2020商业地产市场新冠疫情后市展望.pdf

后市展望仲量联行研究部 / 2020年 2 月商业地产市场华西市场研判在中国的历史长河中 ， 似乎每一个庚子年都注定不凡 。 年的春节注定载入史册 ，每一个中国人必将对此铭记于心 。 年末 ， 九省通衢的武汉突发新型冠状病毒疫情（ 下称 “ 新冠疫情 ” 或疫情 ） ， 疫情在今年春节返乡客流推波助澜下迅速升级 ， 并迅速蔓延至中国内地各个省 、 直辖市 、 自治区以及港澳台地区 。 截至 年 月 日 ， 世界范围内的新冠肺炎确诊人数已突破 万例 ， 在世界各国引发高度关注 。 疫情对一国的医疗体系 、 社会 、 经济各个层面所造成的影响可与 年的非典疫情相提并论 。疫情肆虐 ， 让每个中国人在春节期间走亲访友的欢聚时刻顿时化为泡影 。 天灾 、 疾病等独立社会偶发事件具有突然性 、 偶然性 、 不可预测性的特征 。 年 ， 汶川地震对四川经济造成的负面冲击不可估量 。 然而 ， 震后以成都为中心的四川经济开启新一轮腾飞之路 ， 成都逐步成为引领新一线城市发展的龙头城市及内陆开放高地 。 年 ，新冠疫情的突袭 ， 又将对商业地产市场产生什么样的影响 ？每一次黑天鹅事件的发生或将引发一轮行业变革 ， 新冠疫情对社会造成的负面影响已然显现 ， 而这一负面事件是否能对房地产行业带来前瞻性启示 ， 乃至引发划时代的变革 ， 或将是负面事件带给一个社会的重大价值 。 仲量联行研究部今日正式发布 商业地产市场新冠疫情后市展望 报告 ， 聚焦本次疫情对中国尤其是华西地区商业地产市场的影响 ， 通过后市展望为更多房地产行业的市场主体出谋划策 ， 与其共度难关 ，文末进一步探讨了疫情对商业地产市场所带来的行业变革 。数据来源：仲量联行研究部， 年 月中国各省市均遭受不同程度疫情影响，因毗邻湖北省，渝、陕、川受影响较大重庆市 重庆主城区473 115四川省 成都市405 123陕西省 西安市213 98数据来源 ：国家及各省市地区卫健委、 、仲量联行研究部， 年 月确诊人数香港澳门华西区确诊情况（截至时间 年 月 日）仲量联行通过地理信息系统 动态追踪新冠疫情最新情势数据来源：仲量联行研究部， 年 月西安成都 重庆武汉春运人口迁徙加速疫情升级，重庆市受疫情影响相对突出天津市苏州市昆明市杭州市南京市西安市成都市广州市深圳市郑州市上海市北京市长沙市重庆市月 日 月 日武汉市迁出非湖北省重要城市占比数据来源：百度迁徙， 年 月春节期间武汉市人口流出地图备注：武汉市迁出目的地城市前 名均为湖北省内城市，占比达 ，其次为河南省信阳市排名 ，占比 ；重庆市位列 名。数据来源：仲量联行研究部， 年 月疫情蔓延，中国城市与乡镇的经济活跃度显著下降，并导致节后返程复工大范围延期杭州西安重庆南京武汉成都深圳广州上海北京年农历除夕至初六日平均量（ 月 日 月 日）年农历除夕至初六日平均量（ 月 日 月 日）首先通过两组交通数据的展示 ， 让读者对中国的经济活动因疫情产生的变化形成初步认知 。一 ， 跨城市迁徙 ：截至目前 ， 年中国在春运期间单日发送旅客人数同比下降 不等 。二 ， 同城通勤 ： 年春节长假 （ 农历除夕至初六 ） ， 中国主要城市地铁日均客流较 年峰值回落 。 其中 ， 上海的地铁客流跌落至 万人次 ， 广州跌至 万人次 。 而 年同期京沪地铁人流均保持在 万人次以上 ， 全年单日峰值超过万人次 。 华中地区 ， 疫情中央的武汉地铁停运 。而华西地区的地铁客流同比下降 ， 成都 、 重庆的客流跌破 万人次 ， 西安更是跌破 万人次 ，年同期数据为 万人次上下 。 交通数据的同比变化 ， 直接折射出经济活动的下行趋势 ， 经济面临严峻挑战 。地铁客流前十城市数据对比 万人次华西区同比下降年客流峰值1,3741,3291,157709526446416374330249数据来源： 各城市轨道交通 网站公开信息， 年 月备注：武汉 年地铁停运。消费市场首当其冲，线下餐饮与零售消费受疫情严重冲击，文体娱乐领域不容乐观餐饮 品牌相继歇业旅游 计划中止，出游人数骤降春节期间电影 票房 大幅回落餐饮品牌 营业情况呷哺呷哺 部门门店陆续暂停营业太二酸菜鱼 暂停营业陶陶居 正常营业，因商场关闭时间提前会营业时间缩短海底捞 2020 年 1 月 25 起，中国内地所有门店暂停营业，恢复时间另行通知捞王 2.2 日起暂停营业，恢复时间另行通知西贝莜面村 部门门店陆续暂停营业，开放外卖点都德 1.26 日起部分门店暂停营业， 2.2 日起上海所有门店停止营业，部分门店开放外卖左庭右院 2020 年 1 月 27 日至 30 日所有门店暂停营业，恢复营业时间另行通知高老九 2020 年 1 月 25 日至 1 月 31 日放假歇业， 2 月 1 日起正常营业备注：部分餐饮品牌 年春节期间营业情况。 数据来源：猫眼票房、企业官网、招商证券、中国交通部、仲量联行研究部， 年 月 月 日 日，全国铁路、道路、水路、民航共累计发送旅客 亿人次，比去年同期下降 。 月 日至 月 日，全国出行人数总共才 万人次，同比大降 。购物中心 等消费载体停业 年正月初一到初六总票房仅 万元 ，较 年同期的 亿元相比，大幅回落。 成都、重庆、西安三城市分别发表政府公告，要求娱乐场所暂停营业。成都 在 月 日至 月日期间，调整营业时间至 ： ： 。成都远洋太古里在 月日至 月 日期间，调整营业时间至 ： ： 。重庆龙湖北城天街在 月日至 月 日期间暂停营业。西安 在 月 日至 月日期间 暂停营业。数据来源：仲量联行研究部， 年 月疫情限制居民外出带动基本品消费激增，供不应求推高 ，食品价格涨幅领先（ 同比） （ 环比）中国消费者物价指数食品类 （同比） （ 同比食品类消费者物价指数年 ， 受猪肉价格走高等因素影响 ， 中国 于第四季度达到 。 年的疫情限制居民外出 ， 导致社区周边的生活基本品消费激增 ， 尤其以食品类消费增幅尤为明显 。 短期内 ， 食品等生活基本品需求量激增导致以疫情严重地区为代表的局部地区供不应求 ， 推高物价水平 。 食品类 同比增速创近 个月新高 ， 达 ， 超平均水平 个百分点 。数据来源：国家统计局， 年 月数据来源：仲量联行研究部， 年 月企业受节后复工期限延迟影响，企业经营、劳动者就业等产业领域面临疫情挑战杭州西安重庆南京武汉成都深圳广州上海北京年（ 月 日，正月十七）年（ 月 日，正月十七）有条件复工首日疫情对中国经济造成的压力与日俱增 。 从 月 日原定初七返工时间 ， 随疫情升级不断向后推延 ， 首次推延至 月日 。 第二次推延至 月 日 ， 部分省份允许合规报备 、有条件的企业复工 。 然而 ， 从 月 日中国前十大地铁客流城市的客流同比数据可以看出 ， 经济活动尚未出现明显恢复的迹象 ， 地铁客流同比不足一成 。 疫情中心武汉地铁仍然处于关停状态 。 同期长江经济带的几个城市中 ，离疫情中心稍远的成都市地铁人流略高一些 。数据显示 ， 截至发稿中国主要城市的经济活动尚未出现恢复迹象 ， 而以重庆为代表的部分疫情形势严峻的城市更是出台政策 ， 限定核心商务区内企业的复工时间不得早于 月 日 ， 向后再延长两周 。 在乐观预期下 ， 经济活动有望在 月下旬出现回暖迹象 。企业受复工期限延迟影响 ， 经营面临挑战；而劳动者尤其是返城务工人员或面临激增的就业压力 。地铁客流前十城市数据对比 万人次北京、上海、广州、深圳、成都、南京、重庆（部分）、西安、杭州重庆解放碑 武汉月 日 月 日 月 日 待定原计划复工 合规报备、有条件复工 再度 延迟复工 复工待定主要城市复工时间月 日首次推延数据来源： 各城市 政府公开信息、 轨道交通 网站公开信息， 年 月数据来源：仲量联行研究部， 年 月应对疫情、减轻负担、激发活力、共度难关 成都在行动持续加大疫情防控力度支持各类企业有序复工复产加大金融财税支持力度加大援企稳岗力度加大项目投资力度着力稳定居民消费发展新经济新业态抓实抓细疫情防控工作确保防疫和生活必需品生产流通减免中小企业租金联动激发服务业产业链活力发布新经济企业能力清单协助企业达到复工防疫标准降低企业用水用能等负担建立供应链及进出口贸易应急机制缓缴社保及减轻公积金缴存负担加强就业适岗技能培训维护劳动关系和谐稳定确保中小微企业融资总量增加、利率下降合理分担金融机构疫情贷款损失提高地方法人金融机构贷款不良率容忍度延期缴纳税款加大政府采购支持中小企业发展力度突出重点补齐城市发展短板保障重点项目建设支持工业企业提能扩产激励企业提升研发能力 继 月 日四川出台 关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施 后，成都市于 月 日印发 关于有效应对疫情稳定经济运行 条政策措施 从以下六个方面提出 条具体举措，有效应对疫情，稳定经济运行。