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世联研究2019年，房地产在踟蹰前行中，销售额再度创出新高。2020年，在“房住不炒”与“三稳”之下，房地产行业 终将褪去浮躁与虚火，回归其根本。中国房地产市场2019年回顾与2020年展望2020.02深圳世联行集团股份有限公司根致虚守静复归其(1)全年商品房销售额 16 万亿，增速降至 6.5%. 4 (2)量稳价增拉动销售额增长，商业办公呈现结构性恶化 . 5 (3)一二线热度回升，三四线转冷明显 . 6 (1)情绪跌宕起伏，成交量跌价升 . 10 (2)核心城市楼面价总体趋稳，长三角与大湾区最受青睐 . 14 (1)到位资金缓 增，回款占比提升 . 16 (2)货币宽松不改融资收紧，发债规模年内逐季回落 . 17 (3)融资成本震荡下行，融资能力分化明显 . 19 (4)地产信托余额管控，前端拿地已受影响 . 20 (1)“金九银十 ”成色不足，市场情绪回归理性 . 22 (2)购房成本先降后升，房价涨幅明显回落 . 24 (3)居民杠杆率快速上行，投机性购房将受抑制 . 25 (1)全球经济萎靡，宽松力度加大 . 29 (2)三驾马车显疲态，货币宽松亦有限 . 31 (3)政府部门加杠杆，地产政策更友好 . 33 (4)“新冠 ”疫情冲击明显，楼市需求不必过度悲观 . 35 (5)商品房市场中长期需求有支撑，房地产仍是中国经济的压舱石 . 36 (1)巨量待偿债务来临，资金链承受考验 . 38 (2)杠杆易上难下，主动收缩为佳 . 39 (3)头部房企杠杆率分化，背后映射经营策略迥异 . 40 (4)短期偿债能力减弱，头部房企分化巨大 . 41 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所有 (1)待售面积止跌回升，商业办公去化为艰 . 44 (2)主要城市库存健康，区域之间仍有分化 . 47 (3)竣工持续改善，房企资金趋紧 . 48 (1)一二线城市仍是核心，深耕助力溢价提升 . 52 (2)把握城市轮动、抱团合作，优选并购机会、适度扩张 . 53 (3)深挖市场，发挥本地资源优势，积极拥抱品牌房企 . 53 (4)拥抱变革，结构效率优于运营效率 . 53 (5)对于疫情严重区域，拿地标准、产品规划、物业管理需重新思考 . 54 (6)商办库存恶化，应积极寻求合作并把握棚改收官之年的机会积极去库 . 54 (7)头部房企最新战略要览 . 54 (1)基建带来区域分化，极化效应是必然 . 56 (2)产业格局决定城市命运，五大城市群引领中国经济 . 57 (3)央行扩表推升的普涨格局结束，结构性行情与分化将是常态 . 60 （ 1）关键词：渠道、观望情绪、价格战 . 63 （ 2）地政策边际松动明显，局部调控仍有升级 . 64 （ 3）购房者年龄后移，改善型成交占比提升 . 64 （ 4）对于开发商降价， 4 成地方有限制 . 65 （ 5）中小开发商资金紧张，存在拖竣工的现象 . 65 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2019 年，房地产销售额以 16 万亿收官，再创新高。 全年 商品房销售额 16.0 万亿，同比增长 6.5%，其中销售面积 17.2 亿、同比微降 0.1%，全年销售均价 9,310 元 /、同比增长 6.6%。待售面积 5.0 亿，同比下降 4.9%，新开工面积 22.7 亿、竣工面积 9.6 亿，分别同比增长 8.5%、 2.6%，从 数据上 看仍是稳中向好。 2019 年，“房住不炒”、“三稳”仍是国策，中央政治局会议上更是首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。但在由于区域库存与供给存在差异，故“全面落实因城施策”有其必要性，在此之下，城市边际松动频繁。 年初 1%全面降准以及 2 月的社融数据的超预期宽松，助力形成了春节之后楼市“小阳春”。市场的火热局面也使得房企拿地信心大增，各地土拍市场高溢价率地块频现，苏州更是地王频出，引致政府调控升级。随着住建部连续点名多城，密集的调控之声使得市场热度迅速回落。 全年货币政策环境宽松，但针对房地产 融资却是收紧。 5 月银保监会的“ 23 号文”、7 月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于只能借新偿旧等一系列针对房企融资全渠道的监管组合拳，使得处于还债高峰起始年的房企资金链愈加趋紧。在此情况之下，下半年房企纷纷加大促销力度以回笼资金，民营房企拿地力度大减。 市场转冷之下，库存再次抬头，商办库存更是去化维艰。在减税降费下的地方财政、资金趋紧的房企、再次抬升的库存等多重因素作用下，“因城施策”给与地方政府更大的自主权以及时调整楼市政策，并最终体现为多个城市出现调控政策的边际放松，“一城一策”甚至“一 区一策”屡见不鲜。显然，整体楼市 政策的调控已经见顶，边际改善的局面只会更加明朗。 尽管 2019 年经济增速继续放缓，全球宽松仍是主流，但中央抑制投机、“房住不炒”的决心不变。在不平静的 2019 年，商品房销售额仍创新高 ， 这 背后 有 着一些值得关注的 事实 ： 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved
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