2020一季度中国写字楼租金指数研究报告.pdf

写字楼租金指数运行 分析 / 4 租金变动 ： 2020 年 一 季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌 0.82% / 5 租金涨跌幅较大的商圈 ： 受疫情影响， 超九 成 商圈租金环比下跌 ，海口国贸、 南昌 红谷滩中心区等 商圈跌幅较大 / 6 租金运行趋势研判 ：短期下行压力 较大 ， 但复工 复产推动 经济 转好， 长期 将平稳发展 / 8 写字楼租金指数编制说明 / 1 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 周巍 杜咏咏 李 璠璠 魏云静 陈 丽娜 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 胡国华 马琛 辛芸娜 葛海峰 赵丽一 高静 张志杰 白彦军 李建桥 牛 晓娟 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉 蘭 薛建行 薛琳 黄雪 王玲 袁彬彬 王永斌 黄艳 姚一维 李宁 胡佳娜 石蕊 梁波涛 高院生 唐爽 唐懿 童晓玲 谢俊云 田文刚 范诒杰 方颃 张梦圆 刘莉芬 01 02 研究主持： 中指 研究院 中国房地产指数系统 2020一季度 中国 写字楼租金指数研究报告 写字楼租金指数 1是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据写字楼的分类和特征，结合广大写字楼运营机构 、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司对写字楼租赁市场的关注程度，我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体系的构架。该指数以城市商圈指数为最低层级，逐级生成城市综合指数、重点城市总指数。本次重点研究城市商圈写字楼租金，以典型甲级写字楼为样本标的。 1 写字楼租金指数： 为适应当前中国写字楼市场快速发展需要， 中指 研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字楼市场发展实际情况， 启动 中国房地产指数系统 写字楼租金指数的研究和编制， 并 于 2019 年 7 月首次公开 发布 。 按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼 租金指数体系的构架写字楼租金指数城市写字楼租金指数以写字楼商圈作为指数编制 的商圈样本商圈写字楼租金指数以商圈中典型 甲级写字楼作为指数编制的样本标的写字楼租金指数编制说明 2020一季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口 流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域规划政策，我们综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 写字楼样本选取 数据来源 写字楼租金指数的样本数据主要通过 Fang、 3Fang 平台、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。 指数模型 方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重。 商圈写字楼租金指数样本选取 商圈选取： 通过对各城市写字楼商圈 的梳理，统计各商圈所含写字楼项目数量和体量（建筑面积），结合中指 研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多 、 体量较大的重点商圈作为写字楼租金指数编制的商圈样本。 写字楼项目选取： 根据确定的各商圈写字楼总数量，以该商圈中典型（大型）甲级写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。 写字楼房源样本选取： 以选定的写字楼项目，其全部挂牌房源及项目中层部分在租商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。 2020一季度 中国 写字楼租金指数研究报告 计算公式 【 加权平均法 】 单个 商圈写字楼 样本平均租金计算公式如下： = 其中， 代表第 i 个商圈写字楼 在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈 第 j 个 写字楼 在第 t 期的日租金， 为第 i 个商圈 的第 j 个 写字楼 的建筑面积 。 重点城市写字楼平均租金计算公式如下： 重点城市 = 其中， 重点城市 代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金， 为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。 【中位数法】 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： = (1 ,2 ) 其中， 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数， Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表第 i 个 商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金。 指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。 2020一季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2020年一季度 ，全国重点城市主要商圈写字楼租金 2整体水平 环比 下跌 ，平均租金为 4.9元 /平 方 米天， 跌幅为 0.82%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占 2.5%，租金环比下跌的商圈占 96.3%， 1.3%的商圈租金与上期持平。 从市场 环境 来看， 受 新冠肺炎 疫情影响， 2020 年 一季度 ， 我国 国内生产总值同比下降 6.8%（初步核算结果） ， 消费、投资和出口 三大需求同比均 下降 。 2020 年 一季度 ，我国 社会消费品零售总额实现 78580 亿元，同比 下降 19.0%； 全国 固定资产投资（不含农户） 为 84145 亿元，同比下降 16.1%，其中 房地产开发投资 同比 下降 7.7%； 货物 进出口总额实现 65742 亿元，同比下降 6.4%， 进出口相抵， 贸易顺差 983 亿元 。 从各产业运行情况来看， 2020 年 一季度 我国 规模以上工业增加值同比下降 8.4%，服务业 增加值 同比 下降 5.2%； 3月份，服务业商务活动指数为 51.8%， 较 2 月份 回升 21.7 个百分点； 其中 货币金融服务 ， 零售业 ， 交通运输、仓储和邮政业等行业商务活动指数相对较高，分别为 62.9%、 60.6%和 59.3%。 整体来看， 2020 年 一季度 新冠肺炎 疫情 在 全球 多个 国家 蔓延 ，世界经济前景 短期 堪忧，经济增长 以及 就业压力上升、企业效益 和 居民收入增长难度加大 ，同时 外部疫情扩散 等一系列 不确定性因素 也 对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。 在新冠肺炎疫情蔓延 和全球 经济放缓 的 背景 下 ， 我国 商品和服务消费下降 明显 ； 受 国内 宏观经济持续下行 压力 影响，本季度 全国重点城市主要商圈 写字楼市场需求 有所 下降 ，租金环比继续下跌 。 分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金 环比 均 下跌。 2 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 2020一季度 中国 写字楼租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据， 2020 年一季度 ，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平 环比 下跌，平均租金为 4.9 元 /平 方 米天， 跌幅为 0.82%。 从城市等级看 2020 年一季度 ，一线城市中， 2.8%的商圈写字楼租金环比上涨， 97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中， 深圳前海商圈 写字楼租金环比 小幅 上涨 0.16%； 上海北外滩商圈、 深圳福田中心区商圈、 上海漕河泾 商圈等 35 个商圈写字楼租金环比下跌。 2020 年一季度 ，二线城市中， 2.3%的商圈写字楼租金环比上涨， 95.5%的商圈写字楼租金环比下跌， 2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。 11 个城市 44 个主要商圈中， 杭州主要商圈写字楼租金 环比 涨跌互现 ； 其余城市 主要商圈写字楼租金均下跌或持平。 其中 海口国贸商圈租金跌幅较大 ， 环比下跌 2.44%。 一线 二 线 写字楼租金变动情况 2020一季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 2020 年一季度，受 新冠肺炎 疫情影响， 写字楼 市场租赁需求疲软， 在我们监测的 15 个城市主要商圈中，超九成 商圈 写字楼 租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通 运输 、文体娱乐等行业 受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。 在写字楼租金环比下跌的商圈中， 海口国贸商圈环比跌幅最大，为 2.44%，租金下跌至 2.3 元 /平 方 米天；南昌红谷滩中心区商圈、上海北外滩商圈等 4 个商圈租金环比跌幅亦在 2.0%-2.5%之间；重庆解放碑商圈、深圳 南山 中心区商圈等 29 个商圈租金环比跌幅在 1.0%（含） -2.0%之间 ；广州北京路商圈、北京 CBD 商圈等 43 个商圈租金环比跌幅 在 1.0%以内。 尽管疫情期间，企业生产经营活动受限，但线上办公、电商等线上科技与服务行业，医药与医疗行业，以及大数据等行业在疫情影响下租赁需求反而有所增加，呈现扩张势头；同时 TMT、金融业、专业服务业等行业为一季度写字楼市场需求的主力，部分企业存在扩张需求。因此，这几类行业企业较为集中的商圈，写字楼租金仍较为稳定。在我们监测的 15 个城市主要商圈中，深圳前海商圈、杭州钱江新城商圈写字楼租金环比小幅上涨， 涨幅均在 0.2%以内 。 图： 2020 年一季度 写字楼租金 环比 涨 跌 幅较大的商圈 数据来源： CREIS 中指数据、 3Fang 租金涨跌幅较大的商圈 - 5 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %-4048深圳前海商圈杭州钱江新城商圈深圳龙岗中心城商圈深圳南山中心区商圈重庆解放碑商圈上海漕河泾商圈深圳福田中心区商圈上海北外滩商圈南昌红谷滩中心区商圈海口国贸商圈元 /平方米 天平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右）2020一季度 中国 写字楼租金指数研究报告 为了更好地反映写字楼市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商圈，对典型甲级写字楼平均租金进行了统计。 表： 2020 年一季度 15 城主要商圈写字楼租金（单位：元 /平 方 米天） 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比涨跌 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比涨跌 北京 金融街商圈 15.8 16.0 -0.15% 重庆 杨家坪商圈 2.2 1.9 -1.04% CBD 商圈 9.3 8.6 -0.94% 南坪商圈 2.0 1.5 -0.26% 燕莎商圈 8.0 7.2 -0.57% 杭州 武林商圈 4.8 4.5 -1.58% 中关村商圈 7.6 7.6 -0.34% 黄龙商圈 4.0 3.9 -1.51% 亚运村商圈 7.5 6.4 -0.40% 钱江新城商圈 3.6 3.5 0.02% 望京商圈 7.3 7.1 -0.65% 西溪商圈 3.4 3.4 -0.48% 丽泽桥商圈 5.8 5.9 -0.48% 申花商圈 3.3 3.1 -0.65% 上地商圈 5.7 5.8 -0.58% 钱江世纪城商圈 2.2 2.3 -1.27% 科技园区商圈 4.6 4.0 -0.77% 成都 春熙路商圈 3.7 3.7 -0.14% 上海 陆家嘴商圈 8.4 7.2 -0.13% 东大街商圈 3.0 3.1 -0.46% 南京西路商圈 7.5 5.9 -0.28% 人民南路商圈 2.8 3.2 -0.72% 静安寺商圈 7.2 6.4 -0.19% 金融城商圈 2.7 2.5 -0.15% 徐家汇商圈 6.3 4.8 -0.21% 大源商圈 2.4 2.2 -0.49% 人民广场商圈 6.0 6.1 -0.72% 天津 小白楼街商圈 4.3 4.4 -1.22% 淮海中路商圈 6.0 5.8 -0.78% 劝业场街商圈 3.0 2.5 -1.59% 中山公园商圈 5.9 4.7 -1.03% 友谊路商圈 2.5 3.3 -0.36% 虹桥商圈 5.6 5.8 -1.48% 华苑商圈 1.4 1.5 -0.23% 南京东路商圈 5.6 5.6 -1.44% 南京 新街口商圈 3.0 2.5 -0.52% 北外滩商圈 5.5 5.2 -2.07% 珠江路商圈 2.8 2.3 -1.05% 漕河泾商圈 4.5 4.3 -2.03% 奥体商圈 2.8 2.5 -0.51% 张江商圈 4.1 4.2 -0.60% 武汉 中北路商圈 3.1 2.9 -1.35% 五角场商圈 3.8 3.9 -1.57% 武昌中心商圈 2.9 2.9 -0.10% 广州 珠江新城商圈 5.3 4.9 -1.73% 武广万松园商圈 2.2 2.0 -1.00% 天河北商圈 4.7 3.5 -0.93% 光谷商圈 2.2 2.1 -0.13% 体育中心商圈 4.0 4.1 -1.23% 金融港商圈 2.0 1.5 -0.11% 琶洲商圈 3.9 4.1 -1.01% 苏州 湖西商圈 2.7 2.7 -1.47% 环市东商圈 3.5 3.3 -0.90% 湖东商圈 2.3 2.2 -0.23% 北京路商圈 3.0 2.8 -0.97% 狮山商圈 2.2 2.0 -0.05% 深圳 后海商圈 6.5 6.8 -0.58% 青岛 五四广场商圈 4.3 4.4 -0.29% 福田中心区商圈 6.3 5.8 -2.04% 中央商务区商圈 3.0 3.1 -0.82% 地王商圈 5.9 6.2 -1.03% 海尔路商圈 2.5 2.5 -1.29% 车公庙商圈 4.8 4.3 -1.39% 崂山区政府商圈 2.5 2.2 0.00% 前海商圈 4.1 3.8 0.16% 长沙 五一广场商圈 3.9 3.9 -1.07% 南山中心区商圈 4.0 3.9 -1.90% 伍家岭商圈 2.9 2.7 -0.59% 龙岗中心城商圈 3.8 3.0 -1.82% 南湖路商圈 2.6 2.8 -0.36% 宝安中心区商圈 3.8 4.3 -1.77% 芙蓉广场商圈 2.6 2.4 -1.29% 重庆 江北嘴商圈 2.6 2.3 -1.54% 南昌 红谷滩中心区商圈 1.8 1.7 -2.22% 解放碑商圈 2.3 2.3 -1.93% 海口 国兴商圈 4.0 4.0 -1.00% 加州新牌坊商圈 2.3 2.4 -0.67% 滨海大道商圈 3.2 3.2 -1.03% 观音桥商圈 2.2 2.4 -0.54% 国贸商圈 2.3 2.3 -2.44% 数据来源： CREIS 中指数据、 3Fang 2020一季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 新开工方面， 2020 年 一季度 ， 15 个重点城市 办公 楼新开工面积 共计 354.51 万平方米，同比 下降 47.5%。 其中一线城市 办公 楼新开工面积同比下降 25.9%；二线城市同比下降 56.9%。土地供应方面， 2020 年 一季度 ， 15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积 为 1055.8 万平方米， 同比 增长 15.5%。其中一线城市 商办用地成交规划建筑面积 同比 增长 146.3%；二线城市同比下降 1.2%。 短期来看 ， 受疫情影响 全国 15 个重点城市办公楼 新开工面积 明显减少 ； 长期来看，重点城市商办用地供应仍 将 保持稳定增长。 供应 方面 租金运行趋势研判 从市场表现来看， 受新冠肺炎疫情影响， 2020 年一季度我国 三大需求均出现不同程度的下降， 工业及服务业增加值亦同比下降，多数行业受到疫情冲击，重点 城市写字楼租赁 需求疲软 ， 空置率 面临 上升 压力，综合因素 致使一季度 写字楼租金 仍处下行通道 ，环比继续下跌。 分行业来看 ， 疫情 对 TMT 产业、金融业 及 专业服务业影响 相对 较小， 部分 科技类企业的办公租赁需求 或将有所 增长 。 而 在写字楼租赁需求疲软的背景下，有扩租或搬迁需求的租户或将拥有更多选择机会及议价空间 。 2020一季度 中国 写字楼租金指数研究报告 2020 年 一季度 ， 受疫情影响， 我国 规模以上工业增加值同比下降 8.4%，但医疗防疫产品及部分高技术产品产量增长较快。 经 初步核算，一季度服务业增加值同比下降 5.2%， 传统服务业下降较多，住宿和餐饮业、批发和零售业、交通运输仓储和邮政业增加值同比分别下降 35.3%、 17.8%和 14.0%；而 信息传输、软件和信息技术服务业， 金融业增加值 保持 增长 ， 分别同比增长 13.2%、 6.0%。 整体来看， TMT产业、金融业、 专业服务业 为 本季度 写字楼市场需求主力 。 从 宏观环境 来看 ， 2020 年一季度， 面对突如其来的新冠肺炎疫情 ， 中央出台了一系列政策措施，支持疫情防控，推动复工复产 。 税收方面， 疫情发生以来，国家先后出台 多项 税费优惠政策 ， 主要聚焦疫情防控和支持医疗救治工作 、 减轻企业社保费负担 、 扶持 小微企业和个体工商户 以及 稳外贸稳外资 等方面 。 2020 年 1-2 月 全国减税降费共计 4027 亿元 ， 其中 2020 年新出台支持疫情防控和经济社会发展的税费优惠政策，新增减税降费 1589 亿元 ， 随着 4 月份按季申报大征期 的 到来，企业享受减税降费的规模也会进一步扩大 。 消费方面， 国家 继续加大政策的支持力度 ， 2 月 28 日 国家发展改革委等 23 个部门联合印发了关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见 ， 提出 19 条具体举措 改善消费环境 ，培育壮大新型消费 ， 提振受疫情影响的消费信心 。 货币方面， 1 月 6 日 央行 下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点 ，全面降准 释放长期资金约 8000 多亿元 ； 2 月 26 日增加再贷款再贴现专用额度 5000 亿元 ， 3 月 16 日实施普惠金融定向降准共释放长期资金 5500 亿元 ， 有助于中小银行 向中小微企业、外贸以及受疫情影响较严重的产业提供更多的信贷 支持 。 短期来看，在 疫情影响下 我国 经济受到了较大冲击， 一季度工业及服务业增加值均同比下降；随着疫情对市场影响的充分显现， 写字楼租金短期下行压力 仍然较大 。但 长期来看 ， 我国经济发展韧性强、潜力足、空间广 ，多年积累的物质基础 丰厚 ，市场 规模 优势依然明显 。 随着国内疫情防控的成效不断显现 ， 尽管经济下行压力依然存在，但 在政策的作用下复工复产 提速扩面 ，正常生产生活秩序不断恢复 ， 我国 经济的巨大潜能和强大动能也将逐渐释放 ， 这些都将 支持我国 写字楼市场 的平稳发展 。 需求 方面 展望未来