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大中华区物业摘要 二零一九年第四季度 应变挑战，砥砺前行4 专题文章新冠疫情对中国房地产市场的影 响初判经济和政策动态北京通州建设稳步推进，发 展值得期待中国人才流动新格局中国是否会重回刺激楼市的老 路？广州资本市场的投资新趋势 30 零售物业北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳武汉西安杭州南京 14 办公楼北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳香港武汉西安杭州南京台北44 住宅北京上海广州成都深圳重庆青岛香港沈阳澳门武汉西安台北 58 工业地产北京上海广州 62 酒店北京上海香港广州深圳 2019年第四季度中国GDP同比增长6.0，与上个季度持平，全年达到6.1%。第三产业以同比6.9%的增速领跑 整体经济增速，其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值较上年增长18.7%，表现抢眼。固定资产投资比 上年增长5.4%，增速较上年放缓0.5个百分点；但投资结构不断优化 高技术产业投资增长17.3%，快于全 部投资11.9个百分点。全年社会消费品零售总额比上年增长8.0%，增速略微回落，但消费升级类商品增长较 快，消费结构继续优化。全年，受中美贸易摩擦等问题影响，进出口总额增速录得3.4%，较上年明显下滑。 但与新的重要贸易伙伴“一带一路”沿线国家进出口增势良好，对“一带一路”沿线国家合计进出口增长10.8%， 高出整体进出口总额增速7.4个百分点。整体来看，2019年经济保持平稳运行。 2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内， 各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少。无疑这将给中国经济发展带来更 多不确定性，但政府及时出台了有效的疫情控制手段和宏观调控政策，以保障整体经济平稳运行。2月以来， 央行不断向市场释放流动性，货币政策呈现边际宽松趋势；为疫情中受影响的企业进一步减税降费等积极财 政政策的出台为市场注入了稳定剂。从中长期来看，政府强有力的调控政策、金融持续对外开放以及科技创 新领域高速发展将保障整体中国经济高质量、平稳运行。 此致敬礼 姚耀 中国区研究部总监 编者按新冠疫情对中国房地产市场的影响初判 及行业龙头企业需求韧性和租约稳定性都 更强。我们注意到多个地方政府颁布了针 对中小型企业的支持性政策，包括金融支 持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。 二、与SARS时期的状况不同，导致疫情影 响的异同 回顾2003年SARS时期，处于经济快速上 升期且供应相对有限的北京、上海、广州 的甲级办公楼市场租金下降持续了2-3个 季度，并在之后快速回归原本上升轨道。 但是，目前这些城市受大量新增供应压力 等因素的影响，租金表现原本就处于下行 期，我们预计本次疫情将进一步拉长这一 下行期，缓和期将推迟到来。 同样的，在香港，2003年SARS疫情后，香 港办公楼租金伴随着经济的复苏从历史低 位大幅上升。我们并不认为这种情况将会 重演，这主要是由于经历长时间的经济上 升周期后，香港办公楼租金刚刚从历史高 位开始回落。 本次疫情对办公楼需求会产生的负面影响 已然显现，但影响主要集中于短期市场。 从中长期整体市场来看，基本面仍保持稳 健。值得指出的是，后续相关支持政策、 中美贸易阶段性协议达成、进一步深化科 2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内，商业地产市场受 到的影响将较为显著：各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业 地产市场活跃度及各类物业表现。从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速 增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。 技发展及金融开放，仍将在中长期利好办 公楼市场。短期积压的市场需求有望在疫 情结束后加速释放。 三、市场新增供应预计不会大幅回落，且 与健康相关的交付标准或将提升 由于商业地产开发周期相对较长，因短期 工程进度导致的延误对市场整体开发节奏 影响相对有限。目前我们初步预期地产项 目的开发进度或受劳动力复工推迟以及上 下游建筑原材料供应影响，出现一定程度 的工程延误。因此，在疫情短期内受控情 况下，相对于地产开发项目3-5年的长周期 而言，短期延误对多数开发项目而言影响 不大。但对即将交付的项目而言，竣工验 收、消防验收等流程将受到影响。 同时，此次突发事件也对提升与健康相关 的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要 求，即如何从楼宇自身硬件的角度加强对 此类事件的防护。具体来说，包括新风及 回风系统增加紫外线消毒模块；增加非接 触式人体体温实时监控系统；智能派梯系 统集成闸机系统以及安装公共区域的自动 定期消毒设备等。 我们预计，未来企业租户在选择物业时将 提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和 对办公楼市场的影响 一、市场需求短期内将面临考验，需求结 构变化或进一步影响市场 本次疫情是一宗突发的、具有较强影响的 独立事件。在短期内，它将对中国内地及 香港的甲级办公楼市场产生较大不利影 响，并主要集中于需求端。具体来讲，影 响主要将体现在两个方面：一方面，疫情 在得到全面控制前，租赁活跃度在短期内 将显著降温。由于返工的延迟、健康安全 的顾虑，实地看房、租赁协议签订、装修 等行为短期内均将受到较大限制。房地产 决策将会推迟，短期内新增租赁需求或将 十分有限。同时，一些租约即将到期或部 分即将搬迁的企业将不得不选择续租，从 而影响市场的净吸纳量。 另一方面，市场及经济环境不确定性的增 加，将显著影响短期内的市场信心，企业 将采取更加谨慎的租赁策略。从细分行业 来分析，本次疫情短期内对于进出口贸 易、零售、旅游及线下教育培训等行业的 不利影响或将最为显著。而疫情结束后， 我们预期医药健康和保险产业、线上服务 供应商类的TMT行业以及环境保护关联产业 会保持相对韧性并酝酿出新的机遇。从企 业生命周期来分析，初创、小微企业抗风 险能力较低，受疫情影响较大；大型企业 专题
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