房地产行业2020年中期策略：谋远略要素改革，掘存量水大鱼大.pdf

谨请参阅 尾页重 要声明 及华泰 证券 股票和行 业评级 标准 1 证券研究报告 行业 研究/ 中期策略 2020 年06 月24 日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshenhtsc 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507htsc 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792htsc 林正衡 021-28972087 联系人 linzhenghenghtsc 1 房地 产: 出圈城 市服务 ，迈向 星辰大海 2020.06 2 房地 产: 行 业周 报 （第二十 五周 ） 2020.06 3 招 商积余(001914 SZ, 买入): 组 织 架构变 革 ，拓展战 果卓越 2020.06 资料来源 ：Wind 谋远略 要素改 革 ， 掘存量 水 大 鱼大 房地产行业 2020 年中期策略 策略：谋远 略 要素 改 革， 掘存 量 水 大鱼 大 2020 年以来，在疫情影响 下流动性和调控政 策 结 构 性 改 善 ，房地产销售走 出 V 型曲线 。 我 们 认 为 下 半 年 房 企 盈 利 空 间 有 望 改 善 ， 多 元 化 角 度 看 好 物 业 管 理 以 及 公 募 REITs 引 导 下 持 有 物 业 的 发 展 前 景 。 在 估 值 中 枢 下 降 、 流 动 性 、 基 本 面 等 多 元 共 振 利 好 的 环 境 下 ， 我 们 维 持 行 业 “ 增 持 ” 评 级 。 继 续 重 点 推 荐：1 、 具 备 融 资 优 势 、 信 用 评 级 高 的 龙 头 房 企 ： 万 科 A 、 金 地 集 团 ；2、成 长 型 房 企 ， 在 未 来 有 望 受 益 于 信 用 评 级 提 升 ： 中 交 地 产 、 中 南 建 设 、 金 科 股 份 、 华 发 股 份 ；3 、 物 业 管 理 和 存 量 资 产 龙 头 ： 招 商 积 余 、 新 大 正 、 大 悦 城 。 行业：上半 年 深 V 走 势 ， 二季 度 持 续改 善 新 房 销 售方 面 ，新 冠 疫情 打破 行 业 稳态 格 局，3 月 以 来供 需 双 向改 善 推动 需 求快速 修复， 据 统计局 数据，5 月单月 销售金 额同比增 速 年内 首次转 正， 带 动累计 增速 收窄至-10.6% 。 去化角 度， 加库存 节奏放缓 ， 供需 结构 保持 健 康平衡。 10 城 开盘去 化率二 季度回 归至 65% 左右 的正常 水平。 土 地市场 上， 疫情 冲击加 快一二 线城市 优质地 块出让 节奏， 成交溢 价率稳 中略升 。 政 策 ： 维持 房 住不 炒 主基 调， 户 籍 土地 改 革谋 远 虑 今 年 中 央 对 于 房地 产 的 定 调不 惊 不 喜 。 在 “房 住 不 炒 ”的 主 旨 下 ， 弱 化房 地 产 税 进 程 ， 强化 以 核 心 城市 圈 为 核 心 的 新型 城 镇 化 发展 。 在 疫 情 影 响下 今 年 整 体 的 流 动性 充 裕 度 有所 提 升 。 地 方 政策 角 度 ， 今年 的 调 控 方 向 趋于 缓 和 。 政 策 的 着眼 点 主 要 在户 籍 、 土 地 等 长期 改 革 层 面， 我 们 认 为 这 都将 激 活都市 圈房地 产市场 的中长 期活力 。 房企：优质 房 企销 售 修复 迅速 ， 盈 利空 间 边际 有 望改 善 销 售层面 ，优质 房企依 旧施展 韧性。 据克尔 瑞数据 ，前 5 月百强 房企销 售 金 额同比 下降 7.15% ， 其中 5 月单 月销售 金额同 比增长 16.01% ， 优 于行 业表现。拿地层面 ，成长性 房企投资发力，TOP11-30 梯队拿地金额 同比 增加 10% 。 我们认 为限价 放松 以及拿 地趋于 理性将 成为行 业未来 毛利率 改 善 因子。 房地产 融资在 监管执 行边际 改善叠 加流动 性宽松 共振下 持续改 善， 优 质房企 融资环 境比肩 2015-2016 年 ， 缓 解行业 盈利空 间收缩 压力。 多元化 ：物 业 管理 延 续成 长， 公 募 REITs 迎 来 破冰 多 元化角 度我们 看好两 大方向。 1. 物业管 理。 龙头 物管公 司保持 高成长 性， 盈 利 能 力 平 稳 改善 ， 同 时 对于 城 市 服 务 的 探索 逐 渐 成 形， 有 望 进 一 步 打开 发展 空间 ，提升 未来 3-5 年的 增长韧 性。2. 持有物 业运 营。今年 4 月 30 日 公募 REITs 首次 试点， 对于 不动产 运营而 言，意 味着“ 融投管 退”中 的 退 出环节 被打通 ， 解决了 持有 运营的 最大痛 点 ， 也能 激发 存量盘 活的潜能。 风险提示：疫 情发 展 不 确 定性 ， 行业政策风险 ， 行 业 基本 面 下 行 风 险 ，部 分 房企经 营风险 。 EPS ( 元) P/E ( 倍) 股票代码 股票名称 收盘价 ( 元) 投资评级 目标价 ( 元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 25.55 买入 37.71-39.97 3.44 4.03 4.75 5.66 7.43 6.34 5.38 4.51 600383 CH 金地集团 13.06 买入 18.62-19.95 2.23 2.66 3.19 3.81 5.86 4.91 4.09 3.43 000736 CH 中交地产 6.58 买入 10.22-10.95 1.01 1.46 1.83 2.30 6.51 4.51 3.60 2.86 000961 CH 中南建设 8.57 买入 10.90-11.66 1.11 1.88 2.43 3.07 7.72 4.56 3.53 2.79 000656 CH 金科股份 7.80 买入 9.43-10.09 1.06 1.31 1.60 1.91 7.36 5.95 4.88 4.08 600325 CH 华发股份 6.85 买入 8.46-9.17 1.32 1.51 1.90 2.38 5.19 4.54 3.61 2.88 001914 CH 招商积余 30.85 买入 36.38-38.00 0.27 0.58 0.81 1.13 114.26 53.19 38.09 27.30 002968 CH 新大正 58.81 买入 82.35-86.01 1.46 1.83 2.32 2.95 40.28 32.14 25.35 19.94 000031 CH 大悦城 5.06 买入 6.44-7.00 0.55 0.56 0.69 0.85 9.20 9.04 7.33 5.95 资料来源 ：华泰 证券研 究所 (16) (9) (3) 4 11 19/06 19/08 19/10 19/12 20/02 20/04 (%) 房地产 沪深300 重点推荐 一 年 内 行业 走 势图 相关研究 行业评 级：