2019年全国房价收入比报告.pdf

0 2019 年 全国房价收入比报告 房价收入比的计算方法和衡量标准2019 年全国房价收入比升至 8.8 预计 2020 年全国房价收入比 小幅 下降 2020 年 01 月 19 日 1 2019 年全国房价收入比 创 20多年来新高 ， 明显 高于合理区间 ，预计 2020 年 将小幅下降 关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。 改革开放后，我国经济增长较快，与之相应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，比如“十一五”和“十二五”期间，城镇居民人均可支配收入增长率曾高达 12.7%、 13.2%的高位，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份，比如 2007、 2009 年，房价出现过快上涨，房价收入比明显偏高。为了更好 地 观察 2019 年与预测 2020 年的房价合理程度，有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况 。 一、房价收入比的计算方法和衡量标准 1、房价收入比的概念与公式 房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其报告摘要： 1、 2019 年，全国商品住宅房价收入比为 8.8， 相比 2018 年的 8.5 小幅上升。房价收入比 上升主要有三个原因。 一是 房价涨幅 相比 2018 年 虽有所收窄，但整体涨幅依然较大 ；二是由于收入增幅小于房价 涨幅 ； 三是 我国人均住房 面积在 不断 增加， 按 前几年的增速 来看 ， 2019年城镇 居民人均住房建筑面积 将 达到 40 平方米左右。 2、 2020 年， 随着“房住 不炒 ”政策 的延续 以及过去 三年 购买力 的透支 ， 预计全国楼市成交将整体小幅下降，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在 5%左右。 全国城镇居民可支配收入同比增长 7.5% 8%，房价 涨幅 收窄而收入增幅稳定，使得房价收入比小幅回落至 8.7 左右。 易居专题研究系列之 2019 年 全国房价 收入比报告 2 中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下： 房价收入比 = 住房总价家庭可支配收入 = 新建商品住宅成交均价 城镇居民人均住房建筑面积1城镇居民 人均可支配收入 2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998 年对 96 个地区的统计资料显示，家庭收入在 999 美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 13.2；家庭收入在 3000 美元 3999 美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这 96 个地区最高的为 30，最低的为 0.8，平均值为 8.4，中位数为 6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比 超过 6 就可视为泡沫区。 欧美国家的房价收入比 口径 ，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保 持在 7.0-7.5 内 属于合理区间，低于 7.0 属于 偏低区间，高于 7.5 属于偏高区间。 二、中国房价收入比 走势分析 1、新建商品住宅价格涨幅 收窄 2019 年，全国 商品住宅 成交均价 9287 元 /平方米，同比增长 8.7%， 涨幅 比 2018 年收窄 3.5 个百分点 。 回顾历史数据 ，房价从 2004 年开始大幅增长， 2008 年受宏观调控与经济下行因素影响，房价增幅降至历史最低 -1.9%，随后在 2009 年房价强势反弹，增幅高至历史峰值24.7%， 2010 年开始，房价开始告别高速增长期，增幅维持在 5%-9%之间，直到 2014 年，1 根据 国家统计局公布的数据，我国 城镇居民 人均住房 建筑 面积 2016 年 为 36.6 平方米 ， 2018 年 为 39 平方米 ，根据过去几年增速推算， 2019 年城镇 居民人均住房建筑面积 将 达到 40 平方米左右 。 易居专题研究系列之 2019 年 全国房价 收入比报告 3 受经济环境影响房地产市场趋冷，增幅也创下了近六年的新低。 2015 年后，受到各方面政策利好推动，及股 市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市场 转暖，房价同比增幅创“十二五”期间最高。 2016 年，在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅进一步 扩大 至近七年最高值。 2017 年， 在新一轮调控之下 ， 热点城市新房定价受限， 房价 涨幅有所收窄 。 2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端住宅预售证，商品房成交均价同比涨幅再次扩大。 2019 年 上半年，部分城市出现小阳春，下半年全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销 力度加大 ， 全国 商品房成交均价同比涨幅收窄 。 图 1 1999-2019 年全国新建商品住宅销售均价数据来源：国家统计局 、 易居研究院 2、 城镇居民人均可支配收入 增速小幅提高 2019 年，全国 城镇居民人均可支配收入 42359 元，比 2018 年 名义增长 7.9%， 增速小幅提高 了 0.1 个百分点。数据显示， 1999 年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，至 2007 年达到历史峰值 17.2%，随后震荡下行，虽然 2009 年后略有回升，但 2011 年 以 来持续下降， 近 五 年 以来 保持 在 8%上下， 处于历史较低水平。 图 2 1999-2019 年全国城镇居民人均可支配收入 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000-5%0%5%10%15%20%25%30%199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019元 /平方米商品住宅销售均价（右轴） 同比增幅（左轴）易居专题研究系列之 2019 年 全国房价 收入比报告 4 数据来源：国家统计局 、 易居研究院 3、 房价收入比 小幅上升 根据前文提到的房价收入比公式，计算得出 2019 年全国商品住宅房价收入比为 8.8，相比 2018 年的 8.5 小幅上升 。 总的来说， 房价收入比 上升 主要 有三个原因。一是 房价涨幅 相比 2018 年 虽有所收窄，但整体涨幅依然较大 ； 二 是由于 收入增幅小于 房价 涨幅 ；三是 我国 人均住房 面积在 不断 增加， 按 前几年的增速 来看 ， 2019 年城镇 居民人均住房建筑面积 将 达到 40 平方米 左右 。 从房价收入比的绝对水平看，处于 偏高区间 ， 创 20 年 来 新高 。 2016 年 以来 的本轮楼市短周期上行期，房价收入比 上行 趋势 与 2005 2010 年（ 2008 年除外）的 大行情 时较为接近。 进一步 来看， 2005 2010 年经济增速 较高， GDP 增速 均大于 9%，人均可支配收入高于 11%（ 2009 年 除外 ）。而 2016 年 以 来， GDP 增速 持续低于 7%， 人均 可支配收入增速在 8%左右 ， 本轮房地产 上行周期的房价 上涨 ， 可以 认为 是 没有经济与收入 高增长支撑 的 房价透支 。 图 3 1999-2019 年全国商品住宅房价收入比 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019元城镇居民家庭人均可支配收入 同比增幅（左轴）易居专题研究系列之 2019 年 全国房价 收入比报告 5 数据来源：国家统计局 、 易居研究院 4、 预计 2020 年全国房价收入比 小幅 下行 展望 2020 年， 随着 “房住 不炒 ”政策 的延续 以及 过去 三年 购买力 的透支 ，预计全国 楼市成交 将整体 小幅下降 ， 市场全面 回归理性 ，但 全国商品 住宅 成交均价继续上涨，全年 涨幅 在 5%左右。主要原因 有 ：一是 2020 年全国楼市继续降温，成交价也会走弱 ；二是 与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在 2008 年全球金融危机时微跌，因此在不发生经济或金融危机的情况下， 2020 年全年仍将呈现上涨态势 ； 三是由于价格变化滞后于成交量， 2018 年 和 2019 年全国 商品房销售量增速 均 已接近 0，市场相比 前 几 年已明显降温， 预计 2020 年将类似 2014 年，成交量下跌的同时价格将继续上涨，但涨幅相比 2019 年 会有所收窄 。 此外， 长期 来看 ， 未来中国 城镇 居民可支配收入预期 将 保持上升趋势 。 但 随着各项改革的推进和收入基数的提高， 预计城镇居民可支配收 入增长将保持平稳 在 7.5% 8%附近 。 综合以上因素， 预计 2020 年全国房价收入比有望 小幅回落 至 8.7 左右。 在 2019 年房价收入比创历史新高，以及 2020 年仍偏高的情况下，房地产调控不宜过早过快放松，2020 年仍宜继续坚持 “ 房住不炒 ” ，热点城市应继续严控房价涨幅。 图 4 2020 年全国商品住宅房价收入比预测 8.58.86.06.57.07.58.08.59.01998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019易居专题研究系列之 2019 年 全国房价 收入比报告 6 数据来源：国家统计局 、 易居研究院 执笔人 ： 上海易居房地产研究院 研究员 沈昕 邮 箱： shenxinehousechina 电 话： 021-60868811 8.8 8.76.06.57.07.58.08.59.019981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020E易居专题研究系列之 2019 年 全国房价 收入比报告 7