2019-2020长租公寓市场研究报告.docx

2019-2020长租公寓市场 研究报告目录 第一章 政策篇 -鼓励大力发展与加强行业规范并重 .4 1、中央政策：明确发展方向，支持、鼓励住房租赁市场发展 .4 2、地方政策：以规范市场、加强监管为主，针对性、及时性强 .5 第二章 市场篇 -租金稳中有跌，供地方式更加多元 .11 1、租金：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌 .11 2、土地：租赁相关用地供应有所下降，地块筹集方式更加多元 .13 第三章 企业篇 -积极调整战略，不断拓宽发展思路 .15 1、并购潮推动行业集中度提升 .15 2、积极探索多元化发展，寻求更好盈利模式 .17 3、长租公寓迎来海外上市第一股 .19 4、融资金额整体减少，且聚焦头部企业 .20 第四章 趋势篇 -大型社区式公寓呼之欲出，行业格局或将调整 .21 总结 .22 第一章 政策篇 鼓励大力发展与加强行业规范并重 2019 年住房租赁相关政策主要表现为两步走，一是继续强化大力发展住房租赁市场的总基调， 积极培育市场，推动市场发展；二是加强规范市场秩序，住房租赁市场相关制度不断完善。 中央层面 ，政策以明确发展方向、支持、鼓励住房租赁市场发展为主； 地方层面 ，以规范市场、加强监管 为主，针对市场情况及时出台政策，精准调控，保障市场平稳健康发展。 1、中央政策：明确发展方向，支持、鼓励住房租赁市场发展 发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一， 2019 年中央层面出台的相关政策表明了未来将大力发展住房租赁市场的大方向，未来住房租赁市场仍大有可为。 整体来看， 中央层面全年发布政策仍以确定基调，支持、鼓励租赁市场发展为主，发展住房租 赁市场的大方向十分明确，尤其年底中央经济工作会议将 “ 大力发展租赁住房 ” 确立为明年要抓好的重点工作之一，这是时隔一年，中央经济工作会议对租赁住房发展方向的重申 （ 2017 年提出 “ 要 发展租赁市场，特别是长期租赁 ” ）。 具体来看，政策主要包含以下几方面：定基调方面 -发改委、住建部等国家部委发布的文件和讲话以及两会、中央经济工作会议等重大会议多次强调加快发展或大力发展住房租赁市场，集体建 设用地建租赁房试点城市扩容至 18 城，实施房地产市场平稳发展的长效机制工作方案； 培育市场 方面 -福州、南昌、青岛、海口、贵阳 5 城纳入集体建设用地建设租赁住房试点城市，至此，试点 城市已扩展至 18 个；北京、长春、上海等 16 城住房租赁市场发展获得中央财政 “ 真金白银 ” 扶持； 支持租住方面 -允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户；国管公积金将加大租房消费支 持力度； 推进立 法 方面 -住房租赁条例加入立法工作计划； 规 范 市场 方 面 -住建部在全国范围内深入 开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为，保障市场平稳健康发展。 表： 2019 年中央发布的住房租赁相关政策一览表 2、地方政策：以规范市场、加强监管为主，针对性、及时性强 2019 年地方政府积极落实中央指示，增加租赁住房供应，制定供应计划，培育住房租赁市场， 完善相关制度、规范。此外，针对市场随时出现的情况，及时采取措施应对，保障市场平稳健康发 展。 多省市发布 推动住房租赁市场发展 相关政策，加快构建地区住房保障体系 2019 年各省市围绕中央确立的发展基调，进一步落实推动住房租赁市场发展的相关举措。 综合来看，政策发力点重点聚焦在供给端，多种渠道增加租赁住房供应。 海南 鼓励多主体参与发展住 房租赁市场，通过财政、金融等多渠道支持住房租赁企业运营； 东莞 鼓励将存量连片出租屋改造为 长租公寓； 深圳 引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务，增加租赁住房 供给； 合肥、武汉、杭州 均 提出对住房租赁相关企业进行奖补。此外， 需求方面 出台了补贴政策，如 山东 提出发放住房租赁补贴 3 万户以上，以此鼓励、支持租住消费。 表： 2019 年各地推动住房租赁市场发展相关政策一览表 规范市场秩序 相关举措频发，住房租赁市场制度正在逐步完善 今年以来长租公寓行业乱象进一步显现，企业 不规范使用租金贷 现象仍然存在，不符合盈利逻辑的 “高收低租” 运作方式浮出水面，基于这两种方式积蓄资金池扩张规模蕴藏着极大隐患，一些暴雷企业也大多存在这种情况，暴雷后对社会带来极坏影响，其中蕴含的金融风险不容小觑。此外， 住房租赁行业一直存在 中介机构发布虚假房源、垄断房源 等违规经营问题，以及我国历来 租房备案率低 ，不利于国家统筹管理等问题也急需解决。为了规范住房租赁市场秩序，解决市场存在的问题， 多个省市有针对性的落地了相关细则，具体包括： 规范企业行为、启动中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案、发布租赁合同示范文本 等，未来还会有更多城市跟进，出台相关政策。 表： 2019 年租赁市场监管政策 多地发布 租房补贴、增加人才公寓供给 等相关政策，吸引人才、留住人才 2019 年各城市间的人才争夺持续火热，为了吸引人才、留住人才，各地纷纷发布政策解决人才的租住问题，具体以 减免租金、发放租房补贴、增加人才公寓供给 等方式为主。为吸引高端和稀缺人才进入，北京提出人才级别越高减免租金越多的政策；武汉不仅放宽人才落户限制、提供人才 租房补贴，还与部分长租公寓头部企业合作推出大学毕业生租赁房，符合条件的毕业大学生均可申 请入住，并将享受到政府提供的 30%租金补贴，通过政企联合共同推进人才公寓的发展，为人才 提供高质量的租住环境和有保障的配套服务。 表： 2019 年租赁市场人才政策 2019 年年底两次重大会议都有提及住房租赁市场，一是，中央经济工作会议再次提出大力发 展住房租赁市场；二是，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会也提出大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。可见， 2020 年发展 住房租赁市场的重要性进一步提升，支持、鼓励市场发展，培育市场及相关企业，以及规范市场秩序的政策将进一步出台实施。 第二章 市场篇 租金稳中有跌，供地方式更加多元 租金方面，十大城市住宅租金转向平稳，部分重点二线城市有所下跌。 随着中央和地方政府的 介入， 2018 年下半年住宅租金开始呈下降趋势， 2019 年多数城市出台稳租金政策，加强市场监管、 加快房源入市，推动租金保持平稳，维护市场健康稳步发展。 土地方面，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元。 2019 年通过竞自持方式成交的租赁相关用地较 2018 年有所下降，集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、城中村改造用地 越来越成为北京、上海、杭州、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市租赁住房用地重要来源。 1、租金：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌 十大城市住宅租金整体表现平稳，一线城市均有所上涨，深圳租金仍居首位，重点二线城市除 天津外，其他五城均下跌，杭州租金在二线城市中保持领先位置。 图： 2017 年以来一线城市住宅租金走势 数据来源： CREIS 中指数据， fdc.fang 图： 2017 年以来热点二线城市住宅租金走势