资源描述
网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 685576262020 年 “ 万 亿 俱 乐 部 城 市 ” 房 地 产 市 场 走 势 研 判 房 地 产 动 态 2020 年 第 7 期城 市 是 现 代 经 济 社 会 的 核 心 ， 是 产 业 的 重 要 载 体 和 创 新 的 重 要 高 地 。随 着 工 业 化 的 发 展 ， 城 市 人 口 和 经 济 占 比 不 断 上 升 ， 推 动 着 城 镇 化 水 平 不断 提 高 。 城 镇 化 作 为 现 代 化 的 必 由 之 路 ， 既 是 最 大 的 内 需 潜 力 所 在 和 经 济发 展 的 重 要 动 力 ， 也 是 乡 村 振 兴 和 区 域 协 调 发 展 的 有 力 支 撑 。 城 市 崛 起 成为 社 会 发 展 的 一 个 重 要 现 象 ， 同 时 也 是 区 域 经 济 发 展 和 国 家 实 力 提 升 的 重要 标 志 。改 革 开 放 以 来 ， 随 着 改 革 力 度 的 不 断 深 入 和 开 放 水 平 的 稳 步 提 升 ， 我国 经 济 保 持 着 持 续 快 速 发 展 态 势 ， 创 造 了 全 球 第 一 人 口 大 国 的 发 展 奇 迹 。在 这 一 过 程 中 ， 城 市 经 济 更 是 蓬 勃 发 展 ， 核 心 城 市 的 头 部 效 应 不 断 增 强 ，人 口 、 产 业 、 资 本 更 多 向 这 些 城 市 聚 集 ， 万 亿 俱 乐 部 城 市 不 断 扩 容 ， 就 是我 国 经 济 的 发 展 实 力 与 潜 力 的 最 好 印 证 。一 、 万 亿 俱 乐 部 城 市 的 四 大 特 征万 亿 俱 乐 部 城 市 是 指 我 国 大 陆 地 区 年 度 GDP规 模 超 过 1万 亿 元 人 民币 的 城 市 。 截 止 2019年 年 末 ， 我 国 共 有 17座 城 市 入 围 万 亿 俱 乐 部 行 列 ，比 2018年 增 加 1个 ， 比 2010年 增 加 7 个 。 这 17 个 城 市 分 别 是 ： 北 京 、天 津 、 上 海 、 重 庆 、 南 京 、 苏 州 、 无 锡 、 杭 州 、 宁 波 、 青 岛 、 郑 州 、 武 汉 、长 沙 、 广 州 、 深 圳 、 佛 山 、 成 都 等 17个 城 市 。网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626从 行 政 分 布 看 ， 除 4 个 直 辖 市 外 ， 其 余 13个 城 市 分 布 在 8 个 省 份 ，其 中 江 苏 和 广 东 城 市 数 量 最 多 ， 均 为 3 个 ， 浙 江 为 2 个 ， 山 东 、 河 南 、湖 北 、 湖 南 、 四 川 则 各 有 1 个 。 从 行 政 大 区 看 ， 华 东 地 区 入 围 城 市 数 量 最多 ， 达 到 7 个 ， 华 南 和 华 中 次 之 ， 均 为 3个 ， 华 北 和 西 南 各 有 2个 ， 东北 和 西 北 地 区 尚 无 城 市 入 围 。 从 城 市 群 看 ， 这 17个 城 市 中 有 13个 位 于长 三 角 、 珠 三 角 、 京 津 冀 和 成 渝 城 市 群 内 。对 比 分 析 17个 城 市 的 相 关 指 标 ， 发 现 有 五 大 特 点 ：1.经 济 综 合 实 力 相 对 较 强在 经 济 规 模 与 区 域 影 响 力 上 ， 这 些 城 市 都 有 着 较 强 的 经 济 实 力 和 影 响力 。 2019年 ， 这 17 个 城 市 的 GDP 累 计 达 31.32万 亿 元 ， 占 全 国 GDP的 31.6%。 GDP超 万 亿 ， 直 接 体 现 的 就 是 一 个 城 市 的 经 济 综 合 实 力 。 较强 的 经 济 综 合 实 力 ， 意 味 着 这 些 城 市 在 争 取 国 家 政 策 、 汇 聚 资 金 、 人 才 、项 目 等 市 场 资 源 上 有 更 大 的 优 势 ， 同 时 也 是 区 域 实 力 的 直 观 表 现 。根 据 城 市 综 合 实 力 可 将 这 17个 城 市 分 为 四 个 梯 队 。 其 中 ， 上 海 、 北京 处 于 第 一 梯 队 ， GDP规 模 均 超 过 3万 亿 ， 为 知 名 国 际 性 大 都 市 ； 深 圳 、广 州 为 第 二 梯 队 ， 突 破 2万 亿 ， 与 北 京 上 海 构 成 国 内 公 认 的 一 线 城 市 ， 也属 于 国 际 大 都 市 ， 但 影 响 力 略 弱 于 上 海 和 北 京 ； 重 庆 尽 管 GDP 规 模 已 突破 2 万 亿 ， 但 由 于 人 均 GDP规 模 仍 较 低 ， 与 苏 州 、 成 都 、 武 汉 、 杭 州 、天 津 、 南 京 等 6个 处 于 第 三 梯 队 ， 经 济 综 合 实 力 基 本 在 1.4 万 亿 -2.3万亿 之 间 ， 与 一 线 城 市 还 有 一 定 距 离 ， 特 别 是 影 响 力 方 面 ， 基 本 是 国 内 的 区域 中 心 城 市 ； 宁 波 、 无 锡 、 青 岛 、 郑 州 、 长 沙 、 佛 山 则 处 于 第 四 梯 队 ， 最近 三 年 刚 刚 突 破 万 亿 ， 有 着 省 会 或 沿 海 等 区 位 优 势 ， 发 展 潜 力 较 大 ， 但 同时 也 面 临 着 7个 9000亿 级 城 市 的 激 烈 挑 战 。网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626从 增 速 上 看 ， 长 沙 增 速 最 快 ， 增 长 8.1%， 南 京 、 成 都 次 之 ， 增 速 均7.5%以 上 。 天 津 、 苏 州 增 速 相 对 较 慢 ， 低 于 6%， 分 别 是 受 产 业 结 构 升 级和 外 贸 出 口 压 力 加 大 的 影 响 所 致 。万 亿 俱 乐 部 城 市 对 我 国 经 济 驱 动 和 辐 射 作 用 日 益 凸 显 。 这 些 城 市 在 国际 或 国 内 都 有 较 高 的 知 名 度 ， 在 区 域 经 济 发 展 中 处 于 领 头 位 置 ， 引 领 着 产业 发 展 的 方 向 。 近 几 年 ， 这 些 头 部 城 市 的 溢 出 效 应 逐 渐 增 强 ， 带 动 着 更 多地 区 的 协 同 发 展 。 数 据 显 示 ， 2010 年 以 来 ， 17个 城 市 的 GDP总 规 模 占 全国 GDP的 比 重 先 增 后 降 ， 这 从 某 个 侧 面 表 明 这 些 城 市 的 “ 溢 出 效 应 ” 开 始大 于 “ 虹 吸 效 应 ” ， 以 中 心 为 引 领 ， 城 市 群 和 都 市 圈 的 协 同 发 展 格 局 正 在逐 渐 形 成 。2.产 业 结 构 差 异 明 显在 产 业 结 构 上 ， 万 亿 俱 乐 部 城 市 完 美 地 诠 释 着 “ 无 工 不 强 、 无 商 不 富 ”的 硬 道 理 ， 但 不 同 城 市 间 产 业 结 构 差 异 较 大 。 北 京 、 上 海 、 广 州 、 杭 州 、成 都 等 5个 城 市 第 三 产 业 十 分 发 达 ， 第 三 产 业 占 GDP的 比 重 均 超 过 65%，特 别 是 北 京 ， 高 达 83.5%， 这 些 城 市 的 第 二 产 业 比 重 均 未 超 过 32%。 而 佛山 、 宁 波 、 无 锡 、 苏 州 、 重 庆 等 5市 的 二 产 则 更 为 发 达 ， 二 产 占 比 超 过40%， 特 别 是 佛 山 达 到 56.2%， 这 类 城 市 的 第 三 产 业 占 比 均 低 于 55%。 其 余6 个 城 市 则 介 于 二 者 之 间 ， 第 二 产 业 比 重 在 35 40%之 间 ， 第 三 产 业 比 重在 55 65%。网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626不 同 城 市 产 业 结 构 的 差 异 背 后 ， 实 质 上 是 各 城 市 发 展 路 径 和 发 展 阶 段的 差 异 。 比 如 ， 苏 州 、 无 锡 和 佛 山 3 个 市 之 所 以 能 够 从 众 多 地 级 城 市 中 脱颖 而 出 ， 其 主 要 原 因 就 是 能 够 抓 住 长 三 角 和 珠 三 角 区 域 的 产 业 转 移 机 会 。而 重 庆 之 所 以 三 产 占 比 不 高 ， 主 要 原 因 是 其 发 展 阶 段 仍 是 以 工 业 化 为 主 ，服 务 业 提 升 仍 有 待 城 市 综 合 实 力 特 别 是 人 均 水 平 进 一 步 提 升 。3.常 住 人 口 规 模 持 续 增 加 ， 但 人 口 流 动 出 现 新 变 化在 各 种 因 素 的 作 用 下 ， 头 部 城 市 对 人 口 的 吸 引 力 较 强 ， 常 住 人 口 规 模总 体 持 续 增 长 ， 占 全 国 人 口 的 比 重 也 稳 步 提 高 。 2019 年 ， 17 个 头 部 城 市常 住 人 口 总 量 达 到 25056 万 人 ， 占 全 国 总 人 口 的 比 重 为 17.9%， 比 2018年 提 高 0.2 个 百 分 点 ， 比 2010 年 提 高 1.2 个 百 分 点 。分 城 市 看 ， 多 数 城 市 常 住 人 口 保 持 稳 定 增 长 态 势 ， 但 北 京 、 上 海 和 天津 在 某 些 年 份 出 现 人 口 下 降 现 象 。 特 别 是 北 京 ， 受 劳 动 密 集 型 产 业 疏 解 与外 迁 影 响 ， 2016年 以 来 连 续 4 年 出 现 常 住 人 口 出 现 小 幅 下 降 ； 上 海 则 在2014 年 和 2016 出 现 下 降 ， 其 余 年 份 均 保 持 增 长 ； 天 津 则 受 2015 年 滨 海网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626新 区 安 全 事 故 影 响 在 2016 年 常 住 人 口 出 现 小 幅 下 降 ， 随 后 保 持 缓 慢 增 长 。其 余 城 市 则 保 持 持 续 增 长通 过 进 一 步 分 析 ， 发 现 人 口 变 化 出 现 两 个 新 特 点 ：第 一 ， 对 比 2015 年 前 后 4 年 的 人 口 变 化 数 据 ， 城 市 间 出 现 明 显 分 化 。北 京 、 天 津 、 上 海 3 个 城 市 的 人 口 增 长 明 显 放 缓 ， 可 能 触 及 天 花 板 ，2011-2015 年 这 3 个 城 市 常 住 人 口 增 加 规 模 均 超 过 100 万 ， 但 在 2016-2019年 则 迅 速 下 降 到 20 万 以 下 ， 甚 至 北 京 出 现 小 幅 下 降 。 而 深 圳 、 广 州 、 杭州 、 长 沙 、 佛 山 、 宁 波 、 成 都 等 7 城 市 则 在 人 口 流 入 方 面 持 续 加 力 ， 各 城市 人 口 增 长 规 模 均 超 过 1 倍 ， 人 口 增 加 规 模 由 2015 年 之 前 的 均 不 到 50万 增 加 到 70 万 以 上 ， 特 别 是 深 圳 、 广 州 、 杭 州 3 个 城 市 ， 更 是 分 别 达 到206 万 、 180 万 和 134 万 ， 分 别 增 长 390%、 377%和 600%。 无 锡 、 苏 州 、重 庆 、 武 汉 、 南 京 、 郑 州 、 青 岛 等 7 个 城 市 的 人 口 增 长 规 模 变 化 不 太 明 显 ，人 口 增 加 累 计 变 化 规 模 都 在 10 万 人 以 下 ， 人 口 增 长 较 为 稳 定 。第 二 ， 人 口 净 流 入 （ 城 市 年 末 常 住 人 口 与 户 籍 人 口 的 差 值 ） 也 出 现 明显 分 化 。 重 庆 是 17 个 城 市 中 惟 一 一 个 人 口 净 流 出 的 城 市 ， 但 人 口 净 流 出的 规 模 在 近 年 不 断 减 少 ， 由 2010 年 净 流 出 430 万 下 降 到 2018 年 净 流 出302 万 ， 减 少 128 万 人 。 北 京 、 天 津 、 上 海 、 南 京 、 无 锡 、 苏 州 、 成 都 等7 城 市 则 在 2015 年 及 以 前 人 口 净 流 入 规 模 达 到 峰 值 ， 随 后 出 现 缓 慢 下 降迹 象 。 如 北 京 人 口 净 流 入 规 模 由 2015 的 826 万 回 落 至 2018 年 780 万 ， 上海 由 2014 年 的 峰 值 987 万 回 落 至 2018 年 962 万 ， 苏 州 由 2011 年 的 410万 回 落 至 2019 年 的 352 万 ， 成 都 由 2010 年 的 262 万 回 落 至 2019 年 的 157万 。 但 与 此 同 时 ， 其 余 9 个 城 市 的 人 口 净 流 入 规 模 在 2015 年 仍 保 持 增 长态 势 ， 特 别 是 杭 州 、 宁 波 、 郑 州 、 长 沙 、 广 州 、 深 圳 等 城 市 的 净 流 入 人 口保 持 持 续 增 加 ， 体 现 出 城 市 的 巨 大 活 力 与 潜 力 。网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 685576264.居 民 收 入 保 持 稳 定 增 长 ， 但 地 区 差 距 仍 然 较 大随 着 经 济 的 发 展 ， 各 城 市 居 民 的 收 入 水 平 在 不 断 提 高 ， 但 不 同 城 市 的收 入 差 距 仍 有 扩 大 趋 势 。 2019 年 ， 17 个 城 市 的 居 民 收 入 继 续 保 持 分 层 ，北 京 、 上 海 城 镇 常 住 居 民 人 均 可 支 配 收 入 突 破 7 万 元 关 口 ， 苏 州 、 杭 州 、广 州 、 宁 波 、 南 京 、 深 圳 、 无 锡 则 处 于 6-7 万 元 区 间 ， 佛 山 、 长 沙 、 青 岛 、武 汉 等 4 城 市 位 于 5-6 万 元 区 间 ， 天 津 、 成 都 、 郑 州 则 位 于 4-5 万 元 区 间 ，重 庆 在 17 城 市 中 最 低 ， 不 足 4 万 元 ， 仅 为 37939 元 。从 城 市 间 的 收 入 差 距 来 看 ， 由 于 2013 年 城 乡 居 民 收 支 调 查 制 度 进 行了 调 整 ， 前 后 数 据 口 径 不 可 比 ， 我 们 仅 以 2014-2019 年 6 年 间 的 数 据 来 进行 对 比 研 究 。 研 究 发 现 ， 城 市 间 居 民 收 入 的 绝 对 差 距 在 不 断 增 大 ， 收 入 极差 由 2014 年 2.37 万 元 提 高 到 2019 年 的 3.59 万 元 。 相 对 收 入 差 距 在 个 别年 份 出 现 小 幅 下 降 ， 但 整 体 仍 保 持 小 幅 上 升 态 势 。 城 市 间 的 收 入 分 布 更 加发 散 ， 城 镇 居 民 收 入 的 标 准 差 由 2014 年 7066 元 提 高 到 2019 年 10773 元 ，离 散 系 数 则 由 0.1813 提 到 到 0.1851， 保 持 小 幅 上 升 。二 、 各 城 市 房 地 产 市 场 运 行 分 析1.投 资 整 体 增 速 保 持 基 本 稳 定 ， 但 投 资 依 存 度 存 在 差 异2019年 ， 17个 万 亿 俱 乐 部 城 市 共 完 成 房 地 产 开 发 投 资 47587亿 元 ，占 全 国 的 比 重 为 36%， 比 上 年 减 少 0.2个 百 分 点 。 从 增 速 上 看 ， 17个 城 市投 资 同 比 增 长 9.2%， 增 速 比 全 国 低 0.7个 百 分 点 。 从 历 史 上 看 ， 只 有网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 685576262014-2016 年 3 年 间 这 些 头 部 城 市 的 整 体 增 速 快 于 全 国 平 均 水 平 ， 其 余 年份 均 慢 于 全 国 平 均 水 平 。从 投 资 总 额 占 全 国 的 比 重 看 ， 2013 年 到 达 谷 底 ， 为 32.8%， 随 后 随 着企 业 经 营 战 略 向 一 二 线 城 市 转 移 ， 该 比 值 持 续 上 升 ， 至 2016年 达 到 峰 值37.8%， 随 后 在 三 四 线 城 市 棚 改 等 去 库 存 政 策 的 带 动 下 ， 头 部 城 市 投 资 占比 再 次 缓 慢 回 落 ， 与 2016 年 峰 值 相 比 ， 2019年 头 部 城 市 投 资 占 比 比 2016年 低 1.8个 百 分 点 。分 城 市 看 ， 17城 市 投 资 额 均 在 千 亿 以 上 。 其 中 ， 重 庆 、 上 海 投 资 完成 额 超 过 4000 亿 ， 北 京 、 苏 州 、 杭 州 、 郑 州 、 广 州 、 深 圳 等 6 城 市 投 资额 在 3000亿 以 上 ， 武 汉 、 天 津 、 成 都 、 南 京 、 佛 山 等 5 城 市 在 2000 亿 以上 ， 其 余 4 个 城 市 则 在 2000 亿 以 内 。 从 增 速 上 ， 青 岛 增 速 最 快 ， 超 过 20%，无 锡 、 北 京 较 慢 ， 出 现 小 幅 下 跌 。网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626从 各 城 市 房 地 产 投 资 的 依 存 度 看 ， 存 在 一 定 差 异 。 北 京 、 上 海 、 深 圳 、无 锡 依 存 度 较 低 ， 不 到 12%。 而 郑 州 和 杭 州 的 依 存 度 较 高 ， 超 过 20%， 特别 是 郑 州 达 到 28.9%， 表 现 其 对 投 资 的 依 赖 程 度 偏 高 ， 需 要 通 过 加 大 产 业转 型 升 级 力 度 来 优 化 GDP结 构 。2.销 售 面 积 占 比 继 续 小 幅 回 落 ， 城 市 间 分 化 明 显2019年 ， 16个 万 亿 俱 乐 部 城 市 共 实 现 商 品 房 销 售 面 积 33403万 平 方米 （ 武 汉 尚 未 发 布 此 数 据 ） ， 占 全 国 的 比 重 分 别 为 19.5%， 比 上 年 减 少 0.5网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626个 百 分 点 。 从 增 速 上 看 ， 16个 城 市 销 售 面 积 同 比 下 降 2.8%， 降 幅 比 全 国大 2.7个 百 分 点 。分 城 市 看 ， 城 市 间 分 化 明 显 ， 差 异 较 大 。 北 京 、 天 津 、 深 圳 、 苏 州 、无 锡 等 5城 市 保 持 增 长 ， 其 中 北 京 、 天 津 、 深 圳 增 速 超 过 10%。 其 余 11个 城 市 均 出 现 下 跌 ， 其 中 宁 波 跌 幅 最 大 ， 下 降 11.3个 百 分 点 ， 其 余 城 市跌 幅 均 为 个 位 数 。3. 房 地 产 绝 对 价 格 水 平 差 异 明 显 ， 近 期 房 价 下 跌 迹 象 明 显从 绝 对 价 格 看 ， 因 2019 年 多 数 城 市 尚 未 发 布 商 品 房 销 售 额 的 数 据 ，我 们 以 2010-2018年 数 据 来 对 比 分 析 。 2018年 ， 各 城 市 的 房 价 平 均 水 平差 异 明 显 ， 成 都 、 郑 州 、 长 沙 和 重 庆 均 价 未 超 过 1 万 ， 甚 至 郑 州 、 长 沙 和重 庆 的 平 均 价 格 不 及 全 国 平 均 水 平 。 其 余 城 市 均 价 均 在 1 万 以 上 ， 其 中 北京 超 过 3万 ， 深 圳 超 过 5万 。 从 绝 对 价 格 涨 幅 上 看 ， 自 2010 年 -2018年 ，深 圳 、 南 京 、 武 汉 、 广 州 等 4 个 城 市 房 价 上 涨 较 快 ， 累 计 涨 幅 均 超 过 100%，年 均 涨 幅 超 过 10%， 宁 波 、 无 锡 、 佛 山 等 城 市 涨 幅 相 对 较 慢 ， 8 年 累 计 涨幅 不 超 过 50%， 年 均 涨 幅 在 5.3%以 内 。网 址 ： crei 电 话 ： 010-68558133 68557626根 据 国 家 统 计 局 70个 大 中 城 市 的 房 价 指 数 数 据 ， 15个 头 部 城 市 （ 苏州 和 佛 山 未 包 含 在 70个 大 中 城 市 内 ） 在 2016年 出 现 一 波 较 为 明 显 的 上 涨态 势 ， 随 后 在 分 类 调 控 政 策 的 引 导 下 ， 房 价 涨 幅 整 体 持 续 保 持 低 速 上 涨 。到 2020 年 2月 ， 有 10个 城 市 新 建 商 品 住 宅 同 比 价 格 指 数 控 制 在 5%以 内 ，有 3 个 在 5% 10%之 间 ， 只 有 武 汉 和 成 都 涨 幅 高 于 10%。 环 比 价 格 指 数 对市 场 的 变 化 体 现 得 更 加 及 时 ， 2020 年 2月 ， 在 15个 城 市 中 ， 有 7个 城 市房 价 环 比 出 现 下 跌 ， 4 个 持 平 ， 4个 上 涨 ， 除 成 都 外 涨 幅 均 在 0.5%以 内 。4、 土 地 出 让 金 不 断 增 加 ， 占 全 国 整 体 的 比 重 保 持 基 本 稳 定根 据 国 信 房 地 产 信 息 网 土 地 市 场 库 的 数 据 ， 2019 年 ， 17个 头 部 城 市土 地 招 拍 挂 成 交 金 额 再 创 新 高 ， 达 27353亿 元 ， 占 全 国 土 地 招 拍 挂 总 成 交金 额 的 比 重 为 38.55%， 比 2018 年 提 高 0.03个 百 分 点 ， 保 持 基 本 稳 定 。分 城 市 看 ， 除 深 圳 、 长 沙 、 无 锡 、 佛 山 外 ， 多 数 城 市 土 地 出 让 金 均 超过 1000 亿 元 ， 其 中 杭 州 最 高 ， 达 到 2800亿 以 上 ， 北 京 、 上 海 、 广 州 、 南
展开阅读全文