新型冠状病毒对华东商业地产市场影响分析报告.pptx

The picture cant be displayed.,新型冠状病毒对华东商业地产市场影响分析报告,2003年SARS和2019年武汉肺炎疫情的对比,2003年SARS地图,1000100-99910-991-9,确诊人数,与SARS相比，2019年武汉肺炎的传播区域更广，但疫情主要集中在湖北省。截至2月4日，中国共确诊20,471例感 染病例。湖北省占大中华区确诊病例的65%以上，有13,522例感染病例。2003年SARS的爆发主要集中在北京、广 东省和香港。2019年湖北省占全国GDP比重的4.6%。2003年北京和广东省占全国GDP比重的15.2%。,安徽,西藏,新疆,青海,甘肃,内蒙古,宁夏,四川,云南,贵州,广西,广东,湖南,湖北,重庆,陕西,河北山西,北京,山东,河南,江苏,上海,江西福建,浙江,台湾,海南,辽宁,吉林,黑龙江,澳门香港,2019年武汉肺炎地图,天津,西藏,新疆,青海,甘肃,内蒙古,宁夏,四川,云南,贵州,广西,广东,湖南,湖北,重庆,陕西,河北山西,北京,山东,河南,上海,江西福建,浙江,台湾,海南,辽宁,吉林,黑龙江,澳门香港,天津,江苏 安徽,宏观经济,9.1,1010,0,42,86,10,12,2003年 GDP增速 （%） 11.1,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,2003年社会消费品零售总额增速 (%)12 10 8 6 4 2 0,回顾2003年非典疫情对中国经济的影响，在疫情集中爆发的2季度，GDP增速骤降两个百分点至9.1%。其中， 消费受影响最大。社会消费品零售总额增速从三月连降，五月到达年度低点4.3%。然而，疫情过后，从6月 份开始中国经济迅速恢复了正常，GDP及消费增速均反弹至正常水平，社会消费品零售总额增速甚至在年末 达到高点。短期内，武汉肺炎疫情对经济的冲击远大于2003年的非典疫情。发达的交通网络加速了疫情传播，政府控 制疫情的管制力度也会更大，疫情对消费的打击也会更强，而社会消费品零售总额增速放缓对整体经济的 影响也会大于非典时期。长期来看，非典过后经济很快恢复到正常水平，影响短暂。本次新型肺炎政府反应更快，力度更强，疫情 预计将会更快得到控制，对经济的影响将主要集中于2020年上半年。,对写字楼市场的影响,30%25%20%15%10%5%0%,350300250200150100,30%25%20%15%10%5%0%,350300250200150100,30%25%20%15%10%5%0%,350300250200150100,上海,杭州,南京,租金(元/平方米/月)空置率(%)在2019年新型冠状病毒肺炎疫情被有效控制前，市场需求将保持疲弱。一方面，受疫情的影响，国内外企业对置换、扩张办公 物业较为审慎。此外，中小型企业由于经济活动受限短期内财务流动性风险加剧，或对办公租赁市场造成影响,尤其影响联合办公空 间的租赁活动。另一方面，各地政府已经出台税收减免等相应政策支持企业渡过这场风暴。经济增长放缓、企业盈利下降和需求疲软或将推升上海、杭州和南京写字楼市场的空置率。计划于本季度开业的项目将推迟 入市。受本次疫情的影响，医药与医疗设备等相关行业将快速发展, 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。租户和业主将着重塑造健康和智能的工作场所。能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任。智能楼宇管理、健康和 安全管理未来将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。,86420-2,第一季度 第二季度 第三季度 第四季度,2003年上海甲级写字楼租金 增长率 (环比) (%),150000100000500000-50000-100000-150000,第一季度第二季度第三季度,第四季度,2003年上海甲级写字楼净吸纳量（平方米）,对写字楼市场的影响,回顾2003年非典疫情期间，上海写字楼市场的租金和净吸纳量均小幅下跌两个季度，与此同时，新增供 应入市量下滑。但中长期较多利好因素将带动其走上复苏之路。在本次武汉肺炎疫情之前，上海写字楼市场租金原本处于低迷期。由于疫情对于租赁活动的消极影响， 租金的短期下行压力将会增加。,0,50000,100000,150000,200000,第一季度 第二季度 第三季度,第四季度,2003年上海甲级写字楼新增供应（平方米）,对零售市场的影响,上海,杭州,南京,4%2%0%,12%10%,0,500,2,000,4%2%0%,12%10%,0,500,1,500,2,000,4%2%0%,12%10%,0,500,1,500,2,000,租金(元/平方米/月)空置率(%)疫情中短期内将对零售市场带来冲击，尤其是餐饮业、娱乐业与服务业。为了控制疫情蔓延，中国启动了重大突发公共卫生 事件一级响应机制，包括取消或延期公共聚集性活动，延长假期，关闭旅游景区、影院、酒吧等公共场所。一些商场业主和 零售商已经主动缩短营业时间或暂停营业部分门店。受此影响，一些主要商业地产的业主实施疫情期间减免租金的措施。实体零售的线上渠道帮助其缓解疫情带来的压力。在疫情期间，生鲜超市和外卖的业绩井喷式增长，特别是已建立线上线下 销售渠道的超市和餐厅，保障了人们的正常生活需求。一些零售商如麦当劳、% arabica、喜茶等品牌免费为医生提供外卖 餐点服务，在公众中赢得了良好的品牌形象。零售业中短期前景依然不明朗，直至疫情结束。预计上海市、杭州市和南京市的大型购物中心市场空置率将有所推升。与此 同时，整体平均租金则面临下调，下调区域主要集中在新兴商圈。,对工业物流的影响,高标仓库空置率 2019年第四季 度,0%2%4%6%8% 10% 12% 14% 16% 18%,上海,杭州,南京,36.8,31.2,100,上海,杭州,南京,高标仓库租金 2019年第四季 度 (人民币/平米/月)48.5,短期来看，疫情增加了商品出口由检验检疫带来的运输，仓储及时间成本等。同时，为控 制疫情扩散，这段时间内工厂无法复工，导致生产停滞，从而可能带来供应和客户的迁移， 给外贸企业带来挑战。,6050从2003年非典时期来看，SARS的爆发导致工业增加值增速出现了连续三个月的下滑。交通40,运输、仓储和邮政业增速也在第二季度出现了下跌，从7.7%跌至2.3%。在六月疫情结束后， 3020,二者均反弹至正常水平。,疫情控制在短期内会对物流业造成一定影响。保税仓受到出口影响可能面临一定压力。然 而从中长期来看，高标仓储受到的影响有限。尤其在华东区域内，物流用地供应紧张，高 标仓储在热门城市如上海，苏州，杭州等仍有大量需求。,一月二月 三月四 月五月 六月七 月八月 九月十 月十一 月十二 月,2.3,7.77.6 7.1,2003年工业增加值增速 (%)25 20 1015 810 65 4020,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,2003年 交通运输、仓储及邮政业增 速 (%),对投资的影响,回顾2003年， 中国固定资产投资增速与中国外商直接投资增速于四月非典爆发期出 现下跌，随后很快恢复正常。,本次受到新型冠状病毒影响，商业活动减退甚至停滞，可以预见到的是上海大宗物 业交易市场短期内也将受到影响。然而，近日中国人民银行总计投入的1.7万亿流动 性为经济打了一剂“强心针”。考虑到其他后期可能的支持政策，中期来看我们预 计上海的物业交易市场的投资活动将会逐渐活跃，反弹回升。,此外，由于商业活动低迷，一些现金吃紧的开发商可能考虑将手头的物业资产出售。 这提供了更多机会和可能性。长远来看，上海仍将保持其门户城市的地位，继续成 为投资者青睐的投资目的地。,上海大宗物业交易市场投资额 按资金来源,上海大宗物业交易市场投资额 按资产类别,2003年中国固定资产投资增速 (%)34 32 30 28 26,0,-50,50,100,一月二月 三月四 月五月 六月七 月八月 九月十 月十一 月十二 月,2003年中国外商直接投资增速 (%)150,140120100806040200,2018,2019,人民币（十亿元）,20152016内资,2017外资,未披露,6050403020100,人民币（十亿元）,2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19写字楼商业工业商务园区混合用途酒店公寓,谢谢观看,