香港旧楼重建的未来机遇.pdf

香港旧楼重建的未来机遇目前本港超过 50年楼龄的楼宇约 10,000幢 ，可见楼宇老化问题严重 ， 加快市区重建是刻不容缓 。 (注一 ) 市区重建局 （ 市建局 ） 于 2001年成立 ， 前身为 1988年成立的 土地发展公司 ， 主要是为了促进本港市区城市更新 ，应对市区老化等问题 。 过去十 八 年 ， 市建局成功为 1,300幢楼宇协助重建 ， 若与现时的旧楼 存量 相比 ， 仍是小数目 。 (注二 )两年前市建局展开了 油麻地 、 旺角 （ 下称 油旺 ） 地区规划研究 ， 覆盖范围共212公顷 ， 涉及 3,345幢楼宇 ， 当中超过八成（ 即 2,700多幢楼宇 ） 楼龄达 30年或以上 。(注三 ) 鉴于 油旺 的拆卸重建规模庞大 ， 市建局透过它们的有关数据 ， 制订一套涵盖目前 5Rs 的策略 。 拆去旧楼 、 重建新楼 ，正标志着一个城市的新旧交替 。 然而 ， 绝大部分兴建于上世纪六 、 七十年代的楼宇 ， 当区 已 接近 用尽地积比率 ， 重建的经济效益 有限 。 纵使楼宇 得到 重建 ， 总楼面面积 难以 增加 ， 但楼宇老化 却 带来社会成本 ， 包括 安全隐患 、 维修费用 、 调迁成本等 。 然而 ， 市区重建 却 有助改善旧社区的居住环境 ， 即使未能有效增加土地供应 ， 但 能够 为市民带来更优质的生活环境 。1资料来源：香港 2030+注一：市建局行政总监韦志成 星岛日报 （ 2018年 6月 18日）注二：市建局行政总监韦志成 文汇报 （ 2018年 6月 20日）注三：挚诚 .志成（网志） （ 2016年 12月 25日）旧楼重建的挑战香港政府在 1999年制定强 制售卖 条例 （ 强拍 ） ， 按 土地 （ 为重新发展而强制售卖 ） 条例 规定 ， 概括而言 ， 任何人只要集齐同一地段的 90%或以上业权 份数 ， 即可申请土地审裁处发出的强制售卖令 。 2010年政府修订法例 ，针对数龄 50年以上各种楼宇或楼龄 30年以上工业楼宇 ， 只要拥有达 80%业权 份数 便可申请强拍 ， 进一步 带动不少旧楼业主一旦集齐业权便进行招标 ， 成为了开发商的收购目标 。虽然旧楼重建项目所需的时间较长 ， 但收购成本 有机会 远低于买地 ， 对于财力雄厚的开发商而言是一个获利商机 。 简单来说 ， 开发商会先行 购买拟发展项目地段之不少于 80%的业权 份数 ， 在成功申请强拍令后 ， 继而在公开拍卖中收购余下的旧楼业权 ， 即获取物业的所有业权 。2强制售卖申请门槛80%市区更新要有全面思维根据 香港 2030+：跨越 2030年的规划远景与策略 咨询文件 ， 2046年全港将有 326,000个楼龄 70年或以上的私人住宅单位 。 油尖旺是旧楼集中地区 ， 发展局估计至 2046年 ， 该区将有 60,000个私人单位的楼龄达 70年或以上 。按现行的城市规划 ， 整个油尖旺即使是旧楼林立也好 ， 若进行大规模的市区更新亦绝不容易 。 鉴于当区的剩余地积比率只有 10%，同时分布在不同楼宇中 ， 若不放宽高度限制 ，其发展潜力和诱因非常有限 。 未来旧区重建要有新思维 ， 放宽高度限制 、 转移地积比率 、整合或减少道路面积等 ， 将有效善用市区的土地资源 。 不过 ， 政府亦不宜过于依赖市建局 ， 要让市区重建得以推动 得 更 成功 ， 私人发展商 的参与 十分 重要 。放宽高度限制 前放宽高度限制 后3自强拍条例于 2010年 4月 1日起降低申请门槛 ， 私人市场的参与数目增加 ， 市区有不少旧楼被发展商并购重建 。 鉴于近年官地价格持续攀升 ， 发展商积极将资源投放在收购旧楼与重建中 ， 强拍个案也不断上升 。4近几年 ， 国内开发商积极在本港吸纳土地储备 ， 进军 旧楼并购市场 ， 当中包括万科 、 碧桂园 、 雅居乐等巨企 。 中资发展商眼见难以投得政府地皮 ， 因而转战强拍以增加土地储备 ， 纵使透过强制拍卖土地需时较长 、 程序复杂 ， 却具庞大的发展机会 。 另外 ， 位于市区的地皮十分罕有 ， 而香港旧区的小型地皮却多数在核心位置 ， 合并地皮被视为吸纳市区土地储备的有效方法 ， 预期申请强拍的个案将持续增加 。中资开发商 进军 本港旧楼 重建版图旧楼并购 一步一脚印5资料来源 : 公开资料过去强拍申请仍以住宅旧楼为主导 ， 然而去年两宗工厦强拍却成为焦点 。 位于鲗鱼涌的仁孚 工业 大厦及华厦工业大厦被太古地产申请强拍 ， 市场人士 估 计总 值约 57亿元 ， 预料可提供约 7.24万平方米商业楼面 。工业大厦强拍申请向来罕有 ， 但随着政府早年重推工厦活化政策 ， 亦带动了整体申请数目 。 受惠于写字楼物业近年受到追捧 ， 吸引市区 合 楼龄 资格 的工厦业主 ， 纷纷 将其工厦物业申请重建为写字楼 ， 尤其以港岛东和东九龙地区的申请宗数最多 。物业 仁孚工业大厦 华夏工业大厦地址 鰂鱼涌英皇道1067号鰂鱼涌 船坞里 8号地盘面积 2,308平方米 2,517平方米估计可重建楼面 34,625平方米 37,751平方米本港发展商为了增加土地储备 ， 纷纷透过旧楼并购寻求发展 。 2018年香港录得 39宗强制拍卖申请个案， 较 2017年增加 1.6倍 ， 创下六年以来新高 。 政府近年批出的旧楼重建项目持续上升 ， 而私人重 建 项目逐渐成为旧楼改造的主力 。 此外 ， 近年政府推出的地皮规模较大 ， 中小型发展商未必有能力竞投 ， 反而一些单独拥有两 、 三个街号的旧楼地盘 ， 造就了中小型发展商的参与机会 。我司案例以土瓜湾马头围道 196至 202号的项目为例 ，两幢唐楼高 7层 ， 196至 198号于 1957年落成 ， 而 200至 202号则于 1958年落成 。 两幢唐楼原本楼面约 2,517平方米 ， 整个地盘面积为505平方米 ， 强拍后地段 以 8.7倍地积比率 重建一幢 26层 住宅物业 ， 底下两层可作商业用途 ， 总楼面约 3,876平方米 ， 即现时的私人住宅物业 傲形 AXIS 。另一旧楼重建项目 尚岭 则位于港岛西营盘山道 100号 , 已于 2016年入伙 。 参与旧楼重建的 发展商 ， 采用合理程序进行收购 ， 并向土地审裁处 （ 审裁处 ） 入纸申请强拍 。 申请人和小业主可各自聘请估价师 ， 向审裁处递交估价报告以供参考 。 审裁处在设定 拍卖 底价时 ， 会考虑地段本身的重新发展潜力 ， 和各方估价师提供的专业评估 ， 才订出底价 。另外 ， 小业主也可委托专家做评估楼宇状况报告 ， 有助审裁处裁定发展商开出的收购价是否合理 。6展望本港旧楼近年成为了内房财团的收购目标 ，主要是因为政府招标的地皮涉 及庞大的 投资金额 ， 若连同建筑成本等 ， 总投资额可高达百亿元以上 。 相反 ， 若透过收购旧楼增加土地储备 ， 其 投资 的金额相对 较 低 ， 另外亦可收购市区旧楼 ， 以扩充优质地段的版图 。 内房近年积极拓展在港业务 ， 甚或自行申请强拍统一旧楼业权 。 我们预计在未来的日子里 ，内房财团将继续寻找收购旧楼机会 ， 而在各强拍的案件中 ， 向法庭提交专家报告 、 估值等相关专业服务的需求持续殷切 。联系信息陈家辉大中华区估价及顾问服务部董事总经理andrew.kf.chancushwake黄俭邦香港估价及顾问服务部执行董事kb.wongcushwake郑鸿恩香港 估价及顾问服务部董事henry.hy.chengcushwake