房地产行业深度报告：当前时点再议新冠疫情对房地产行业影响.pdf

Table_MainInfo Table_Title 证券研究报告 / 行业深度报告 当前时点再议新冠疫情 对房地产 行业影响 报告摘要： 国内疫情缓解，行业缓慢修复。 进入 3 月以来，国内疫情逐步缓解，但境外输入压力仍然较 大 。从目前房地产行业复工情况看，根据住建部官方统计及我们的调研数据，售楼处复工率已达 90%以上，建设工程复工率接近 90%，房企已实现全面复工。基本面数据方面，1-2 月各项指标增速同比均出现大幅下滑 ， 3 月降幅均有收窄，单月开发投资和土地成交价款重回正增长，但行业景气 度仍然较差，预计随着行业复工率逐步提高和购房需求滞后释放未来将缓慢修复。 非典疫情短暂影响基本面，股价波动亦受调控影响，当前环境与 2003年差别较大。 复盘 2003 年 非典疫情的行业影响来看：基本面方面，非典疫情仅造成了两个月左右短暂影响， 6 月后基本快速修复至疫情前水平；股价方面，疫情对板块股价影响多源于大市共振影响， 2002年 8 月开启的房地产调控是板块估值受压的更深层次原因，同时在疫情中估值较低、内生能力较强的优质房企彰显了更强的防御价值。当前环境与 2003 年有较多不同 ， 宏观层面经济下行压力更大 ，行业层面需求 空间更窄，政策环境更差，我们认为当前环境可能更接近2008 年金融危机后 ，外需严重下滑，行业告别单边增长，彼时行业增速受影响时间一年有余，我们预计本轮行业修复时间或将更长。 长期行业竞争与需求格局将发生改变。 短期来看，此次疫情对基本面的冲击已经充分显现，房地产作为宏观经济压舱石，行业政策环境在房住不炒的基调下将迎来地方层面因城施策的边际改善，未来仍将持续。长期来看， 行业集中度提升的趋势将进一步加速 ， 在突然事件面前 龙头房企在 管理端、资金 端和拿地端的优势 凸显， 更多中小房企将 因现金流压力被迫 退出市场。 疫情以来长时间 的居家隔离也使购房者 加深 对居住体验的 认识 ， 更加关注产品 力，非品牌房企 产品力较弱，市场竞争力较差，也将更加难以获得购房者的青睐。 推荐布局高能级城市的低杠杆房企：万科 A、金地集团、保利地产、滨江集团和招商蛇口；建议关注高成长二线房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城以及受益都市圈的华夏幸福； 建议积极布局受疫情影响较小的优质物业公司：招商积余、保利物业、碧桂园服务和永升生活服务。 风险提示： 行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 26.86 3.44 4.11 4.88 7.81 6.54 5.50 买入 保利地产 16.51 2.34 2.58 2.88 7.06 6.40 5.73 买入 金科股份 7.93 1.06 1.34 1.68 7.48 5.92 4.72 买入 荣盛发展 8.08 2.10 2.59 3.03 3.85 3.12 2.67 买入 蓝光发展 5.61 1.15 1.66 2.23 4.88 3.38 2.52 买入 Table_Invest 优于大势 上次评级： 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend 涨跌幅（ %） 1M 3M 12M 绝对收益 0.66% -6.26% -15.48% 相对收益 -3.09% -2.40% -14.44% Table_IndustryMarket 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 20482 流通市 值（亿） 18251 市盈率（倍） 7.82 市净率（倍） 1.77 成分股总营收（亿） 25409 成分股总净利润（亿） 2333 成分股资产负债率（ %） 79.13 Table_Report 相关报告 东北证券房地产周报：基金地产配臵比例环比下降， LPR下调 2020-04-27 东北证券房地产周报： 3 月房地产数据全面回暖，政治局会议重申房住不炒 2020-04-19 2020 年 3 月房地产数据点评：行业指标全面回暖 2020-04-18 Table_Author 证券分析师：张云凯 执业证书编号： S0550519080009 13917726696 zhangyknesc 研究助理：沈路遥 执业证书编号： S0550118070032 18616639299 shenlynesc 联系人：吴胤翔 执业证书编号： S0550119080063 18117166023 wuyxnesc 证券分析师：吴胤翔 0 0 /房地产 发布时间： 2020-04-30 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 47 Table_PageTop 目 录 1. 新冠疫情下房地产行业现状分析 . 5 1.1. 疫情发展现状 . 5 1.2. 行业复工情况分析 . 7 1.2.1. 售楼处复工情况：截至 4 月 1 日，全国售楼处 复工率达 92.73% . 7 1.2.2. 建设工程复工情况：截至 4 月 1 日，全国房屋建筑工程开复工率为 85.06% .12 1.2.3. 房企复工情况：根据克而瑞调研数据， 3 月样本房企基本实现全面复工 .15 1.3. 行业 基本面数据分析 . 17 1.3.1. 开发投资： 1-2 月跌幅明显， 3 月单月增速重回正增长 .17 1.3.2. 土地： 1-2 月土地市场低迷， 3 月单月土地成交价款重回正增长 .19 1.3.3. 销售： 1-2 月基本陷入停 滞， 3 月明显回暖，西部提供超预期表现 .20 1.3.4. 资金：资金端降幅小于销售，流动性宽松助力到位资金改善 .22 2. 复盘非典疫情看行业影响 . 23 2.1. 非典疫情简介 . 23 2.2. 非典疫情对行业基本面的影响：短暂影响，快速修复 . 24 2.3. 非典疫情对板块股价的影响：疫情叠加政策调控周期下的估值双重压制 . 26 2.4. 当前环境与 2003 年有何不同：更差的宏观形势，更弱的行业空间，更强的调控韧性 . 30 3. 新冠疫情短中长期影响分析 . 33 3.1. 短期影响：基本面下滑，行业政策空间改善，房企资金链吃紧 . 33 3.2. 中长期影响：行业集中度加速提升，改善性购房需求提升 . 43 4. 投资建议 . 45 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 47 Table_PageTop 行业深度报告 图 表 目录 图 1 ：新冠肺炎疫情发展进程 . 5 图 2 ：世界各国累计新冠确诊病例个数（截至 2020 年 4 月 26 日） . 6 图 3 ：世界各国单日新增冠确诊病例个数（截至 2020 年 4 月 26 日） . 7 图 4 ：房企最早复工时间占比（截至 3 月 12 日） .16 图 5 ：房企当前复工形式占比（截至 3 月 12 日） .16 图 6 ：房地产开发投资完成额累计同比 .17 图 7 ：住宅开发投资完成额及累计同比 .17 图 8 ： 各地区房地开发投资额及同比 .18 图 9 ： 国房景气指数 .18 图 10 ： 房屋新开工面积及累计同比 .18 图 11 ： 住宅新开工面积及累计同比 .18 图 12 ： 房屋施工面积及累计同比 .19 图 13 ： 住宅施工面积及累计同比 .19 图 14 ： 房屋竣工面积及累计同比 .19 图 15 ： 住宅竣工面积及累计同比 .19 图 16 ： 土地成交价款及累计同比 .19 图 17 ： 购臵土地面积及累计同比 .19 图 18 ：商品房销售面积及累计同比 .20 图 19 ：住宅销售面积及累计同比 .20 图 20 ： 30 大中城市商品房当月 成交面积 .20 图 21 ：一、二、三线城市当月成交占比 .20 图 22 ： 各地区房地产销售金额及同比 .21 图 23 ： 各地区房地产销售面积及同比 .21 图 24 ： 商品房待售面积及同比 .22 图 25 ： 住宅待售面积及同比 .22 图 26 ： 办公楼待售面积及同比 .22 图 27 ： 商业营业用房待售面积及同比 .22 图 28 ：房地产开发资金来源累计同比 .23 图 29 ：国内贷款资金来源及累计同比 .23 图 30 ： 自筹资金及累计同比 .23 图 31 ： 定金及预收款累计同比 .23 图 32 ：非典疫情发展进程 .24 图 33 ：非典疫情前后房地产开发投资情况 .25 图 34 ：非典疫情前后房地产新开工面积情况 .25 图 35 ：非典疫情前后房地产竣工面积情况 .25 图 36 ：非典疫情前后房地产销售面积情况 .25 图 37 ：房改至今历年房地产开发投资增速情况 .26 图 38 ：房改至今历年新开工面积增速情况 .26 图 39 ：房改至今历年竣工面积增速情况 .26 图 40 ：房改至今历年销售面积增速情况 .26 图 41 ：非典疫情前后申万地产板块与沪深 300 走势对比（以 2002 年 1 月 4 日为基点） .27 请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 47 Table_PageTop 行业深度报告 图 42 ：非典疫情前后申万地产板块与主流地产股股价走势对比（以 2002 年 1 月 4 日为基点） .29 图 43 ：非典疫情前后申万地产板块与主流地产股 PE-TTM 走势对比（以 2002 年 1 月 4 日为基点） .29 图 44 ：房改至今历年 GDP 增速情况（ %） .30 图 45 ：房改至今历年 GDP 三大需求拉动情况（ %） .30 图 46 ： 2008 年金融危机前后房地产投资增速（ %） .31 图 47 ： 2008 年金 融危机前后新开工面积增速（ %） .31 图 48 ： 2008 年金融危机前后销售面积增速（ %） .31 图 49 ： 2008 年金融危机前后销售金额增速（ %） .31 图 50 ：我国城镇化率变化情况（ %） .31 图 51 ：我国人口出生率变化情况（ %） .31 图 52 ： 2019 年销售 TOP30 房企净负债率情况 .41 图 53 ： 2019 年销售 TOP30 房企货币资金 /短期有息负债情况 .41 图 54 ： 2019 年销售 TOP30 房企财务杠杆情况（财务杠杆 =有息负债 /净资产） .42 图 55 ： 2019 年销售 TOP30 房企经营杠杆情况（经营杠杆 =（总资产 -有息负债） /净资产） .42 图 56 ： 2019 年销售 TOP30 房企经营杠杆占比情况对比 .42 图 57 ： 2019 年销售 TOP30 房企长期有息负债占比情况对比 .43 图 58 ：房企销售金额集中度变化情况 .44 图 59 ：房企销售面积集中度变化情况 .44 图 60 ：房企销售金额集中度变化情况 .44 图 61 ：房企销售面积集中度变化情况 .44 表 1 ：新冠肺炎疫情发展历程重大事件梳理 . 5 表 2 ：疫情影响下各省市房地产销售限制政策 . 7 表 3 ：各省市售楼处复工政策梳理 . 9 表 4 ：各省市售楼处复工情况新闻调研数据 .10 表 5 ：各省市房地产建设工程复工政策梳理 .12 表 6 ：各省市房地产建设工程实际复工情况新闻调研数据 .14 表 7 ：各省市房地产建设工程实际复工情况新闻调研数据 .16 表 8 ：非典疫情发展历程重大事件梳理 .24 表 9 ：非典疫情前后中央房地产政策梳理 .27 表 10 ：近四年中央经济会议有关房地产会议内容 .32 表 11 ：近三年中央政治局会议有关房地产会议内容 .32 表 12 ： 2018 年以来中 央关于落户的宽松政策 .33 表 13 ：疫情爆发以来各省市地产边际放松政策梳理（截至 4 月 26 日） .34 表 14 ： 2019 年销售规模 top30 房企杠杆指标分析 .40 请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 47 Table_PageTop 行业深度报告 1. 新冠疫情下房地产行业现状分析 1.1. 疫情发展现状 整体来看，新冠疫情爆发至今，大致可以分为三个阶 段：第一阶段为 2019 年 12 月到 2020 年 1 月下旬，这一阶段为认知期，具体事件来看， 2019 年 12 月 1 日出现首例新冠肺炎患者发病， 2020 年 1 月 20 日中国多地（上海、北京、广东）出现确诊病例，终南山院士表示新冠病毒存在人传人；第二阶段为 2020 年 1 月下旬至 2020年 2 月中旬，这一阶段为爆发期， 1 月 23 日至 29 日，中国大陆 31 个省份相继启动突发公共卫生事件一级响应，各地新冠肺炎确诊病例出现快速增长， 1 月 30 日世卫组织（ WHO）将新冠疫情列为国际关注的突发公共卫生事件；第三阶段为 2020 年2 月下旬至今，这一阶段 为恢复期， 2 月 19 日，全国新增确诊病例 394 例，为春节以来最低， 22 日全国 23 个省份当日新增确诊病例清零，全国多个省份开始下调新冠肺炎防控响应级别， 2 月 25 日 27 个省份新增确诊清零， 3 月以来国内疫情基本得到控制，新增病例多为境外输入型病例。 图 1：新冠肺炎疫情发展进程 2020120201201912201912202032020220202202012019.12.31 2020.1.29312020.2.193942020.1.20 2020.1.302019.12.01 2020.2.25273数据来源：东北证券，公开资料整理 表 1：新冠肺炎疫情发展历程重大事件梳理 阶段 时间点 关键事件 认知期 2019.12.01 首例新冠肺 炎患者发病 2019.12.31 武汉市卫健委首次公开通报已有病例，但声称未发现明显人传人 2020.1.9 武汉出现首例新冠死亡病例 2020.1.20 中国多地（上海、北京、广东）出现确诊病例 2020.1.20 钟南山表示，新冠病毒肯定存在人传人 爆发期 2020.1.23 浙江、湖南、广东相继启动重大突发公共卫生事件一级响应 2020.1.24 湖北省启动重大突发卫生事件一级响应 2020.1.29 中国大陆 31 个省份全部启动突发公共卫生事件一级响应 2020.1.30 世卫组织（ WHO）将新冠疫情列为国际关注的突发公共卫生事件 2020.2.2 武汉火神山医院交付使用 2020.2.8 武汉雷神山医院交付使用 2020.2.11 WHO 正式将新冠肺炎命名为 COVID-19 请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 47 Table_PageTop 行业深度报告 恢复期 2020.2.19 全国新增确诊病例 394 例，为春节以来最低 2020.2.22 全国 23 个省份当日新增确诊病例清零 2020.2.23 全国多个省份开始下调新冠肺炎防控响应级别 2020.2.25 全国 27 个省份新增确诊清零 3 月上旬 国内疫情基本得到控制，新增 病例多为境外输入型病例 数据来源：东北证券，公开资料整理 进入 3 月以来，国内疫情基本得到控制。截至