非住宅物业管理深度系列之二：美国政府机构物业管理研究.pdf

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年02月17日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshenhtsc 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507htsc 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792htsc 林正衡 021-28972087 联系人 linzhenghenghtsc 1金地集团(600383 SH,买入): 销售持续展现弹性,淡季投资力度不减2020.02 2房地产: 逆周期调节开启中,估值修复进行时2020.02 3房地产: 行业周报（第六周）2020.02 资料来源：Wind 美国政府机构物业管理研究 非住宅物业管理深度系列之二 核心观点 美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫等机构物业有一个统一的不动产管家：美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。它的物业管理模式具有多元服务、服务外包、标准严苛、信披详尽、增效降费的特点，能够对我国机构物业管理行业形成借鉴：1、我国机构物管市场分散，整合空间广阔；2、机构物管社会化、外包比例将持续提升；3、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服务成本将优于行业；4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。我们建议投资者积极关注物管板块投资机会，A股方面重点推荐招商积余和新大正。 美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心 美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心是美国联邦政府物业的资产运营平台，主要负责向联邦政府提供办公场所和物业管理服务，其历史最早可以追溯至1933年，肩负为联邦政府增效降费的使命。截至 2018年9月末，公共建筑服务中心是美国最大的公共房地产机构，管理面积 3424 万平，2018财年租金收入 101亿美元，物业管理开支 12亿美元，自有建筑单位面积物业管理开支 5.90美元/平/月，2014财年以来年化涨幅2.6%。 公共建筑服务中心如何开展物业管理？ 公共建筑服务中心的物业管理模式具有五大特点：1、基础服务之外还提供交易类和咨询类高附加值服务；2、术业专攻，绝大多数服务都被外包给专业服务商；3、为服务流程制定了非常详尽的标准化规范；4、信披详尽，财务透明；5、运作目标清晰，聚焦增效降费，在节约办公空间和运维成本方面贡献重要力量。 我国机构物业管理的借鉴意义 虽然美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为其中一些亮点还是值得我国机构物业管理行业借鉴：1、目前我国机构物管市场十分分散，未来整合空间广阔；2、机构物业管理社会化、外包比例将持续提升；3、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服务成本将优于行业；4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。 积极关注我国物业管理板块投资机遇 我国机构物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。参考美国联邦政府的物业管理模式，我们认为我国机构物业的行业价值尚未完全释放。建议投资者积极关注我国物业管理板块投资机遇， A股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。 风险提示：新冠肺炎疫情发展不确定性，国内外差异影响可借鉴性，规模扩张带来的管理风险，并购整合风险，人工成本上涨风险。 (7)211192819/02 19/04 19/06 19/08 19/10 19/12(%)房地产 沪深300一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心 . 3 公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家 . 3 PBS发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命 . 3 PBS在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超3400万平 . 4 PBS财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台 . 6 公共建筑服务中心如何开展物业管理？ . 7 特点1：多元服务，高附加值 . 7 特点2：术业专攻，服务外包 . 8 特点3：标准严苛，流程规范 . 9 特点4：信披详尽，财务透明 . 11 特点5：目标清晰，增效降费 . 12 我国机构物业管理的借鉴意义 . 15 我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业 . 15 机构物业管理社会化、外包比例将持续提升 . 15 服务向更高集成度、标准化迈进 . 16 为业主带来更高效率、更高附加值服务 . 17 投资建议 . 18 招商积余：打造机构物管旗舰，领航存量服务未来 . 18 新大正：渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海 . 18 风险提示 . 19 行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心 我们在 2019年10月30日全市场最早发布非住宅物业管理深度报告升维新模式，掘金新蓝海，其中回顾了海外非住宅物业管理行业，即设施管理行业（Facilities Management）30 余年的发展脉络。随着国内物业管理行业的发展，越来越多物业管理公司将业务延伸至非住宅物业，其中政府机构物业也是一个重要的板块，目前招商积余、新大正以及港股的保利物业等物管公司在这个领域都已经有较多布局。如何展望我国机构物业的发展方向，我们将聚焦美国，来看看以美国白宫为代表的政府机构物业服务是如何展开的，这也是我们非住宅物业管理系列第二篇研究的主题。 公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家 美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫、威廉杰斐逊克林顿联邦大厦、赫伯特胡佛美国商务部大厦、联邦贸易委员会大厦等著名的机构物业，都有一个统一的不动产管家美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。 美国联邦总务署（General Services Administration，GSA）是联邦政府的重要后勤保障机构，致力于为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支持服务，使得政府机构将精力集中在各自的主要任务之上。 图表1： 美国联邦总务署使命、愿景和价值观 使命 为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支持服务 愿景 为美国人民打造有效的联邦政府 价值观 服务，可靠，创新 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 其中，不动产服务由联邦总务署下设的公共建筑服务中心（Public Buildings Service，PBS）负责，主要包括两个职责：第一，通过新建或向私营部门租赁物业的方式，为联邦政府提供合适的办公场所；第二，为联邦政府提供物业管理服务。根据联邦总务署官网，作为美国最大的公共房动产组织，截至2019年末，公共建筑服务中心拥有或租赁着8800多个不动产，其中还包括413座历史建筑，管理约3.69亿平方英尺（相当于3428万平）的可出租空间，为 50多个联邦机构提供高质量的办公场所，处置多余的联邦政府不动产，并推动政府机构采用创新的工作场所解决方案和技术。 PBS发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命 公共建筑服务中心的历史最早可以追溯至 1933年，出于提高行政效率的目的，时任美国总统罗斯福将联邦政府办公物业的管辖权进行了中央集权。此后随着联邦政府的重组整合，其上级部门由财政部变为联邦工程局，再变为联邦总务署，但该部门的核心职能基本没有发生改变。 1933-1939年，公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB） 1933 年，美国正饱受大萧条困扰，富兰克林罗斯福总统上任后推行新政，其中就包括政府部门的全面重组，力求提高行政效率。在此背景下，美国成立了财政部采购司（Procurement Division of the U.S. Treasury），其中下设公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB），负责监督、建造及维护大多数的联邦建筑（具体包括向国会提交信息、为建设项目获取土地、起草建筑计划、审查投标和授予合同、监督建设活动，以及进行必要的修理等）。在此之前，各个联邦机构都是自行解决办公场所的问题，要么建造，要么租赁，从未统一到一个部门进行管理。 行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 1939-1949年，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA） 为了应对大萧条，联邦政府新设立大量机构负责各类公共工程（如公园、水利、道路和建筑物）的建设，以求促进就业和拉动经济，但是政府分支机构的数量激增也遭到美国社会的强烈抨击。1939 年，富兰克林罗斯福总统对政府部门再次进行重组，将多个政府机构整合为联邦工程局（Federal Works Agency，FWA），其中下设公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA），接管了原财政部采购司旗下公共建筑处，以及国家公园管理局建筑管理处（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的职能，负责建造、维护、运营和保护联邦建筑。1939-1949年期间，公共建筑管理局投资了超过 3.5亿美元的联邦建筑建设和改扩建工作，甚至在第二次世界大战期间承担了为战时工业工人及其家庭建设住宅项目的临时职能。 1949年至今，公共建筑服务中心（Public Buildings Service，PBS） 1949年，哈里杜鲁门总统牵头通过联邦财产和行政服务法（the Federal Property and Administrative Services Act of 1949），解散联邦工程局，其所有下属部门的职责由新成立的联邦总务署（General Services Administration，GSA）接管，希望通过这个机构帮助联邦政府摆脱“无意义的重复、超标的成本以及在提供后勤服务和办公空间时的混乱”（来源：联邦总务署机构财务报告）。总务署下设公共建筑服务中心（Public Buildings Service，PBS），完全接管了原联邦工程局旗下的公共建筑管理局的职能。 PBS在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超3400万平 截至2018年9月30日，公共建筑服务中心自有物业数量 1646个，可用面积1708万平，租赁物业数量 7100个，可用面积 1716万平。2011财年以来物业数量明显下降，可用面积稳中略降，主要是在节约成本的目标指引下，对于租赁物业组合进行优化，租赁物业的数量和面积出现下降。公共建筑服务中心将美国划分为 11 个区域，其中物业规模最大的是华盛顿所在的首都区（Region 11 National Capital），联邦政府办事处较多，物业数量达到631个，总可用面积达到868万平。 图表2： 公共建筑服务中心物业数量 图表3： 公共建筑服务中心物业可用面积 注：图表中为财年数据，时间跨度为10月1日至次年9月30 日 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 注：图表中为财年数据，时间跨度为10月1日至次年9月30 日 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 02,0004,0006,0008,00010,00012,000FY2011FY2012FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018自有物业数量（个） 租赁物业数量（个）01,0002,0003,0004,000FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018自有物业可用面积（万平） 租赁物业可用面积（万平）行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 5 图表4： 公共建筑服务中心物业地理分布（截至 2018年 9月 30日，图中单位为百万平方英尺） 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 从物业业态来看，办公楼占比最高，物业数量和可用面积分别占到总体的 72%、78%，其他主要业态包括法院大楼、仓库、儿童保育设施和泳池等辅助物业、入境口岸、实验室停车场等。 图表5： 公共建筑服务中心物业业态分布（截至 2018年 9月 30日） 物业类型 物业数量（个） 可用面积（万平） 租金收入（亿美元） 经费支出（亿美元） 自有 租赁 总计 自有 租赁 总计 自有 租赁 总计 自有 租赁 总计 办公楼 621 5,680 6301 1253.26 1422.34 2675.61 30.92 51.06 81.98 13.33 51.06 64.39 辅助物业 364 783 1147 34.37 83.61 117.99 1.01 3.33 4.34 0.71 3.35 4.05 仓库 87 442 529 75.25 172.80 248.05 0.58 2.26 2.84 0.37 2.29 2.66 入境口岸 319 31 350 38.09 7.43 45.52 2.03 0.19 2.22 0.91 0.23 1.14 法院大楼 179 26 205 288.93 13.01 301.93 7.38 0.43 7.81 3.55 0.39 3.94 停车场 46 94 140 0.93 0.00 0.93 0.40 0.22 0.61 0.21 0.24 0.44 实验室 30 44 74 17.65 16.72 34.37 0.47 0.76 1.22 0.13 0.74 0.87 注：“辅助物业”包括儿童保育设施、泳池、公用设施和支持结构等 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 从物业面积来看，大多数物业规模不大，但两极分化明显。10000平方英尺（相当于 929平方米）以下、以及10000-25000平方英尺（相当于929-2323平方米）的物业数量分别占到总体的 53%、22%。10 万平方英尺以上（相当于 9290 平方米以上）的物业数量虽然只占总体的 9%，但可用面积占到总体的 68%。 图表6： 公共建筑服务中心物业面积分布（截至 2018年 9月 30日） 物业面积 物业数量（个） 可用面积（万平） 租金收入（百万美元） 自有 租赁 总计 自有 租赁 总计 自有 租赁 总计 10K平方英尺以下 704 3,930 4634 21.37 152.36 173.73 103.60 492.40 596.00 10K-25K 212 1,687 1899 31.59 247.12 278.71 94.30 781.80 876.10 25K-50K 137 674 811 46.45 218.32 264.77 104.70 711.90 816.60 50K-100K 148 429 577 98.48 280.57 379.04 190.30 942.40 1132.70 100K平方英尺以上 445 380 825 1510.60 817.55 2328.15 3784.80 2896.20 6681.00 注：10000 平方英尺相当于929 平方米 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 6 PBS财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台 财务方面，公共建筑服务中心的运作围绕联邦建筑基金（Federal Buildings Fund，FBF）展开。基金主要收入来源是租用物业的联邦机构支付的租金，与较为平稳的物业可用面积相对应，2014 财年以来租金收入基本稳定在 100 亿美元左右。基金主要支出是租赁开支（约一半物业是由公共建筑服务中心从私营部门租入，再转租给联邦政府的，这部分物业会产生租赁开支），2018财年占总支出的 72%，其他主要支出项目包括运维开支、管理费用等，分别占到总支出的 14%、11%。收入和支出的差额就是净租金收入，2018 财年为23.5亿美元，这些净租金收入被存入联邦建筑基金，用于在未来新建、维修和改建公共建筑服务中心的自有物业。整体而言，美国公共建筑服务中心可以理解为美国联邦政府物业的资产运营平台。 图表7： 公共建筑服务中心租金收入、净租金收入和净利润 图表8： 公共建筑服务中心支出结构 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10月1日至次年9月30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10月1日至次年9月30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 公共建筑服务中心将自有物业的物业管理服务外包，单位面积物业管理开支逐年上涨。公共建筑服务中心的收入没有拆分，无法看出物业管理费用的比重，但从联邦建筑基金的支出结构来看，运维、保护和维修开支基本可以等同于物业管理开支（这些开支实际上由租赁物业的各个联邦机构支付，包含在租金里，公共建筑服务中心再用这笔钱聘请第三方物业管理公司提供具体服务），2014财年以来缓慢上升，2018财年达到12.4亿美元。从结构上看，2014 财年以来自有建筑物业管理开支占比基本都为 97%左右。将自有建筑物业管理开支除以自有物业面积，我们可以估算出自有建筑单位面积物业管理开支，从 2014财年的 5.34美元/平/月逐渐上涨至2018财年的5.90美元/平/月，年均涨幅为2.57%。 图表9： 公共建筑服务中心物业管理开支 图表10： 公共建筑服务中心自有物业物业管理开支 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10月1日至次年9月30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况；物业管理开支=运维开支+保护开支+维修开支 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10月1日至次年9月30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况；物业管理开支=运维开支+保护开支+维修开支 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 020406080100120FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018租金收入（亿美元） 净租金收入（亿美元）净利润（亿美元）020406080100FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018运维开支 保护开支 租赁开支 房地产开支维修开支 其他开支 管理费用 利息费用10.010.511.011.512.012.513.0FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018租赁建筑物业管理开支（亿美元）自有建筑物业管理开支（亿美元）5.05.25.45.65.86.0FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018自有建筑单位面积物业管理开支（美元/平/月）行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 7 公共建筑服务中心如何开展物业管理？ 特点1：多元服务，高附加值 美国公共建筑服务中心旗下物业的服务包括： 设施运营服务（Facilities Operations）： 公共建筑服务中心为自有物业提供标准化的设施运营服务，具体包括：派驻物业代表、后勤管理、电气和机械维护、能源和水资源保护、租赁管理等。 安保服务（Security）：公共建筑服务中心自有和租赁物业的安保服务由国土安全部（The Department of Homeland Security）旗下的联邦保护服务中心（Federal Protective Service）负责，具体包括派驻保安，安装警报系统、X射线、磁力探测器和入口控制系统，对安保设备7X24小时的不间断监控，以及提供统一的警情响应和调查跟进等。 闲置空间出租（Outleasing）： 为了提高物业组合的利用效率，公共建筑服务中心会以市场价格向私营企业以及州和地方政府出租某些物业的闲置空间，包括零售商店、餐饮服务设施、健身中心、办公空间、仓库和停车场等。这些空间通常配套了足够的便利设施，并且可以享受低于行业平均的能源和清洁费用。2018 财年公共建筑服务中心来自这部分的租金收入达到 2750万美元。联邦总务署网站设有专门页面展示当前闲置空间的详细信息。 图表11： 公共建筑服务中心闲置空间对外出租收入 注：图表中为财年数据，时间跨度为10月1日至次年9月30 日 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 儿童托管服务（Child Care Services）：截至2019年10月末，公共建筑服务中心在全美各地的联邦政府物业中管理着超过 90 个独立运营的儿童托管中心，为联邦政府雇员和普通公民就近提供安全、优质的儿童托管服务。有超过 7400 名儿童正在托管中心就读，其中联邦政府雇员的子女必须占到 50%以上。公共建筑服务中心还会向符合条件的联邦政府雇员提供财政资助，帮助他们支付托儿费用。 智慧建筑服务（Smart Buildings）： 公共建筑服务中心正在实施智慧建筑战略，积极致力于使现有建筑现代化，并建立新的设计和施工标准，以实现联邦政府在能源效率和可持续发展方面的目标，同时仍然确保以合适的成本为联邦政府提供优质的办公场所。 能源和水资源服务（Energy and Water Conservation）： 公共建筑服务中心提供战略性能源管理咨询服务（Strategic Energy Management Program），为物业使用者提供能源使用最佳方案，从而节省能源成本、提高净营业收入，提高不动产的价值。 0.00.10.20.3FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018闲置空间出租收入（亿美元）行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 8 消防与生命安全服务（Fire Protection Engineering and Life Safety）： 公共建筑服务中心将提供安全健康的工作场所，确保应急设施不间断运行，降低联邦政府的受灾风险。具体服务内容包括：1、参与物业设计和施工，审查新建和改建物业，对新安装的消防和生命安全设备进行验收和调试；2、参与物业租赁，确保租赁物业防火条件达标；3、参与物业运营和维护，识别并排除联邦政府自有和租赁物业中的潜在不安全状况，持续检查、维护和测试消防设备，对公共建筑服务中心和物业使用者进行持续的教育和培训。 环境保护计划（Environmental Programs）： 公共建筑服务中心提供环境保护相关的政策、行动指南和培训，以帮助物业使用者遵守环保相关法律和法规，将环保风险降至最低，并且推广环境保护的最佳管理实践。 设施状态披露服务（Facilities Status）：公共建筑服务中心将会收集自有物业的状态信息，如物业地址、办公机构、联系方式、开放时间、关闭时间等，并统一在联邦政府网站披露。 特点2：术业专攻，服务外包 联邦总务署认为外包模式可以在不提升总运营成本的情况下，能够对旗下不动产进行更有效的管理。根据联邦总务署网站，第三方服务商能够提供保安、园林绿化、设备安装维护和修理、害虫防治、垃圾处理、能源系统维护、装修等后勤服务，以及提供相关服务所需的设备。公共建筑服务中心在其中主要起到制定服务标准、提供集中采购渠道和监督服务质量的作用。 图表12： 联邦总务署官网上可供选择的物业管理服务及设备（不完全摘录，仅作示例） 采购清单 03设施维护和管理 分类代码 描述 分类代码 描述 00301 智慧建筑系统整合 811006 设施维护和管理咨询 811002 完整的设施维护 003097 辅助维修和改建 561002 水性灭火系统预防性维护和维修服务 811001 电梯及自动扶梯的预防性维护 811005 制冷、暖气、通风、空调、锅炉和冷水机组 HVAC维护 371001 地面和墓地维护 371002 植树、修剪和清除 371003 除害虫 采购清单 56建筑和建材，工业服务及用品 分类代码 描述 分类代码 描述 5634 屋顶材料、产品和服务解决方案 5636 通道和便携式地板解决方案 5638 防侵蚀解决方案，包括土壤稳定解决方案、保护性屏障和沙袋、织物和石笼网 56316 节能/防盗门，窗户、透明玻璃幕墙、玻璃和贴膜解决方案，包括防晒、减震、防弹等特性 56323 门、窗户、面板、天窗面板百叶窗 56325 水暖产品和浴室装置解决方案 56327 节能/高效工业和商业制热/空调装置，空气净化设备，HVAC系统，锅炉系统，空间加热器，空气幕，风扇和鼓风机 56328 节能/高效工业和商业用电和燃气热水器，包括选件、节能监控装置和配件 56329 建材杂项 56330 便携式道路，飞机跑道，停机坪和地垫 采购清单 73食品服务、接待服务、清洁设备和用品、化学品和相关服务 分类代码 描述 分类代码 描述 375100 储罐式吸尘器 375103 立式吸尘器 375107 手持式吸尘器 375117 地毯清洁剂，包括清洁剂、萃取剂，液体或粉末 375125 清扫器和洗涤器 375129 地板清理装置 375135 零部件 375139 零件修理和更换，清洁设备杂项 375200 拖把、水桶、绞水机、吸水扒、扫帚、刷子、海绵、百洁布、抹布、洁布、抛光垫等清洁产品及相关用品 375321 洗碗机专用清洁剂，液体或粉末 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 9 第三方服务商如何成为联邦总务署的供应商？主要有两个途径：第一，关注FedBizOpps（FBO）的采购信息；第二，申请加入 GSA Schedule计划。 （1）FedBizOpps FedBizOpps（FBO）整理了美国政府的采购计划、合同项目、政府不动产出售等任何超过25000美元的采购信息，这些信息由美国政府印刷局（U.S. Government Printing Office，GPO）公布，并由科学共同体（Community of Science）在网络上发布且每日更新。第三方服务商可以关注这些采购信息，并与相关政府机构直接联系。 （2）GSA Schedule 通过GSA Schedule计划，联邦总务署与第三方服务商建立了政府范围内的长期合同，使得联邦政府各机构可以通过总务署搭建的采购平台，直接向第三方服务商采购超过 1100万种商业产品或服务。GSA Schedule计划通过提供标准化的交易范式，能够帮助交易双方缩短交货时间、降低管理成本，同时能够帮助供应商减少库存。 特点3：标准严苛，流程规范 公共建筑服务中心非常重视物业管理的标准化，其在 2018 年 12 月相继发布了最新版的全国运营和保养规范（National Operations and Maintenance Specification）和公共建筑保养标准（Public Buildings Maintenance Standards）。 其中，全国运营和保养规范多达 113 页，描述了联邦总务署对于第三方服务商、公共建筑运营和保养服务的最低要求，具体包括对第三方服务商工作职责、人事安排、管理制度、质量保障、人身安全、工作时长等的 10 项要求，针对租户环境、建筑运营计划等的15项运营要求，以及针对加热系统、新风系统等的14项保养要求，可以作为对第三方服务商服务成效的考核标准。 图表13： 全国运营和保养规范主要内容 规范分类 明细要求 针对第三方服务商的要求 工作职责，人事安排，质量控制计划，质量保证，人身安全，敏感数据和技术保密，工作时长，节能，日志记录，管理制度等 针对建筑运营的要求 租户环境，建筑运营计划，设备库存，安全管理，环境管理，节约能源和水资源，先进计量系统，建筑自动化系统和IT控制，防火和生命安全设备和系统，访客管理，维修，工作秩序，不确定数量的附加服务，建筑管理和支持服务，月度进度汇报 针对建筑保养的要求 加热系统，新风系统，冷却系统，冷却塔，HVAC水资源管理，内部管道系统，照明系统，电气开关和总计，紧急动力设备，耗油分析和换油，垂直交通系统，建筑结构系统，周边访问控制系统，儿童托管中心 资料来源：美国联邦总务署全国运营和保养规范，华泰证券研究所 公共建筑保养标准则多达 731 页，专门针对公共建筑的预防性和预测性保养（preventive and predictive maintenance）提供了指导，以求最大程度地提高建筑运行效率以及设备、系统和结构的使用寿命，并为建筑使用者提供可靠和合适的工作条件。公共建筑保养标准总结了12条“最佳保养实践指南”（Good Maintenance Practices）， 5条“检测设备规范”（Suitability of Test Equipment），推荐的保养工具组合，以及多达 412条的明细操作标准，每条明细标准均注明了操作频率、适用范围、特别指引、具体步骤和推荐工具。我们对最佳保养实践指南和其中一条明细操作标准进行了翻译，以更直观地体现公共建筑服务中心物业管理标准的细致程度。 行业研究/深度研究 | 2020年02月17日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 10 图表14： 公共建筑最佳保养实践指南 要点 公共建筑最佳保养实践指南 机械设备维护 机械和设备应进行清洁并根据需要进行修补，以恢复表面完好并防止腐蚀。 零部件安装 安装与设备及其操作要求和性能水平相适应的替换部件。不合格的零部件不得在政府设备中使用。用于维护和修整联邦政府管控场所内的设备和系统的所有零件、材料、组件和可更换插入件都应该是全新、适用并符合安全规范和标准的。除非得到有关部门的批准，否则不能使用翻新过的部件。除非对安全和性能有不利影响，否则允许对机械外壳、管板、轴和其他类似组件进行正常返工，对主要工件进行修复符合行业惯例。 日志存档 要求通过记录保存系统对适当的文件进行保存，如果可以，应使用计算机维护管理系统(CMMS)。授权的记录类型可以是预印的政府表格或当地制作的合适表格。重要的是要保存设备的历史记录，以便在设备的整个生命周期内进行决策。预测性维护通常需要趋势分析，因此需要设备的测试数据记录。 检查点 诸如“检查”之类的字眼的目的是确定检查点物品的状态，并尽可能地采取适当的补救措施以消除在现场发现的合同范围内的任何缺陷，或是在超出合同责任外或无法现场维修的情况下可以尽快通知GSA维修。如果需要进行额外的校准、调整、零件和液体的更换以及其他工作，则应完成或安排该工作以备将来之用。 减少干扰 维护工作的安排应最大限度地减少对建筑物使用者和运行的干扰。当维护工作需要关闭设备或以其他方式使得建筑使用者不得使用建筑时，应进行适当的通知和协调。 遵守保修条款 保修期内的设备应按照保修说明和条件进行维护，严格遵守保修条款。 保障消防系统 固定消防系统被临时拆除或断开服务后，除非另有授权，必须在每个工作日结束时将其重新连接或重新投入使用。固定式消防系统包括预防、检测、控制火灾或传输与火灾紧急情况相关信号的设备和装置。若主要设备或系统在工作日内未运行或将无法运行，或包括电梯在内的任何系统或设备在正式工作时间开始前未运行的，应向有关部门（建筑物经理或承包人）反映。安全和火警系统故障必须立即报告给总务署呼叫中心。所有与消防相关的设备操作和维护均应遵循国家消防协会(NFPA)相应的规范或标准，例如NFPA 72国家火灾警报规范。 制冷剂相关处理 对需要使用制冷剂的设备进行维护时，工作人员必须持有适用执照。关于制冷剂的记录、使用和处置，必须遵守所有适用的地方、州及联邦的指南和法规。 人员保护 在对可能占用或接近的场所进行维护时，应采取适当的措施保护该场所的民众和雇员。 垃圾处理 建筑物内的承包工程产生的垃圾、杂物和废物应每天清理，例外情况应事先得到批准。每次轮班后，办公场所应保持整洁干净，以便政府业务在下一个正常工作日不会中断。所有废物均应根据适用的联邦、州和地方法规进行妥善处理。 高效运行 除正常损耗外，所有设备和系统应保持在一个确保建筑物高效、经济运行的水平。 危险材料处置 接触和处理危险材料和废物、拆除包含危险材料的结构或设备、或处置常规的危险材料和废物等工作，均应