公募REITs系列研究之二：启航新蓝海拥，抱新时代.pdf

证券研究报告 行业研究/专题研究 2020年05月06日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshenhtsc 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507htsc 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792htsc 林正衡 021-28972087 联系人 linzhenghenghtsc 1房地产: 销售平稳修复，龙头延展韧性2020.05 2房地产: 销售盈利增速换档，融资扩张强者恒强2020.05 3我爱我家(000560 SZ,买入): 疫情短期冲击较大，Q2开启修复2020.05 资料来源：Wind 启航新蓝海拥，抱新时代 公募REITs系列研究之二 公募REITs首次破冰，物流等持有物业运营商及物业服务商值得关注 4月30日，证监会、发改委联合发文，境内基础设施领域公募 REITs试点正式起步，实现了真正意义上公募REITs的首次破冰。对于不动产运营而言，公募REITs的成立意味着“融投管退”这一管理周期中的退出环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。尽管实施范围不涉及地产开发，但制度体系的建设、法律层面的进一步完善将为整体不动产运营实现 REITs上市打下基础。 为什么从基础设施突破？ 我们认为有以下几点原因：1、底层资产底蕴足。我国基础设施建设存量规模可观，2017年我国基础设施存量市场规模已达 113.7万亿，公募REITs的推出将为庞大存量理顺证券化路径；2、有助于盘活存量资产去杠杆。我国当前地方政府债务杠杆自2018年起重现上升态势，基础设施公募 REITs将有助于去杠杆的进程；3、是目前符合我国政策导向，服务于实体经济的上佳选择。主要聚焦于重点区域、重点行业和优质资产，优先六大城市圈以及两大开发区，优先五大行业，聚焦优质项目，准入条件涉及权属、运营状况、发起人、融资用途四个方面。 公募REITs终于扬帆起航 目前市场上的类REITs均未在“公募”属性上实现突破。正因如此，类REITs相对公募 REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面存在差距。本次文件我们认为有两个关键词：1.“权益”，坚持“权益导向”是本次试点的原则之一；2.“公募”。公募 REITs 试点采取了“公募基金+资产支持证券”的模式，充分借鉴了现有公募基金和类REITs的制度框架，制度设计成本较低；能够充分发挥类 REITs的成熟经验和外部管理人的专业技能。 哪些不动产运营商有望受益？ 试点范围有两个板块值得注意：1）仓储物流。2）高新产业园区。这两块资产所发行的资产证券化产品已经有一定规模，向 REITs转换存在空间。我们认为仓储物流板块对接REITs的路径更为顺畅，其高度标准化以及重资产沉淀、轻成本运营的特性得到资本市场认可。此外我们认为产业园区资产步入REITs时代具备远景：1）企业有降杠杆、盘活存量的诉求；2）行业管理溢价的提升将逐步加大运营方以及投资方的兴趣；3）政策端对于产业园REITs上市也早有引导。此次试点为不动产运营走向 REITs时代打通制度基础。我们预计长租公寓、商业地产有望成为下一批试点的突破口。 投资建议 我们认为三类企业值得关注：1. 短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业，如南山控股、中新集团、万科 A、市北高新、苏州高新、张江高科、浦东金桥、上海临港和招商蛇口等；2. 长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业，如光大嘉宝、我爱我家、世联行、中华企业、中国国贸、金融街、世茂股份、大悦城和新城控股等。3. 公募REITs有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益，如招商积余、新大正。 风险提示：公募REITs推进节奏不及预期；公募REITs具体内涵存在不确定性；符合投资者收益率要求的底层资产偏少。 (17)(9)(1)71519/05 19/07 19/09 19/11 20/01 20/03(%)房地产 沪深300一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 何为基础设施 REITs？ . 3 为什么从基础设施突破？ . 4 如何筛选基础设施底层资产？ . 5 这次文件的关键词在于哪些？公募+权益 . 6 权益：涉及产权的完整转移 . 6 公募：类REITs向REITs模式跃迁的关键因素 . 7 哪些不动产运营商有望受益？ . 9 物流地产与园区运营商更为受益 . 9 我们认为仓储物流板块对接REITs的路径更为顺畅 . 9 产业园区资产步入REITs时代具备远景 . 9 为不动产运营走向REITs时代打通制度基础 . 10 投资建议 . 12 风险提示 . 14 图表目录 图表1： REITs产品结构示意图 . 3 图表2： 美国REITs数量及规模 . 3 图表3： 美国REITs年化收益率（%） . 3 图表4： 政府杠杆率（%） . 4 图表5： 基础设施REITs聚焦行业 . 5 图表6： 试点项目要求. 5 图表7： 类REITs产品结构示意图 . 6 图表8： 类REITs与标准化公募REITs的差异 . 6 图表9： 权益型、抵押贷款型和混合型REITs对比 . 7 图表10： 美国REITs数量结构 . 7 图表11： 美国REITs市值结构（2019） . 7 图表12： 基础设施REITs的发行模式 . 8 图表13： REITs发行对象以及份额 . 8 图表14： 物流及产业园类REITs发行情况 . 9 图表15： 不同业态待发行存量资产ABS规模（截至2020年Q1） . 10 图表16： 各不动产业态资产证券化优先级产品平均票息（2019年） . 10 图表17： 上海各类物业租金回报率（2020年Q1） . 11 图表18： 关注公募REITs推进带来的A股投资机会（截至2020年5月5日） . 13 图表19： A股相关标的市值及2020PE（截至2020年5月5日，盈利预测为Wind一致预期） . 14 cUoXtOoPqPaQ8Q8OnPqQtRrRiNoOtOeRqQsM6MpOuMwMnMyQxNoOtN行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 何为基础设施REITs？ 4月30日，证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知以及公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿），标志着境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步。此次两部委的文件印证我们在 2019年 4月份公募 REITs深度报告正本清源，元年开启中的两个前瞻判断：1、从底层资产和政策支持的角度，长租公寓和基础设施有望成为试点突破口；2、从产品框架角度，我国公募REITs试点将采用“公募基金+资产支持证券”模式。 具体关于房地产投资信托基金（REITs）的模式、海外发展等内容我们在系列一中已经有过详细阐述，在这里就不多作展开。简单而言，REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产（商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等），基础设施 REITs，即以基础设施为底层资产的REITs。 图表1： REITs产品结构示意图 资料来源：NAREIT，华泰证券研究所 基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。截至 2019 年美国共有 219 只上市 REITs，总市值达 1.3 万亿美元，据 Wind 数据整理，美国上市 REITs 中投资于基础设施领域的产品市值占比为 20%。1991-2019 年，美国REITs复合年化收益率为17.8%，高于同期道指年复合涨幅3.8个百分点，仅在两次金融危机阶段以及2018年出现负收益。 图表2： 美国REITs数量及规模 图表3： 美国REITs年化收益率（%） 资料来源：NAREIT，华泰证券研究所 资料来源：NAREIT，华泰证券研究所 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0000501001502002501971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019数量（左轴，只）市值（右轴，百万美元）(50)(40)(30)(20)(10)010203040501991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 为什么从基础设施突破？ 从去年以来，市场对公募 REITs的试点路径多有猜测，基础设施和持有型不动产都可以作为试点，最终为什么最先从基础设施突破？我们认为有以下几点原因： 一、 底层资产底蕴足。我国基础设施建设存量规模可观，据光华管理学院的报告中国基础设施 REITs 创新发展研究，2017 年我国基础设施存量市场规模已达 113.7 万亿，基础设施沉淀高、体量大、回报期长，过去通过 BOT、PPP 等模式进行投融资，公募REITs的推出将为庞大存量理顺证券化路径。 二、 有助于盘活存量资产去杠杆。基础设施建设的主体以政府为主，而我国当前地方政府债务杠杆自 2018 年起重现上升态势，截至 2020 年 3 月，地方政府和中央政府的名义杠杆率分别达23.3%和17.2%，基础设施公募REITs将有助于改善地方债务问题，加速地方去杠杆的进程。 三、 是目前符合我国政策导向，服务于实体经济的上佳选择。我国目前对房地产领域政策仍然较为审慎，因此在基础设施领域展开是上佳选择，为基础设施项目提供资本金，既能稳投资、补短板，同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。 图表4： 政府杠杆率（%） 资料来源：wind，华泰证券研究所 0510152025301995/121996/91997/61998/31998/121999/92000/62001/32001/122002/92003/62004/32004/122005/92006/62007/32007/122008/92009/62010/32010/122011/92012/62013/32013/122014/92015/62016/32016/122017/92018/62019/32019/12中央政府杠杆率 地方政府杠杆率行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 5 如何筛选基础设施底层资产？ 此次文件也给出了明确的项目筛选条件，主要聚焦于重点区域、重点行业和优质资产，并明确严格的项目审核。底层资产的认定需经各省级发改委、国家发改委核定，证监会制定相关发行规则，并指导相关机构完善相关配套措施，加强监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。 区域优先六大城市圈以及两大开发区 优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，还包括国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。 行业优先五大行业 基础设施REITs的底层资产聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。 图表5： 基础设施REITs聚焦行业 支持力度 行业 子版块 优先支持 交通设施 仓储物流 收费公路 市政工程 水电气热 污染治理 城镇污水垃圾处理 固废危废处理 鼓励 新型基础设施 信息网络 新兴产业 国家战略性新兴产业集群 高科技产业园区 特色产业园区 资料来源：关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，华泰证券研究所 项目聚焦优质项目 基础设施REITs试点聚焦优质项目，准入条件涉及权属、运营状况、发起人、融资用途四个方面。1. 权属：要求“权属清晰”，项目的合规链条和相关证照必须齐全，收入来源也做了明确要求，以使用者付费为主，排除现金流兜底的情况；2. 运营状况：要求项目运营成熟，具备稳定现金流，预计后续还会有详细的量化要求；3. 发起人：要求信用稳健，基础设施运营企业须具备丰富管理能力；4. 融资用途：发起人通过转让获得的资金用途有所限制，需要符合产业政策，鼓励用于新的基础设施及公用事业建设。 图表6： 试点项目要求 项目 内容 权属 项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。 运营状况 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。 发起人 发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。 融资用途 加强融资用途管理。发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环 资料来源：关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，华泰证券研究所 行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 6 这次文件的关键词在于哪些？公募+权益 我们在正本清源，元年开启报告中曾介绍，国内REITs的发展起源于 2005年，越秀REITs 在香港上市，此后央行和证监会等部门持续推进 REITs 制度建设。2014 年，在资产证券化迎来备案制利好、房地产融资环境改善的驱动下，类 REITs 规模开始快速扩张。类REITs产品为从业者积累了丰富的不动产证券化实操经验，培育了投融资市场。但目前市场上的REITs均未在“公募”属性上实现突破。也正因为如此，类REITs相对公募REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面，存在诸多差距。 图表7： 类REITs产品结构示意图 资料来源：RCREIT，华泰证券研究所 图表8： 类REITs与标准化公募REITs的差异 类REITs 公募REITs 标准化程度 低；受诸多税务、法律法规条款的限制，结构较为复杂，不同产品结构不完全相同 高 税收负担 高，设立阶段资产重组产生额外税收负担，运营阶段SPV和投资者层面双重征税 税收中性原则，部分国家和地区给予额外税收优惠 增信措施 有，债券属性较强 无，投资属性较强 投资期限 非永续，需要考虑退出问题，与不动产较长的投资周期不一定匹配 永续，能够匹配不动产较长的投资周期 底层资产周转 不可周转，存续期内需持续持有 可以周转，即可以处置、更新底层资产以提高收益率 投资者准入门槛 高 低，机构投资者和个人投资者都能参与 流动性 低，通常为私募产品，无法上市公开交易 高 透明度 结构复杂，缺乏信息披露规范，透明度较低 信息披露制度严格，透明度较高 资料来源：RCREIT，华泰证券研究所 权益：涉及产权的完整转移 本次文件我们认为关键词首先在于“权益”，其规定的基础设施 REITs 试点原则之一为：“遵循市场原则，坚持权益导向”，“通过REITs实现权益份额公开上市交易”。国际上REITs分为三类，权益型（持有并管理物业组合，租金收入将转化为分红支付给份额持有人）、抵押贷款型（将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券）以及混合型。根据 NAREIT 的统计，从市值上看，2019 年末美国 94%的 REITs 为权益型。我们认为这明确基础设施REITs股权属性，而对应类REITs，其核心依赖原始权益人的回购而具有债权属性。基础设施 REITs 不仅实现了私募向公募的转换，同时也实现了债性向股性的转变。 行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 7 图表9： 权益型、抵押贷款型和混合型REITs对比 区别 权益型 抵押贷款型 混合型 投资对象 商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等不动产或项目公司股权 房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券 不动产或项目公司股权，房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券 收入来源 租金和物业增值 利息 租金，物业增值和利息 资料来源：NAREIT，华泰证券研究所 图表10： 美国REITs数量结构 图表11： 美国REITs市值结构（2019） 资料来源：华泰证券研究所 资料来源：华泰证券研究所 公募：类REITs向REITs模式跃迁的关键因素 公募 REITs 试点采取了“公募基金+资产支持证券”的模式，首先具备公募牌照的券商或基金公司设立基金，经证监会注册后公开发售基金募资，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务，并实现上市交易。我们在 2019年 4月 4日发布的报告正本清源，元年开启报告中曾强调，这种路径的优势在于充分借鉴了现有公募基金和类 REITs的制度框架，制度设计成本较低；能够充分发挥类 REITs的成熟经验和外部管理人的专业技能，对不动产进行合理估值，降低交易成本。 针对此次试点，证监会发布相关指引的征求意见稿，明确产品定义与结构，作出如下要求： 1. 基础设施REITs的基金资产投资于单一基础设施的比例须达 80%以上，公募REITs应当取得“基础设施项目完全所有权或特许经营权”，即涉及项目完整产权的转移；同时，要求“基金管理人积极运营管理基础设施项目”，为此要“设置独立的基础设施基金投资管理部门”。 2. 设计审慎，要求原始权益人持股，专业投资者为持股主体。原始权益人应当以战略配售方式持有不低于 20%的份额，锁定期限不少于五年。其他专业机构投资者也可以参与战略配售，锁定期限不少于一年。专业投资者持股占比不得低于战略配售外总份额的 80%。从体量上看，原始权益人、专业投资者最低持股量分别为 20%和 64%，个人投资者最高持股比例仅为 16%。 3. 利润分配比例 90%以上。这一要求与境外公募 REITs接轨，即REITs的收益大部分用于分红。 0%20%40%60%80%100%1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019权益型 数量（只） 抵押型 数量（只） 混合型 数量（只）1245878.3, 94%82927.8, 6%权益型抵押型行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 8 图表12： 基础设施REITs的发行模式 资料来源：关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，华泰证券研究所 图表13： REITs发行对象以及份额 序号 份额类别 对象 法规要求 (1) 战略配售 原始权益人 20% (2) 网下发售 证券公司、基金、信托等专业机构投资者 100%-(1)*80% (3) 公众投资 个人投资者 100%-(1)-(2) 资料来源：公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿），华泰证券研究所 行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 9 哪些不动产运营商有望受益？ 物流地产与园区运营商更为受益 整体而言，试点范围聚焦于基建，但除了基础的基建板块，还有两个板块值得注意：1）仓储物流。2）高新产业园区。这两块资产所发行的资产证券化产品已经有一定规模，从证券化形式来看，CMBS占多数，也已有类REITs产品出现，这些资产向REITs转换存在空间。 我们认为仓储物流板块对接 REITs的路径更为顺畅 目前国内市场已有 3单产业园/物流类REITs项目，都与物流行业紧密相关。3单类REITs 分别为苏宁云享专项计划、菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划以及华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划，底层资产分别为为苏宁云商、菜鸟以及顺丰旗下园区，资产所有者均为物流龙头，前两个类 REITs底层资产即物流园区，仅顺丰所发的类REITs底层资产是与物流相关的产业园。 物流资产的高度标准化以及轻运营重市场的特性得到资本市场认可，正因如此也能够获取最低的融资成本。3单类REITs的优先票息分别为4.00%、4.40%和5.05%，仅有产业园属性的顺丰类 REITs票息相对较高。 图表14： 物流及产业园类REITs发行情况 发行时间 行业 标志 名称 底层资产 规模 优先票息 2016年7月 物流仓储 物流地产首单类REITs 苏宁云享专项计划 苏宁云商旗下位于包头、青岛、南昌、成都、无锡及广州六个重点城市中的高新区域成熟的物流园区 18.47亿 4.00% 2019年3月 物流仓储 物流地产类REITs 菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划 菜鸟物流仓储基础设施 额度50亿 4.45% 2018年12月 产业园+物流仓储 物流地产首单储架类REITs 华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划 顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园 储架规模50亿 5.05% 资料来源：Wind，华泰证券研究所 产业园区资产步入REITs时代具备远景 首先，企业有降杠杆、盘活存量的诉求。从产业园资产证券化相对较高的体量以及融资成本可见一斑：截至2020年一季度，待发行存量资产 ABS规模中，产业园和物流资产的比重分别为8%和1%。从 2019年各业态对应优先级产品平均票息来看，物流仓储的票息最低（4.49%），产业园最高（5.89%）。 其次，行业管理溢价的提升将逐步加大运营方以及投资方对于产业园 REITs 的兴趣。目前纯粹以产业园为底层资产的类 REITs尚未成功入市，核心原因在于产业园运营目前依然是以禀赋优势而非管理优势主导，因此资产两极分化：高回报优质资产的运营方不愿退出，而低回报资产难以吸引投资者。当管理优势逐步显化，这一僵局将被打破，即优秀运营商在资产培育环节的收益率高于成熟项目持有环节的受益之时，REITs将会成为一大助力。 再者，政策端对于产业园区 REITs 上市也早有引导。2019 年 5 月 28 日，经李克强总理签批，国务院印发关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见支持在有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点，这充分显示了中央对于支持优质产业资产存量盘活的支持。19 年 12 月，招商局商业房地产投资信托基金香港上市，成首家央企 REITs，这也是从实践上印证政策方向。 产业园区在证券化的过程中可能还存在着一些难点，比如多数产业园因成片开发所需资金量庞大，因此产权被分割成许多小产权用以出售，开发者由于不拥有完整的产权而对基础资产的选择造成了一定障碍。但从长远来看，证券化的推进，也势必将倒逼未来产业园的运营模式也将逐步从“开发”向“运营”转变。 行业研究/专题研究 | 2020年05月06日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 10 图表15： 不同业态待发行存量资产 ABS规模（截至 2020年Q1） 图表16： 各不动产业态资产证券化优先级产品平均票息（2019年） 资料来源：CAIC，华泰证券研究所 资料来源：CAIC，华泰证券研究所 为不动产运营走向REITs时代打通制度基础 我们认为这次基础设施 REITs试点的启动，虽然重心在基础设施项目上，看似和不动产领域相关度不高，但我们认为积极的信号在于，有基础设施 REITs在前铺路，有望在未来为全面REITs时代到来作出铺垫： 我们可以看到，此次文件提出“填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重”，在投融资双重属性层面，明确了 REITs 的投资属性。与此同时，国际经验来看，REITs具备资产配置功能，在基础设施 REITs入市后有望启蒙投资者，在市场无风险收益率持续下行、投资渠道有限的环境下，预计资产配置功能也将很快被市场认知。 但也必须承认，此次文件还有些有待明确的问题或者难点，可能需要在试点中逐渐摸索。比如 1. 定价问题。此次试点的底层资产主要是不动产所有权（物业地产、产业园区）以及特许经营权（交通设施），在我国这些权利都是有期限，与永续 REITs 存在矛盾，这也会影响相应资产的估值情况；2. 税收政策问题。相对于国际 REITs 的税收优惠，我国目前公募REITs的税收环节政策仍不清晰，在重组时、交易时的税收会不会影响资产质量和吸引力是值得探讨的问题。3、底层资产质量问题。目前整个不动产体系的收益率并不是非常理想，以上海为例，2020 年一季度各业态持有不动产的毛回报率（位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主 100%持有的物业在假设满租情况下的回报率）阈值在2.7%-6.5%。虽然很多优质项目可能能达到 5%-8%甚至更高，但回报率可能会影响公募REITs 的规模化问题，这也将倒逼相关资产优化运营。4、基础设施或者物流园区类资产的背后大多为国企央企，其特许经营权转移可能需要得到主管部门的审批核准。同时，其他的合规问题以及潜在的政策法律的冲突问题等等，都有待解决，这次文件也提出“规则先行，稳妥开展试点”，我们相信很多问题随着各方努力都能逐步完善，在未来的实操细则中会更加明确。 8% 1%47%23%7%14%产业园仓储物流购物中心酒店公寓办公4.49% 4.93% 5.34%5.66% 5.77% 5.79% 5.89% 6.10%0%1%2%3%4%5%6%7%物流 综合体 办公 商业 公寓 酒店 产业园 其他各业态资产证券优先级产品平均票息