房地产行业专题报告：特色小镇分析报告.pdf

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 D ON GX IN G S E C U R IT IES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 特色小镇是机遇与陷阱并存 房地产 行业 专题报告 2017 年 06月 15 日 看好 /维持 房地产 专题 报告 投资摘要： 特色小镇是房地产行业第三阶段的一支生力军。 以历史的眼光来看，中国房地产行业已经走过了第一阶段，即全面的城市化进程，到了第二阶段 大城市化进程，但大城市化过程中表现出了交通堵塞、医教资源极度短缺、空气污染等问题，促使整个社会对这一进程的发展进行更深层次的探索，在市场力量作用和借鉴国外成功经验的基础上， 以大城市为核心的城市群发展开始起步，并将成为城市发展的主要形式，特色小镇已经成为地产行业第三阶段的代表产品，奠定了其在未来城市化加深过程中的战略地位。 特色小镇是“生产、生活、生态”协同发展的平台。 决定特色小镇成功与否的三大核心理念是：科学的政府规划和政策引导作为框架、优势特色产业作为灵魂、高远平台定位作为特色小镇的血肉。 特色小镇的定位不能仅仅停留于承接中心城市的产业转移，而应该是与大城市的产业形成互补，甚至是围绕大城市形成若干不同分工的特色小镇，大城市以规模化、同质化、高层次的资源聚集支撑各类特色小镇的发 展，特色小镇又以快速的发展反过来推动城市资源质量和数量的提升，这才是大城市和特色小镇互动机制的最合理定位。 特色小镇的根基在于 “特色 ”两字 。 “ 特色 ” 作为 比较优势 是 其 发展的根基， 但也 存在如何实现特色的问题，无法复制的独特性很难由政府的扶植而产生，而是由市场经济力量和社会发展进程所决定，预期只能通过两种方式实现， 一种是通过造城方式，在考虑各类影响因素的基础上植入核心驱动力，看好高新技术制造业从大城市迁出的机遇；另一种是在原有优势产业的基础上实现，通过强化实现“独一无二”的特色打造，看好历史文化、农业相关产业小镇。 特色小镇投资更宜 “傍城 （ 核心一、二线城市周边建小镇最适合 ） 、傍产 （ 生产类产业为主的特色小镇更具远大 ） 、傍色 （ 特色小镇的根基在于 “特色 ”） ” 。 投资策略： 我 们 认为从 两 个方向寻找机会 ， 一是 以新兴产业为主导的特色小镇开发运营房企 ，重点推荐华夏幸福和碧桂园； 二是 以文旅、基础产业为主导的特色小镇开发运营房企 ，重点推荐华侨城、新华联、保利地产和绿城中国。 风险提示： 宏观经济进一步下行、行业销售不及预期、特色小镇政策转向 行业重点公司盈利预测与评级 简称 EPS(元 ) PE PB 评级 16A 17E 18E 16A 17E 18E 碧桂园 0.52 0.77 1.07 8.23 10.33 7.37 2.42 强烈推荐 华夏幸福 2.22 2.92 3.77 12.52 11.60 8.96 3.43 强烈推荐 保利地产 1.10 1.29 1.52 8.34 7.33 6.21 1.28 强烈推荐 绿城中国 0.70 0.90 1.04 20.17 7.97 6.88 2.42 强烈推荐 新华联 0.28 0.36 0.45 48.08 20.45 16.58 2.26 强烈推荐 华侨城 0.84 0.94 1.13 11.26 9.89 8.24 1.71 强烈推荐 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxshotmail 执业证书编号 : S1480510120012 联系人： 梁小翠 010-66554023 liangxcdxzq 行业基本资料 占比 % 股票家数 151 4.65% 重点公司家数 36 1.11%- 行业市值 26284.19 亿元 4.56% 流通市值 19957.64 亿元 4.97% 行业平均市盈率 16.17 / 市场平均市盈率 19.78 / 行业指数走势图 资料来源： 东兴证券研究所 相关研究报告 1、房地产行业周报：定向加息效应发酵 销售还能走多久？ 2017-06-12 2、房地产行业周报：港股地产板块大涨 A 股是否可能搭上顺风车？ 2017-06-05 3、房地产行业周报：棚户改造带来销售支撑 政策带来行业平稳预期 2017-05-31 4、房地产行业周报：销售或加速见顶 关注深度布局四大城市群房企 2017-05-22 -0.6%9.4%19.4%29.4%6-16 8-16 10-16 12-16 2-16 4-16房地产 沪深 300 P2 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES目 录 1. 特色小镇是地产行业第三阶段的一支主力军 . 4 1.1 特色小镇是行业发展到第三阶段的必然产物 . 4 1.2 特色 小镇是破解当前行业发展问题的重要手段 . 5 1.3 国家政策扶持为特色小镇发展提供制度保障 . 5 2. 特色小 镇这一业态已经取得阶段性成果 . 6 2.1 第一批特色小城镇积累了重要经验 . 6 2.2 特色小镇产生的两种模式 . 9 2.3 国内外典型特色小镇案例分析 . 11 3. 特色小镇建设首要条件是良好的外部环境 以浙江省为例 .18 3.1 浙江省特色小镇从最初就设定了高起点 .19 3.2 浙江经济发展水平较高，民营经济占主导地位 .19 3.3 浙江全省各区域经济发展平衡 .20 3.4 浙江的特色小镇模式以产业为核心的思路值得借鉴 .21 4. 特色小镇建设运营的理念、商业模式和对房企要求 .21 4.1 特色小镇的三大核心理念 .21 4.2 特色小镇建设运营的两种商业模式 .24 4.3 特色小镇开发对企业的各项要求 .28 5. 特色小镇投资更 宜“傍城、傍产、傍色” .30 5.1 傍城：核心一、二线城市周边建小镇最适合 .31 5.2 傍产：生产类产业为主的特色小镇更具远大前景 .31 5.3 傍色：特色小镇的根基在于“特色”两字 .32 5.4 特色 小镇给地产行业带来新的空间 .34 6. 投资策略和重点推荐公司 .34 6.1 投资策略 .34 6.2 重点推荐公司 .35 7. 风险提示 .41 表格目录 表 1:特色小镇相关政策 . 5 表 2:玉皇山南基金小镇基本情况 .10 表 3:中国城市化率仍有巨大的空间 .12 表 4:国内典型特色小镇基本情况 .13 表 5：碧桂园开发的典型文旅小镇项目 .36 表 6:华夏幸福布局的典型特色小镇基本情况 .37 表 7：华侨城开发的典型文旅小镇项目 .38 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES表 8:新华联布局的特色小镇基本情况 .39 表 9:绿城中国布局的特色小镇基本情况 .41 插图目录 图 1: 城市化进程模式演进三阶段 . 4 图 2:特色小镇省市分布图 . 6 图 3: 127个特色小镇的建成区用地规模图 . 7 图 4: 东部区域小镇面积普遍较大 . 7 图 5:特色小镇功能类型 . 8 图 6: sinfin 小镇 罗伊斯 .罗尔斯总部 .12 图 8:碧桂园科技小镇开发机制图 .15 图 9:云栖小镇规划图 .16 图 10:浙江省第一批特色小镇分布图 .19 图 11:浙江排名总量第 4 .20 图 12:浙江排名人均 GDP 第 5 .20 图 13: 浙江省在民营经济发展方面独占鏊头 .20 图 14: 浙江省经济呈现区域发展平衡、产业块状发展的格局 .20 图 15:特色小镇的三大核心理念 .22 图 16:大城市和特色小 镇的互补定位 .24 图 17:桐庐健康小镇 旅游特色小镇 .25 图 18:莲都古堰画乡小镇 文旅特色小镇 .25 图 19:房企主导的特色小镇开发模式 .26 图 20:桐庐智慧安防小镇 .27 图 21: 隆力奇风情小镇 .27 图 22:保利的航空大世界主题乐园 .37 图 23:绿城农业小镇基本情况 .40 P4 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES1. 特色小镇是地产行业第三阶段的 一支主力军 以历史的眼光来看， 中国房地产行业已经走过了第一阶段，即全面的城市化进程，到了第二阶段 大城市化 进程 ， 诚然，未来是大城市的时代，但北、上、深三大一线城市在控建设规模的要求下，惟有城市更新一途还有空间，却不足以支撑千亿级房企的生存发展。 1.1 特色小镇是行业发展 到第三阶段 的必然产物 在这一背景下， 以大城市为核心、以特色小镇为重点的城市群发展开始起步，并将成为城市发展的主要形式， 特色小镇 已经具备 城市化进程新业态的战略地位。 我们 对 中国乃至世界范围内的城市化进程模式进行研究，不少国家的发展路径 是： 第一阶段是 大城市自发的资源配置进程 ，充分表现为未进行统一规 划 前提下， 被交通、自然环境等因素偶发或自发形成的城市自然而然形成 的各商务、产 业和生活等为主要功能的片区； 第二 阶 段是政府有意识的利用规划和政策影响 和 推动 产业园区的形成 ，这里产业园区的范畴更加广阔， 泛 指类似于金融街和陆家嘴的金融区，以及以华夏幸福、荣盛发展等开发商为代表运营的 航空产业园、软件技术产业园等生产和服务产业园区 等 ； 第三阶段是 以特色小镇和大城市互为补充的城市化进程 ，以美国、日本等国为典型代表，特征表现为既有人口超千万的超大城市纽约、芝加哥，也有 因 活力 而 世界闻名的格林尼治和苹果小镇。 图 1: 城市化进程模式 演进三阶段 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES资料来源： 东兴证券研究所 1.2 特色小镇是破解当前行业发展问题的重要 手段 当前三四线城市火热，我们判断更多也只是中短期去库存政策的推动，不会改变资源、人口向核心一、二线城市聚集的趋势。同时，从目前房企对于一、二线城市土地资源的追捧而形成的地王频出现象可以看出： 一方面，通过资金和操盘能力对中小房企实现土地获取端的挤压 ，规模化房企和资源型房企将成为未来行业中两类能够真正持续经营的主体； 另一方面，高房价、高地价 类地产 项目也要求房企 有足够的资本规模能够消化吸收其操盘 风险 ，“小而美”房企经营稳健性将受深刻影响。 从这一趋势来看， 环核心城市的小城市 （适用一线） 或核心城市近郊城镇 （适用核心二线） 拥有地理优势，来承接核心城市产业、人口和资源等外溢，而相较于产业园区这一更偏重于生产定位的业态， 特色小镇 更多了生活和生态的元素，更好的迎合了“人、文 化 、生 态 、产 业 ”等多方诉求， 我们认为，特色小镇这一房地产行业新业态有望为房企打开新的发展空间。 1.3 国家政策扶持为特色小镇发展提供制度保障 2017 年 5月 26 日，住房和城乡建设部办公厅下发了关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知，要求第二批 300 个国家级特色小镇在 6 月 30 日前申报完成。 值得重点关注的是， 通知明确要求对以房地产为单一产业、以特色小镇名义搞地产开发的特色小镇一票否决，同时对旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3。从这些规定中可以看出，国家支持特色小镇的发展方向更偏向于生产型的产业特色小镇。 表 1:特色小镇相关政策 时间 文件 颁布部门 内容 2016 年 8 月 关于做好 2016年特色小镇推荐工作的通知 住建部 全国范围 159 个推荐名额 2016 年 2 月 关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 国务院 提出 发展特色小镇 2016 年 7 月 关于开展特色小镇培育工作的通知 住建部、发改委、财政部 至 2020年 1000个特色小镇目标 2016 年 10 月 关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意 发改委 特色小（城）镇包括特色小镇、P6 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES见 小城镇两种形态 2016 年 10 月 住建 部 中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知 住建部 优先支持贫困地区 建立贷款项目库 2016 年 12 月 住建 部 关于公布第一批中国特色小镇名单的通知 住建部 认定北京市房山区长沟镇等 127个镇 为第一批中国特色小镇 2016 年 12 月 关于实施“千企千镇工程” 推进美丽特色小（城）镇建设的通知 发改委 引导社会资本参与特色小镇建设，促进镇企融合发展 2017 年 1 月 关于开发性 金融支持特色小 (城 )镇建设促进脱贫攻坚的意见 发改委 特色小镇持续健康发展和农村贫困人口脱贫 2017 年 4 月 住建部 中国建设银行关于推进商业金融支持特色小镇建设的通知 住建部 至少 1000 亿左右意向融资额度 2017 年 5 月 体育总局 关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知 体育总局 京津翼三省（市）各推荐 3 个，其他省各推荐 1-2 个 2017 年 5 月 住建部 关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知 住建部 各省于 2017年 6月 30日之前将推荐名单汇报 资料 来源：公开资料 2. 特色小镇这一业态已经取得阶段性成果 目前，大部分省区市已明确了培育目标和支持政策，并组织编制了相关规划，稳步有序推进特色小镇建设工作。 2.1 第一批特色小城镇积累了重要经验 127 个第一批特色小 城 镇 （包括非建制镇的特色小镇和建制镇的特色小城镇） 1已经取得了较好的成果，主要是表现为新增大量就业岗位、基础设施配套基本达标、绝大部分小镇拥有省级上非特质文化遗产、体制机制创新取得较大进展。具体来看： 图 2:特色小镇省市分布图 1 特色小镇并不一定要以行政建制镇进行划分，而是跨越了行政管辖范围的新型主体。 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 P7 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES资料来源： 公开资料 （ 1）新增大量就业人口，显著提升人均收入。整体特色小镇带动新增就业人口 10万人，平均每个小镇新增工作岗位近 800 个，居民人均纯收入较全国平均水平高 1/3。 （ 2） 地理分布特征方面，平原、丘陵、山区的比例基本上为三分天下；从交通便利性来看，农业地区占比为 43%，大城市近郊 30%，城市远郊 27%； 基础设施配套等相对完善，多数小镇实现普 及 自来水、较高的生活垃圾处理率、银行和生活商业覆盖等，基本达到县级平均水平。 图 3: 127 个特色小镇的建成区用地规模图 图 4: 东部区域小镇面积普遍较大 P8 东兴证券专题报告 房地产 行业： 特色小镇是机遇与陷阱并存 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECUR