2020物业行业专题报告.pdf

物业行业专题报告德勤中国高管薪酬研究中心，德勤管理咨询（上海）有限公司2020年6月2Brochure / report title goes here | Section title goes here 版权及免责声明 2报告导读 3一、中国物业行业发展态势 4二、中国物业行业组织发展趋势 12三、中国物业行业股权激励趋势 20德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式 29物业行业专题报告 | 版权及免责声明2版权及免责声明本研究成果属于德勤管理咨询(上海)有限公司(简称“德勤”)版权所有，未 经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为德勤，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。德勤保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。本研究报告数据来源于样本公司公开披露的招股说明书、年度报告等公告 资料，部分数据源自国家统计局等公开渠道，详见报告相关页面具体标注。本研究内容及观点仅供交流与参考，因依赖本研究成果所导致的任何错误、损失，德勤均不负责，亦不承担任何法律责任。此书面材料为德勤管理咨询(上海)有限公司(简称“德勤”)所有。在获得德勤书面同意之前，这一书面材料的任何部分都不可被复制、影印、或以电子版本方式进行复制等。3物业行业专题报告 | 报告导读报告导读中国物业行业发展态势中国物业管理市场呈现出巨大发展潜力，物业行业企业增值服务收入增长显著；在竞争格局上TOP100企业市场集中度增强，独立第三方物业企业与地产集团拆分物业企业走差异化发展路径；同时物业行业资本运作趋势明显，物业企业现上市与收并购热潮中国物业行业股权激励趋势传统的薪酬激励机制对物业企业发展所需的核心人才吸引力与绑定性不足，越来越多的物业企业探索股权激励机制。物业企业上市前后股权激励计划根据上市前后时点和激励路径的不同通常有多种规划情形。中国物业行业组织发展趋势行业标杆企业纷纷向智慧化、跨界化、生态化转型升级，传统组织架构面临挑战，能否成功构建适应未来发展的组织能力，成为物业企业决胜未来的关键4物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势一、中国物业行业发展态势5物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势物业行业整体发展现状分析物业管理市场存量与增量并存，未来拥有万亿级市场容量中国国家统计局数据显示，2015-2019年中，新开工房屋面积（含住宅、办公楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见等相关优惠政策的出台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力。中国指数研究院数据显示，2015-2018年中国TOP100物业管理公司合同储备项目面积均值逐年提升，2018 年中国社区增值服务市场规模约为9,220.90 亿元，按照10%的增长率计算，到2025 年市场容量预计达1.80 万亿元，中国物业管理行业迎来黄金发展期。图1：2015-2019年地产开发企业新开工房屋面积资料来源：中国国家统计局图2：2015-2018 年TOP100物业企业储备面积增长情况资料来源：中国指数研究院050,000100,000150,000200,000250,0002015年2016年2017年2018年2019年住宅新开工房屋面积别墅、高档公寓新开工房屋面积办公楼新开工房屋面积商业营业用房新开工房屋面积其他用途新开工房屋面积单位：万平方米154,454166,928178,654209,342227,1540%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02004006008001,0001,2002015年2016年2017年2018年合同储备项目面积均值合同储备项目面积均值增长率单位：万平方米6物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势物业行业竞争格局分析TOP100市场集中度增强，头部效应显现；独立第三方物业与地产集团物业差异化发展碧桂园服务新城悦佳兆业物业地产集团物业公司独立第三方物业公司长城物业港联不动产服务 重庆新大正依托地产开发带来的资源优势，承接优质项目；强化市场拓展能力，开拓第三方市场；开展高质量并购，实现高效扩张。通过技术赋能，延展公共资源与资产管理服务，利用大数据创新业务，承接公众、医院、学校等多种服务业态，积极开拓全国市场。图3：2015-2018年百强企业管理规模与市场份额变化情况资料来源：中国指数研究院单位：十万平方米，个0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%0501001502002503003504002015 2016 2017 2018管理面积均值在管项目数量均值市场份额28.42%29.44%32.42%38.85%236.15154272.51166316.38178371.81192市场集中度持续增强 2018年，TOP100物业公司市场份额达到38.85%，平均在管项目为192个，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋势。前十位物业公司企业管理面积均值，是TOP100企业均值的6.43 倍，头部效应显著。图4：地产物业与第三方物业差异化发展路径7物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势物业行业收入结构分析服务模式创新，增值服务收入增长显著TOP100物业公司着力提升管理规模的同时，正打破传统物业服务边界，挖掘服务价值，推动营收稳步增长。2018年增值服务收入均值1.73 亿元，占比19.51%，其中非业主增值服务占比达45.60%，主要包括案场服务、顾问服务、工程服务；业主增值服务为为54.50%，空间运营、房屋经纪和电商服务占比位列前三。图5：2017-2018年TOP100物业企业收入情况资料来源：中国指数研究院，德勤咨询整理分析图7：2018年TOP100物业企业基础物业收入分布图6：2018年TOP100物业企业增值服务收入分布01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002017 2018基础物业服务收入均值增值服务收入均值81.8%80.49%18.2%19.51%单位：万元1%2%2%2%4%5%5%6%8%10%14%14%18%0% 5% 10% 15% 20%汽车服务家居服务社区教育养老服务家政服务社区金融其他服务电商服务房屋经纪空间运营顾问咨询工程服务案场服务非业主增值服务业主增值服务46%20%14%7%5%3% 3%2%0%10%20%30%40%50%住宅物业办公物业商业物业产业园区其他类型学校物业医院物业公众物业8物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势物业行业资本运作趋势（1/2）抗周期属性助推物业企业上市热潮，大型物业公司收并购活跃图8：2014-2020年物业企业上市时间轴（截至2020年4月5日）2014年以来物业企业现上市热潮地产行业逐步进入下行周期后，物业管理行业因具备较强的抗周期能力，逐步受到资本青睐。对接资本市场可为物业企业在拓展市场、吸引人才、提升技术与服务能力方面提供有利支撑。自2014年彩生活赴港上市开启物业企业上市热潮后，截至目前共有22家物业公司登陆港股，3家物业公司登陆A股（南都物业、新大正、招商积余）。地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市为一大趋势。2019年大型物业公司收并购活跃在行业集中化发展过程中，小型物业公司拥有较强的地区市场经验和政府资源，但融资能力与技术能力有限，而近年来在资本市场较为活跃的大型物业公司拥有较强的资金与规模优势，纷纷通过并购中小型物业公司的方式实现市场拓展。2019年，物业企业共发生22起并购案，总金额超44亿元。独立物业公司 地产集团拆分物业公司浦江中国2014 91022016701220185102 2020彩生活兴业物联烨星集团绿城服务祈福生活服务南都物业雅生活碧桂园服务新城悦服务佳兆业美好永升生活服务中海物业中奥到家奥园健康滨江服务蓝光嘉宝服务和泓服务新大正鑫苑服务银城生活服务招商积余保利物业宝龙商业时代邻里9物业行业专题报告 | 一、中国物业行业发展态势企业简称被收购企业名称收购金额（万元）收购股权比例雅生活服务中民物业156,000 60%新中民物业不超过50,000 60%广州粤华物业19,534 51%哈尔滨景阳物业11,388 60%青岛华仁物业13,358 89.66%碧桂园服务港联不动产服务37,540 100%嘉凯城集团物业19,000 100%北京盛世物业9,000 100%元海资产物业10,000 100%联源物业13,600 100%佳兆业美好江苏恒源物业3,416 51%嘉兴大树物业3,658 60%永升生活服务青岛雅园物业36,200 55%图9：2019部分上市物业公司收并购交易情况资料来源：中国指数研究院，德勤咨询整理分析