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疫情中国写字楼市场调研报告2020/ GLOBAL INVESTMENT ATLAS 2019疫情中国写字楼市场调研报告cV8VpWsUlUmVjZeXxUqQmNbRaObRsQoOmOrRlOqQsRfQnPqQaQoPsRMYpMtNNZoOtMGLOBAL INVESTMENT ATLAS 2019CONTENTS | 目录第一章 调研背景第二章 业主调研第三章 租户调研第四章 结论04061 622CUSHMAN & WAKEFIELD | 03自冠状病毒疫情爆发以来，所带来的影响波及了整个中国乃至全球，对中国各行业经济活动带来了不利影响，短期内中国经济增长放缓。回顾2003年非典疫情对中国经济的影响，在疫情集中爆发的二季度， GDP增速骤降两个百分点，但是三季度疫情有效控制后，中国经济迅速恢复。相较于2003 年非典疫情的控制，本次冠状病毒疫情爆发之后，政府反应更快，力度更强。现阶段，除湖北外全国各地新增疑似病例已经连续多日下降。为了更好地了解疫情目前和未来对中国的房地产，尤其是写字楼物业，可能产生的影响及趋势，戴德梁行对全国2,000多个写字楼市场的业主和租户进行了调研，并进行了深入分析和阐述。04 | 戴德梁行第 1章 调研背景CUSHMAN & WAKEFIELD | 05为了更全面的了解冠状病毒疫情给中国房地产行业带来的影响，戴德梁行对中国大陆 2,000多个房地产市场参与者，包括：写字楼业主、写字楼租户、开发商和投资商进行了深入的调研，调研 跨越23个省份自治区，覆盖36个城市 。北上广深一线城市占比约42% ，其他重点城市占比约 58%，其他重点包含 哈尔滨、济南、重庆、郑州、天津、青岛、杭州、南京、厦门 等。戴德梁行此次针对写字楼市场参与者的调研，其中写字楼业主占比37%，写字楼租户占比 63%上海10%北京13%广州10%深圳9%大连9%武汉5%西安5%成都4%苏州3%其他重点城市32%租户63%业主37%06 | 戴德梁行受访业主类型项目复工情况gid01792gid00001gid00001截止到二月下旬，受访的企业中，约40%的租户企业员工采取在家办公的方式；gid01792gid00001gid0000130%的租户企业员工虽已回到办公场所复工，却仍采取错峰上班的方式，避免写字楼内公共区域人员聚集的情况；gid01792gid00001gid0000122%的租户企业看疫情的发展情况复工时间待定；gid01792gid00001gid000018%的租户采取轮岗或部分办公；gid01792gid00001gid00001已封城的城市，除基础生活保障、物流运输、医药健康等行业已复工，其他行业仍处于暂停营业或在家办公的方式，直至疫情拐点或已得到有效控制。gid01792gid00001gid00001戴德梁行此次针对写字楼业主的调研涉及地产发展商、国有企业、联合办公、国内外基金公司等在全国持有多栋写字楼或产业园区物业；gid01792gid00001gid00001受访的写字楼业主中，约52% 为内资、外资、港资或台资的地产发展商；gid01792gid00001gid00001约 24%的写字楼业主为国企背景的业主；gid01792gid00001gid00001另有8%的联合办公运营商以及6%的地产基金。国企24%地产发展商52%基金6%联合办公8%其他10%第 2章 业主调研员工在家办公40%员工已回到办公场所复工30%轮岗或部分办公8%看疫情发展，复工时间待定22%本次疫情中，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任。 电梯空间、写字楼安检、卫生间、垃圾收集、空调系统、新风系统、其他公共区域、排水系统 等八类物业设施及区域是写字楼业主重点消毒防范的关注对象。疫情阶段，写字楼主要采取的措施有：空气循环系统与公共区域的消毒、工作人员健康实时监控、登记访客信息与体温检测、预防人员感染的相关工作、严控短期租赁、提高风险管控及对突发情况的预案管理等。根据受访写字楼业主的反馈情况，短期内，楼宇内的人流量较少，利于写字楼内人员健康监控管理，但是随着企业大规模复工潮的来临，写字楼运营方需加强楼内人员健康监控，楼宇消毒，物业设施维护等相关工作。受本次疫情影响，写字楼运营商 需要灵活调整楼宇消毒清洁、楼宇人员管理等各项服务，协助租户顺利有序开展复工。电梯空间安检体系卫生间垃圾收集空调系统新风系统其他公共区域排水系统92%91%89%80%76%74%68%54%物业防范gid01792 随着疫情的持续， 短期内，务工人员返城的推迟将影响写字楼在建项目的工程进度；gid01792 近 80%的受访开发商认为冠状病毒疫情将会导致工程进度延迟 一到三个月；gid01792 14%的房地产开发商持有乐观态度，认为本次疫情不会对新建项目工程进度产生影响；gid01792 受冠状病毒疫情停工的影响， 部分原计划于今年上半年入市的项目将推迟至 2020年底或 2021年入市。疫情当前，很多企业担负起了的社会责任，采取不同程度的免租、减租、免降水电费、免降物业费、免降管理费等多项措施，其中 考虑减免租金的企业 占 22%，另有约 64%的受访业主 会观察疫情走势来指定后续的措施；在所有愿意考虑减免租金的企业中，国有企业占 42%，体现了国企担当， 树立了良好的企业形象；地产发展商紧随其后占34%。在建项目进度影响减免租金情况预计延期 3个月32%预计延期 半年以上6%预计延期 1个月48%无影响 14%待确定 64%不考虑 14%考虑 22% 国企 42%联合办公 9% 其他 10%地产发展商34%基金 5%CUSHMAN & WAKEFIELD | 09减免租金案例据清华、北大的联合调研显示，在疫情期间，收到冲击最大的为中小企业。 63%的受访中小企业表示，目前的财务压力源于劳动力成本和社保缴费， 14% 的受访中小企业表示，压力来自贷款偿还，另外还有 14% 的受访中小企业表示，目前的财务压力是租金。就中小企业承受的租金压力这一项上来说，很多写字楼业主也理解。业主明白租户的经营能力是保证其办公物业资产拥有稳定入住率的关键，因而也是长期稳定租金收入的关键。虽然上个季度中国各地的许多写字楼市场租金出现了下滑，但由于市场供需失衡，业主（尤其是国企背景的业主）都纷纷提供租金和物管费用的优惠，为中小企业减轻租金压力。 城市深圳案例中国储能大厦： 2020.1.25至2020.2.9期间写字楼租金减半硅谷动力：减免2020.2.1-2020.2.10期间租金花样年：福年广场、乐年广场、AI PARK园区2月1日至2月29日租金全部减免创汇国际中心： 2020年2月正月租金全免信利康前海大厦：入驻办公的企业减免10天（2月1-10号）租金龙华投管：辖属园区减免一个月租金和物业管理费东莞凤岗都市智谷：代缴半个月物业费，减免半个月租金新安商会汇聚创新园：减免半个月租金该表中所收集的数据均来自公共渠道，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。上海陆家嘴集团：中小微服务企业减免2个月租金张江集团：对符合要求的非国有中小企业，可减免2020年2、3月租金金桥股份：符合条件的中小企业免租两个月上海电气等34家市属国有企业:免除符合认定的非国有中小企业2020年2月、3月两个月租金国家会展中心：对于商业广场和办公楼中小企业租户，减免两个月租金北京广州苏州青岛中航资本大厦：写字楼租户二月份租金减半首创非遗咏园：为所有入驻企业和非遗传承人给予2月份租金50%的减免海淀置业集团有限公司：对受疫情影响的相关企业实行2月份租金及物业费减半双创街控股：免除入驻企业30天租金，免除新签企业15天租金北京东联同创孵化器：减免10天租金交通谷创客工场孵化器： 2020年1月31日起减免15天的房租、物业费。交运汽车动能研发应用生态园孵化器： 2020年1月31日起减免15天的房租、物业费。青岛科技大学国家大学科技园：园区入孵企业自2020年1月31日起至青岛市政府延迟复工令结束之日的租金及服务费进行免除（大学生创业基地入驻的大学生孵化企业继续执行有关免房租免物业政策）。青岛滨海学院科技园孵化器：对在孵企业实行的减免政策：减免1-2月份物业服务费、水费和房租（一直实行第一年房租全部减免，第二年减免50，第三年减免30），并免费提供消毒清洁用品。海创汇：海创汇率先免征在青岛自营加速器内所有入驻企业自2020年2月1日至2020年2月29日的孵化服务费。好奇工场：拟针对入孵企业减免1月31日-2月14日期间的房租、水电、网络以及物业费用星河产业集团旗下产业园、写字楼2020年2月份租金减免50%；星河领创天下全国60000+平米运营空间向200+家入驻孵化企业免除2020年2月份所有费用（深圳、珠海、成都、重庆、广州、南京、普宁）中南高科（ 42城 61园）：免除一个月物业费苏高新集团主动免租，全面覆盖，1060家共5000万元苏州高铁新城相融大厦、文旅广场、综合服务楼：免收2月份租金，减半收3/4月份租金苏鑫科技园、咏春科技园、中科相城科创园、春申国际科创园：免收2月份租金，减半收3/4月份租金南京全国徐矿广场：减免2月份租金目前已超过20家产业园区主动减免租金，补贴金额超过2500万，惠及中小企业超过2000家。gid01792 疫情之下， 智能物业管理系统、非接触式门禁、智能会议系统、无人访客系统为办公楼宇业主与运营方最为关注的四大技术方面；gid01792 物业及设施的管理水平、专业系统的防护举措更易获得用户信任，同时也增强客户粘性。本次疫情将催生未来办公物业提升，热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场关注；gid01792 疫情的发生对于商业地产造成不可避免的负面影响，但写字楼的经营者、业主方、租户、商户以及设施管理、物业服务公司等市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。 后疫情时代物业升级智能物业管理系统非接触式门禁智能会议系统无人访客系统其他50%41%36%26%21%10 | 戴德梁行
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