REITs投资手册（七）：美国REITs产品收益怎么看？.pdf

固定收益首席分析师：樊信江SAC NO： S1120519100006研究助理：颜子琦、孙嘉伦、张伟美国 REITs产品收益怎么看？ REITs投资手册（七）2020年 6月 18日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明仅供机构投资者使用证券研究报告 |固定收益专题报告【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p1【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p12目录本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 风险提示：美国疫情发展仍存在一定不确定性。经济危机期间美国 REITs收益表现如何？美国 REITs收益如何构成？ 基于美国地产、基建龙头 REITs的案例分析【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p2【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p2经济危机来临， REITs指数暴跌 2002年以来 ， 美国逐渐走出经济衰退的泥潭 ， 实体经济恢复活力 ， REITs也搭上了经济发展快车道 ， REITs指数从 2003年初的 120.72一路走高至 2007年 2月底的 282.06， 涨幅达 134.1%（ 同期标普 、 道指 、 纳指涨幅为21.8%/21.8%/22.1%） 。 但随着经济危机来临 ， REITs指数从 2007年 10月初 248.03一路下跌至 2009年 3月 6日的68.04， 跌幅为 -72.6%， 亦高于同期标普 （ -55.8%） 、 道指 （ -52.8%） 、 纳指 （ -52.9%） 的跌幅 。3本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明2008-2009年 REITs指数暴跌资料来源： Bloomberg，华西证券研究所050100150200250300350400【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p3【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p3复盘 REITS指数和美国房价指数，两者展现出高度相关性 整体来看 ， REITs指数与美国联邦金融局公布的 HPI（ Housing Price Index） 房价指数呈现出高度相关性 。2008年次贷危机对美国房地产行业造成巨大震动 ， 房价应声下跌的同时 ， REITs指数也出现了有数据以来的最大回撤幅度 。 但 2008年美国 REITs指数领先于房地产价格率先修复 ， REITs指数自 2009年 3季度开始触底回升 ，而 HPI指数则直到 2011年三季度开始才出现企稳迹象 。4本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明资料来源： Bloomberg，华西证券研究所0501001502002503003500501001502002503003504004505001999/12/12000/6/12000/12/12001/6/12001/12/12002/6/12002/12/12003/6/12003/12/12004/6/12004/12/12005/6/12005/12/12006/6/12006/12/12007/6/12007/12/12008/6/12008/12/12009/6/12009/12/12010/6/12010/12/12011/6/12011/12/12012/6/12012/12/12013/6/12013/12/12014/6/12014/12/12015/6/12015/12/12016/6/12016/12/12017/6/12017/12/12018/6/12018/12/12019/6/12019/12/1HPI指数 REITs指数2002年 -2009年初美股三大指数与 REITs指数回报率对比（以 2002年 1月 1日为基数）【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p4【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p42002年 -2009年初，相较美股， REITs指数回撤幅度相当，但涨幅更大5本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明2002年 -2009年初美股三大指数与 REITs指数回报率对比（以 2002年 1月 1日为基数）资料来源： Bloomberg，华西证券研究所-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2002-01-022002-03-052002-05-032002-07-032002-09-032002-10-312003-01-022003-03-052003-05-052003-07-032003-09-032003-10-312004-01-022004-03-042004-05-042004-07-062004-09-022004-11-022005-01-032005-03-042005-05-042005-07-052005-09-012005-11-012006-01-032006-03-062006-05-042006-07-052006-09-012006-11-012007-01-042007-03-072007-05-072007-07-062007-09-052007-11-022008-01-042008-03-062008-05-062008-07-072008-09-042008-11-032009-01-052009-03-06标普 道指 纳指 REITs【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p5【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p5 我们对 2008年 3月 -2009年 3月美国存续 REITs的回报率进行了统计 ， 163个有效样本中 ， 仅有 8个 REITs在此期间的回报率为正 ， 样本 REITs在此期间回报率中位数为 -57%。6本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明2008年 3月 -2009年 3月美国存续 REITs回报率分布情况资料来源： Bloomberg，华西证券研究所经济危机期间美国 REITs回报率中位数为 -57%【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p6【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p6 尽管经济危机期间 REITs指数大跌 ， 但 2008年美国 REITs依然保持了较为稳定的分红 ， 我们对 106只 REITs2008年的分红率进行统计 ， 其中 97只 REITs2008年分红率高于 2007年 ， 且分红率中位数较 2007年上行 1.53pct； 2009年样本 REITs分红率中位数较 2008年下降 2.25pct至 5.51%， 但依然高于 2006年样本 REITs分红率中位数水平 。REITs分红稳定源于收入端波动较小 ， 由于 REITs底层资产承租人租约一般时间较长 ， 短期内的经济危机对于REITs营业收入影响相对可控 ， 根据统计 2009年 110家样本 REITs中 ， 约 45%营业收入实现了正增长 。7本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明2006-2010年样本 REITs分红率中位数水平（单位： %）资料来源： Bloomberg，华西证券研究所经济危机期间美国 REITs分红率表现相对较为稳定4.65 6.22 7.75 5.51 4.76 01234567892006 2007 2008 2009 2010【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p7【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p7 我们对各个行业 REITs在 2008年 3月 7日至 2009年 3月 6日的回报率进行统计 ， 其中住宿类 、 商场类 、 仓库类 、 超市类 REITs在这段时间回报率下行幅度最大 ， 而相关行业也是对经济周期相对比较敏感的行业；而医疗保健类、 单一租户类 、 预制房类 （ 类似于保障房 ） REITs回报率受冲击则相对较小 ， 相关行业亦为涉及到国计民生且波动性相对较小的行业 。8本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明2008年 3月 -2009年 3月不同行业 REITs回报率走势资料来源： Bloomberg，华西证券研究所住宿、商场、仓库类 REITs回报率受冲击最大-34.7%-38.6%-40.7%-46.0%-49.5%-53.3%-53.5%-54.6%-61.1%-69.9%-80.4%-90.0% -80.0% -70.0% -60.0% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0%REITS-Health CareREITS-Single TenantREITS-Manufactured HomesREITS-StorageREITS-DiversifiedREITS-ApartmentsREITS-Office PropertyREITS-Shopping CentersREITS-Warehouse/IndustrREITS-Regional MallsREITS-Hotels【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p8【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p89目录本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明经济危机期间美国 REITs收益表现如何？美国 REITs收益如何构成？ 基于美国地产、基建龙头 REITs的案例分析【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p9【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p91.地产 REITS： SPG SPG（ 西蒙地产 ） 是美国商业地产 REITS龙头 ， 美国最大的零售地产 REITs； 西蒙地产的股息率较为稳定且可观 ， 1993年以来股息率维持在 2.8%-9.4%区间 ， 中位数为 4.5%； 西蒙地产资本利得波动明显高过股息率波动 ， 1994年 -2019年股价年化变动在 -38.8%至 39.6%之间 ， 中位数为7.0%。 若将股息率与股价资本利得收益率加总 ， 1994年以来 SPG整体收益率在 -31.6%-60.9%之间 。10本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明SPG REITS股息率与资本利得收益率对比资料来源： Bloomberg，华西证券研究所-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018股息率 资本利得【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p10【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p10