房地产行业专题报告：疫情对房地产市场的影响及政策建议.pdf

请务必阅读正文之后免责条款部分 Table_Summary 疫情对房地产市场的影响及政策建议 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2020/3/4 首席房地产研究员：夏磊 研究员：易炜林 庞欣 相关研究： 1. 疫情之后，房地产投资如何走？ 2020-03-02 2. 本次疫情对住房需求有何影响 2020-02-22 3. 长效机制新思路，市场分化新格局-2020 年房地产政策和市场展望 2019-12-30 4. 2020年房地产投资是否还能高位运行？ 2019-12-23 5. 房地产税的最佳出台时机和预期影响 房产税系列之三 2019-11-19 6. 什么是房企资产负债率的合理水平？行业对比和国际视角 2019-11-14 7. 激荡二十年：我国房地产的历史功过、当前难题及制度变革 2019-10-18 8. 未来中国房地产市场空间有多大 2019-10-11 9. 房产税的改革历程和实践效果房产税系列之二 2019-09-17 10. 如何识别房企风险？透析房企财务指标背后的秘密 2019-09-12 11. 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 2019-09-12 12. 中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估 2019-07-18 13. 中国住房制度：回顾、成就、反思与改革 2019-07-11 14. 国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验 2019-06-28 15. 控制供地+货币超发=高房价英国住房制度启示录 2019-06-27 16. 房地产投资拐点已现 2019-06-14 导读： 本次疫情对房地产市场有明显冲击。随着疫情消退，各区域房地产市场将表现如何？ 摘要： 疫情爆发初期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，市场销售量大幅下行，市场调整压力大。 根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。 分区域看： 一线城市土地市场火热，销售略有回暖 土地市场未明显受疫情影响。根据 Wind 数据，2020 年春节后四周，一线城市成交土地占地面积分别为197.4万平，较2019年春节后四周同比增加 20.6%；四周的土地溢价率分别为 24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25 日，北京市累计出让 10 宗住宅类地块，出让金额达 440 亿元，溢价率26.6%。 房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数分别为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。 二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬 多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2 月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据Wind数据，2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为624.5万平，较 2019 年春节后四周同比减少 67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于2019年以来的较低水平。 房地产销售遇冷。根据中指院数据显示，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积环比增加49.7%，但同比减少58.6%。 受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展2服务国家大局战略 17.中国房企未来发展之路：新加坡REITs 模式经验 2019-06-11 18. 中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验 2019-06-10 19. 香港龙头房企如何玩转房地产 2019-06-04 20. 钱流进房地产了吗？ 2019-05-06 21. 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 2019-04-02 22. 美国如何造就 60房地产大牛市？ 2019-03-17 23. 当前房地产市场是否实现平稳健康发展？ 2019-02-19 24. 传统周期延续，还是长效机制破局？2019 年房地产市场展望 2018-12-26 25. 当前房地产融资渠道和形势 2018-08-10 26. 棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 27. 本轮房地产调控的回顾、反思和展望(2014-2018) 2018-06-10 典型如南京市，新增确诊数自2月11日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2月10日）的14天时间，南京市商品住宅成交1968套，相较于去年开工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。 （3）三四线城市土地市场冷清，销售分化 土地市场明显降温。根据 Wind 数据，2020 年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计 1071.5 万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为 0、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。 总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据显示，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四线代表城市成交面积同比减少54.3%。 具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等 9个都市圈的14个样本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合计成交6269 套，同减 46.9%、环增 166.4%。同期，另外 14个非都市圈样本城市，商品房合计成交3279套，同减49.2%、环增155.8%。 在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020年2 月 24 日至 3 月 1日合计成交 2332 套，环比大增 251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020年2月24日至3月1日合计成交107套，环比增幅仅为27.4%，市场恢复较缓慢。 但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、黄冈、孝感，虽然根据武汉市城市总体规划（2017-2035），位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020 年1 月 27 日至3月1日，3市商品住宅成交套数分别仅为0、1、14。 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策 维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付；适度放开土地款融资渠道。 支持合理的购房需求，具体举措包括：一是适当调整房地产短期调控措施，支持刚需和改善型需求。部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤；限价造成精装房改毛坯销售，使建筑品质倒退，不利于住房消费升级；部分城市限售时限最长达 5年，抑制了住房自由流通。建议对一些短期调控手段进行适度微调，如首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善。二是调整住房金融政策，保障合理自住需求的稳步释放。如加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、推广公积金组合贷等。三是实施财税支持政策，如契税补贴、人才购房补助等。 风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期 nMzRsQyQqMrQyQqMpQrPwPbRaO9PmOpPnPpPfQpPtQkPrRxP6MtRoOMYrRrQxNnNoP恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展3服务国家大局战略 目录 1 疫情爆发前期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，销售量大幅下行 . 5 2 疫情爆发后，各区域房地产市场表现分化加大 . 5 2.1 一线城市土地市场火热，销售略有回暖 . 5 2.2 二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬 . 6 2.3 三四线城市土地市场冷清，销售分化 . 7 3 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策 . 10 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展4服务国家大局战略 图表目录 图表1： 疫情对消费者购房计划的影响 . 5 图表2： 2020年春节后四周，一线城市土地市场火热 . 5 图表3： 2020年春节后四周，二线城市土地市场偏冷清 . 6 图表4： 2020年春节后四周，三线城市土地市场冷清 . 7 图表5： 疫情期间三四线城市暂停线下销售政策示例 . 7 图表6： 2020年传统返乡置业季三四线代表城市商品房销售锐减. 8 图表7： 2020-2-24至2020-3-1都市圈内外样本城市商品房成交套数及增幅对比 . 9 图表8： 2020-2-24至2020-3-1佛山与江门商品房成交套数及增幅对比 . 9 图表9： 武汉都市圈示意图 . 10 图表10： 黄石、黄冈、孝感商品住宅销售量（套） . 10 图表11： 房地产业对国民经济贡献大 . 10 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展5服务国家大局战略 1 疫情爆发前期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，销售量大幅下行 售楼处关闭、人流管控，市场销售量大幅下行。根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城销售面积25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城销售面积10.4万平，同比下降90.9%。 市场观望情绪浓厚，加上房企加大折扣力度回笼资金，短期内市场有调整压力。贝壳研究院调查显示，38.0%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划、28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。疫情加重市场观望情绪，房价短期承压。根据克而瑞数据，2020年1月前十房企操盘项目销售均价12660元/平，同比下降3%、较2019年全年下降2.3%。 图表1：疫情对消费者购房计划的影响 资料来源：贝壳研究院，恒大研究院 2 疫情爆发后，各区域房地产市场表现分化加大 2.1 一线城市土地市场火热，销售略有回暖 土地市场未明显受疫情影响。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积分别为197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，溢价率26.6%。 图表2：2020年春节后四周，一线城市土地市场火热 疫情过后再买38.0%房价还会下跌，等一阵子再说28.8%疫情影响收入，调低买房预算15.0%没影响9.7%疫情后发现买房不如其他投资品，不买了4.3%疫情影响收入，不买了4.2%恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展6服务国家大局战略 资料来源：Wind，恒大研究院 房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数分别为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。 2.2 二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬 多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2 月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据Wind数据，2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为624.5 万平，较 2019 年春节后四周同比减少 67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于2019年以来的较低水平。 图表3：2020年春节后四周，二线城市土地市场偏冷清 资料来源：Wind，恒大研究院 房地产销售遇冷。根据中指院数据显示，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积环比增加49.7%，但同比减少58.6%。 0102030400501001502002502019-01-062019-01-272019-02-172019-03-102019-03-312019-04-212019-05-122019-06-022019-06-232019-07-142019-08-042019-08-252019-09-152019-10-062019-10-272019-11-172019-12-082019-12-292020-01-192020-02-092020-03-01100大中城市:成交土地占地面积:一线城市:当周值（万平）100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当周值（%，右轴）010203040040080012002019-01-062019-01-272019-02-172019-03-102019-03-312019-04-212019-05-122019-06-022019-06-232019-07-142019-08-042019-08-252019-09-152019-10-062019-10-272019-11-172019-12-082019-12-292020-01-192020-02-092020-03-01100大中城市:成交土地占地面积:二线城市:当周值（万平）100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当周值（%，右轴）恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展7服务国家大局战略 受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复。 典型如南京市，新增确诊数自2月11日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2月10日）的 14 天时间，南京市商品住宅成交 1968 套，相较于去年开工后（2 月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。 2.3 三四线城市土地市场冷清，销售分化 土地市场明显降温。根据Wind数据，2020年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计 1071.5 万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为0、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。 图表4：2020年春节后四周，三线城市土地市场冷清 资料来源：Wind，恒大研究院 总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据显示，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四线代表城市成交面积同比减少54.3%。 多数三四线城市返乡置业需求难以释放。按照往年的销售惯例，春节前后是返乡置业需求释放的高峰期。今年受疫情影响，多地暂停线下销售或禁止开盘、促销等，三四线城市销售降幅明显。2020 年传统返乡置业季，三四线代表城市商品房销售套数合计 549 套，与去年同期相比下降92.4%。 图表5：疫情期间三四线城市暂停线下销售政策示例 01020304050050010001500200025002019-01-062019-01-272019-02-172019-03-102019-03-312019-04-212019-05-122019-06-022019-06-232019-07-142019-08-042019-08-252019-09-152019-10-062019-10-272019-11-172019-12-082019-12-292020-01-192020-02-092020-03-01100大中城市:成交土地占地面积:三线城市:当周值（万平）100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当周值（%，右轴）恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展8服务国家大局战略 日期 城市 政策名称 规定 2020/1/26 邵阳 邵阳市住房和城乡建设局关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎的疫情防控工作的紧急通知 各房地产企业不得举办新开盘或在售楼盘大型促销等群众聚集活动，全市所有商品房售楼部和所有房地产中介机构门店暂停营业 2020/1/26 湛江 湛江市住房和城乡建设局关于全力做好在售楼盘销售中心区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知 一级响应生效期间，各房地产企业不得举办新开盘或在售楼盘大型促销等群众聚集活动。 2020/1/27 宜昌 关于全市房地产市场暂停营业的紧急通知 全市各房地产售楼现场、经纪机构门店、估价机构经营场所一律暂停营业、关门休市，恢复时间另行通知。关闭商品房和存量房网签系统，暂停房屋交易。 2020/1/27 宿州 关于宿州市房地产市场暂停营业的紧急通知 全市所有商品房售楼部暂停营业，全市所有房地产中介机构门店暂停营业。 2020/1/27 烟台 关于在全市住建领域做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知 各房地产开发企业、房产中介机构暂停售楼处及门店经营活动。 2020/1/28 江门 关于全力做好房地产市场有关区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知 各房企、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动 2020/1/28 珠海 珠海市住房和城乡建设局关于全力做好房地产行业防控新型冠状病毒感染肺炎疫情工作的紧急通知 暂时停止售楼处及中介门店销售活动，待疫情过后再行恢复。 资料来源：地方政府，恒大研究院 图表6：2020年传统返乡置业季三四线代表城市商品房销售锐减 资料来源：中指院，恒大研究院 备注：本图中“传统返乡置业季”指春节当周与后一周；三四线代表城市包含镇江、扬州、连云港、汕头、吉林、韶关、莆田、泰安、湖州、江阴、淮安、芜湖、衡水、池州、肇庆。 -120%-80%-40%0%40%80%05,00010,00015,00020,00025,0002016年 2017年 2018年 2019年 2020年传统返乡置业季三四线代表城市商品房合计销售套数（套）增幅（右轴）恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展9服务国家大局战略 具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等 9个都市圈的14个样本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合计成交 6269套，同减 46.9%、环增 166.4%。同期，另外 14 个非都市圈样本城市，商品房合计成交3279套，同减49.2%、环增155.8%。 图表7：2020-2-24至2020-3-1都市圈内外样本城市商品房成交套数及增幅对比 资料来源：房管局，恒大研究院 备注：都市圈内14城包括东莞 、惠州、佛山、肇庆、扬州、镇江、嘉兴、绍兴、衢州、泉州、台州、舟山、淮南、抚州；非都市圈内14城包括湛江、韶关、江门、江阴、连云港、金华、常德、岳阳、娄底、莆田、池州 、宿州、宜宾、吉安。 在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020年2月24日至3月1日合计成交2332套，环比大增251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020年2月24日至3月1日合计成交107套，环比增幅仅为27.4%，市场恢复较缓慢。 图表8：2020-2-24至2020-3-1佛山与江门商品房成交套数及增幅对比 资料来源：房管局，恒大研究院 150%155%160%165%170%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000都市圈内14城 非都市圈内14城成交套数 环比（右轴）0%50%100%150%200%250%300%05001,0001,5002,0002,500佛山 江门成交套数 环比（右轴）恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展10服务国家大局战略 但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、黄冈、孝感，虽然根据武汉市城市总体规划（2017-2035），位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅合计成交套数分别仅为0、1、14。 图表9：武汉都市圈示意图 图表10：黄石、黄冈、孝感商品住宅销售量（套） 2020年1-9周 黄石 黄冈 孝感 第1周(12.30-01.05) 116 69 196 第2周(01.06-01.12) 335 117 353 第3周(01.13-01.19) 98 221 291 第4周(01.20-01.26) 92 137 129 第5周(01.27-02.02) 0 0 0 第6周(02.03-02.09) 0 0 0 第7周(02.10-02.16) 0 1 0 第8周(02.17-02.23) 0 0 0 第9周(02.24-03.01) 0 0 14 资料来源：中国十大最具潜力都市圈：2019，恒大研究院 资料来源：中指院，恒大研究院 3 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策 房地产业对我国经济具有重要作用。房地产关系我国国计民生，在拉动经济增长、支撑地方财政收入、防范金融风险、推进城镇化进程、改善民生、促进居民收入增加、财富积累和消费升级等方面均发挥着关键作用。2018年房地产业及建筑业就业人数合计占城镇就业人数的7.3%。2019年房地产业增加值占GDP的7.0%、对上下游相关行业增加值的拉动大约占GDP的9.0%。 图表11：房地产业对国民经济贡献大 领域 指标 生产 2019年房地产业增加值6.96万亿元，占全年GDP的7.0%。 开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。2019年房地产业对上下游相关行业增加值的拉动约占全年GDP的9.0%。 投资 2019年房地产开发投资完成额13.2万亿元，占固定资产投资完成额的24.0%。 消费 2019年家电、家具、建筑装潢材料等住房相关消费合计1.3万亿元，占限额以上企业商品零售总额的9.5%。 就业 2018年房地产业就业人数466万人，建筑业就业人数2711万人，合计占城镇就业人数的7.3%。 2018年农民工总人数2.88亿人，其中建筑业从业占比18.6%。 财政 2018年土地出让金和房地产相关税收占政府综合财力（一般公共预算+政府性基金+国有资本经营收入）的35.3%。 金融 2019年房地产贷款余额44.4万亿元，占金融机构贷款余额的29.0%。 资料来源：国家统计局，中国人民银行，财政部，恒大研究院 此次疫情对房地产市场影响较大，应出台相应的稳地产政策。