物业管理行业系列报告之五：践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限.pdf

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 深度报告 【行业证券研究报告】 房地产行业 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 物业管理行业系列报告之五 核心观点 践行社会责任坚守防疫第一线。此次疫情中居家隔离成为防控重要措施，物业公司成为基层疫情防治工作的执行者、隔离状态中民生问题的解决者和防疫工作的科普者宣传者。期间，物业公司额外承担的工作主要包括内部员工管理、公共区域防控消杀、小区出入管理、疫情防控宣传等几大类。部分物业公司还进一步承担起了业主蔬菜等食材采买配送的民生保障工作。 疫情对物业公司的影响主要集中在两方面：1）基础物业服务业务的成本端上升；2）非业主增值服务业务的收入端下降。其中，成本端带来的影响主要体现在两方面：1）防护、消毒器具设施的成本费用；2）在岗人员工作量增加带来的额外薪酬补贴。我们选取3家不同类型的样本公司，其材料成本在总的成本结构中占比普遍在2%左右，影响可忽略不计。人员上物业公司通过岗位的灵活调配基本不需要新增人员，但受返乡影响轮岗人员不足在岗人员工作时长增加造成部分薪酬补贴，导致人工成本略有提升。在收入端，疫情过程中房地产开发短期受到一定影响（关闭售楼处、 在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等）。与之相关的非业主增值服务将受到影响。主要上市物业公司的非业主增值服务营收占比区间为14-20%，收入端波动对整体业绩影响有限。 疫情对物业公司全年业绩预计造成个位数的影响。根据我们对样本公司的测算，疫情对物业公司全年的利润影响范围集中在12%以内，平均值为8.7%，影响程度有限。成本端的波动对业绩几乎不构成影响，核心影响因素为非业主增值服务收入的变动，即与地产销售相关的业务何时能够恢复将左右短期物业公司业绩波动的幅度。因此非业主增值服务占比越低的物业公司，越能在此次疫情中豁免影响。 通过疫情中的物业服务增强业主的认同感和粘性，有利于后期物业费收缴及增值服务的开展。业主长时间居家，与物业人员的互动频率明显提升。通过此次的疫情让业主感受到物业公司的价值，对于后期物业费的收缴甚至是物业费的提价都有较大好处。防疫过程中优秀的物业企业体现出的标准制定执行能力、资源整合调配能力、客户需求响应能力等均得到很好的展示，行业未来并购必将提速，龙头物业企业的综合软实力将很快带来管理规模和资产规模的提升。 投资建议与投资标的 此次疫情阻击战中物业公司践行社会责任做出了自己的贡献，短期看基础物管的成本略有上升，同时非业主增值服务收入端也略受影响，但行业整体成长趋势并未受到疫情影响而改变。此外居家隔离防疫过程中物业公司与业主的粘性大幅提升，未来收缴率、新拓项目以及增值服务的开展均将受益。我们建议从两个维度关注投资标的：1）行业经此一役后整合必将提速，在此次防疫战中综合实力得以展现的头部物业企业未来将拥有更大优势，推荐保利物业(06049，买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)、新城悦(01755，未评级)。2）非业主增值服务占比较少的物业公司在此次疫情中受到的影响更小，建议关注招商积余(001914，未评级)、新大正(002968，未评级)。 风险提示 疫情出现反复持续时间久于预期。 房地产销售新开工恢复低于预期。 物业企业员工防疫措施不到位。 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年02月07日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqiorientsec 执业证书编号：S0860518070003 联系人 马晓东 maxiaodongorientsec 联系人 吴尘染 wuchenranorientsec 相关报告 功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务探索：物业管理行业系列报告之四 2019-10-25 因时而动，因地制宜：国际物管龙头的发展之路： 2019-07-08 探究物管公司利润率之真相： 2019-07-03 百舸争流上市谋发展，各显神通开启新征程： 2019-05-08 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 2 目 录 1 疫情对物管行业的业务模式是否产生影响？ . 4 1.1 基础物管服务业务几无任何影响 . 4 1.2 增值服务业务部分订单向后平移 . 4 2 疫情对物管企业盈利有何影响？ . 5 2.1 承担企业社会责任，筑阻击疫情首道防线 . 5 2.2 成本波动影响甚微，收入受销售新开工影响 . 8 2.2.1 防疫物料及薪酬补贴致成本端略有上升 8 2.2.2 非业主增值服务收入短期受地产销售新开工停摆影响 10 2.3 预计疫情将对当年业绩造成个位数影响 . 11 3 物管企业能否在疫情中有所成长和受益？ . 12 3.1 危中觅机，疫情带给优秀物管企业成长机会 . 12 3.2 把握疫情催生需求机会，拓展社区增值服务版图 . 13 投资建议 . 14 风险提示 . 14 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 3 图表目录 图1：物业公司对公共区域进行严格的消杀 . 7 图2：物业公司利用线下显示屏进行防疫宣传 . 7 图3：电梯间设置纸巾避免病菌通过按钮传播 . 7 图4：出入口实行严格的测温管控 . 7 图5：物业公司集中采购绿叶菜供应所管理社区居民 . 8 图6：物业公司人员配送采购的蔬菜 . 8 图7：保利物业历年原材料成本在总成本中占比约2% . 9 图8：永升生活服务历年物料费用在总成本中占比约23% . 9 图9：新大正历年材料成本在总成本中占比接近2% . 10 图10：大部分物业公司非业主增值服务收入占比处于14-20%区间 . 11 图11：物业人员值守隔离观察岗位获媒体报道 . 13 图12：物业公司获赠业主提供的防疫物资 . 13 表1：物业公司主要增值服务业务类型 . 4 表2：物业公司在疫情期间主要工作及提供的服务 . 6 表3：疫情对物业公司利润影响分析（单位：亿元） . 11 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 4 1 疫情对物管行业的业务模式是否产生影响？ 新冠肺炎疫情冲击下，绝大部分行业或多或少都受到影响，其中尤以消费及服务性行业为甚。物业管理作为一个兼具房地产业属性及服务性行业属性的行业，引发了部分投资人对其受疫情影响的担忧。但细究物管行业及公司的业务模式，我们认为疫情对行业的影响非常有限，下文中我们按照基础物管业务和增值服务业务分别阐述。 1.1 基础物管服务业务几无任何影响 物业费收入相对刚性，基本不受疫情影响。基础物管服务的业务模式非常简单，物管公司提供服务，并收取物业管理费作为收入，物业费按照单位面积的费用 X 管理面积来计算。因此，只要业主与物业公司的服务合同继续存续，物业费就是非常刚性的收入，并不会受到疫情的影响。相反，由于此次疫情过程中，各地均执行了严格的居家隔离政策，避免人员外出聚集扩大病毒的传染范围，因此大部分人居家时间大大提升，客观上享受了更多的物业管理服务，对于物业费的支付意愿提升，有利于提升物业费的收缴率。 住宅、公建业态影响甚微，商办业态可能适当减免。分业态看，住宅业态如上文所述，并不会受到疫情影响。作为此次疫情中受影响较大的商业广场和办公楼业态，租户的经营状况受到不同程度的影响，可能存在部分业主愿意与租户共克时艰，为其减免部分的租金和物业管理费用。但究其本质，减免物业管理费用说明业主仍将物业管理视为其资产运营的后勤保障部分，是可以稍加牺牲以避免租户的流失确保经营指标的部分，这一理念并非目前行业的主流，因此目前来看，也仅由万达集团宣布为其广场的租户减免物业管理费，我们预计商办业态物业费的减免不会成为主流做法。最后机构及公建业态，物业管理费用多为专项财政预算，其支付也几乎不会受到疫情影响。 综合来说，疫情及其带来的经济活动的波动基本不会对基础物管业务的收入端造成影响。 1.2 增值服务业务部分订单向后平移 近年来，增值服务成为物业公司发力的方向和业绩的又一增长极，按照服务对象的不同可以将增至服务划分为非业主增值服务和社区增值服务。一般而言，非业主增值服务的服务对象为开发商，服务内容一般包括案场协销、咨询服务、房屋检验服务、代理销售、拓荒保洁等。社区增值服务的服务对象为在管项目的业主，服务内容一般包括公共区域广告位的管理、协助购物、到家服务、教育养老、资产管理等。 表1：物业公司主要增值服务业务类型 服务种类 服务细分 内容 非业主增值服务 案场协销服务 销售现场及样板房保洁、保安巡查及维护、停车、接待指引、客户咨询、餐饮、物流调度等服务等 咨询服务 项目设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理咨询服务；项目交付后的物业销售、物业管理咨询服务等 房屋检验服务 房屋交付前现场验收及风险评估服务等 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 5 代理销售服务 房屋尾盘及车位代理销售等 工程服务 自动化及其他硬件设备安装、智能楼宇改造服务等 社区增值服务 社区空间服务 出租公共区域广告位，组织社区活动并收取赞助费，停车费等 社区产品及生活服务 包括1）购物协助，通过线上电商及线下商店提供各类产品的购买服务2）家政清洁、家用电器维修保养等生活服务 3）家居软装、拎包入住服务 4）旅游、医疗保健、车辆共享等其他定制服务等 资产管理服务 二手房交易、租赁中介、房地产投资咨询等 教育养老服务 幼儿园早教，养老保健服务等 数据来源：东方证券研究所 涉地产销售的非业主增值服务短期受影响，整体干扰程度有限。需要说明的是，并非所有非业主增值服务都会受到疫情的影响。针对此次疫情的情况来看，房地产开发短期受到一定影响，主要体现为关停售楼处停发销售许可证、 在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等。因此，与之相关的非业主增值服务（案场协销、咨询服务、房屋检测服务等）势必将或多或少受到影响。但需要注意的是，按照当前主流的物业公司与开发商签订的合同情况看，非业主方增值服务的收入与提供服务的场所数量相关性更高，而非与基础物管服务类似的与提供服务的持续时间相关，即非业主增值服务收入受到的影响并不能直接将受影响的时长/全年后进行调整。具体而言举个例子，若非业主增值服务受疫情影响3个月，其收入并非简单乘以0.75的系数进行调整。考虑到疫情过后开发商势必会加快开工和销售的节奏，就全年情况而言受影响的项目、售楼处预计将较为有限，再叠加部分不受影响的非业主增值服务（车位销售、工程服务等），我们认为物业公司的非业主增值服务整体受到的影响将非常有限。 社区增值服务不受疫情影响。社区增值服务中的公共区域广告租赁一般按年度支付费用，与疫情持续时间无关。另外，目前各地执行不同程度的居家隔离政策，部分城市小区开始实行封闭式管理，居民在家时间较之前大幅提升，网购及到家服务的需求大幅提升，一定程度上甚至对社区增值服务构成利好。 综上所述，物业行业的业务模式接近于订单+合同制，疫情并不会影响存量合同的继续履约，且订单部分也会在疫情过后迅速恢复。因此我们判断物业公司的运营情况短期可能受疫情影响小幅波动，拉长到年度的维度看影响有限，同时疫情也不会改变物管行业及公司继续快速成长的大逻辑。 2 疫情对物管企业盈利有何影响？ 2.1 承担企业社会责任，筑阻击疫情首道防线 疫情当前，物业公司纷纷承担起其社会责任，成为疫情防范工作中的第一道防线。与日常提供的服务相比，在疫情期间物业公司额外承担的工作主要集中在以下4个方面： 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 6 1） 内部员工管理：物业作为人力密集型服务性行业，且员工在疫情爆发期需要持续上岗，属于高暴露职业人员，本身就是疫情防控工作的重点关注行业。因此物业公司首要任务是严控公司内部员工的防疫问题，确保标准化上岗和日常报备制度。 2） 公共区域防控：室内外公共区域作为病毒传染高发场所必须实施高频次的消杀，尤其是电梯、大堂、楼道等处。此外物业公司对于小区内停放的车辆也会进行排查，重点关注疫区牌照车辆。 3） 小区出入管理：此项工作是隔绝疫情扩散的治本之举，也是现阶段物业工作的重中之重。封闭出入口，对进入人员严格管控，同时限制快递、外卖等高暴露职业人员进出社区，这些工作都有利于阻隔疫情的进一步传播。 4） 疫情防控宣传：此次疫情面临着新媒体时代的挑战，信息传播的范围和速度惊人，物业公司作为基层单位也应当承担起相应的责任，通过企业公众号、社区微信群等线上渠道和社区出入口、楼道通知栏等线下渠道，传递准确、科学的信息和防控措施。 表2：物业公司在疫情期间主要工作及提供的服务 服务种类 服务细分 内容 内部员工管理 培训提高防范意识 对员工进行疫情知识普及以及防控措施培训，保证员工掌握个人防护知识和疫情防控应急处置办法 标准化上岗 务必佩戴口罩、护目镜及一次性手套等上岗 严查异常对象 疫情发生地、在疫情发生地停留过、与疫情发生地人员有亲密接触的员工信息进行报备并上报，隔离观察14天，确认无异常后上岗 公共区域防控 室内消杀 楼道、卫生间、大堂、电梯等消毒清洁；电梯按钮和扶手处额外消毒，增设“按钮专用纸”等措施。 室外消杀 广场、娱乐设施、垃圾收集点和绿化带等区域消毒清洁 制作标识 制作“本区域已消毒”临时标识，张贴于业主活动区域 排查车辆 排查小区内已停放疫区牌照车辆，了解其是否最近前往过疫区 小区出入管理 封闭小区出入口 对小区实施封闭式管理，留1-2个出入口以便管理 严查入社区人员 出入口配置员工及体温检测仪，进入人员体温检测，不符合标准的不能进入小区，同时及时上报主管部门 加强外来人员管控 非本小区人员入小区，须对来访人员、车辆实名登记，体温检测合格后方可进入 限制高暴露职业人员入社区 限制外卖、快递等高暴露职业人员进入小区内部，设置专点处置相应物品，业主可前往专点拿取物品 配合政府工作 配合政府部门及所在街道办的上户查询工作，重点关注疫区籍贯人员以及从疫区回家人员 隔离人员防控措施 每日记录当天信息，上报主管部门以及街道，在条件允许的情况下，配置员工定点把守 疫情防控宣传 线上宣传 通过企业公众号、社区微信群、APP公告栏等平台，发布权威疫情信息及防控措施 线下宣传 社区出入口、小区公告栏以及楼宇出入口等地，通过拉有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 7 横幅、张贴疫情宣页的方式加大宣传力度 配合政府机构宣传 落实上级及政府的宣传通告要求 数据来源：亿翰智库、东方证券研究所 图1：物业公司对公共区域进行严格的消杀 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图2：物业公司利用线下显示屏进行防疫宣传 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图3：电梯间设置纸巾避免病菌通过按钮传播 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图4：出入口实行严格的测温管控 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 8 通过各种渠道我们也发现，一批富有社会责任感的物业公司在疫情防控过程中除了完成上述几点规定工作外，还承担起了部分民生保障工作，最为典型的就是在此次疫情中居民普遍面临的食材尤其是绿叶蔬菜的采购难题。部分物业公司采用统计需求+集中采购并配送入户的方式，替所管理的社区居民解决了“买菜难”问题，这一举措无疑将大大增加业主对于物业公司的认同感，提升与业主间的粘性。 图5：物业公司集中采购绿叶菜供应所管理社区居民 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 图6：物业公司人员配送采购的蔬菜 资料来源：物业公司网站、东方证券研究所 2.2 成本波动影响甚微，收入受销售新开工影响 基于上文的分析，我们明确了疫情对物业公司的影响主要集中在两方面：1）基础物业服务业务的成本端上升；2）非业主增值服务业务的收入端下降。 2.2.1 防疫物料及薪酬补贴致成本端略有上升 如上文所述，此次疫情使物业公司增加了内部员工管理、公共区域防控、小区出入管理等几项额外的工作，给基础物业服务成本端带来的影响主要体现在两方面：1）防护、消毒器具设施的成本费用；2）在岗人员工作量增加带来的额外薪酬补贴。 从物业公司历史成本数据看，新增防护、消毒器具设施带来的成本波动几乎可以忽略不计。我们选取了 3 家不同类型的物业公司，分别是管理面积超过 2 亿平的大型公司保利物业、管理中高端品质项目的中型物业公司永升生活服务和管理业态以非住宅项目为主的新大正，可以发现其材料成本在总的成本结构中占比普遍在2%左右，因此相较其成本大头的人工成本，此次因疫情而增加的防护、消毒设施器具的成本费用基本不会对物业公司的总成本带来变化。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 9 图7：保利物业历年原材料成本在总成本中占比约2% 资料来源：招股说明书、东方证券研究所 图8：永升生活服务历年物料费用在总成本中占比约23% 资料来源：招股说明书、东方证券研究所 1.8% 2.0% 2.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016年 2017年 2018年员工成本 分包成本 公共区域设施成本 原材料成本折旧及摊销 税项及附加费 其他成本2.2% 2.2% 2.9% 2.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015年 2016年 2017年 2018H1人工成本 外包费用 办公费用 物料费用 能源费用 其他费用 税项及附加费有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限 10 图9：新大正历年材料成本在总成本中占比接近2% 资料来源：招股说明书、东方证券研究所 岗位灵活配置，适当薪酬补贴将导致成本略有提升。此次疫情中，物业从业人员可以说持续战斗在一线，工作强度明显提升。但较为有利的是，基于防疫的需要各小区均被要求关闭出入口，仅余12个通行便于管理，对物业来说出入口处原设置的保安人员便可灵活调配，可调整至快递集中收纳处等新增岗位处，因此大部分项目并不存在增派人手的状况。此外，由于过年期间物业公司本来就会安排人员在岗值班，也不会较往年产生额外的加班费用。只是由于政府行政命令延长了假期，这期间会产生部分额外的薪酬补贴，导致整体人工成本略有提升。目前来看，各地延长假期的时间分布在1-2周，因此增加的人工成本也较为有限。 2.2.2 非业主增值服务收入短期受地产销售新开工停摆影响 地产销售受疫情影响，进而影响非业主增值服务业务收入。疫情影响过程中，房地产开发短期受到一定影响，主要体现为关停售楼处停发销售许可证、 在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等。因此，与之相关的非业主增值服务（案场协销、咨询服务、房屋检测服务等）势必将或多或少受到影响。 主流上市物业公司的非业主增值服务营收占比区间为 14-20%，收入端波动对整体业绩影响有限。我们选取了行业内 5 家单独披露了非业主增值服务业务分部数据的公司，可以发现除公司 E 外，其余4家公司非业主增值服务的营收占比范围为14-20%，分布较为集中，剔除异常值后的平均营收占比为 17%。即使考虑到非业主增值服务略高于基础物业服务的毛利率水平，其收入端的阶段性下降预计也不会对整体业绩构成重大的影响。 1.8% 1.6% 1.8% 1.9%75%80%85%90%95%100%2016年 2017年 2018年 2019H1人工成本（含外包） 维修维保费 水电费 材料成本保洁绿化费 办公费用 折旧费 其他费用