年，重庆户籍人口与常住人口之差接近 390 万，占该年户籍人口的 12%，属于名副其实的“人口输出大市”。近年来，随着沿海经济减速和内地经济兴起，重庆开始出现明显的“人口回流”现象。2017 年，重庆户籍人口与常住人口之差缩小到 315 万，占该年户籍人口比例也大幅下行至 9%左右。随着重庆经济与沿海经济的差距进一步缩小，重庆人口回流的趋势料将仍会延续，外出人口回流成为重庆未来新增人口的重要来源。同时，重庆教育资源丰富，全市有普通高等学校 65 所，包括重庆大学、西南大学、重庆邮电大学等 26 所本科院校。根据重庆市教委披露的数据，2018年重庆共有高校毕业生 22 万人，其中 64.7%的毕业生选择留在重庆就业，与生源地为重庆的毕业生比例 64.8%基本持平。虽然高校毕业生当前还未能给重庆带来显著人口流入，但随着重庆经济发展和汽车、电子、金融、批零、仓储等产业兴起，高校毕业生有望成为未来重庆人口的重要“补给站”。 2 主城 9区：渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区。 3 1小时经济圈：主城九区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、潼南区、铜梁区、荣昌区、璧山区。 0%5%10%15%20%2018年重庆第三产业分行业增加值占比（%） 主城九区, 28.1% 一小时经济圈（不含主城九区）, 36.6% 其他区县, 35.3% 重庆常住人口分区域占比（%） 0200040006000800010000120000%5%10%15%20%25%30%重庆 海南 福建 四川 辽宁 湖北 浙江 广西 河北 甘肃 云南 新疆 贵州 广东 安徽 内蒙古 江西 山西 湖南 河南 江苏 山东 省会人口占比（%） 全省常住人口（万人，右） 7 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 7：近年，重庆人口回流现象比较明显 资料来源：Wind，安信证券研究中心 人口年龄结构上，重庆老龄化问题比较严重。全市 65 岁以上人口占比逐年上升，2018 年达到 14.1%，相比 2014 年提升 1.9 个百分点，比全国高 2.2 个百分点，重庆是我国人口老龄化比较严重的地区之一。 图 8：重庆老龄化问题比较严重 资料来源：重庆统计年鉴,安信证券研究中心 1.4. 重庆居民收入情况 近年，重庆人均可支配收入保持较快增长。2018 年，重庆城镇居民人均可支配收入 34889元，同增 8.4%，2019 年前三季度增速进一步提高至 8.6%，高于全国 0.7个百分点。 居民收入分化比较明显，高收入群体主要集中于一小时经济圈以内。从主城9 区来看，收入水平最高的是渝中、江北、渝北、九龙坡四区，2018 年城镇人均可支配收入均在 3.9 万以上，最低的是大渡口和北碚；从非主城区来看，紧邻主城区西侧的原江津地区“江八县”（江津、永川、合川、璧山、荣昌、大足、潼南、铜梁），东侧的长寿、涪陵等人均收入较高，而距主城较远的巫山、巫溪、云阳、奉节等收入相对较低。 3003103203303403503603703803904002700280029003000310032003300340035002013 2014 2015 2016 2017全市户籍人口（万人） 全市常住人口（万人） 人口净流出（户籍人口-常住人口，万人，右） 5%7%9%11%13%15%0%20%40%60%80%100%2014 2015 2016 2017 2018重庆全市0-14岁人口(万人) 重庆全市65岁及以上人口(万人) 重庆全市15-64岁人口(万人) 65岁以上人口占比（重庆，右） 65岁以上人口占比（全国，右） 8 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 9：重庆城镇居民人均可支配收入保持较快增长 资料来源：重庆统计年鉴，安信证券研究中心 图 10：重庆各区居民收入分化比较明显 资料来源：公司公告，安信证券研究中心 1.5. 房地产开发投资 2015 年以前，重庆房地产投资增速长期高于全国，2016 年后受前期库存积压和政府“去库存”政策影响，重庆房地产投资增速开始低于全国。2009-2015 年，重庆房地产投资虽然存在周期性波动，但始终高于全国房地产投资增速 4 个百分点左右，这主要受到重庆大量供地的影响。随着库存积压，2017 年重庆开启了“去库存”之路，政府减少供地，房企施工积极性下降，重庆房地产投资持续弱于全国平均水平。 7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%05000100001500020000250003000035000400002014 2015 2016 2017 2018 2019重庆城镇居民人均可支配收入(元） 重庆同比（右） 全国同比（右） 200002500030000350004000045000渝中区 江北区 渝北区 九龙坡区 巴南区 南岸区 沙坪坝区 北碚区 大渡口区 璧山区 铜梁区 永川区 涪陵区 江津区 荣昌区 长寿区 合川区 大足区 石柱县 黔江区 丰都县 开州区 巫山县 奉节县 云阳县 巫溪县 城镇居民人均可支配收入（元） 重庆平均 34889 元 主城 9区 1小时经济圈 9 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 11：2016 年后，重庆房地产投资持续弱于全国平均水平 资料来源：重庆统计年鉴，安信证券研究中心 1.6. 重庆城市格局与城市规划 （1） 城市格局 独特的山水地势造就了重庆“多中心组团式发展”的城市格局。重庆地处川东平行岭谷区，华蓥山的多条余脉从北到南嵌入城市，长江和嘉陵江自西向东切割山脉而过，山与江成为城市发展的天然屏障，形成了以解放碑为主中心，杨家坪、沙坪坝、南坪、观音桥为区域中心的传统五大商圈各据一方的城市格局。相比于单中心城市，多中心城市的资源更为分散，各个片区功能齐全、设施完善，各区域人们的居住和就业得以平衡，具有一定的自我生长力。近年来，随着城市发展变迁和人口外溢，重庆的“多中心组团式发展”模式进一步多元化升级，根据 2017 年重庆市商务委发布的重庆商圈发展报告显示，重庆市主城区正大力推进“1+18”（即 1 个中央商务区，18 个主城核心商圈）4的城市核心商圈建设规划，大坪商圈、龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈异军突起。 图 12：南北向的山脉和东西向的江河将重庆切割成若干板块 图 13：重庆主城九区示意图 资料来源：新华网，安信证券研究中心 资料来源：新华网，安信证券研究中心 备注：“内环”为内环高速，“二环”为绕城高速。 4 1个中央商务区由解放碑、江北嘴、弹子石共同组成，18 个城市核心商圈包括观音桥、南坪、沙坪坝三峡广场、杨家坪、大坪、嘉州、礼嘉、龙兴、蔡家、北碚、金州、两路空港、西永、陶家、大渡口九宫庙、龙洲湾、茶园、李家沱。 -20-10010203040506005/02 06/02 07/02 08/02 09/02 10/02 11/02 12/02 13/02 14/02 15/02 16/02 17/02 18/02 19/02图表标题 重庆:房地产开发投资完成额:累计同比（%） 全国:房地产开发投资完成额:累计同比（%） 重庆:房地产开发投资完成额:累计同比-全国:房地产开发投资完成额:累计同比（%） 长江 嘉陵江ing 中梁山 缙云山 铜锣山 明月山 10 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 14：重庆和成都商业区空间分布对比 资料来源：新一线城市商业数据库、新一线城市商业研究所，安信证券研究 表 2：重庆主要区简介 区 定位与特点 核心商圈 渝中区 内环：渝中区是重庆的“母城”，是金融、商贸、文化中心，也是重庆的总部经济基地和都市旅游目的地。 解放碑、大坪 渝北区 二环-二环外：三大功能定位：“创新生态圈、智能制造基地、国际航空港”。生态环境良好，森林覆盖率达 39.2%，建成区绿化率达到 45%；是全市最大的汽车制造业基地、重要的智能终端生产基地、进出口基地和创新金融集聚地；拥有全国排名前十的江北国际机场和全国铁路枢纽之一重庆火车北站，是重庆综合交通枢纽和国际物流分拨中心。 大竹林、照母山、礼嘉、悦来、龙兴、中央公园 江北区 内环-二环：江北区是重庆城市核心区和高端时尚消费区，观音桥商圈是西部第一大步行街。江北区正加快打造“三中心、两基地”：重庆新兴金融中心、重庆新兴贸易中心、重庆最大的物流中心、重庆集约发展的现代制造业基地、总部企业的区域基地。 江北嘴、观音桥 南岸区 内环-二环：拥有南坪、江南新城两个城市副中心，科教基地并兼有文化娱乐产业。南岸开放平台聚集，拥国家级经济技术开发区、自