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新冠肺炎疫情后的复苏酒店行业复工复产，未来可期2020年4月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要 P01 P03 P04 P06 P16 新冠肺炎疫情的影响在新冠肺炎疫情爆发的高峰期，政府为阻止病毒传播限制了旅游出行，中国旅游业因此受到了严重影响。由于游客无法出行，中国酒店业面临前所未有的压力。客房预定量下降，从而导致酒店入住率降低。但自国内许多地区解除旅游限制以来，酒店行业的商业活动已逐步回暖。STR数据显示，截至4月11日，中国酒店入住率已从2月第一周的7.4%最低点攀升至30%以上。展望未来物业本身在新冠肺炎疫情影响下，不论是短期还是长期，许多问题都亟待解决，其中国内酒店运营商已经考虑到的三个重要问题是： 酒店建筑的卫生和安全； 采用并实施智能建筑技术； 资产翻新及重新定位。短期规划 酒店建筑的卫生和安全新冠肺炎疫情在中国蔓延之初，国内许多酒店运营商就迅速采取措施，确保酒店建筑的卫生和安全水平得到加强，以努力遏制病毒的传播。长期规划智能酒店近年来，随着科技的飞速发展，我国的酒店住客对于酒店新型、高效、便捷的服务提出了越来越高的要求。随着新冠肺炎疫情的爆发，目前对智能酒店的需求可能有了额外的推动力。效率和便利仍然是变革的驱动力，但现在，酒店建筑卫生和安全，以及智能技术也将有助于实现这一点。长期规划酒店资产翻新及重新定位在经过新冠肺炎疫情冲击后，随之而来的现金流紧张问题，使得目前一些酒店的经营举步维艰。面对这种情况，一些业主可能会希望出售其物业资产。然而，其他业主可能会选择坚持下去，并与其酒店运营商和第三方顾问合作，对物业资产进行翻新及重新定位，以增强市场竞争力，确保未来的业务增长。如果要考虑翻新及重新定位，需要考虑很多因素，包括： 竞争对手的应对策略； 客户需求的特点；摘要11 制定实施统一的客户服务标准； 翻新的主题和标准； 未来的酒店品牌方向。从房地产的角度考虑酒店资产的翻新及重新定位时，对于酒店所有者来说，了解目前本地酒店物业市场基本的供求动态和长期趋势也非常重要。当考虑酒店物业翻新及重新定位时，除了酒店市场动态以外，支持酒店业务增长的还有其他因素，其中包括： 该地区当前的游客消费能力和游客人数 及两者未来的发展空间； 该地区服务业目前和未来的增长情况； 该区域旅游业的未来发展； 在该区域举行过或将要举行的重要体育、 旅游、文化、贸易和商业活动； 该区域目前和将来的“宅度假”文化是否 盛行； 该区域目前和未来的城市化与城市发展； 该区域目前和将来的交通基础设施项目； 该区域目前和未来的城市更新水平； 该区域酒店物业的未来趋势。最后，从物业的角度来看，酒店的未来走势是至关重要的。是否能够全面了解行业的未来趋势将影响到项目的改造及重新定位。酒店的未来趋势需要考虑多个方面，其中，较为重要的两个方面有： 设计； 酒店建筑与装修质量。继续加注中国的酒店市场未来，随着旅游业和商务旅行的复苏，我国的酒店业活动也将逐步恢复正常水平。一旦商旅活动全部回归常态后，商务旅行和旅游业将随之增长，国内酒店的业主和经营者将会充分认识到继续加注中国酒店市场的必要性，并获得更长远广泛的商业机会。当更广阔发展前景得以完全实现，未来，将会有更多的酒店业主和运营商更注重长期效益，继续加注中国市场。2新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。本报告着眼于中国酒店物业市场，并阐述以下内容 : 新冠肺炎疫情对中国酒店行业产生了怎样的 影响； 中国酒店行业的未来展望。3报告介绍2商业活动已逐步回暖。STR数据显示，截至4月11日，中国酒店入住率已从2月第一周的7.4%最低点攀升至30%以上（图2）。此外，自今年2月初以来，开业的酒店数量也有所增加。STR的统计数据显示，在4月初，恢复营业的酒店比例占到88%（图3）。图 1: 中国民航客运量同比增长（2019年3月至2020年2月）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：中国民航局，戴德梁行研究部在新冠肺炎疫情爆发的高峰期，政府为阻止病毒传播限制了旅游出行，中国旅游业因此受到了严重影响。由于游客无法出行，中国酒店业面临前所未有的压力。客房预定量下降，从而导致酒店入住率降低（图 1）。自国内许多地区解除旅游限制以来，酒店行业的4 4.68.7 8.210.28.2 8.95.3 65.1-5.3-84.5-100.0-80.0-60.0-40.0-20.00.020.0中国民航客运量：同比增长%4中国酒店行业新冠肺炎疫情的影响3图 2: 中国酒店业每日入住率（2019年/2020年1月1日至4月11日）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：STR，戴德梁行研究部图 3: 取样调查中国已恢复营业的酒店（2020 年 4 月 1 日）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：STR，戴德梁行研究部0204060801月1 日 1月8 日 1月1 5日 1月2 2日 1月2 9日 2月5 日 2月1 2日 2月1 9日 2月2 6日 3月4 日 3月1 1日 3月1 8日 3月2 5日 4月1 日 4月8 日2020 2019%97.0%98.3%87.3%83.4%89.1%85.2%828486889092949698100奢华 超高端 高端 中档偏上 中档 经济型%5此次疫情给中国酒店业带来了复杂而艰巨的挑战。随着游客和商务旅客重新开始出行，中国酒店业开始复苏。全国酒店将不得不适应“新”常态，以吸引客人，提高入住率，并发现和开辟新的收入来源。为“新常态”制定业务计划对于酒店业来说，制定“新常态”下的业务持续性计划将是迈出未来发展的第一步。这些计划可分为两类：短期计划和长期计划（图4）。图 4: 中国酒店业“新常态”下业务持续性计划范例nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：戴德梁行研究部建立健康安全和幸福感的措施、协议 、程序 和平台组建负责连续性业务的小组业务再评估 现金流、成本、 客户政 策、业 主支持 、员工 计划未来计划 经济展望 客户 /政 府政策 /业主 情况计 划制胜策略 进攻和防守关注“新常态” 新的工作方 式和新 的商业 模式短期计划长期计划6中国酒店行业展望未来4短期内，酒店需要快速组建业务连续性团队。他们需要针对健康卫生，以及顾客员工的健康幸福感，施行最合适的防疫措施。短期业务持续性计划的第三个重要因素是重新评估业务重点考量现金流、客户策略、酒店持有方支持和员工计划等。长远来看，酒店需要评估经济前景，围绕客户需求，政府扶持政策，以及酒店持有方的长期支持来制定计划。接着，酒店运营商就能够考虑商业攻防策略中最适合的业务，然后再寻找新的工作方法和业务模式来发展新的收入来源。例如，中国许多酒店在疫情期间迅速和线上平台签约提供食品配送服务，来增加额外收入。物业本身在新冠肺炎疫情影响下，不论是短期还是长期，许多问题都亟待解决，其中国内酒店运营商已经考虑到的三个重要问题是： 酒店建筑的卫生和安全； 采用并实施智能建筑技术； 资产翻新及重新定位。短期规划酒店建筑的卫生和安全新冠肺炎疫情在中国蔓延之初，国内许多酒店运营商就迅速采取措施，确保酒店建筑的卫生和安全水平得到加强，以努力遏制病毒的传播。防控病毒的措施包括为所有入住客人、访客和工作人员实行酒店卫生和安全措施，以及入口登记流程。在酒店内，除了电梯外，中国酒店清洁团队也开始对门把手、灯控、办公桌面、椅子、电话进行定点清洁，因为这些是客人、访客和工作人员最常接触的酒店物品。与普通流感一样，空中传播是新冠病毒另一种主要的传播途径。中国酒店运营商也很重视这一点。为预防病毒在空气中的传播，对于使用中央空调的酒店，中国酒店经营者还对其大楼内的中央暖通空调系统进行了系统式深度清洁，包括定期检查、更换空气过滤器。这些团队还确保整个大楼的气流得到合理分配，因为这也是酒店内部预防交叉感染的关键。在针对新冠肺炎疫情期间中央空调安全方面，国内一些酒店的中央暖通空调系统拥有具有杀菌消毒能力，如紫外线、纳米光子和催化氧化技术。这些系统进行了定期检查，以确保它们一直高效运作。酒店运营商也迅速认识到了建筑气密性和气压在抑制新冠病毒空气传播的有效预防方面有非常重要的作用。为了防止外部空气进入大楼，国内许多酒店经营者在新冠肺炎疫情之初就认识到在酒店建筑的大部分空间营造正压力环境的重要性。此外，他们还认识到在酒店大楼内的特定地点（如可能潜伏病毒和细菌的厕所）营造负气压环境的重要性，以便将空气输送出去，远离酒店内的其他区域。中国许多酒店经营者还为其客人和员工制作提供新冠肺炎相关卫生和安全意识的文件，另外也有杀菌剂、消毒剂和其他预防病毒的产品。7展望未来，随着酒店经营者、客人、访客和员工对酒店建筑卫生和安全重要性意识越来越强，我们预计中国酒店建筑的卫生和安全措施将得到优先考虑，并在标准方面达到新的高度。长期规划智能酒店近年来，随着科技的飞速发展，我国的酒店住客对于酒店新型、高效、便捷的服务提出了越来越高的要求。随着新冠肺炎疫情的爆发，目前对智能酒店的需求可能有了额外的推动力。效率和便利仍然是变革的驱动力，但现在，酒店建筑卫生和安全，以及智能技术也将有助于实现这一点： 在客人、访客和工作人员进入酒店时，使 用热扫描仪快速识别并隔离他们； 采用智能清洁系统，更有效地清洁整栋建 筑的高频使用区域和表面； 自动化定期更换中央空调系统空气过滤 器； 确保中央空调系统的消毒和灭菌能力，在 任何时候都能高效运作； 确保在任何时间，整个酒店内的气流是正 常流通的，这也是预防酒店内部病毒交叉 感染的关键因素； 确保酒店建筑的气密性和空气压力设备 的正确利用，谨防病毒渗透和传播； 采用智能无接触技术和设备，包括送餐机 器人（图5）。未来，其他即将出现的智能酒店建筑健康和安全技术，例如紫外线消毒，一旦发展成熟，也将被应用到智能酒店建筑中。鉴于新冠肺炎在中国乃至世界范围内产生的巨大影响，对于中国的酒店经营者来说，未来经营智能酒店可能会有更多的积极性智能酒店建筑的健康和安全技术成为一个更大的驱动因素。长期规划酒店资产翻新及重新定位新冠肺炎疫情对中国整个酒店行业产生了巨大的影响。因为现金流紧张问题，目前一些酒店的经营举步维艰。面对这种情况，一些业主可能会希望出售其物业资产。然而，其他业主可能会选择坚持下去，并与其酒店运营商和第三方顾问合作，对物业资产进行翻新及重新定位，以增强市场竞争力，确保未来的业务增长。如果要考虑翻新及重新定位，需要考虑很多因素，包括： 竞争对手的应对策略； 客户需求的特点； 制定实施统一的客户服务标准； 翻新的主题和标准；8