2019-2020马来西亚房地产市场分析报告.pptx

2019-2020马来西亚房地产市场分析报告,马来西亚地处太平洋和印度洋之间，是一个自然和农业资源的出口国，且拥有开放的新型工业化市场经济。中西 合璧的文化、多种族的人民，精彩非凡的旅游胜地，使马来西亚受到全世界游客的青睐。马来西亚是东南亚最富裕的国家之一，人均GDP超过1万美元。除了农业和旅游业，马来西亚发展了电子、骑车、钢铁等工业产业，加工贸易和转口贸易发达，使得其近年来的经济表现十分亮眼。马来西亚政府于2010年提出“大吉隆坡计划”，预计投入1720亿林吉特打造“大吉隆坡”，吉隆坡的基础设施、人民收入、和居住环境都有了较大改善，房价也随之高涨。,马来西亚房地产市场走势简析,经济基本面尚可，出口惹担忧,今年以来，在强劲的私人消费的推动下，马来西亚经济 保持了较好的增长势头，前三个季度GDP增速分别为4.5%、4.93%、4.38%， 较18年增速小幅放缓。预计2019全年马来西亚GDP增速为4.3至4.8%之间。同时，马来西亚劳动力市场持续向好，截至9月底，失业率仅为3.3%，低于18年底的3.4%，劳动力市场继续扩张。今 年5月7号，马来西亚国家银行三年来首次下调隔夜政策 利率25个基点至3.0%，旨在保持货币宽松，促进经济活 动和国内需求。,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-12,2019-03,2019-06,2019-09,马来西亚GDP同比增速7.006.005.004.003.002.001.000.00,经济基本面尚可，出口惹担忧,马来西亚出口增速（百分比）35302520151050(5)(10),良好的经济表象下也隐藏着一些潜在风险。马来西亚出 口在今年2月、3月、6月、8月、9月均录得同比负增， 且9月负增高达6.76%，与18年可观的出口增速形成强烈 对比。对于严重依赖贸易的马来西亚来说，这样的贸易 数据表明其经济已具备极高的下行风险。出口下降、通 胀低迷、采购经理人指数连续13个月收缩，加之全球局 势的不明朗，都为马来西亚的经济前景画上一个问号。,结构问题突出，房地产去库存压力大,-50%,50%,150%,350%250%,0,50000,100000,150000,马来西亚开工量及同比增速,2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06开工量同比增速今年上半年，马来西亚住宅开工量继续下降，累计同比-29.6%。这主要是由于马来西亚高端房地产库存过剩，政府决定自17年11月开始冻结对 价值超过100万林吉特的物业的开发审批导致。100万林吉特恰好是政府允许外国人购买马来西亚房产的起始价，开发商多年来针对这一群体建 造了大量公寓，滞销的公寓总值高达83亿林吉特。事实上，马来西亚住宅需求仍是以本地人为主，外国人购房占比并不高。因此，这一政策短 期来看抑制了住宅地产的开发投资，但长期而言，或有利于库存的去化及高端市场的价格稳定，促进住宅市场的健康发展。,结构问题突出，房地产去库存压力大,截至6月底，马来西亚的住宅可供应库存量为47.3万套，按照18年全年交易量的19.7万套去化速度计算，现有库存的去化周期约为2.4年。 由于供求匹配失灵，当前库存结构倾向于高端项目，而总价较低的项目供不应求，实际库存去化周期或会更长。为此，除了冻结100万以 上物业的开发审批，马来西亚政府还推出“2019居者有其屋”计划，旨在用减免印花税等措施来降低购房门槛，上半年效果甚佳，此政策 得以延续至19年底,500,000490,000480,000470,000460,000450,000440,000430,000,2017年3月,2017年12月,2018年9月,2019年6月,马来西亚住宅可供应量（套）,过去几年马来西亚房屋均价持续上涨，但上涨幅度逐步收窄。数据显示，今年二季度马来西亚房屋平均价格为420345林吉特，环比下跌0.6%，同比上涨0.9%。分房屋类型来看，二季度排屋均价为384277林吉特，环比下跌0.4%，同比上涨1.9%；高层公寓均价240771林吉特，环比下跌0.3%，同比上涨0.2%；半独立房均价654765林吉特，环比下跌0.9%，同比下跌0.4%；独立房均价655393 林吉特，环比下跌1.4%，同比下跌0.5%。,0%,2%,4%,6%,8%,10%,250,000,290,000,330,000,370,000,410,000,450,000,2015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06,马来西亚房屋平均价格及同比增速,平均房屋价格（林吉特）,同比增速,700,000600,000500,000400,000300,000200,000,马来西亚各类型住宅均价（林吉特）,高层房屋价格,马来西亚:房屋价格 半独立房屋价格,联排房屋价格 独立房屋价格,结构问题突出，房地产去库存压力大,分城市来看，首都吉隆坡拥有马来西亚最昂贵的房屋，均价约为78.1万林吉特，二季度同比下降1.01%；其次是雪兰莪，均价为47.9万林吉特，二季度同比上涨0.15%。柔佛和槟城的价格涨幅可观，二季度均价的同比增速分别为3.85%和3.28%。,1210864202015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06(2),马来西亚主要城市房屋均价同比增速（百分比）,吉隆坡房价同比,雪兰莪房价同比,柔佛价格同比,槟城价格同比,结构问题突出，房地产去库存压力大,展望后市，马来西亚住宅市场库存过剩以及供需错配的问题难以迅速解决，但政策的积极引导 或许能够部分缓解市场焦虑。整体来看，19年需求在“居者有其屋”计划、降息等政策推动下或会小幅提升，房价保持稳定。此外，政府拟在2020财年将外国人最低购房门槛从原有的100万林吉特降低至60万林吉特，此 政策若顺利执行，或会为马来西亚住宅市场带来更多海外需求。,政策引导缓解市场焦虑,吉隆坡 公寓市场,吉隆坡高端公寓滞销严重,自亚洲金融危机以来，吉隆坡的房价全面领涨马来西亚。09年以后，借 助“大吉隆坡计划”，房地产市场得到全面振兴，吉隆坡房价飙涨。但 近年来，随着马来西亚房产市场疲软的走势，吉隆坡市场亦未能幸免， 供大于求且房价增长乏力。公寓价格也陷入分化，供需错配及高端公寓 滞销情况严重。数据显示，截至二季度，房价在60万林吉特以上的公寓，吉隆坡的滞销 库存总值最多，高达20亿林吉特。在滞销库存居高不下的情况下，吉隆 坡上半年新入市的高端公寓数量下降至602套，但下半年预计另有7197 套入市，使得整体成交量赶不上供应量，供需失衡情况严重。,具体到吉隆坡公寓价格，线上挂牌数据显示今年以来一房公寓的挂牌总价上涨明显，9月的挂牌均价为717516林吉特，环比上涨0.5%， 同比上涨10%；二房公寓挂牌均价556198林吉特，环比下跌0.6%，同比持平；三房公寓均价581388林吉特，同比下跌2.5%，同比上 涨5.1%。由此可见一房公寓价格最高且上涨最明显，三房公寓次之。（注：此数据为挂牌数据，并非最终成交价格。）,750,000700,000650,000600,000550,000500,000,Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18,Jul-19 Aug-19 Sep-19,吉隆坡公寓房屋线上挂牌总价（林吉特）,Jul-18 Aug-18 Sep-18 Oct-18 Nov-18 Dec-18 Jan-19 Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19 Jun-19一房公寓二房公寓三房公寓,吉隆坡公寓价格走势分化,公寓挂牌单价变化基本同步。9月一房公寓每平方英尺挂牌均价1038林吉特，环比上涨1.4%，同比上涨8%；二房公寓每平方英尺700 林吉特，环比下跌1.7%，同比下帖2.9%；三房公寓每平方英尺500林吉特，环比持平，同比上涨2.7%。一房公寓单价高企的主要原因 在于一房公寓多为服务式公寓、酒店式公寓，管理服务水平高，地理位置优越。地段的稀缺性也使得其售价不断抬升。,1,1001,000900800700600500400,Jul-19 Aug-19 Sep-19,吉隆坡公寓挂牌单价（林吉特/平方英尺）,Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Aug-18 Sep-18 Oct-18 Nov-18 Dec-18 Jan-19 Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19 Jun-19一房公寓二房公寓三房公寓,吉隆坡公寓价格走势分化,租赁方面，9月吉隆坡一房公寓挂牌均价2347林吉特，环比下跌1.5%，同比下跌1.2%；二房公寓挂牌均价2740林吉特，环比下跌0.6%，同比持平；三房公寓挂牌均价2397林吉特，环比下跌0.1%，同比上涨5.8%。租赁价格和市场供需关系密切，一房公寓位置好价格贵但供应量太大，所以租金反而下降，三房公寓供应较少但需求增加所以租金同比上涨。从租赁价格和销售价格之比来看，二房公寓的租售比最高，三房公寓次之。,3,0002,8002,6002,4002,2002,000,Jul-19 Aug-19 Sep-19,吉隆坡公寓租赁挂牌价格（林吉特）,Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Aug-18 Sep-18 Oct-18 Nov-18 Dec-18 Jan-19 Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19 Jun-19一房公寓二房公寓三房公寓,吉隆坡公寓价格走势分化,注：本部分内容中的中国人购房数据包含来自中国大陆、中国香港、中国澳门、及中国台湾的在美购房者的数据总和。,安居客,用户行为研究,中国买家关注度整体稳定,58安居客线上搜索数据显示，今年前三个季度，马来 西亚房屋浏览量呈下降趋势，其中一季度浏览量走高， 占整体海外房产浏览量的比例为5.4%，但随后的二 季度和三季度浏览量和占比均双双走低。但整体来看， 前3个季度马来西亚房源浏览量占比和去年持平，均 为3.3%左右。,2019-Q1,2019-Q2,2019-Q3,马来西亚房源浏览量及占比,浏览量,占比,吉隆坡及公寓市场受关注,槟城吉隆坡新山马六甲其他分城市来看，最受中国买家关注的是吉隆坡，占比48.3%，其 次是马六甲，占比22.9%，新山和槟城分别占比10.2%和11%。,别墅公寓酒店公寓其他商铺土地从房屋类型来看，关注度最高的是公寓，占比为54.5%；其次是酒店 公寓，占比为18.1%，别墅占比11.4%。中国买家更倾向于面向海外 买家的公寓和酒店公寓项目。,附录：马来西亚其他城市公寓挂牌价格走势,马来西亚其他城市公寓挂牌价格走势槟城：,500,000,600,000,700,000,800,000,900,000,1,000,000,槟城公寓挂牌总价（林吉特）,一房公寓,二房公寓,三房公寓,400,600,800,1000,1200,槟城公寓挂牌销售单价（林吉特/平方英尺）,一房公寓,二房公寓,三房公寓,2,000,2,200,2,400,2,600,2,800,槟城公寓租赁挂牌总价（林吉特）,一房公寓,二房公寓,三房公寓,马来西亚其他城市公寓挂牌价格走势新山：,400,000,450,000,500,000,550,000,600,000,新山公寓挂牌总价（林吉特）,一房公寓,二房公寓,三房公寓,400,500,600,700,800,新山公寓挂牌单价（林吉特/平方英尺）,一房公寓,二房公寓,三房公寓,1,500,1,700,1,900,2,100,2,300,2,500,新山公寓租赁挂牌价格（林吉特）,一房公寓,二房公寓,三房公寓,Thanks.,