REITs专题研究系列（三）：REITs税制和税务，海外实践和我国改革.pdf

固定收益专题报告 请务必阅读正文 之后的免责声明 渤海证券股份有 限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 12 固定收益研究 证券研究报告 固定收益专题报告 证券分析师 朱林宁 博士 022-23873123 zhulnbhzq 相关研究报告 REITs 一级和二级市场投资者准备精要 REITs 专题研究系列 （ 二 ） 黄金潜在空间 ， 一阶段 2000- 3400 美元 /盎司 事件和热点观察专题研究系列之（十 ） 如何快速预期通胀：影响因子和结构的测算 事件和热点观察专题研究系列之（九） REITs 投资 A-Z：整体认识和分析框架 REITs 专题研究系列（一） Table_Author 创新点 和投资 要点 : 在我们系列研究前两篇报 告认识 REITs、盘点 REITs 投资知识体系的基础上，本篇进入对 REITs 重要议题的分析 从税制和税务问题开始。 本报告从总结海外发达市场美国、英国、德国、法国和日本 REITs 税制和税务的共性和特征出发，分析相关改革在我国的潜在挑战和方向，以帮助投资者明晰和理解我国 REITs 发展的阶段和道路。 认为， 主要发达市场 REITs 税制安排的规律和特征，主要可给概括为“三类两层级”： 优惠类、惩罚类、中性类，设立和运营层级、持有和交易层级。 认为， 我国 REITs 落地和发展在税收环节的主要挑战在于： 在设立和运营环节税负 较重，在分红和交易环节优惠较少，在产品全周期不同阶段存在重复征税，整体征收架构较为复杂需要简化，具体征收安排较为模糊需要明晰。 认为， 我国 REITs 税制税务近期和未来改革主要在于： 在一级市场设立和运营层面， 1）对涉及重复征收的税项，尽量免征或递延，征收上移； 2）主要减免所得税等各项收入相关税种，尤其是减免租金类收入； 3）适当设立惩罚性税种，以督促 REITs 合规运营。 在二级市场持有和交易层面， 1）主要在分红和出售利得环节优惠，从分红优惠开始； 2）按国内、国外、企业、个人差异化课税； 3）为中低收入和普通投资 者提供抵扣和优惠； 4）为养老等长期投资者提供优惠； 5）为国内投资者提供优惠； 6）其它差异化抵扣和优惠； 7）考虑不同类型海外投资者优惠或加税； 8）考虑 REITs 产品和资产的跨市场优惠选项。 风 险提示 ： REITs 发展不及预期；疫情发展超预期；不确定性风险等。 REITs 税制和税务 ， 海外实践 和我国 改革 REITs 专题研究系列（ 三 ） 分析师 ：朱林宁 SAC NO： S1150519060001 2020 年 6 月 11 日 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 2 of 12 目 录 1. 前言： REITs 的税制和税务问题 . 4 2. 部分主要发达市场 REITs 税制税务特征 . 5 2.1 美国 . 5 2.2 英国 . 6 2.3 法国 . 6 2.4 德国 . 7 2.5 日本 . 8 2.6 三类两层级 发达市场实践共性和特点 . 8 3. 我国 REITs 税制税务改革分析 . 9 4. 风险提示 . 9 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 3 of 12 图 目 录 图 1：我国基础设施 REITs 简明架构 . 4 图 2：美国 REITs 税制 主要专项安排 . 5 图 3：英国 REITs 税制主要专项安排 . 6 图 4：法国 REITs 税制主要专项安排 . 7 图 5：德国 REITs 税制主要专项安排 . 7 图 6：日本 REITs 税制主要专项安排 . 8 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 4 of 12 1. 前言 ： REITs 的 税制和税务问题 REITs 是不动产投融资领域形态最先进、结构最复杂的工具之一，是资本市场服务实体经济、盘活存量资产的重要最新实践。 当前 全球低利率和优质资产稀缺 的环境 ， 为 优质 REITs 资产的 带来了进一步 吸引力 。 在 我们 系列研究前两篇报告 认识 REITs、盘点 REITs 投资知识体系的基础上，本 篇 进入对 REITs 重要议题的分析 从 税制和税务问题开始。 税制和税务问题的重要性 来自于两方面 。 一是 对于 REITs 自身来说 ， 税制和税务贯穿 REITs 产品从发起到存续的各个环节，对原始权益人、发行人、投资人皆有重要影响。 二是对于 REITs 在我国 的发展阶段来说 ，税制和税务 的 相关改革 、立法和施行 ，是关乎 产品和市场能否真正蓬勃发展起来的 迫切 现实要求 。 当前 ， 税制和税务 问题 是我国从类 REITs 进入 REITs 时代的 重要挑战 和首要 需配套 改革 领域之一 。 一段时间以来 ，房地产类 REITs 在我国已 有 相当 实践 。 基于国 内外经验 ， 从类 REITs 到基础设施 REITs， 其主要 产品 制度和 架构 变化 主要 来自于三方面 ： 一是 需要 解决从私募到公募的问题 ； 二 是需要解决 从债 权到股权的问题 ；三是需要解决税制和税务问题 。 基于 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿） 提出的我国基础设施类 REITs 架构 ，我们 认为 ， 公募和股权问题皆 已基本得到解决 ，目前 三项问题 中仅有税制和税务改革问题尚未得到明确 。 图 1： 我国基础设施 REITs 简明架构 资料来源： 公开募集基础设施证券投资基金指引 （ 试行 ） （ 征求意见稿 ） ， 渤海 证券 研究所整理 。 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 5 of 12 我们认为 ， 税制和税 务 改革进度的相对 较慢 主要来自于其复杂性 涉及财政 、税收 、法律 、 监管 、 市场等诸多领域和部门 这一点在我们观察国内外现有实践 时有 很深的体会 。 本报告从 总结 海外发达市场美国 、英国 、德国 、法国 和日本 REITs 税制和税务 的共性和 特征出发 ， 分析相关改革在我国的 潜在 挑战 和方向 ， 以帮助投资者 明晰 和理解 我国 REITs 发展 的阶段和 道路 。 2. 部分 主要 发达 市场 REITs 税制 税务特 征 对于我国 REITs 税制 的 改革 ，我们首先观察主要发达 市场 的 REITs 税制 。 我们总结了美国 、 英国 、法国 、德国和日本的 相关 税制 ，重点关注其 对于 REITs 的 专项 设定 ， 以优惠为主 ， 报告如下 。 2.1 美国 美国市场是全球最 发达 的 REITs 市场 。 为便于 梳理 ， 其 REITs 税制 可分为 两个层面 设立和运营 ， 持有和交易 主要 REITs专项 税收安排 以优惠 性安排 为主 ，惩罚性 安排 为辅 。在 设立运营层面 ， 主要 减免 了 按 REITs 资格 要求 分配的应税收入部分 的 所得税 、分红税 ， 但如未能达到 分配比例要求 ，则惩罚性征收 4%的消费税 。在持有和 交易层面 ，主要对 政府实体和养老基金分红免税 ，对个人分红税减免 ， 对持有份额 10%以下的出售利得免税等 。 图 2： 美国 REITs 税制 主要 专项 安排 资 料来源： Public Law 86-779 1960 etc.，渤海证券研究所整理 。 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 6 of 12 2.2 英国 英国是欧洲地区最 发达的 REITs 市场 。 在设立和运营 层面 ， 其减免力度较美国更大 ，对不动产租金收入和资本利得全额免税 ， 企业所得税仅按未分配 应税收入少量 征收 。在持有和交易层面 ，英国将 REITs 分红专门 分类 为 PID（ Property Income Distribution） ， PID 分红较普通 股票 分红 享受 项目繁多的优惠 、抵扣和退税 。 另外 ，由于 英国 自身 金融 开放 和 社会福利 水平较高 ，其在 REITs 税制领域体现为 ， 英国REITs 相对对 海外投资者更友好 ， 给予 相对 更多的 国民待遇 ； 相对对中低收入普通投资者 更友好 ， 给予更低的累进税率 、更多的抵扣 和优惠 ，例如 ISA 账户等 。 图 3： 英国 REITs 税制 主要 专项 安排 资料来源： Finance Act 2006 etc.，渤海证券研究所整理 。 2.3 法国 法国是欧洲大陆 两个 主要 REITs 市场 之一 。 在设立和运营层面 ，法国安排与英国相似 ， 减免了 全部或 大部分租金收入税 、 资本 利得税 、分红税等 ，但减免条款相较英国稍复杂 。在持有和交易层面 ，法国 税制的一个主要特征是详细区分了海外企业 、个人 、共同基金 ，和国内企业 、个人 、共同基金 ，以及非合作地区企业 、个人 主要思路为鼓励长期持 有 ，惩罚非合作地区 ， 优惠中小 投资者 ，相对 欢迎海外投资者 。 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 7 of 12 图 4： 法国 REITs 税制 主要 专项 安排 资料来源： Societes d Investissements Immobiliers Cotees 2003 etc.，渤 海证券研究所整理 。 2.4 德国 德国是欧洲大陆另一个主要 REITs 市场 。 在设立和 运营层面 ，德国和英国 、法国安排 相似 ，在 符合条件的前提下 ，减免了 大部分收入税和交易税 ，但一个区别是 ，德国 规定 REITs 持有 的 子公司 不享受同等免税待遇 。在持有和交易层面 ，德国的整体税负较法国更低 ， 细分优惠 、惩罚项相对 法国更简明 。 图 5： 德国 REITs 税制 主要 专项 安排 资料来源： Law Concerning Investment Trusts and Investment Corporations 2000 etc.，渤海证券研究所整理 。 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 8 of 12 2.5 日本 日本是 目前 亚洲最大的 REITs 市场 。 在设立和运营层面 ，日本 对 企业所得税和分红税进行了减免 ，但相对于欧 洲和美国 ，力度相对较小 。在持有和交易层面 ， 日本也进行了海外 、国内 、企业 、个人维度的细分 ， 减免 优惠相对集中在分红领域 ，而对出售 领域税率更高 、 减免更少 ， 同样 体现出鼓励 长期 持有 的思路 。 图 6： 日本 REITs 税制 主要 专项 安排 资料来源： UoR， Real Estate Investment， 渤海 证券 2.6 三类两层级 发达市场实践 共性和 特点 通过 以上分析 ，我们 可以 总结主要发达市场 REITs 税制安排的规律 和特征 。 我们认为 ，其 REITs 发展和改革过程中 ， REITs 专有税制安排可 给 概括为 “ 三类 两层级 ” 三类是 优惠 类 、惩罚 类 、中性 类 ，两层级是 设立和运营层级 、持有和交易层级 。 三类中 优惠类主要 是 鼓励长期 和 本国 中小投资者 ， 惩罚类主要是督促 REITs满足其 产品要求 和避免部分 不欢迎投资者享受 优惠 ，中性类主要是关于 对 海 外 投资者 享受本国 REITs 收益的态度 。 两层级中 设立和运营层级 主要 是 鼓励 REITs 设立 、督促 REITs 合规和 避免重复征税 ，分红和交易层级 主要是 增加产品 吸引力 、 帮助 长期和中小投资者分享本国 REITs 增值红利 和调整海外投资者 收益 。 另外 ， 我们发现 ， REITs 市场 在早中期阶段 相对 更 倾向分红优惠 ，以鼓励持有 ，在进入成熟期以后 同时注重交易 和出售优惠 ，以进一步增加 成熟市场流动性 。 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 9 of 12 3. 我国 REITs 税制税务改革 分析 基于 以上对 全球 、欧洲和亚洲发达 REITs 市场 的分析 ，我们将其 税制 税务 实践 的共性和 特点概括为 “ 三类两层级 ” ， 认 为 ，这可以 为 分析我国 REITs 税制 和税务改革提供预期和 参考 。 REITs 税制安排在我国的挑战 。 当前 ，我国 REITs 落地和发展在 税收环节 的主要挑战在于 在 设立 和运营 环节税负较重， 在 分红和交易环节优惠较少 ， 在 产品全周期不同阶段存在重复征税，整体 征收 架构 较为 复杂 需要简化 ， 具体征收安排较为模糊需要明晰 。 例如 ， 在 收购和 成立 过程 ，涉及 增值税，增值税附加，土地增值税，印花税，企业所得税，契税，印花税等 ； 在 持有和运营 过程 ，涉及 增值税，增值税附加，印花税，房产税，土地使用税，企业所得税等； 在 分红和交易过程 ，涉及 增值税，企业所得税，个 人所得税等。 综上 ，我们 认为 ，我国 REITs 税制和税务的改革 应基于我国国情 ，结合国际 经验 ，尽快从一级市场的设立和运营 、二级市场的持有和交易两 个层面着手 。 在一级市场设立和运营 层面 ， 认为 ： 1）对涉及重复征收的 税项 ， 尽量免征或递延，征收上移 ； 2） 主要减免所得税等各项收入相关税种 ， 尤其是减免租金类收入 ； 3） 适当设立惩罚性税种 ， 以督促 REITs 合规运营 。 在二级市场持有和交易层面 ， 认为 ： 1） 主要在分红和出售利得环节优惠，从分红优惠开始 ； 2） 按国内、国外、企业、个人差异化课税 ； 3） 为中低收入和普通投 资者提供抵扣和优惠 ； 4） 为养老等长期投资者提供优惠 ； 5） 为国内投资者提供优惠 ； 6） 其它差异化抵扣和优惠 ； 7） 考虑不同类型海外投资者优惠或加税 ；8） 考虑 REITs 产品和资产的跨市场优惠选项 。 最终 ，通过 税制 改革 ， 在 初步解决公募 、股权等 限制 后 ， 进一步 打通我国 市场从类 REITs到 REITs产品的 税收环节 ， 有力 推动 产品的 成功落地和市场的健康发展 ，为投资人提供 更 优质的 投资品种 ，为 融资人提供更 丰富 的融资工具 。 4. 风险 提示 REITs 发展 不及 预期； 疫情发展超预期 ； 不确定性风险等 。 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后 的免责声明 10 of 12 投资 评级说明 项目名称 投资评 级 评级说明 公司评 级 标准 买 入 未来 6 个月内相 对沪深 300 指数涨 幅超过 20% 增 持 未 来 6 个月内相对沪深 300 指数涨幅介于 10%20%之 间 中性 未来 6 个月内相对沪深 300 指数涨幅介于 -10%10%之 间 减持 未来 6 个月内相对 沪 深 300 指数跌幅超过 10% 行业评 级标准 看好 未 来 12 个月内相 对于 沪深 300 指数 涨幅超过 10% 中性 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数涨幅介于 -10%-10%之间 看淡 未来 12 个月内相 对于沪深 300 指数跌幅超过 10% 免责 声 明 ： 本报告 中 的 信息均来源于已 公开的资料，我公司 对这些 信息的准确性和 完整性 不作任何保证，不保证该信息未经任何更新，也不保证本公 司 做出的任何建议不会发生任何变更。在任何情况下，报告中的信息或所表达的 意见并不构成所述证券买卖的出价 或 询价。 在任何情况下， 我 公司不就本报告 中的任何内容对任 何投资做出任何 形式 的担保，投资者 自主作出 投资决策并自 行承担投资风险 ，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失 书 面或口 头承诺均为无效。我 公司及其 关联机构可能 会持有报告中提到的公司所发 行的证券并进行交易，还可能 为 这些公司提供或争取提 供 投资银行 或 财 务顾问服务。我 公司的关联机构或个 人可能 在本报告公开发 表之前 已经使用或了解其中的信息。本报告的版权归渤海证券股份 有 限公司所有，未获得渤海证券股份有限公司事先书面授权，任何人不得对本报 告进行任何形式的发布、复制。如 引 用、刊 发，需注明出处 为 “渤海证券股份 有限公司 ”，也不 得对本报告进行 有悖 原意的删节和修 改。