2019年上海存量住宅市场.pdf

01 2019 年上海存量住宅市场 图：近六年全市二手住宅成交量价走势 全年成交量大幅增加，价格稳中有降 2019 年上海二手住宅交易套数较前两年有明显提升，全年成交套数同比增幅接近40%。从近六年全市成交走势来看， 2019 年较 2015、 2016 02 年仍有差距，但已经明显超越上一轮调控的低谷期（ 2014 年）。尽管市场观望情绪并未消失，但挂牌市场上价格合理的房源增加不少，买卖双方诚意度提升，市场回归理性成交。 交易热度提升并未对价格带来显著的促进作用。由于 2019 年月均成交量仅处于近六年平均水平，价格缺乏上行动力，所以无论是基于实际成交案例的成交均价还是剔除了成交结构等影响因素的 RVMS 均价，在 2019 年均出现下跌。不过成交均价的下跌幅度要略大于 RVMS 均价，这与2019 年二手住 宅成交外移、成交房源议价空间较大有关。 注 ： RVMS 价格内涵 利 用先进的网络化平台，大容量、高覆盖度地甄选市场有效挂牌案例，并严格按照估价规范，运用信息技术对海量信息进行精确修正，计算结果通过与资深房地产估价师的经验充分揉合，最终得出准确的小区价格 。 季度成交量价走势先扬后抑 从近两年成交情况来看，2019 年各季度成交量均高于去年同期，全 年走势先扬后抑。一、二季度市场处于上升期，这与上年末购房需求积压、年后诚意出 图 ： 2018-2019 年各季度二手住宅成交量价走 势售房源供应放量、学区房购置需求入市有关。下半年上海在政策 方面有一些“小动作”，如 8 月份出台了自贸区人才购房新政，调整居转户年限、限购政策等， 11 月市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知，明确本市普通住房标准将继续实施并延长 5 年。前者在短期内提升了自贸区新片区的交易热度，不过由于政策惠及区域、人员有限，并未对全市房地产市场带来明显的刺激作用，而后者将未来几年楼市基调定性、以稳为主，进一步加重了购房者的观望情绪。虽然下半 年以价换量区域不断增加，但交易热度难以为继，年末存量住宅市场以下行收尾。 03 整体成交外移，内环内区域占比继续减少 与上年情况基本相同，2019 年外环线内外成交占比各占一半。内环内区域成 交占比继续减少，降至近三年最低值。虽 图 ： 近六年全市各环线二手住宅成交占比变 化然全年整体住宅价格没有上涨， 但在普宅标准没有调整的情况下，上海存量住宅交易税费依然很高，加之大部分新入市项目价格和周边存量住宅价格持平甚至出现倒挂，中高端改善需求被分流至新房市场，中心城区、尤其是内环内区域存量住宅交易量下滑严重。相较之下，内外环间价格略低，且由于区位配套等不及内环内区域，出现不少置换客群降价出售的情况、以价换量，促使成交占比稳中有升、提升至近四年最高值。此外，郊环外区域成交占比在 2019 年度也有提升，一方面是因为上海自贸区临港新片区设立使得临港新城板块、 海湾板块等市场活跃度提升，房源去化速度加快，另一方面，前几年郊环外区域交付了大量配套商品房，今年陆续到达可上市交易年限、集中登记成交。不过从全市来看，郊环外成交占比不高，区域市场热度依然较低。 以价换量全面铺开，热门板块交易量稳步提升 2019 年存量住宅成交套数排名靠前的板块与去年一致。浦东新区的三林和浦东世博这两个相邻板块名次有所提升，作为前滩发展核心区域，两个板块目前共有 6 条轨道交通遍布其中，各项配套也在不断发展中。由于板块房源体量大、同质类型产品竞争激烈，在以价换量策略推动下，刚改客群积极入市，板块交易量稳中有升。金山新城板块虽然在远郊几大新城板块中具有一定的价格 04 优势，但由于需求客群中很大一部分为新上海人，对特定区域的热衷程度并不强烈，在市场长期观 望情绪加重、全市整体价格稳中 有降、各板块之间价格差距缩小的情况下，金山新城板块区位、交通配套等劣势凸显，需求量增幅不及其他板块，致使名次有所下降。 图： 2019 年二手住宅成交套数前十板块 大户型占比再创新低，总价段份额继续向中部移动 2019 年， 150 平方米以上大户型成交份额降至近六年最低比例，其他分段基本与上年度持平或小幅提升。总价段方面， 100 万元以下和 500 万元以上物业成交份额都进一步收窄，主力成交依然位于 200-330 万元区段、占比超过 40%。结合环线结构变化，虽然郊环外区域交易量增加， 但成交房源均价多为 2-3 万元 /平方米，使得成交 总价在 100万元以下的房源份额不升反降，而内环内区域成交占比减少使得总价段结构难以上移，促使存量住宅成交总价结构呈现两端收窄、中部扩大的结果。综合来 图 ： 近六年二手住宅成交面积段份额走 势 05 看，市场交易环境趋于理性的情况下，刚性购房需求得到合理释放，且以小换大、存量住宅置换新房的现象明显增加，存量住宅交易集中在居住体验尚可、价格适宜的中小套型产品。 图 ： 近六年二手住宅成交总价段份额走 势大型中介依然占据市场主要份额，非市场行为交易量有所降低 近三年全市中介成交份额排行整体变化不大，上榜企业一致；排名上略有不同，志远房地产在 2019 年成交份额增加、名次上升。值得注意的是， 2019 年存量住宅交易量虽然明显高于前两年，但上榜中介企业成交份额均出现不同程度的收窄，说明在市场行情有所好转的情况下，龙头中介企业优势反而被削弱。此外， 2019 年非中介成交占比也明显下降，表明非市场行为的交易量有所降低，更为直接的反映出市场行情转暖。 图：近三年全市中介成交份额排行情 况 06 总结与展望 “房住不炒”这一关键词在 2019 年得到延续，在此基调下整体房地产市场继续以“稳”为主。纵观 2019 年，政策上主要是重申调控任务，通过长效机制稳定楼市。就上海而言， 2019 年6 月调整了公积金贷款购置二套改善型住房的人均建筑面积， 10 月发布上海自贸区临港新片区“人才购房新政”， 11 月市房管局对于沿用现行普通住宅标准以及持续时限发布了通知。 在 2016 年至今的这一轮楼市调控中，上海一直严格执行相关调控政策，市场降温明显。不过在经历长时间的低迷行情后，存量住 宅市场出现小幅回暖迹象，主要表现在交易量上。 2018 年年末僵持中的买卖双方角色发生转变，交易策略变为以价换量并延续至 2019 年。高性价比房源的不断入市使得前期积压的刚性购房需求在春节过后出现一波集中释放，随后几月更是在叠加学区购房需求的情况下，存量住宅交易量稳定在月均两万套以上。不过，成交房源多为让价成交，所以交易量的回升并没有带动房价上涨， 2019 年年末全市整体住宅价格均值仍低于上年同期，且从个案来看，不少小区经过三年时间已经将涨幅抹平，跌至 2016 年末的价格水平。 2020 年楼市调控将继续实行“因城施策 ”，避免一刀切对部分城市带来负作用，且在明确“长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的情况下，短期内也不会出现刺激楼市的政策出现。对于房价好不容易稳定下来的上海来说，由于买卖双方对未来的逐渐趋于稳定， 2020 年价格将继续保持平稳走势，存量住宅交易量或会受到新房市场“降价跑量”的影响略有下降。 （备注： 2019 年 12 月数据均为预估值） 07 主办单位：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、 15-18F 邮编： 200003 网址： surea 电子邮箱： sureasurea 电话： 86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用 。 本刊 分析内容 并不反映个别情况， 对于特定项目 读者应自行寻求专业意见。 城市测量师行 保留一切版权，未经许可，不得转载 。 城市测量师行 2020 年 更多 楼市资讯、 研究报告 可 以扫描下方 二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用