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研究报告重 构战略西安办公楼市场企业客户 报告挖掘企业市场价值，研判招商未来趋势年 月 仲量联行研究部择机求变，逆风上行 地产博“疫”：中国零售地产市场调研报告目录Part 1 西安甲级办公楼企业客户 Top50榜单Part 2 西安甲级办公楼企业客户需求刻画Part 3西安 企业客户办公选址研判重 构战略 西安办公楼市场企业客户 报告 年西安甲级办公楼市场 报告 仲量联行深耕西安商业地产多年 ， 依托长时间 、 多维度 、 精准的市场数据 ， 不断培育研究实力 。 仲量联行 “ ” 品牌系列专题报告首次登陆西安 ， 对外首发 “ 西安办公 楼市场企业客户 报告 ” 。 未来 ， 仲量联行将持续关注西安办公与商业地产市场最新动态 ， 定期向市场发布最新研究成果 。年新冠肺炎疫情后 ， 仲量联行展开新一轮甲级办公楼企业客户调查 。 本次市调涵盖符合仲量联行定义的 栋西安甲级办公楼 ， 调研楼宇的总建筑面积为万平方米 ， 入驻企业承用面积达 万平方米 。基于调研样本 ， 采用仲量联行地理信息系统 （ ） ， 向市场呈现西安全市甲级办公楼市场需求端全貌 ， 并探寻在新经济周期环境下办公楼产业招商的最新发展趋势 ， 挖掘企业客户真实诉求 。本次调研的描述性统计数据甲级办公楼样本个数甲级办公楼样本建筑面积 平方米 万企业客户样本个数企业客户样本承用面积 平方米 万3数据来源：仲量联行地理信息系统（ ）、仲量联行研究部， 年 月西安甲级办公楼企业客户 榜单4数据来源：仲量联行研究部， 年 月西安 企业客户定义 调研样本： 根据仲量联行甲级办公楼定义 ， 将楼宇综合品质达到甲级办公楼标准且于 年 月前已交付使用的办公楼项目纳入此次统计样本范围 。 研究对象 （ 企业客户 ） ： 在符合以上标准的西安甲级办公楼项目中 ， 按企业客户的累计承用面积从大到小排序 ， 排名前的企业客户即为上榜企业 。 负面清单： 榜单不包含开发商的自用面积和第三方办公服务运营商的承租面积 ， 但将企业客户的购置自用需求面积纳入统计范畴 。 鉴于部分企业客户与进驻项目的开发商存在从属关系或关系紧密 ， 仲量联行会依据本公司研究标准和市场信息 ，合理判定相关面积是否纳入统计样本 。 企业在裙楼或底商的营业面积不属于办公面积 ， 不纳入统计样本 。 面积定义： 本报告中的面积单位均指建筑面积 。 如果一个企业在西安多个甲级办公楼中承用面积 ， 统计面积将对其所有办公面积汇总计算 。 数据有效期： 截至 年第一季度 。 数据来源： 仲量联行华西区研究部 。5重 构战略 西安办公楼市场企业客户 报告排名 企业名称 行业类别学而思 科技互联网招商银行 传统金融猿辅导 科技互联网中国人寿 传统金融恒大集团 房地产及建筑业华为 科技互联网浦发银行 传统金融延长石油 能源化工西安市财政局 政府机构及公共组织新东方 消费服务注：此榜单中的面积全部为企业实际承用面积，不包括二级市场转租面积。仲量联行 年西安甲级办公楼企业客户榜单前十名作为 在线教育 行业的头部企业 ， 学而思在西安甲级办公楼的扩张需求给疫情后本地市场注入一针强心剂 。 截至 年第一季度 ， 该企业在甲级办公楼的总租赁面积约 万方 ， 跃居 榜首 。学而思科技互联网行业年 月 ， 华为宣布其中国运营总部落户西安 。此前 ， 华为先后在西安设立了终端研发团队 、 全球技术支持中心 ， 且不同职能的面积需求仍持续扩张 。即便华为大量办公研发需求已在产业园区集中释放 ，但其在西安甲级办公楼的租赁面积仍处于高位 ， 并持续寻求扩张机会 。华为科技互联网行业银行是金融领域办公需求的领军行业 。 伴随金融行业在科技方面的投入日益提高 ， 金融机构的后台或科技职能部门 ， 乃至独立的金融科技分支机构的办公需求迅速增长 。 作为金融科技的典型案例 ， 浦发银行信息科技部在甲级办公楼设立软件研发机构 ，其承租面积位列榜单前 。浦发银行传统金融6数据来源：仲量联行研究部， 年 月重 构战略 西安办公楼市场企业客户 报告排名 企业名称 行业类别新东方在线教育 科技互联网陕金资 传统金融平安保险 传统金融广发银行 传统金融作业帮 科技互联网跟谁学 科技互联网长安国际信托 传统金融泰康人寿 传统金融永安保险 传统金融新华人寿 传统金融中国太平 传统金融美兆健康医疗 消费服务盈科律所 专业服务中国建筑 房地产及建筑必康制药 医药及生命科学融创中国 房地产及建筑绿之韵生物工程 消费品制造农银人寿 传统金融中建八局 房地产及建筑海普睿诚律所 专业服务排名 企业名称 行业类别一起作业 科技互联网国际医学投资 医药及生命科学网易有道 科技互联网中国铁塔 通信中铁建 房地产及建筑环球资源 科技互联网中信保诚人寿 传统金融聪明核桃教育 科技互联网海尔 消费品制造东亚银行 传统金融西安市投资合作委员会 政府机构及公共组织西安乐推网络 科技互联网咸阳金融控股 新兴金融中图 政府机构及公共组织北京大成律所 专业服务城投 房地产及建筑创茂置业 房地产及建筑日立 消费品制造腾远讯安 科技互联网陕西九九老年服务 消费服务仲量联行 年西安甲级办公楼 企业客户完整榜单77数据来源：仲量联行研究部， 年 月西安办公楼市场企业客户 报告重 构战略 西安办公楼市场企业客户 报告面积段： 年，西安头部企业平均承用面积几近翻倍左图为 和 年 企业客户按面积段绘制的分布图 （ 按企业个数计 ） ， 其中纵轴代表在相应面积区间内的企业个数 。 例如 ， 年只有 家企业面积位于 平方米区间内 ， 与 年保持一致； 年共有 家企业面积小于 平方米 ，而 年该数据减少至 个 。 年的分布向右侧（ 高数值方向 ） 移动 ， 反映出企业客户承用面积的增长 。 企业客户的承用面积的中位数由年的 平方米上升至 年的 平方米；而进入榜单的门槛值也由 年的 平方米升至平方米 。“ 升级和扩张 ” 需求是西安 面积段增长的重要因素 。 多家大型企业将办公空间从乙级楼宇升级至甲级楼宇 ， 或将多个办公地点整合至同一楼宇中 。例如 ， 永安保险从西电科技园升级至万科金域国际 ，中国人寿西安分公司购买莱安 部分办公空间 ， 海普睿诚律所从中海大厦搬迁至迈科中心等 。 自年以来 ， 西安甲乙级办公楼的价差从 元 平方米月下降至 元 平方米 月 ， 且大面积企业客户的租金议价能力随市场空置率走高不断提升 。 在企业形象升级和价格差下降的双重驱动下 ， 甲级楼宇大面积客户骤然上升 。 市场竞争加剧 ， 加速了西安办公楼市场不断成熟 ， 企业客户对高品质楼宇的认同度亦不断提升生 。总面积平均值总面积 万平均值中位数最大值最小值总面积 万平均值中位数最大值最小值平方米按企业个数计企业客 户 及数据来源：仲量联行研究部， 年 月8重 构战略 西安办公楼市场企业客户 报告9两榜对比： 年 仅 家原上榜企业留在 年榜单年 ， 仲量联行持续追踪西安甲级办公楼市场需求端在时间维度的演变 。 西安楼宇经济从无到有 ， 并迅速迈入蓬勃发展时期 ， 甲级办公楼的数量也从 年的 栋增加至 年的 栋 。数据显示 ， 甲级办公楼 企业排行中 ， 仅有 家企业在四年后仍在榜单中占据一席之地；反之 ， 其余 家原榜单企业客户现已掉出 年的新榜 。 这一现象侧面反映西安头部企业办公需求的快速增长及结构性变化 ， 这也是 榜单持续关注市场需求端的价值所在 。大批企业掉榜的原因高品质办公楼建成交付为企业升级需求释放创造了可能性 ， 供应端带来的可租赁面积增加也为大面积企业客户成交创造了条件 。因此 ， 原本 榜单的企业在办公面积未增加的情况下 ， 或因其他企业客户的需求增加 ， 而被挤出榜单 。 此外 ， 部分年代相对久远的项目因硬件老旧 ， 在办公楼评级中被降级 ， 已不再符合年仲量联行定义的甲级办公楼样本条件 ， 这也可能导致部分企业客户需求在四年后离开榜单之列 。企业名称 行业类别 排名 排名 排名变化招商银行 传统金融中国人寿 传统金融华为 科技互联网新东方 消费服务中国平安 传统金融广发银行 传统金融新华人寿 传统金融中国建筑 房地产建筑海普睿诚 专业服务东亚银行 传统金融中建八局 房地产建筑陕西九九老年 消费服务数据来源：仲量联行研究部， 年 月重 构战略 西安办公楼市场企业客户 报告传统金融科技互联网房地产及建筑业服务业政府机构及公共组织能源及公共事业医药及生命科学制造业新兴金融零售贸易酒店餐饮按企业个数计企业客户按企业面积万平方米产业结构： 新经济发展拉动 科技互联网 行业需求增量居首榜单的结构性变化金融 、 房地产和服务业作为办公楼传统主力产业类型 ， 企业个数常年保持稳定 。 在西安打造硬科技之都 ， 大力发展新经济的发展战略下 ， 互联网经济 、 人工智能等高新技术产业应运而生 ， 科技互联网企业在此经济背景下快速发展 ，企业数量从 年的 家增长至 年的 家 ， 成为新榜亮点 。 三大传统主力产业加新兴产业构成了西安 办公楼需求“ ” 的产业格局 ， 即金融业 、 服务业及房地产业 。医药及生命科学产业实现 家企业进榜 ， 反映出大健康产业蓬勃发展的强大动能 。在 年去杠杆 、 降风险的大背景下 ， 新兴金融大幅下降 。加之市场中的频繁 “ 暴雷 ” ， 造成部分企业退租 ， 企业个数从 年的 家减少至 年的 家 。年的西安甲级办公楼市场 ， 能源类企业面积占比突出 。随着能源企业陆续自建或购买办公楼宇 ， 或根据企业战略进行选址调整 ， 能源及公共事业企业从 年的 家缩减至年的 家 。在 年新冠疫情中受影响较大的零售贸易和酒店餐饮行业 ， 在此榜单对比中也显示出相同的势微趋势 。10数据来源：仲量联行研究部， 年 月
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