地产行业深度报告：疫情短期阶段性冲击，中期关注政策端走向.pdf

行业深度报告 疫情短期阶段性冲击，中期关注政策端走向 行业深度报告 行业报告 地产 2020年02月04日 请务必阅读正文后免责条款 地产 强于大市（维持） 建材 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 行业周报*地产*假期成交显著下滑，百强销售持续放缓 2020-02-02 行业周报*地产*央行严控新增涉房信贷，各地因城施策持续演绎 2020-01-19 行业动态跟踪报告*地产*投资销售如期回落，竣工大幅提速 2020-01-17 行业周报*地产*多地政策微调，因城施策持续演绎 2020-01-12 行业周报*地产*百强销售增速放缓，银保监防资金违规入楼市 2020-01-05 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN 严晓情 投资咨询资格编号 S1060517070005 021-20662256 YANXIAOQING384PINGAN 非典疫情整体影响有限，政策转松及需求旺盛带动楼市快速复苏：非典期间，地产投资销售短期回调，但中期随着政策松动、积压需求释放，全年投资、销售面积同比仍增长29.7%和29.1%。北京、广东等疫区表现略弱于全国，投资销售回升亦滞后于全国。2003年申万地产指数下跌18.4%，无论非典爆发期还是下半年，地产股整体萎靡，疫情并非影响板块涨跌主要因素。龙头房企凭借扎实基本面及内生高增长，绝对收益依旧可观，万科年涨幅达37.4%。 当前大环境不同于非典，投资开工销售将阶段性承压：当前经济大环境、政策环境及行业规模均不同于 2003 年，且各地政府更快采取延期开工、暂停线下售楼等措施，对行业及开发商的考验将更大。若疫情短期得到控制，考虑2月占全年开工销售比例较小，加上后续赶工加推等措施，对全年地产建材冲击仍相对可控。若疫情短期未受到明显控制，各地停工、停线下售楼管制延续，将对节后房企推盘销售持续产生冲击，同时中期还将通过影响资金及开工制约可售货值，影响全年销售、拿地及投资表现。中性判断下，我们微幅下调全年投资、开工及销售预测，预计2020年投资、开工及销售增速分别在5%、0%及-5%左右。 关注债务到期压力及融资端政策变化，主流房企资金风险仍可控。2020年房企境内外债券及信托合计到期约 1.46 万亿元，其中 2 月到期金额为672亿，占全年比重为4.6%。若疫情持续时间超预期，销售端影响扩大及偿债规模上升，且融资端政策无明显放松，部分中小型房企资金端压力将逐步加大。从主流房企来看，2017-2019年碧桂园、绿地、融创在湖北区域拿地绝对建面居前，占同期全国拿地的5.1%、6.4%和5.4%。前二十强房企 2017-2019 年湖北及武汉区域拿地占比均值分别为 5.2%和 3.1%，与湖北占全国销售比重基本相当。考虑二十强房企平均净负债率和现金短债比分别为90%和179%，区域突发事件对其短期偿债能力影响相对较小。 投资建议：短期受肺炎疫情影响，房企销售开工及到位资金情况均将受到影响，将进一步考验房企资金实力及应对能力，财务状况佳、资金实力强的房企有望进一步提升市场份额。同时由于部分区域开工及销售限制，短期将对周转型房企产生一定冲击，中期疫情积累需求释放有望对市场复苏产生一定支撑，但在经济及楼市下行压力加大背景下，需进一步关注政策端的变化。个股方面，地产短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等，同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。建材方面，全国布局的建材龙头企业扛风险能力更强，后期旺季赶工也将提升建材需求，市占率持续提升的全国龙头企业将受益，关注全国水泥龙头企业、混凝土外加剂龙头垒知集团、防水材料龙头东方雨虹等。 风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，导致房企销售持续低迷，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）若开工进一步延期，施工进度受到影响，则将对施工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响；3）若需求释放持续低于预期，未来存在房企进一步降价、以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。 0%10%20%30%40%Feb-19 May-19 Aug-19 Nov-19沪深300 地产证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 23 正文目录 引言 . 5 一、 非典疫情整体影响有限，局部形成阶段性冲击. 5 1.1基本面短暂下行，中期上升趋势未改 . 5 1.2重灾区阶段性冲击，中期积压需求带动市场回升 . 7 1.3行业资金面影响有限，优质房企逆市上涨 . 8 1.4政策转松及需求旺盛为2003年楼市快速复苏基础 . 9 二、 当前大环境不同于非典，关注逆周期对冲力度. 10 2.1大环境不同于非典时期，行业面临考验或更大 . 11 2.2多地防疫政策陆续出台，短期数据端影响尚未显现 . 12 2.3政策及流动性走势为行业走向关键 . 14 三、 疫情对房地产行业影响分析 . 14 3.1投资销售阶段性承压，中期看疫情持续性及政策对冲力度 . 14 3.2到期债务压力逐步加大，关注销售及融资端政策变化 . 16 3.3主流房企重灾区占比有限，短期资金风险可控 . 16 四、 疫情对建材建筑行业影响分析 . 18 4.1 2003年非典对建材建筑行业影响不明显 . 18 4.2冠状病毒疫情对建材建筑行业全年影响有限. 20 4.3短期股价冲击后，龙头价值凸显 . 21 五、 投资建议 . 21 六、 风险提示 . 22 地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 23 图表目录 图表1 非典疫情事件概览 . 5 图表2 非典疫情短暂冲击后全国销售逐步企稳 . 6 图表3 非典疫情短暂冲击后全国投资逐步企稳 . 6 图表4 非典疫情后全国施工、开工、竣工逐步企稳 . 6 图表5 非典疫情短暂冲击后全国土地购置面积企稳 . 6 图表6 房地产各指标全年同比增速 . 6 图表7 非典疫情爆发期北京商品房销售增速下降 . 7 图表8 非典疫情爆发期广东商品房销售增速下降 . 7 图表9 非典疫情爆发期北京房地产开发投资增速下降 . 7 图表10 非典疫情爆发期广东房地产开发投资增速下降 . 7 图表11 2003年北京及广东投资增速弱于全国，但 2004年均有回升 . 8 图表12 2003年北京及广东销售面积增速弱于全国 . 8 图表13 非典疫情爆发期（3-4月）房企累计到位资金增速未受明显冲击 . 8 图表14 2003年地产股整体一般，疫情非主导因素 . 9 图表15 非典期间优质房企取得明显正收益 . 9 图表16 1996年城镇化率迈过30%，步入快速上升通道 . 10 图表17 1996-2002年持续降息创造低利率环境 . 10 图表18 2003年央行“121”文和国务院“18号”文相继出台 . 10 图表19 新型冠状病毒肺炎疫情发展情况 . 11 图表20 2019年GDP增速跌至6.1% . 11 图表21 2003年非典时期与当前行业政策及流动性对比 . 12 图表22 2019年市场规模远大于 2003年 . 12 图表23 万科2019年销售规模较2003年显著提升 . 12 图表24 多地复工及线下售楼时间延迟 . 13 图表25 2020年1月百强房企销售面积同比降 12.8% . 13 图表26 百强房企2月单月销售面积占比较小 . 13 图表27 1-2月全国投资开工销售占全年比重较小 . 14 图表28 湖北省投资开工销售占全国比重 . 15 图表29 疫情不同时间结束假设下2020年主要数据预测 . 15 图表30 2020年房地产信托及债券各月到期情况 . 16 图表31 房地产信托及债券合计到期规模 . 16 图表32 2019年武汉市销售额前十房企 . 17 图表33 2017-2019年湖北省拿地面积前十房企 . 17 地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 23 图表34 2017-2019年武汉市拿地面积前十房企 . 17 图表35 全国二十强房企湖北及武汉拿地情况及负债率情况 . 18 图表36 非典对全国固定资产投资和地产投资影响较小 . 19 图表37 2003年全国建筑业总产值同比增长 24.6% . 19 图表38 非典对全国水泥产量影响不明显 . 19 图表39 非典对全国玻璃产量影响较小 . 19 图表40 全国建筑行业新签订单和产值增速因地方政府降杠杆影响持续下行 . 20 图表41 非典期间建材股价 . 21 图表42 非典期间建筑股价 . 21 图表43 春节期间主要内房股涨跌幅 . 22 地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 23 引言 12月湖北武汉首发新型冠状病毒肺炎疫情并逐渐扩散至全国。截至2月 2日，全国累计确诊新型冠状病毒肺炎 17205例，当日全国新增确诊 2829例，环比+9.2%，全国扣除湖北省新增确诊 726例，环比+8.5%；全国共有疑似病例 21558例，当日新增疑似病例 5173例，环比+13.4%；全国尚在接受医学观察共 152700人，当日新增15106人，环比-21.0%；全国扣除湖北省尚在接受医学观察共104529人，当日新增 10056人，环比-21.6%。新型冠状病毒肺炎疫情是我国继 03年非典疫情后最为严重的公共卫生事件，我们期望通过复盘 2003年非典对房地产市场影响，对后续楼市走向、行业资金、政策、流动性变化等进行预判，为投资者提供些许参考。 一、 非典疫情整体影响有限，局部形成阶段性冲击 从 2003 年非典疫情来看，非典始发于 2002 年 11 月，12 月出现首例报告病例，2003 年 2 月伴随春运全国扩散，3-4月步入爆发期，5月底 6月初逐步得到控制，7月全球非典患者人数、疑似病例人数停止增长，非典过程基本结束。 图表1 非典疫情事件概览 时间 事件 2002年11月16日 广东佛山出现首例非典病例 2003年2月9日 广州市已经出现超百例非典病例（含医护人员），广东省逐渐步入疫情高发期 2003年2月中下旬 春运人口流动导致疫情扩散 2003年3月6日 北京接报第一例输入性非典病例 2003年3月下旬 中国香港病例爆发式上升，东南亚、澳大利亚、欧洲、北美等多地陆续出现非典病例 2003年4月13日 中国决定将非典列入中华人民共和国传染病防治法法定传染病进行管理 2003年4月15日 世界卫生组织将新加坡、中国台湾地区、加拿大多伦多、越南河内及疫情始爆发地区的中国广东省、山西省及香港列为疫区 2003年4月17日 中央政治局常务委员会后，中央高度重视非典疫情并开始全力以赴应对，北京市市长、卫生部部长因前期瞒报少报疫情被免职 2003年4月20日 全国非典疫情实行一日一报，五一“黄金周”暂停施行，北京多所高校宣布停课 2003年4月22日 北京市打算启用小汤山医院作为防治非典的专门医院，30日正式启用 2003年5月29日 北京非典新增病例首现零记录 2003年6月1日 卫生部宣布北京市防治非典型肺炎指挥部撤销 2003年6月14日 WHO于14日解除对河北、内蒙古、山西、天津旅游警告 2003年6月15日 中国内地实现确诊病例、疑似病例、既往疑似转确诊病例数为零的“三零” 2003年7月 全球非典患者人数、疑似病例人数停止增长，非典过程基本结束 资料来源：百度百科，平安证券研究所 1.1基本面短暂下行，中期上升趋势未改 非典疫情期间，全国房地产投资、销售、拿地均出现短暂回调，房地产开发投资完成额、商品房销售面积、土地购置面积单月同比分别由2003年2月的43.6%、68.5%、78.6%降至4月的27.5%、18.9%地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 6 / 23 和10.2%，随着疫情得到控制，积压需求得到释放，下半年房地产投资、销售及拿地增速均逐步回升。 图表2 非典疫情短暂冲击后全国销售逐步企稳 图表3 非典疫情短暂冲击后全国投资逐步企稳 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 图表4 非典疫情后全国施工、开工、竣工逐步企稳 图表5 非典疫情短暂冲击后全国土地购置面积企稳 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 从2003年全年来看，受房地产市场需求旺盛、8月中央明确房地产业为国民经济支柱产业提振，2003年全国房地产投资仍同比增长29.7%（2002年22%、2004年28.1%），销售面积同比增长29.1%（2002年20.2%、2004年13.7%），土地购置面积增速亦回升至21.5%（2002年40.3%、2004年5.4%）。 图表6 房地产各指标全年同比增速 房地产开发投资 房屋施工 面积 房屋新开工面积 房屋竣工 面积 土地购置 面积 商品房 销售面积 商品房 销售额 2002 22% 20.1% 17.6% 19.1% 40.3% 20.2% 23.7% 2003 29.7% 26.0% 28.5% 21.5% 21.5% 29.1% 34.1% 2004 28.1% 20.1% 11.2% 7.5% 5.4% 13.7% 35.3% 资料来源：Wind，平安证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%80%2002-11 2003-03 2003-07 2003-11商品房销售面积单月同比商品房销售额单月同比0%10%20%30%40%50%2002-11 2003-02 2003-05 2003-08 2003-11房地产开发投资单月同比房地产开发投资单月同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%2002-11 2003-02 2003-05 2003-08 2003-11房屋施工面积单月同比新开工面积单月同比竣工面积单月同比-50%0%50%100%150%200%250%2002-11 2003-02 2003-05 2003-08 2003-11土地购置面积单月同比地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 7 / 23 1.2重灾区阶段性冲击，中期积压需求带动市场回升 重灾区域受冲击更大，楼市调整幅度更深。从各区域楼市表现来看，北京、广东疫情重灾区房地产市场受影响更大，北京商品房销售面积单月同比由2003年2月的133.3%降至4月的19.2%，广东商品房销售面积由2003年2月的68%降至4月的-1.2%，两地降幅分别为114.1、69.2个百分点，显著高于全国同期降幅（-49.7个百分点）。4月北京、广东单月投资同比增速分别降至-5.9%、2.6%，均较前期高点（北京3月44.3%、广东2月21.4%）明显回落。 图表7 非典疫情爆发期北京商品房销售增速下降 图表8 非典疫情爆发期广东商品房销售增速下降 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 图表9 非典疫情爆发期北京房地产开发投资增速下降 图表10 非典疫情爆发期广东房地产开发投资增速下降 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 疫情积压需求延期释放，带来区域楼市回升。2003年下半年，北京、广东房地产市场与全国趋势一致开始回温，但无论房地产投资增速还是销售增速，两地表现均弱于全国同期。从更长周期来看，随着非典疫情期间积累需求的延期释放，带来区域楼市持续升温。2004年，北京房地产销售面积增速达30.4%，远高于全国（13.7%）。 -100%-50%0%50%100%150%200%250%2002-11 2003-03 2003-07 2003-11北京商品房销售面积单月同比北京商品房销售额单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2002-11 2003-03 2003-07 2003-11广东商品房销售面积单月同比广东商品房销售额单月同比-10%0%10%20%30%40%50%0501001502002503002002-11 2003-03 2003-06 2003-09 2003-12亿元北京房地产开发投资额单月同比-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0501001502002502002-11 2003-03 2003-06 2003-09 2003-12亿元广东房地产开发投资额单月同比地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 8 / 23 图表11 2003年北京及广东投资增速弱于全国，但 2004年均有回升 图表12 2003年北京及广东销售面积增速弱于全国 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 1.3行业资金面影响有限，优质房企逆市上涨 从到位资金增速来看，除广东省2003年3月到位资金增速略有回落外，非典疫情爆发期行业到位资金整体平稳，2003年全年全国、北京、广东房企到位资金增速分别为37.6%、36.8%和16.7%，仍维持较高增速。 图表13 非典疫情爆发期（3-4月）房企累计到位资金增速未受明显冲击 资料来源:Wind，平安证券研究所 从非典期间地产股表现来看，3-4月非典疫情最为严重时期，申万地产指数单月下跌2.7%和4.6%，但注意到除5月、11月以外，2003年3月至12月地产板块均呈现单月下跌，且仅8月相对沪深300有超额收益，我们认为非典疫情并不是主导地产股下行主要因素。 22.026.218.529.721.58.328.122.59.9051015202530352002 2003 2004%20.241.83.829.111.025.313.730.49.3051015202530354045 2002 2003 2004%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2002/9 2002/11 2003/1 2003/3 2003/5 2003/7 2003/9 2003/11图表标题全国 北京 广东地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 9 / 23 图表14 2003年地产股整体一般，疫情非主导因素 资料来源:Wind，平安证券研究所 从主要房企表现来看，龙头房企凭借其扎实基本面及持续高成长，非典期间逆市上涨，万科3月、4月单月涨幅分别达14.3%、8.7%，远超同期申万指数表现（-2.7%、-4.6%）。 图表15 非典期间优质房企取得明显正收益 资料来源:Wind，平安证券研究所 1.4政策转松及需求旺盛为2003年楼市快速复苏基础 低利率环境及快速城镇化带来大量楼市需求：1996-2002 年连续 8 次降息，中长期贷款利率由高点的15.3%一路下降至 2002年的5.76%，累计下降 9.54个百分点，期间M2年增速亦维持在12%以上。央行政策支持及持续降息为房地产市场快速增长提供宽资金环境。1997 年全国城镇化率达31.9%。根据“纳瑟姆曲线”规律，当城市化水平达到 30%的临界值时，将进入加速城市化阶段，城镇化率快速攀升为房地产快速恢复提供大量需求。 -15-10-5051015-15-10-50510152002-11 2003-01 2003-03 2003-05 2003-07 2003-09 2003-11房地产(申万)单月涨跌幅（%） 相对沪深300涨跌幅（%，右轴）央行121号文加强房地产信贷业务管理中央肯定房地产支柱产业地位-7.8-4.74.4 2.614.38.712.6-18.49.51.4-9.31.4-0.510.7-6.9 -9.110.81.71.0 2.87.7-8.38.9-0.5-6.0-2.8 1.810.7-25-20-15-10-505101520万科月涨跌幅 招商地产月涨跌幅%地产&建材行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 10 / 23 图表16 1996年城镇化率迈过 30%，步入快速上升通道 图表17 1996-2002年持续降息创造低利率环境 资料来源:wind，平安证券研究所 资料来源:wind，平安证券研究所 经济增速下滑，地产政策由紧转松：为抑制房地产投资过热并防范金融风险，2003年6月5日，央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（“121号文”），出台包括加强房地产开发贷款管理、涉及提高二套房首付比例等措施。受非典疫情影响，2003年二季度 GDP 增速下滑至 9.1%，较一季度下降 2个百分点，为提振经济，2003年8月国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18 号文件），明确房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。 图表18 2003年央行“121”文和国务院“18号”文相继出台 时间 政策名称 下放单位 主要内容 2003年6月 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件） 央行 对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例 2003年8月 关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件） 国务院 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度 资料来源： 央行网站，国务院网站，平安证券研究所 二、 当前大环境不同于非典，关注逆周期对冲力度 本次肺炎疫情自2019年12月在武汉发现以来，在国内传统春节假期集中爆发。截至2月2日，全国累计确诊新型冠状病毒肺炎 17205 例，当日全国新增确诊 2829 例，环比+9.2%，全国扣除湖北省新增确诊 726 例，环比+8.5%；全国共有疑似病例 21558 例，当日新增疑似病例 5173 例，环比+13.4%；全国尚在接受医学观察共 152700人，当日新增15106人，环比-21.0%；全国扣除湖北省尚在接受医学观察共 104529人，当日新增 10056人，环比-21.6%。 15202530354045505560651978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013%总人口:城镇:比重05101520251989-021990-041991-061992-081993-101994-121996-021997-041998-061999-082000-102001-122003-022004-04中长期贷款利率:5年以上%