物业管理行业2020年投资策略：拥抱物业管理的黄金时代.pdf

行业研究 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来自官方披露、公司公告， 国信证券 （ 香港）研究部整理 1 物业管理 行业 2020年投资策略 ： 拥抱物业管理的黄金时代 物业管理行业投资热度持续升温 2019 年 恒生指数全年小幅 上涨 9.07%，整体走势偏弱，而港股 物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业 全年上涨58.21%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一。 物业管理行业资本市场热度持续提升 ， 2018 年有 6 家物业管理公司上市， 2019 年上市的物业管 理公司达到 10 家。 截至 2019 年 12 月 31 日，港股及 A 股市场上市的物业管理公司已达 22 家，其中 A 股 3 家，港股 19 家。 行业规模持续增长，未来成长空间广阔 ， 市场格局由高度分散不断向优质龙头企业集中 根据国家统计局 2008 年、 2013 年 及 2018 年 全国经济普查数据显示，全国物业管理行业在 2008 年 、 2013 年及 2018 年 的营业收入规模分别为 2077、 4092、 9066 亿元 ，行业在 2008 2018 年的年复合增长率高达 15.88%。 我们预计 2019 2023 年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在 11%左右， 2019 年全国物业管 理行业的营业收入在 2019 末 已超万亿规模，预计到 2023 年末全国物业管理规模将超过 1.5 万亿。 目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业， 2018 年 末 全国物业管理企业超过 20 万家， 而 随着政策、市 场竞争及信息技术的变化，行业的集中度 逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中 ，百强物业管理公司市场份额快速提升 。 2014 2018 年，百强企业的全国市场份额从 22.6%上升至 39.7%，预计未来百强企业市场份额仍将持续走高 ，优质的龙头公司将获得远高于行业平均增速的成长。 优先选择 “储备面积 /在管面积”占比高的公司 我们统计了港股物管企业“储备面积 /在管面积”这个指标，“储备面积/在管面积”的比值越高，说明该公司未来两年的业绩增长的确定性越高，相应也能获得二级市场更高的估值。从 2019 年公布的中报数据来看， 新城悦服务（ 1755.HK）、碧桂园服务（ 6098.HK）、绿城服务（ 2869.HK） 、永升生活服务（ 1995.HK）“储备面积 /在管面积”分别达198.9%、 169.46%、 112.38%、 75.91%，排名前四 ，表明在港股主要上市物业管理公司中，这四家公司未来两年的业绩增长的确定性、可预见性相对 更高。 2020 年 01 月 24 日 行业 物业管理 投资评级 买入 物 业管理行业 股价 涨跌幅 资 料 来 源 : Wind， 国信证券 （ 香港 ）研究部整理 近期 相关报告： 物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期 2019 年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时 物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮 永升生活服务（ 01995.HK）：中报业绩高增长符合预期，看好长期成长潜力 碧桂园服务（ 06098.HK）：业绩进入快速释放期 新城悦（ 01755.HK）： 2018 年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长 奥园健康（ 03662.HK）：物业管理、商业运营双轮驱动，业绩增长强劲 绿城服务（ 02869.HK）：业绩企稳向好 雅生活服务（ 03319.HK）：收并购推动业绩快速增长 中海物业（ 02669.HK）： H1 业绩低于预期，未来有望逐步改善 佳兆业物业（ 02168.HK）：稳健增长的综合物业管理服务商 蓝光嘉宝服务（ 02606.HK）：内生、外延快速增长的区域龙头 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujinguosen.hk 物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 2 投资建议 2019 年 恒生指数全年小幅 上涨 9.07%，整体走势偏弱，而港股 物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业 全年上涨 58.21%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一。当前物业管理行业仍于 快速增长的黄金发展期， 2008 2018 年的年复合增长率达15.88%，我们 预计 2019 年 全国物业管理营业收入规模将超过 1 万亿， 到 2023 年末全国物业管理规模将超过 1.5 万亿 。 未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显 。我们维持行业“买入”的投资评级， 推荐 具备关联地产企业支持、储备面积丰富的碧桂园服务（ 6098.HK）、 永升生活服务（ 1995.HK）、 新城悦服务 (1755.HK)以及 品牌优势及第三方项目拓展能力强的 绿城服务（ 2869.HK）等个股 。 风险提示 房 地产行业调整超预期导致 业绩增长放缓；人员成本大幅上升。 表 1 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值 (亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 19E 20E 6098.HK 碧桂园服务 738.72 51.21 43.93 33.37 14.53 3319.HK 雅生活服务 387.33 33.74 30.38 22.01 6.19 6049.HK 保利物业 308.76 61.53 53.89 38.28 33.68 2869.HK 绿城服务 248.82 44.82 42.19 31.49 9.08 2669.HK 中海物业 162.70 37.86 31.85 25.49 12.51 1755.HK 新城悦服务 114.53 47.27 44.5 30.29 11.67 1995.HK 永升生活服务 102.63 60.25 43.5 27.76 8.90 2606.HK 蓝光嘉宝服务 84.95 19.59 18.02 13.78 18.11 1778.HK 彩生活 57.76 9.67 9.5 8.25 1.61 3662.HK 奥园健康 44.74 29.73 26.01 15.55 5.09 2168.HK 佳兆业美好 28.91 20.95 17.59 12.76 4.41 资料来源： wind，国信证券（香港）研究部 物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 3 正文部分 一、 物业管理行业 投资 热度 持续升温 1、 2019 年物业管理 板块 涨幅排名第一 2019 年 恒生指数全年小幅 上涨 9.07%，整体走势偏弱，而 港股 物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性， 行业 全年上涨 58.21%，在 我们统计的所有 行业中涨幅排第一。 其中 新城悦服务（ 1755.HK）、永升生活服务 (1995.HK)、佳兆业美好 (2168.HK)、雅生活服务 (3319.HK)、中海物业 (2669.HK)、碧桂园服务 (6098.HK)分别录得 222%、199%、 187.3%、 161%、 116.3%、 112.4%的涨幅 ，大幅跑赢市场。 图 1 2019 年物业管理行业指数与恒生指数走势对比 图 2 2019 年港股各 行业 涨跌幅排名 资料来源： wind，国信证券（香港）研究部 资料来源： wind，国信证券（香港）研究部 图 3 2019 年 全年 行业 个股 涨跌幅排名 资料来源： wind， 国信证券（香港）研究部 -20%0%20%40%60%80%20190101 20190117 20190204 20190220 20190308 20190326 20190411 20190429 20190515 20190531 20190618 20190704 20190722 20190807 20190823 20190910 20190926 20191014 20191030 20191115 20191203 20191219物业管理行业指数 恒生指数58%32%24% 24%17% 17% 15%9%3% 3%-1% -8%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%物业管理医疗保健日常消费可选消费信息技术房地产材料金融公用事业能源工业电信服务222.24%199.0%187.3%161.0%116.3%112.4%43.7% 33.8%16.8% 6.8% 3.1%0%50%100%150%200%250%物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 4 2、 物管公司上市潮持续推进 ， 资本市场投资热度持续升温 自 2014 年彩生活（ 1778.HK）作为第一家物业管理公司于港股上市以来， 物业管理行业资本市场热度持续提升 ， 2018 年 有 6 家物业管理公司上市 ， 2019 年上市的物业管 理公司更 是达到了 10 家 。 截至 2019 年 12 月 31 日， 港股及 A 股市场上市的物业管理公司已达 22 家 ，其中 A 股 3 家，港股 19 家 。 物管企业大多选择港股上市主要由于物管公司大多都有房企背景，而 A 股 在关联交易方面 的 规则 较港股 更 为 严 格 ，因此房企背景物业管理公司普遍选择港 交所 上 市。 二、 行业规模持续增长，未来成长空间广阔 1、预计 2022 年中国物业管理行业市场规模过 1.5 万 亿 房地产开发是物业管理行业的上游行业和基础， 中国房地产行业自 1998 年以来 经历了近 20 年的高速发展，近年来虽然增速有所放缓，但仍具备稳健、平稳的增长前景。 物业管理行业规模的增长主要由房屋的持续竣工 以及未覆盖社区的不断被接管所驱动。 从近年来 全国竣工房屋面积规模来看， 2011 2017 年 全国竣工房屋面积 超过 10 亿平方米，意味着每年平均提供新建物业服务量达到 10 亿平方米 以上 ，在城镇化水平不断提升的推动下， 我们预计未来几年全国竣工房屋面积仍能维持高位。 表 2：港股及 A 股物业管理上市公司概览 证券代码 证券简称 上市日期 首发募集资金 单位：亿 总市值 （亿港元） 关联房企 1778.HK 彩生活 2014-06-30 9.45 61.18 花样年 2669.HK 中海物业 2015-10-23 介绍上市 161.06 中海地产 1538.HK 中奥到家 2015-11-25 3.76 4.74 / 2869.HK 绿城服务 2016-07-12 15.48 237.39 绿城中国 3686.HK 祈福生活服务 2016-11-08 1.15 5.79 祈福集团 1417.HK 浦江中国 2017-12-11 1.63 7.98 / 603506.SH 南都物业 2018-02-01 3.22 31.83 / 3319.HK 雅生活服务 2018-02-09 41.00 358.67 雅居乐、绿地 6098.HK 碧桂园服务 2018-06-19 介绍上市 711.61 碧桂园 1755.HK 新城悦服务 2018-11-06 6.38 99.64 新城控股 2168.HK 佳兆业美好 2018-12-06 3.28 29.40 佳兆业集团 1995.HK 永升生活服务 2018-12-17 7.41 81.12 旭辉控股集团 3316.HK 滨江服务 2019-03-15 5.32 19.90 滨江集团 3662.HK 奥园健康 2019-03-18 7.37 42.56 中国奥园 001914.SZ 招商积余 2019-04-29 借壳上市 240.18 招商蛇口 6093.HK 和泓服务 2019-07-12 1.28 5.28 和泓地产 1895.HK 鑫苑服务 2019-10-11 2.60 7.10 鑫苑置业 2606.HK 蓝光嘉宝服务 2019-10-18 18.26 88.52 蓝光发展 1922.HK 银城生活服务 2019-11-06 1.46 4.06 银城国际 002968.SZ 新大正 2019-12-03 4.79 55.16 / 6049.HK 保利物业 2019-12-19 53.82 249.33 保利地产 9928.HK 时代邻里 2019-12-19 8.33 44.07 时代中国控股 资料来源： wind， 国信证券（香港）研究部 物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 5 近年来， 随着城镇化进程加快 、国民生产总值及人均可支配收入的不断增加，全国物业管理行业企业数量和在管面积规模不断扩大。根据 Frost & Sullivan 的 数据，全国物业管理行业在管面积由 2013 年的 261 亿平方米提升至 2018 年末的 335 亿平方米，年复合增速 5.12%。 根据国家统计局 2008 年、 2013 年 及 2018 年 全国经济普查数据显示， 全国物业管理行业 在 2008 年 、 2013 年及 2018 年 的营业收入规模分别为 2077、 4092、 9066 亿元 ， 行业 图 4 2011 2017 年 全国房屋年竣工面积超过 10 亿平方米 资料来源： wind，国信证券（香港）研究部 图 5 2013 2023 年全国物业在管建筑面积 资料来源： Frost & Sullivan ，国信证券（香港）研究部 107,459010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,000110,000120,0002001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017万平方米 全国房屋竣工面积26.1 27.828.730.8 32.133.5 34.535.6 36.737.9 390510152025303540452013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E2020E2021E2022E2023E十亿平方米 全国物业在管建筑面积物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 6 在 2008 2018 年 的年 复合增长率 高 达 15.88%。 我们认为，物业管理行业 营业收入的 快速 增长主要来自于：（ 1） 房地产行业在过去 10 年的高速增长，尤其是 2015 2017 年连续三年全国房屋竣工面积超过 10 亿平方米， 行业在管面积持续增加； （ 2）平均物业管理费稳步小幅提升； （ 3）物业服务企业在互联时代积极拓展多元营收渠道，不断挖掘新业务， 增值服务收入占比不断提升； （ 4）智慧社区的普及、自动化水平的提升有助于创造收入及减少营业成本。随着中国城市化水平的不断提升，物业服务的专业化程度加强，物业服务产业链的不断延长及增值服务收入占比的持续提升， 我们预计2019 2023 年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在 11%左右， 2019 年全国物业管 理行业 的营业收入在 2019 末 已超万亿规模，预计 到 2023 年 末全 国物业管理规模将超过 1.5 万亿。 表 3：平均物业管理费稳步小幅提升（单位：元 /平方米 /月 人民币） 物业类型 城市 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 E 一线 2.38 3.05 2.33 3.12 2.41 3.12 2.43 3.15 2.42 3.15 2.43 3.18 住宅 二线 1.18 2.2 1.18 2.25 1.18 2.24 1.2 2.29 1.28 2.32 1.32 2.38 三线及四线 0.92 1.93 0.95 1.93 0.96 1.93 0.98 1.98 1.05 1.98 1.10 1.98 一线 13.65 13.65 13.8 13.96 13.88 13.94 非住宅 二线 7.07 7.11 7.19 7.33 7.57 7.7 三线及四线 3.07 3.1 3.11 3.18 3.26 3.31 资料来源：第一太平戴维斯，国信证券（香港）研究部 2、 龙头公司市场集中度 快速 提升 目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业， 根据统计局数据， 2018年 末 全国物业管理企业 仍 超过 20 万家， 各地物业服务水平参差不齐。 尽管物业管理企业近年来数量仍有增加，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业的集图 6 预计 2023 年全国物业管理行业营业收入规模将超过 1.5 万亿 资料来源： 国家统计局， 国信证券（香港）研究部 20774092906610063 11170 12399 13763 15277 0200040006000800010000120001400016000180002008 2013 2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E亿元物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 7 中度仍逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中 ，百强物业管理公司市场份额快速提升 。 2014 2018 年，百强企业的全国市场份额从 22.6%上升至 39.7%，预计未来百强企业市场份额仍将持续走高 ，优质的龙头公司 将 获得远高于行业平均增速的成长。 三 、 相关公司比较 ，优先选择 具备关联地产企业支持、储备面积丰富 的公司 物业管理行业在港股已经形成一个板块，截至 2019年 12月 31 日 ， 已有 19家物业管理公司登陆 香港交 易所 。 根据中国指数研究院发布的 2019年 中国物业服务百强企业排名显示（该排名基于物业管理范围、经营业绩、服务质量、增长潜力及社会责任等一系列综合标准作出）， 港股上市 公司 绿城服务 （ 2869.HK） 、碧桂园服务 （ 6098.HK） 、 保利物业（ 6049.HK） 、雅 生活服务 （ 3319.HK） 、 中海物业 （ 2669.HK） 、 蓝光嘉宝服务（ 2606.HK） 、 佳兆业美好 （ 2168.HK） 、 新城悦 服务 （ 1755.HK） 在 2019 年中国物业服务百强企业中分列第二、三、 四、七 、十一、十一、 十二、十三 位。 表 4 2019 年物业管理企业 综合 排名 排名 企业名称 排名 企业名称 1 万科物业发展股份有限公司 10 金科物业服务集团有限公司 2 绿城物业服务集团有限公司 11 华润物业科技服务有限公司 3 碧桂园服务控股有限公司 11 中海物业集团有限公司 4 保利物业发展股份有限公司 11 四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司 5 长城物业集团股份有限公司 12 北京首开鸿城实业有限公司 6 恒大金碧物业（金碧物业有限公司） 12 幸福基业物业服务有限公司 7 雅居乐雅生活服务股份有限公司 12 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 8 深圳市金地物业管理有限公司 13 新城悦控股有限公司 9 龙湖物业服务集团有限公司 13 河南建业新生活服务有限公司 资料来源： 新浪财经， 中国指数研究院，国信证券（香港）研究部 图 7 百强物业管理公司市场集中度 （按收入划分） 快速提升 资料来源： 保利物业招股说明书 ，中国指数研究院， 国信证券（香港）研究部 22.60%28.50% 29.60%32.80%39.70% 40.40%45.40%51.40%0%10%20%30%40%50%60%2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E百强物业管理公司市场集中度物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 8 截至 2019年 上半年 末，彩生活 （ 1778.HK） 以 3.53 亿平方米的在管面积在港股主要物业管理公司中排名第一（受益于 2014 2016年快速的外延式并购）；而从储备面积的角度来看， 受益于近年来关联房企的高速发展， 碧桂园服务 （ 6098.HK） 则以 3.67亿平方米的储备面积排名第一。 我们认为，物管业管理公司已经签约，但还 未纳入收费的储备面积是衡量物管企业未来两年业绩增长确定性的重要考量，因此我们统计了港股物管企业“储备面积 /在管面积”这个指标， “储备面积 /在管面积”的比值越高，说明该公司未来两年的业绩增长的确定性越高，相应也能获得二级市场更高的估值。 统计显示，新城悦服务（ 1755.HK）、碧桂园服务（ 6098.HK）、绿城服务 （ 2869.HK） 、永升生活服务（ 1995.HK）“储备面积 /在管面积”分别达 198.9%、 169.46%、 112.38%、75.91%，排名前四 ，表明在港股主要上市物业管理公司中，这四家公司未来两年的业绩增长的确定性、可预见性更高。 如果不考虑对存量项目的收并购，则 物业管理公司 在管面积规模 扩张主要有 两 种 模式 ：（ 1） 依靠 关联方地产商支持 ， 实现 在管面积 规模增长 。 港股上市物业管理企业中，此种模式的典型代表有 碧桂园服务 (06098.HK)、 新城悦 (01775.HK)、如中海物业(02669.HK)等公司，其在管理面积中 超过 70%来自 关联 地产 开发企业，借助 关联方地产商的 项目优势，实现在 管规模 的扩张 。 （ 2）利用 自身 品牌优势进行第三方新项目拓展。 港股主要上市的物业管理企业中，在管面积主要来源于利用 品牌优势 进行第三方新项目的典型代表是绿城服务（ 2869.HK）。 截至 2019 年末， 绿城服务 (2869.HK)的在管面积已达 1.84 亿平方米，公司已基本 摆脱了对 关联地产开发商 绿城中国（ 3900.HK）的依赖。 表 5： 2019年上半年末 港股 物业管理 公司合约 面积及 在 管面积 及 “储备面积 /在管面积” （ 单位：百万平 方 米 ） 证券代码 证券简称 合约面积 在管面积 储备面积 储备 面积 /在管面积 1755.HK 新城悦 服务 132.8 44.4 88.4 198.90% 6098.HK 碧桂园服务 584.2 216.8 367.4 169.46% 2869.HK 绿城服务 391.2 184.2 207.0 112.38% 1995.HK 永升生活服务 86.2 49.0 37.2 75.91% 6049.HK 保利物业 454.9 260.3 194.6 74.76% 3319.HK 雅生活服务 324.6 211.2 113.4 53.69% 1778.HK 彩生活 552.1 353.1 187.6 51.47% 2606.HK 蓝光嘉宝服务 78.7 63.3 15.4 24.31% 2168.HK 佳兆业美好 41.4 36.3 5.1 13.98% 2669.HK 中海物业 N/A 142.0 N/A N/A 3662.HK 奥园健康 N/A 12.0 N/A N/A 资料来源： 各 公司公告，国信证券（香港）研究部 物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 9 图 8 2019年 上半年在管面积来自关联开发商面积占比 资料来 源： 公司公告 ，国信 证券（香港）研究部 对于有关联地产 开发商支持的物管企业来说，如果其地产开发商的 土地储备面积越大，则未来意味着未来 关联开发商交付的合约面积越多，则对应物管企业中长期的业绩增长潜力及确定性越强。 因此 我们进一步统计了物业管理企业关联开发 商的土地储备面积， 以“关联开发商土地储备面积 +已签约储备面积 /在管面积”这一指标来为衡量物管企业中长期业绩增长的 潜力及确定性。 统计显示，新城悦服务（ 1755.HK）、碧桂园服务（ 6098.HK）、奥园健康 （ 3662.HK） 、绿城服务（ 2869.HK）、永升生活服务（ 1995.HK） “关联开发商土地储备面积 +已签约储备面积 /在管面积” 分别达 500.5%、 290.84%、 270.83%、 130.9%、 123.64%，排名前五 ，表明在港股主要上市物业管理公司中，这五家公司中长期的业绩增长的确定性、可预见性更高。 表 6： 2019 年上半年 末港股 物业管理 公司 “关联开发商土地储备面积 +已签约储备面积 /在管面积”对比 （ 单位：百万 平方米） 证券代码 证券简称 在管面积 储备面积 关联开发商土 地储备面积 关联开发商土地储备面积 +已签约储备面积 /在管面积 1755.HK 新城悦服务 44.43 88.37 134 500.50% 6098.HK 碧桂园服务 216.8 367.4 263.14 290.84% 3662.HK 奥园健康 12.0 N/A 32.5 270.83% 2869.HK 绿城服务 184.2 207 34.12 130.90% 1995.HK 永升生活服务 49.0 37.21 23.4 123.64% 6049.HK 保利物业 260.3 194.6 76.18 104.03% 2168.HK 佳兆业美好 36.3 5.08 25.8 84.98% 2669.HK 中海物业 142.0 N/A 77.42 54.52% 2606.HK 蓝光嘉宝服务 63.3 15.39 10.44 40.81% 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 92% 90%80%73%66%43% 43%33%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 10 图 9 2016 2018 年合约面积复合增速 对比 图 10 2016 2018年在管面积复合增速 对比 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 图 11 2016 2018 年 收入复合增速 对比 图 12 净利润复合增速 对比 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 83%70% 63%57% 56% 53%27% 23%13%0%20%40%60%80%100% 75%58% 58% 53%41%30% 27% 25%17% 15% 14%0%20%40%60%80%64% 64%53% 50% 49%42% 41%34%29% 28% 26%0%10%20%30%40%50%60%70% 123%86%73% 69% 69%61%50%38% 32% 30%-4%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%图 13 2019年上半年末 在手现金 及有息负债 对比 （百万元） 资料来源： 各公司公告 ，国信证券（香港）研究部 6,582 5,169 4,350 2,018 2,015 1,611 1,397 1,102 1,102 997 519 -72 -300 -2639 -9 -9 -2 -4000-200002000400060008000保利物业碧桂园服务雅生活服务绿城服务蓝光嘉宝服务中海物业彩生活新城悦服务永升生活服务奥园健康佳兆业美好在手现金 有息负债