REITs投资手册（四）：REITs风险启示录.pdf

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9626187/21/20190228 16:59 Table_Title 【华西固收 研究 】 REITs 投资手册（ 四 ） ：REITs 风险启示录 20200511 Table_Title2 报告摘要： Table_Summary 实操手册：哪些机构可以作为公募 REITs 管理人 ？ 根据公开募集基础设施证券投资基金指引 (试行 ) 和 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知 ，按照以下方法筛选确定可参与机构名单： 首先，根据证监会确认已取得公募基金管理资质的基金公司名单和资管机构名单 (2020 年 3 月版本 )； 第二，删除成立不满 3 年的机构如下，其中国融基金即将满足成立时间要求 ； 第三， 应当由与 REITs 基金管理人存在实际控制关系、或受同一控制人控制的公司担任其资产支持专项计划管理人 。 第四，对于资产支持专项计划管理人，应当取得资管业务资格，有资管业务资格的机构有以下几种： 1）基金背景类的资管 子公司 ； 2）券商资管； 3）信托； 4）保险资管 。 124 家满足要求的基金和券商（ 具 有公募资格）中，共有107 家有符合要求的计划管理人（ 具有 至少一家符合要求的计划管理人， 个别存在 多个符合要求的计划管理人未予列示），共有14 家基金和 3 家资管没有符合要求的计划管理人。 综上，共有 107 家机构满足以上要求，其中基金有 96 家、资 管有 11 家；符合要求的基金或券商资管中，共有 10 家机构没有 符合条件的 基金资管 子公司 或券商资管， 其中 6 家 符合条件的 计划管理人为保险 资管 ， 4 家为信托。 经典风险案例分析： GGP REITs、睿富 REITs GGP REITs：关注大规模举债扩张的合理性与安全性 。 GGP 的破产重组，主要原因并不在于底层资产质量 。 一方面， GGP 并购扩张过于激进，将公司的偿债能力完全押注在再融资能力上 。 一旦融资环境趋紧，很容易面临较大的债务滚续压力 ； 另一方面，GGP 债务到期过于集中，一旦集中到期时段遭遇其他 “黑天鹅 ”因素，很容易导致公司 “猝死 ”。 GGP 在 2009-2011 年有大量债务集中到期，而恰巧经济危机在 2008 年爆发，对于 GGP 的偿债能力形成致命打击。 但正式基于 GGP 底层资产现金流的稳定性，在公司宣布破产重整的时点 “抄底 ”的投资者也享受到了 GGP 业绩复苏后的红利 。 由于商户租约一般在 5-10 年， GGP 的底层资产现金流一直比较稳定，宣布破产之时资产 负债（ 2009 年资产负债率为 96%）且净现金流为正（ 2009 年现金净增加 4.85 亿元）。随后 Ackman 等机构宣布注资 GGP，破产重组后的 GGP甩掉了大量负债包袱，并依仗其自身稳定的现金流，股价从跌至0.24 美元再度回暖至 25 美元上方。 睿富 REITs：底层资产尽调至关重要 。 睿富 REITs 退市事件， 主因为物业卖方对于底层物业（佳程广场）单位租金进行虚报，导致问题被发现后物业价值大幅贬值。此次造假事件也 暴露了中介 评级及分析师信息 Table_Author 首席 分析师： 樊信江 邮箱： fanxjhx168 SAC NO： S1120519100006 联系电话： 010-59775359 Table_Report 分析师 ： 颜子琦 邮箱： yanzqhx168 SAC NO： S1120520010001 联系电话： 021-20227900 研究助理：孙嘉伦 邮箱 ： sunjlhx168 联系电话： 010-59775371 研究助理：张伟 邮箱： zhangwei1hx168 联系电话： 010-59775334 相关研究 1. REITs 投资手册 （ 一 ） 海外 REITs 篇 20200507 2. REITs 投资手册 （ 二 ） 房地产“类 REITs”篇20200507 3. REITs 投资手册 （ 三 ） 基础设施公募 REITs 篇20200509 2 . 42 . 52 . 62 . 72 . 82 . 93 . 01 . 01 . 21 . 41 . 61 . 82 . 02 . 20 2 /1 1 0 2 /2 5 0 3 /1 0 0 3 /2 4 0 4 /0 7 0 4 /2 1 0 5 /0 51 年期国债到期收益率 10 年期国债到期收益率Table_Date 2020 年 5 月 11 日 仅供机构投资者使用 证券研究报告 |固定收益专题报告 仅供机构投资者使用 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 机构在产品设立过程中对底层资产尽调不严谨的问题，产品所有相关的中介机构及评估机构均未发现卖方对底层资产的单位租金进行了虚报，进而导致物业价值被严重高估。 因此对于产品价值的评估和底层资产优劣的判断 ，不能仅仅依靠中介机构的评估结果做出判断，作为投资者也应当进行充足的投前调研。 若投资者投前 对底层资产周边写字楼出租价格有所了解，发现底层资产租金造假并非难事。 风险提示 疫情扩散程度可能超预期 。 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文目录 1. 哪些机构可以担任公募 REITs 管理人？ . 5 监管要求：公募基金管理人与计划管理人存在实控关系或属同一控制人 . 5 名单筛选： 109 家机构符合要求 /10 家机构计划管理人为保险或信托 . 6 2. 经典风险案例分析： GGP REITs、睿富 REITs . 9 GGP REITs（美国 REITs 案例）：关注大规模举债扩张的合理性与安全性 . 10 睿富 REITs（中国香港 REITs 案例）：底层资产尽调至关重要 . 13 3. 风险提示 . 16 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 图表目录 图 1： GGP 股价走势（单位：美元） . 10 图 2： 1993 年 -2004 年美国零售及餐饮销售额增速（单位： %） . 10 图 3： GGP2000-2005 年资产负债规模变动及资产负债率走势 . 11 图 4： 2006 年 -2011 年美国零售及餐饮销售额增速（单位： %） . 11 图 5： GGP 旗下商业物业空置率 . 12 图 6： GGP 债务到期分布与租金收入（单位 ：亿美元） . 12 图 7：美国地产行业债券发行规模（单位：百万美元） . 12 图 8：美国零售类 REITs 发行规模（单位：百万美元） . 12 图 9： GGP 破产重整前后租金收入与资产负债率 . 13 图 10： GGP 破产重整后股价走势（单位：美元） . 13 图 11：睿富 REITs 交易结构 . 14 图 12：睿富 REITs 股价走势（单位：港元） . 15 图 13：睿富 REITs 年报披露租金收入及单位租金价格估算 . 15 表 1：指引关于申请募集基础设施基金相关机构的要求 . 5 表 2：成立时间不足 3 年的公募基金管理公司 . 6 表 3：符合通知和指引 要求的公募 REITs 基金管理人及其计划管理人 . 7 表 4：睿富 REITs 项目基本信息 . 13 表 5：佳程广场基本介绍 . 13 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 1.哪些机构可以 担任 公募 REITs 管理人 ？ 监管要求：公募基金管理人与 计划 管理人 存在实控关系或属同一控制人 4 月 30 日，证监会发布了公开募集基础设施证券投资基金指引 (试行 )（下称“指引”） 中关于申请募集基础设施基金相关机构的要求： 表 1： 指引 关于 申请募集基础设施基金相关机构的要求 条款 内容 第二条 本指引所称基础设施基金，是指同时符合下列特征的基金产品： （一） 80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权； （二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权； 第三条 基金管理人、基金托管人从事基础设施基金活动应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，遵守持有人利益优先的基本原则，积极防范利益冲突，实现专业化理和托管。为基础设施基金提供服务的专业机构应当严格遵守法律法规，恪守职业道德、执业则和行为规范，诚实守信、勤勉尽责、专业审慎，出具的专业意见不得存在虚假记载、误性陈述或重大遗漏。 第四条 申请募集基础设施基金，拟任基金管理人应当符合证券投资基金法公开募集证券投资基金运作管理办法（证监会令第 104 号）规定的相关条件，并满足下列要求： （一）公司成立满 3 年 ，资产管理经验丰富，公司治理健全，内控制度完善； （二）设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验； （三）具有不动产研究经验，并配备充足的专业研究人员； （四）具有同类产品或业务投资管理或运营专业经验，且同类产品或业务不存在重大未决风险事项； （五）财务状况良好，能满足公司持续运营、业务发展和风险防范的需要； （六）具有良好的社会声誉，在金融监管、工商、税务等方面不存在重大不良记录； （七）具备健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、风险控制制度和流程； （八）中国证监会规定的其他要求。 第五条 申请募集基础设施基金，拟任基金托管人应当符合证券投资基金法公开募集证券投资基金运作管理办法规定的相关条件，并满足下列要求： （一）财务状况良好，资本充足率等风险控制指标符合监管部门相关规定； （二）具有良好的社会声誉，在金融监管、工商、税务等方面不存在重大不良记录； （三）具有基础设施领域资产管理产品托管经验； （四）为开展基础设施基金托管业务配备充足的专业人员； （五）中国证监会规定的其他要求。基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人。 第六条 申请注册基础设施基金前，基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行独立、全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供估值、审计等专业服务，与基础设施资产支持证券管理人协商确定基础设施资产支持证券设立、发行等相关事宜，确保基金注册、份额发售、投资运作与资产支持证券设立、发行之间有效衔接。 第二十三条 基础设施基金成立后，基金管理人应当将 80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人设立发行的单一基础设施资产支持证券全部份额，并通过特殊目的载体获得基础设施项目全部所有权或特许经营权，拥有基础设施项目完全的控制权和处置权。前述行为应当按照相关证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 19626187/21/20190228 16:59 法规关于重大关联交易要求履行适当程序、依法披露。 资料来源： 证监会， 华西证券研究所 证监会与发改委联合发布的通知中关于申请募集基础设施基金相关机构的要求： 试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金， 通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券， 完成对标的基础设施的收购，开展基础设施 REITs 业务。公开募集基础设施证券投资基金符合证券法证券投资基金法规定的，可以申请在证券交易所上市交易。 名单筛选： 109 家机构符合要求 /10 家机构计划管理人为保险或信托 根据以上通知和指引，按照以下方法筛选确定可参与机构名单： 首先，根据证监会确认已取得公募基金管理资质的基金公司名单和资管机构名单(2020 年 3 月版本 )； 第二，删除成立不满 3 年的机构如下，其中国融基金即将满足成立时间要求； 表 2： 成立时间不足 3 年的公募基金管理公司 公司名称 注册地 办公地 成立时间 符合要求的资产支持专项计划管理人 计划管理人关系 凯石基金管理有限公司 上海 上海 2017/5/10 - - 国融基金管理有限公司 上海 北京 2017/6/20 国融证券股份有限公司 母公司 东方阿尔法基金管理有限公司 深圳 深圳 2017/7/4 - - 恒越基金管理有限公司 上海 上海 2017/9/14 - - 弘毅远方基金管理有限公司 上海 上海 2018/1/31 - - 合煦智远基金管理有限公司 深圳 深圳 2017/8/21 - - 博道基金管理有限公司 上海 上海 2017/6/12 - - 蜂巢基金管理有限公司 上海 上海 2018/5/18 - - 湘财基金管理有限公司 上海 上海 2018/7/13 湘财证券股份有限公司 母公司 睿远基金管理有限公司 上海 上海 2018/10/29 - - 朱雀基金管理有限公司 陕西 上海 2018/10/25 - - 淳厚基金管理有限公司 上海 上海 2018/11/3 - - 同泰基金管理有限公司 深圳 深圳 2018/10/11 - - 惠升基金管理有限责任公司 西藏 北京 2018/9/28 - - 西藏东财基金管理有限公司 西藏 上海 2018/10/26 东方财富证券股份有限公司 母公司 资料来源： 证监会， 华西证券研究所 第三，应当由与 REITs 基金管理人存在实际控制关系、或受同一控制人控制的公司担任其资产支持专项计划管理人。 第四，对于资产支持专项计划管理人，应当取得资管业务资格，有资管业务资格的机构有以下几种： 1）基金背景类的资管子公司； 2）券商资管； 3）信托； 4）保险资管。 124 家满足要求的基金和券商（具有公募资格）中，共有 107 家有符合要求的计划管理人（具有至少一家符合要求的计划管理人，个别存在多个符合要求的计划管理人未予列示），共有 14 家基金和 3 家资管没有符合要求的计划管理人。 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 19626187/21/20190228 16:59 综上，共有 107 家机构满足以上要求，其中基金有 96 家、资管有 11 家；符合要求的基金或券商资管中，共有 10 家机构没有符合条件的基金资管子公司或券商资管，其中 6 家符合条件的计划管理人为保险资管， 4 家为信托。 表 3： 符合通知和指引要求的公募 REITs 基金管理人及其计划管理人 公司名称 类型 注册地 办公地 成立时间 符合要求的计划管理人 计划管理人关系 中航基金管理有限公司 基金 北京 北京 2016 中中航证券有限公司 母公司 中银基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 中银资产管理有限公司 子公司 中信保诚基金管理有限公司 基金 上海 上海 2005 中信信诚资产管理有限公司 子公司 宝盈基金管理有限公司 基金 深圳 北京 2001 中铁宝盈资产管理有限公司 子公司 中泰证券（上海）资产管理有限公司 资管 上海 上海 2014 中泰证券股份有限公司 母公司 中融基金管理有限公司 基金 北京 北京 2013 中融（北京）资产管理有限 公司 子公司 中欧基金管理有限公司 基金 上海 上海 2006 中欧盛世资产管理（上海） 有限公司 子公司 中海基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 中海恒信资产管理（上海） 有限公司 子公司 中金基金管理有限公司 基金 北京 北京 2014 中国中金财富证券有限公司 有相同实控人 山西证券股份有限公司 资管 太原 太原 1988 中德证券有限责任公司 子公司 浙江浙商证券资产管理有限公司 资管 杭州 杭州 2013 浙商证券股份有限公司 母公司 招商基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2002 招商财富资产管理有限公司 子公司 长盛基金管理有限公司 基金 深圳 北京 1999 长盛创富资产管理有限公司 子公司 长城基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2001 长城嘉信资产管理有限公司 子公司 长安基金管理有限公司 基金 上海 上海 2011 长安财富资产管理有限公司 子公司 中信建投基金管理有限公司 基金 北京 北京 2013 元达信资本管理（北京）有 限公司 子公司 永赢基金管理有限公司 基金 浙江 上海 2013 永赢资产管理有限公司 子公司 银华基金管理股份有限公司 基金 深圳 北京 2001 银华资本管理（珠海横琴） 有限公司 子公司 银河基金管理有限公司 基金 上海 上海 2002 银河资本资产管理有限公司 子公司 易方达基金管理有限公司 基金 广东 广州 2001 易方达资产管理有限公司 子公司 兴业基金管理有限公司 基金 福建 上海 2013 兴业财富资产管理有限公司 子公司 信达澳银基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2006 信达新兴财富（北京）资产 管理有限公司 子公司 鑫元基金管理有限公司 基金 上海 上海 2013 鑫沅资产管理有限公司 子公司 西部利得基金管理有限公司 基金 上海 上海 2010 西部证券股份有限公司 母公司 先锋基金管理有限公司 基金 北京 北京 2016 网信证券有限责任公司 有相同实控人 万家基金管理有限公司 基金 上海 上海 2002 万家共赢资产管理有限公司 子公司 天治基金管理有限公司 基金 上海 上海 2003 天治北部资产管理有限公司 子公司 天弘基金管理有限公司 基金 天津 北京 2004 天弘创新资产管理有限公司 子公司 中邮创业基金管理股份有限公司 基金 北京 北京 2006 首创证券有限责任公司 母公司 融通基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2001 深圳市融通资本管理股份有 限公司 子公司 红塔红土基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2012 深圳市红塔资产管理有限公 司 子公司 华润元大基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2013 深圳华润元大资产管理有限 公司 子公司 申万菱信基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 申万菱信（上海）资产管理 有限公司 子公司 上投摩根基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 尚腾资本管理有限公司 子公司 上银基金管理有限公司 基金 上海 上海 2013 上银瑞金资本管理有限公司 子公司 长信基金管理有限责任公司 基金 上海 上海 2003 上海长江财富资产管理有限 子公司 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 19626187/21/20190228 16:59 公司 长江证券（上海）资产管理有限公司 资管 上海 上海 2014 上海长江财富资产管理有限公司 孙公司 兴全基金管理有限公司 基金 上海 上海 2003 上海兴全睿众资产管理有限 公司 子公司 东吴基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 上海新东吴优胜资产管理有 限公司 子公司 泰信基金管理有限公司 基金 上海 上海 2003 上海锐懿资产管理有限公司 子公司 浦银安盛基金管理有限公司 基金 上海 上海 2007 上海浦银安盛资产管理有限 公司 子公司 浙商基金管理有限公司 基金 杭州 杭州 2010 上海聚潮资产管理有限公司 子公司 华富基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 上海华富利得资产管理有限 公司 子公司 华宸未来基金管理有限公司 基金 上海 上海 2012 上海华宸未来资产管理有限 公司 子公司 财通基金管理有限公司 基金 上海 上海 2011 上海财通资产管理有限公司 子公司 财通证券资产管理有限公司 资管 浙江 浙江 2014 上海财通资产管理有限公司 孙公司 北信瑞丰基金管理有限公司 基金 北京 北京 2014 上海北信瑞丰资产管理有限 公司 子公司 广发基金管理有限公司 基金 广东 广州 2003 瑞元资本管理有限公司 子公司 前海开源基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2013 前海开源资产管理有限公司 子公司 平安基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2011 平安证券股份有限公司 有相同实控人 鹏华基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 1998 鹏华资产管理有限公司 子公司 诺安基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2003 诺安资产管理有限公司 子公司 农银汇理基金管理有限公司 基金 上海 上海 2008 农银汇理资产管理有限公司 子公司 民生加银基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2008 民生加银资产管理有限公司 子公司 景顺长城基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2003 景顺长城资产管理（深圳） 有限公司 子公司 金元顺安基金管理有限公司 基金 上海 上海 2006 金元证券股份有限公司 母公司 交银施罗德基金管理有限公司 基金 上海 上海 2005 交银施罗德资产管理有限公 司 子公司 建信基金管理有限责任公司 基金 北京 北京 2005 建信资本管理有限责任公司 子公司 嘉实基金管理有限公司 基金 上海 北京 1999 嘉实资本管理有限公司 子公司 国都证券有限责任公司 资管 北京 北京 2001 嘉实资本管理有限公司 有相同实控人 汇添富基金管理股份有限公司 基金 上海 上海 2005 汇添富资本管理有限公司 子公司 摩根士丹利华鑫基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2003 华鑫证券有限责任公司 母公司 华夏基金管理有限公司 基金 北京 北京 1998 华夏资本管理有限公司 子公司 南方基金管理股份有限公司 基金 深圳 深圳 1998 华泰证券股份有限公司 母公司 华泰证券（上海）资产管理有限公司 资管 上海 上海 2014 华泰证券股份有限公司 母公司 华商基金管理有限公司 基金 北京 北京 2005 华龙证券股份有限公司 母公司 兴银基金管理有限责任公司 基金 福建 上海 2013 华福证券有限责任公司 母公司 华安基金管理有限公司 基金 上海 上海 1998 华安未来资产管理（上海） 有限公司 子公司 海富通基金管理有限公司 基金 上海 上海 2003 海通证券股份有限公司 /上海富诚海富通资产管理有限公司 母公司 /子公司 国投瑞银基金管理有限公司 基金 深圳 北京 2002 国投瑞银资本管理有限公司 子公司 国泰基金管理有限公司 基金 上海 上海 1998 国泰元鑫资产管理有限公司 子公司 国寿安保基金管理有限公司 基金 上海 北京 2013 国寿财富管理有限公司 子公司 江信基金管理有限公司 基金 北京 北京 2013 国盛证券有限责任公司 母公司 益民基金管理有限公司 基金 重庆 北京 2005 国泓资产管理有限公司 子公司 国海富兰克林基金管理有限公 基金 南宁 上海 2004 国海富兰克林资产管理（上 子公司 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9 19626187/21/20190228 16:59 司 海）有限公司 金鹰基金管理有限公司 基金 广东 广州 2002 广州金鹰资产管理有限公司 子公司 光大保德信基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 光大保德信资产管理有限公 司 子公司 工银瑞信基金管理有限公司 基金 北京 北京 2005 工银瑞信投资管理有限公司 子公司 富国基金管理有限公司 基金 上海 上海 1999 富国资产管理（上海）有限 公司 子公司 富安达基金管理有限公司 基金 上海 上海 2011 富安达资产管理（上海）有 限公司 子公司 东海基金管理有限责任公司 基金 上海 上海 2013 东海瑞京资产管理（上海） 有限公司 子公司 上海东方证券资产管理有限公司 资管 上海 上海 2010 东方证券股份有限公司 母公司 东方基金管理有限责任公司 基金 北京 北京 2004 东方汇智资产管理有限公司 子公司 创金合信基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 2014 第一创业证券股份有限公司 母公司 德邦基金管理有限公司 基金 上海 上海 2012 德邦创新资本有限责任公司 子公司 大成基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 1999 大成创新资本管理有限公司 子公司 泰达宏利基金管理有限公司 基金 北京 北京 2002 渤海证券股份有限公司 有相同实控人 渤海汇金证券资产管理有限公司 资管 深圳 深圳 2016 渤海证券股份有限公司 母公司 博时基金管理有限公司 基金 深圳 深圳 1998 博时资本管理有限公司 子公司 中加基金管理有限公司 基金 北京 北京 2013 北银丰业资产管理有限公司 子公司 英大基金管理有限公司 基金 北京 北京 2012 北京英大资本管理有限公司 子公司 新华基金管理股份有限公司 基金 重庆 北京 2004 北京新华富时资产管理有限 公司 子公司 国金基金管理有限公司 基金 北京 北京 2011 北京千石创富资本管理有限 公司 子公司 国开泰富基金管理有限责任公司 基金 北京 北京 2013 北京国开泰富资产管理有限公司 子公司 方正富邦基金管理有限公司 基金 北京 北京 2011 北京方正富邦创融资产管理 有限公司 子公司 华泰柏瑞基金管理有限公司 基金 上海 上海 2004 柏瑞爱建资产管理（上海） 有限公司 子公司 安信基金管理有限责任公司 基金 深圳 深圳 2011 安信乾盛财富管理（深圳） 有限公司 子公司 国联安基金管理有限公司 基金 上海 上海 2003 中国太平洋财产保险股份有 限公司 实控人 太平基金管理有限公司 基金 上海 上海 2013 中国太平保险控股有限公司 存在实际控制 关系 中国人保资产管理股份有限公司 资管 上海 北京 2003 中国人民保险集团股份有限公司 母公司 泰康资产管理有限责任公司 资管 北京 北京 2006 泰康保险集团股份有限公司 母公司 新疆前海联合基金管理有限公司 基金 新疆 深圳 2015 前海人寿保险股份有限公司 有相同实控人 华泰保兴基金管理有限公司 基金 上海 上海 2016 华泰保险集团股份有限公司 母公司 嘉合基金管理有限公司 基金 上海 上海 2014 中航信托股份有限公司 母公司 汇丰晋信基金管理有限公司 基金 上海 上海 2005 陕西信托股份有限公司 母公司 圆信永丰基金管理有限公司 基金 福建 上海 2014 厦门国际信托有限公司 母公司 华宝基金管理有限公司 基金 上海 上海 2003 华宝信托有限责任公司 母公司 资料来源： 证监会， 华西证券研究所 2.经典风险案例分析： GGP REITs、睿富 REITs 证券研究报告 |固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 10 19626187/21/20190228 16:59 GGP REITs（美国 REITs 案例） ：关注大规模举债扩张的合理性与安全性 GGP 创立于 1954 年，由 Martin 和 Matthew Buckbaum 兄弟创立， 1970 年在纽交所上市， 2004 年 GGP 收购 The Rouse Company，该并购案例为美国历史上最大的零售房地产并购，自此 GGP 成为美国第二大购物中心 REITs。 2008 年，经济危机来袭，美国零售业亦受到极大冲击，此时 GGP 由于负债规模过大无力偿债，不得不提起破产保护， 2009 年宣布破产，成为美国历史上最大的购物中心 REITs 破产案。尽管GGP 破产重组后业绩逐步复苏，但其前期过于激进的扩张策略仍值得反思 ；此外，GGP 破产重组后重振旗鼓，也为投资 REITs 提供了另外一条思路。 图 1： GGP 股价走势（单位：美元） 资料来源：