日本房地产投资洞察.pdf

请务必阅读报告正文后各项声明证券研究报告日本房地产投资洞察2020年 06月 05日财富研究侯苏寒suhan.hounomuraoi-secSAC执证编号： S1720520020001邓皓天haotian.dengnomuraoi-secSAC执证编号： S1720120030004目录1、日本房地产的投资魅力价廉：相比全球其他重点城市，日本房地产价位并不算高昂 3物美：房产种类多种多样，享受日式居住体验 5宜居：地球上幸福感超高的可爱国度 82、日本房地产进入复苏通道90年代泡沫经济破灭后，日本房地产市场陷入沉寂 10安倍经济学提振下，日本房地产市场逐渐进入复苏通道 11劳动力市场回暖，带动住宅需求提升 12日本商业地产在经济复苏、奥运效应下焕发生机 14外国留学生及外来劳工政策变化推升日本房地产边际需求 153、日本房地产的投资策略投资策略 1：人口净流入的地区房价持续增长 18投资策略 2：火爆入境游催生民宿热 20投资策略 3：寻找租金收益率高的房产 22投资策略 4：日本房地产投资信托基金（ J-REITs） 25投资策略 5：稀缺的东京豪宅 284、日本购房流程外国人也可在日轻松置业 31外国人在日本购房流程 32日本置业前、中、后的费用介绍 34在日购房的贷款流程 35日本置业快问快答：识别风险，解除担忧 361、日本房地产的投资魅力全球主要城市的高端住宅价格水平价廉：相比全球其他重点城市，日本房地产价位并不算高昂注： 日本东京都港区元麻布地区 是日本高端住宅区的典型代表，全球其他城市的房价与租金水平也统计的是各市高端住宅区的代表。资料来源：日本不动产研究所，野村东方国际证券 以全球主要城市高端住宅的价格水平为例，日本东京、大阪的房价和同等规格的城市相比并不算高昂。 结合高端住宅租金收入的水平来看，东京、大阪的性价比和大部分城市相比具备竞争力。例如，上海、北京、台北的房价和东京相仿，但其租金水平大幅低于东京。大阪的房价略低于首尔，但租金水平大幅高于首尔。3100.056.2 60.595.7114.9205.2108.698.623.2 27.0 19.610.398.6173.5100.080.145.560.2 65.1157.054.8110.830.240.4 48.119.7187.1196.8050100150200250东京 大阪 首尔 北京 上海 香港 台北 新加坡 吉隆坡 曼谷 雅加达 胡志明 纽约 伦敦（ 2019年 10月 日本东京都港区元麻布地区 =100）房价水平 租金水平4资料来源：公开资料， nomu， sumaity，链家，野村东方国际证券东京 vs上海： 600万人民币能买到什么样的房子？东京高层公寓房上海高层公寓房房屋总价： 8,500万日元（ 567万人民币）实际使用面积： 117.91m2单位实际使用面积价格： 4.8万人民币 /m2单位实际使用面积价格（不计阳台）： 7.5万人民币 /m2套内面积（计价）： 75.91m2 阳台面积（不计价）： 42m2 月租金（同小区类似公寓） ： 约 25万日元 （ 16700元 /月 ）年化毛租金收益率： 3.53%房屋总价： 565万人民币实际使用面积： 53.94m2（建筑面积 76.16m2）单位实际使用面积价格： 10.5万人民币 /m2单位实际使用面积价格（不计阳台）： 11.3万人民币 /m2套内面积（计价）： 50.14m2 阳台面积（计价）： 3.8m2月租金（同小区类似公寓）： 约 7500元 /月年化毛租金收益率： 1.59%户型： 2室 2厅 1厨 1卫楼层： 25层（总 33层）建成时间： 2014年位置： 东京市江东区有明一丁目交通： 距最近轨交“百合鸥线”有明网球森林站步行约 8分钟距市中心（东京站）： 公交 33分钟；打车 14分钟位置： 上海市静安区曹家渡交通： 距最近轨交 13号线武宁路站步行约 15分钟距市中心（人民广场站）： 公交 46分钟；打车 16分钟户型： 2室 0厅 1厨 1卫楼层： 高楼层（总 24层）建成时间： 1987年物美：房产种类多种多样，享受日式居住体验资料来源：公开资料，视觉中国，野村东方国际证券 5 日本可投资的房地产种类丰富多样，除一般的住宅、商用房地产外，还有永久产权的土地、独具日本特色的温泉酒店、传统日式旅馆等可供选择。 日本多地震天灾，因此政府对房屋建造制定了严格的基准，房屋质量过硬，可抵御常见的灾害。独栋住宅（“一户建”）是独栋的住宅楼，一般配有庭院，适合成员较多的家庭居住。独栋住宅非常普遍，即使是在东京、大阪、京都这样的大都市，大多数中产家庭也能实现“一家一栋”。超高层公寓（ Tower Mansion)：一般指 20层以上的高层公寓楼，申奥成功后随着大规模再开发计划，在东京市中心、东京湾地区大量修建。超高层公寓设计现代、设施便利，某些物业还有无敌夜景。日式商业地产除餐厅、商场外，还有历史悠久的日式旅馆、配备天然温泉源头的温泉酒店等。日本土地是永久产权，可以单独交易也可以随房屋一同交易，用途分为住宅、商业、工业三大类。日本建筑物的抗震标准需严格遵循 建筑基准法 注：日本气象厅震度阶级是日本采用的地震度量，以“震度”表示地震的烈度，是日本独有的度量，分为“ 04、 5弱、 5强、 6弱、 6强、 7”十个等级。不同于表示能量大小的里氏震级，日本震度测度的是人体的震感。来源：公开信息，野村东方国际证券 6日本大幅修订建筑物抗震标准，全面实行“新抗震标准”。新建建筑 必须达到在百年一遇的地震（震度 6强 7）中不倒塌、在数十年一遇的地震（震度 5强）中不受损的抗震强度 。日本 制定 建筑基准法 ，该法制定了抗震标准，以保全人的性命和财产为目的，对日本所有建筑物制定了相应的要求。修订 建筑基准法 ,规定高层建筑必须能够抵御里氏 7级以上的强烈地震。日本确立 住宅品质确保促进法 。 品确法 将建筑耐震等级分为三档，数字越大表示耐震性越高，耐震等级 3级最高。耐震等级 1发生几百年一遇的地震（震度 6-7）不会倒塌或坍塌发生几十年一遇的地震（震度 5）时不会损坏耐震等级 2地震强度为耐震等级 1 中的 1.25 倍，建筑也可承受*学校与医院等建筑的耐震等级为 2级。耐震等级 3地震强度为耐震等级 1 中的 1.5 倍，建筑也可承受*消防局、警察局等防灾地点建筑物为 3级。日本制定了基于长期优良住宅法的制度。符合该制度中9个标准的住宅，通过行政认定就可被评为坚固、耐久、能够愉快地居住的住宅。目前日本的高层建筑，在抗震方面基本上分为 3类。耐震构造 ：地震时会感觉到晃动，但不会倒塌。制震构造 ：即便是高层建筑，在地震中也几乎不会摇动。（现在日本大多数建筑采用的标准）。免震构造： 能避免左右摇动，不能避免上下摇动。1950年 1981年 1995年 2000年 2008年1981年以前设计的建筑物一般使用的是旧耐震标准基于 1981年新耐震标准建造的房屋，在 1995年的 7.3级阪神淡路大震灾中体现了更好的抗震能力。从抗震角度考虑，多数投资者倾向选择按新耐震标准修建的房地产，因此 1981年是考虑房龄的一个分水岭。7资料来源：公开资料，野村东方国际证券“一户建”还是公寓房？ 不用担心邻里噪音 空间广阔 ， 往往带院子 ， 适合育儿 建筑物老旧后可重建 ， 土地价值较稳定 自建新房可自由设计 自己负责维护 ， 无需每月缴纳维修基金 、 管理费用 需自己维护 木制一户建的耐用年数仅为 22年 ， 且易有火灾隐患 气密性 、 耐热性不如公寓 容易有盗窃等安全 问题 部分土地的一户建不可重建 设计现代、公用设施区域完备 某些物业有无敌夜景 容积率高，土地部分的占用成本及按评估额缴纳的固定资产税相对低廉 涉及高空作业，修缮费用高昂 公用设施的公摊费用高昂 高层火灾、电梯故障 填埋地需考虑地震后的土地液化问题一户建VS公寓房超高公寓VS公寓房公寓房土地类型：所有权建筑物：已建成新房 /已建成二手房 /自建维护：自理土地类型：所有权 /借地权 （ 分旧法 、 新法 ）维护：物业公司 ， 需每月缴纳维修基金 、 管理费用土地类型： 同公寓维护： 同公寓宜居：地球上幸福感超高的可爱国度资料来源：视觉中国，野村东方国际证券据 U.S. News发布的“ 2019全球最佳国家报告”，综合经济、文化、生活质量等因素，日本位列全球第二，仅次瑞士。据日本内阁府 2018年 12月公布的 “国民生活相关的舆论调查”显示，日本国民中对于目前的生活感到满足的人占到74.7%，刷新该调查自 1963年以来的最高纪录。随着经济与就业状况的不断改善，一个幸福的新日本正在腾飞。8世界第三大经济体，亚洲第一的发达国家 山川河谷、庭院深深，自然与人文美景交融的盛宴生活便利、科技发达，轻享现代日式生活 世界著名的学府、全球顶尖的养老与医疗水平2、日本房地产进入复苏通道