2020年上半年中国写字楼租金指数研究报告.pdf

目录 1、写字楼租金指数编制说明 . 1 2、 写字楼租金指数运行分析 . 4 2.1 租金变动： 2020 年二季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌 1.54% . 5 2.2 租金涨跌幅较大的商圈：受疫情影响，近九成商圈 写字楼 租金 环比下跌，深圳龙岗中心城、 深圳 南山中心区等商圈跌幅较大 . 6 2.3 租金运行趋势研判：短期租金承压，但复工复产推动经济转好，长期有望平稳发展 . 8 3、 重点城市写字楼租金指数分析 . 10 3.1 上海：工业及服务业企业写字楼 租赁需求有所减弱， 样本 商圈写字楼租金环比 全部 下跌 . 10 3.2 成都：经济尚未完全复苏，短期市场承压， 样本 商圈写字楼租金环比 全部 下跌 . 14 研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 陈文静 李雪娇 程威 方肖 马琛 冯孟乾 辛芸娜 周巍 魏云静 李 璠璠 陈丽娜 杜咏咏 胡国华 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 蒋云峰 李建桥 牛晓娟 吴建钦 陈茜 李清兰 李秀英 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉 蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 姚一维 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 李宁 胡佳娜 梁波涛 石蕊 唐懿 唐爽 薛晴 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益 峰 张梦圆 方颃 刘莉芬 苏宇 1 2020 年上半年 中国 写字楼租金指数研究报告 写字楼租金指数 1是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据写字楼的分类和特征，结合广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和 房地产经纪公司对写字楼租赁市场的关注程度，我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体系的构架。该指数以城市商圈指数为最低层级，逐级生成城市综合指数、重点城市总指数。本次重点研究城市商圈写字楼租金，以典型甲级写字楼为样本标的。 1 写字楼租金指数： 为适应当前中国写字楼市场快速发展需要， 中指 研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字楼市场发展实际情况， 启动 中国房地产指数系统 写字楼租金指数的研究和编制， 并 于 2019 年 7 月首次公开 发布 。 按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼 租金指数体系的构架写字楼租金指数城市写字楼租金指数以写字楼商圈作为指数编制 的商圈样本商圈写字楼租金指数以商圈中典型 甲级写字楼作为指数编制的样本标的写字楼租金指数编制说明 uZxXcXnXvZqQnQ7NaOaQsQpPoMrReRqQsNlOpPoR9PnMsMvPmQyRxNsOrQ2 2020 年上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域规划 政策，我们综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 写字楼样本选取 数据来源 写字楼租金指数的样本数据主要通过 CREIS 中指数据库写字楼版 、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。 指数模型 方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重。 商圈写字楼租金指数样本选取 商圈选取： 通过对各城市写字楼商圈 的梳理，统计各商圈所含写字楼项目数量和体量（建筑面积），结合中指 研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多 、 体量较大的重点商圈作为写字楼租金指数编制的商圈样本。 写字楼项目选取： 根据确定的各商圈写字楼总数量，以该商圈中典型（大型）甲级写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。 写字楼房源样本选取： 以选定的写字楼项目，其全部挂牌房源及项目中层部分在租商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。 3 2020 年上半年 中国 写字楼租金指数研究报告 计算公式 【 加权平均法 】 单个 商圈写字楼 样本平均租金计算公式如下： = 其中， 代表第 i 个商圈写字楼 在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈 第 j 个 写字楼 在第 t 期的日租金， 为第 i 个商圈 的第 j 个 写字楼 的建筑面积 。 重点城市写字楼平均租金计算公式如下： 重点城市 = 其中， 重点城市 代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金， 为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。 【中位数法】 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： = (1 ,2 ) 其中， 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数， Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表第 i 个 商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金。 指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。 4 2020 年上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2020年上半年 ，全国重点城市主要商圈写字楼租金 2整体水平 累计 下跌 2.38%；其中二季度 平均租金为 4.8 元 /平 方米天， 环比一季度下跌 1.54%。从商圈来看， 二季度写字楼 租金环比上涨的商圈占 10.0%，租金环比下跌的商圈占 87.5%， 2.5%的商圈租金与上期持平。 从市场 环境 来看， 受 新冠肺炎 疫情影响， 2020 年 一季度 ， 我国 国内生产总值同比下降 6.8%（初步核算结果） ；二季度，我国国民经济逐步恢复，但回归正常水平 尚需时间 。 2020 年 1-5 月， 消费、投资和出口三大需求均同比下降 。 2020 年 1-5 月 ，我国 社会消费品零售总额实现 138730 亿元，同比 下降 13.5%； 全国 固定资产投资（不含农户） 为 199194 亿元，同比下降 6.3%，其中 房地产开发投资 同比 下降 0.3%； 货物 进出口总额实现 115381 亿元，同比下降 4.9%， 其中出口额实现 61989 亿元，同比下降 4.7%。 从各产业运行情况来看， 2020 年 1-5 月 ， 我国 规模以上工业增加值同比下降 2.8%，服务业 生产指数 同比 下降 7.7%； 5 月 ，非制造业商务活动指数为 53.6%， 较 4 月 上升 0.4 个百分点 。 整体来看， 2020 年 二季度 ， 国内 经济 逐步复苏 ， 但 当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多 。 在 国内 经济恢复面临压力 以及 世界经济 不确定性增加 的 背景 下 ， 我国 经济稳定运行仍面临较多挑战 ，消费 、 投资 等主要指标 均 低于上年同期水平 ； 受 国内 宏观经济 仍处于下行区间 影响，本季度 全国重点城市主要商圈 写字楼市场需求 下降 ，租金环 比继续下跌 。 分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金 环比 均 下跌 。 2 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 5 2020 年上半年 中国 写字楼租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据， 2020 年 二 季度 ，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平 环比 下跌，平均租金为 4.8 元 /平 方 米天， 跌幅为 1.54%。 从城市等级看 2020 年 二 季度 ，一线城市中， 13.9%的商圈写字楼租金环比上涨， 86.1%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中， 北京丽泽桥、北京科技园区等 5 个商圈 写字楼租金环比上涨； 深圳龙岗中心城 、 深圳 南山 中心区等31 个商圈写字楼租金环比下跌。 2020 年 二 季度 ，二线城市中， 6.8%的商圈写字楼租金环比上涨， 88.6%的商圈写字楼租金环比下跌， 4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。 11 个城市 44 个主要商圈中， 杭州 、南京、长沙 主要商圈写字楼租金 环比 涨跌互现 ； 其余城市 主要商圈写字楼租金 环比 均 下跌或持平。 一线 二 线 写字楼租金变动情况 6 2020 年上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 2020 年 二 季度， 新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现 ， 在 中国房地产指数系统写字楼租金指数 监测的 15 个 重点 城市主要商圈中， 近 九成 商 圈 写字楼 租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通 运输 、文体娱乐等行业 受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。 在写字楼租金环比下跌的商圈中， 深圳龙岗中心城 环比跌幅最大，为 3.96%，租金下跌至 3.7 元 /平 方 米天； 深圳南山中心区、北京上地 等 13 个商圈 写字楼 租金环比跌幅亦在 3.0%以上 ； 广州体育中心 、 上海五角场 等 47 个商圈租金环比跌幅在 1.0%-3.0%之间 ； 上海淮海中路、成都春熙路等 9 个商圈 写字楼 租金环比跌幅在 1.0%以内。 尽管疫情期间，企业经营活动受限 ， 但 互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持 上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长 。 同时 ， TMT、金融业等行业 仍为 写字楼市场需求 主力，部分企业存在扩张 需求 ； 因此，这几类行业企业较为集中的商圈 写字楼租金仍较为稳定 。 在 中国房地产指数系统写字楼租金指数 监测的 15 个 重点 城市主要商圈中， 北京丽泽桥、 北京科技园 区 等 8 个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在 1.0%以内。 图： 2020 年 二 季度 写字楼租金 环比 涨 跌 幅较大的商圈 数据来源： CREIS 中指数据 库写字楼版 - 5 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %-5-214710北京丽泽桥商圈北京科技园区商圈北京亚运村商圈杭州钱江新城商圈广州北京路商圈长沙伍家岭商圈南京珠江路商圈北京望京商圈成都大源商圈杭州武林商圈南京奥体商圈武汉武昌中心商圈天津友谊路商圈上海南京东路商圈杭州黄龙商圈北京上地商圈深圳南山中心区商圈深圳龙岗中心城商圈元 /平方米 天平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右）租金涨跌幅较大的商圈 7 2020 年上半年 中国 写字楼租金指数研究报告 为了更好地反映写字楼市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商圈，对典型甲级写字楼平均租金进行了统计。 表： 2020 年 二 季度 15 城主要商圈写字楼租金（单位：元 /平 方 米天） 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比涨跌 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比涨跌 北京 金融街商圈 15.5 14.6 -2.23% 重庆 杨家坪商圈 2.1 1.8 -1.24% CBD 商圈 9.2 8.1 -1.17% 南坪商圈 1.9 1.4 -2.81% 燕莎商圈 7.9 7.3 -1.85% 杭州 武林商圈 4.7 4.2 -3.35% 亚运村商圈 7.6 6.3 0.53% 黄龙商圈 3.8 3.9 -3.58% 中关村商圈 7.4 7.5 -2.56% 钱江新城商圈 3.6 3.6 0.32% 望京商圈 7.3 7.2 0.03% 西溪商圈 3.3 3.3 -2.89% 丽泽桥商圈 5.8 5.9 0.88% 申花商圈 3.2 2.9 -1.02% 上地商圈 5.4 5.6 -3.77% 钱江世纪城商圈 2.2 2.0 -1.44% 科技园区商圈 4.6 3.9 0.70% 成都 春熙路商圈 3.7 3.6 -0.90% 上海 陆家嘴商圈 8.3 7.2 -1.11% 东大街商圈 2.9 3.2 -1.29% 南京西路商圈 7.3 6.5 -1.62% 人民南路商圈 2.8 3.0 -1.19% 静安寺商圈 7.0 6.4 -2.06% 金融城商圈 2.6 2.3 -3.11% 徐家汇商圈 6.2 4.8 -1.05% 大源商圈 2.3 2.2 -3.29% 淮海中路商圈 6.0 6.3 -0.91% 天津 小白楼街商圈 4.2 4.3 -2.37% 人民广场商圈 5.9 5.6 -2.46% 劝业场街商圈 2.9 2.4 -2.63% 中山公园商圈 5.8 4.7 -2.76% 友谊路商圈 2.4 3.0 -3.47% 虹桥商圈 5.6 5.1 -1.19% 华苑商圈 1.4 1.3 -3.14% 南京东路商圈 5.4 5.2 -3.47% 南京 新街口商圈 2.9 2.5 -2.50% 北外滩商圈 5.3 4.9 -2.22% 珠江路商圈 2.8 2.2 0.18% 漕河泾商圈 4.4 4.4 -1.80% 奥体商圈 2.7 2.5 -3.35% 张江商圈 4.1 4.1 -1.35% 武汉 中北路商圈 3.1 2.8 -0.76% 五角场商圈 3.7 3.8 -2.97% 武昌中心商圈 2.8 2.8 -3.42% 广州 珠江新城商圈 5.2 4.8 -1.91% 武广万松园商圈 2.2 1.9 -1.71% 天河北商圈 4.7 3.5 -1.14% 光谷商圈 2.2 2.1 -1.37% 体育中心商圈 3.9 4.2 -2.97% 金融港商圈 2.0 1.6 -1.27% 琶洲商圈 3.8 3.8 -1.59% 苏州 湖西商圈 2.6 2.5 -3.05% 环市东商圈 3.4 3.3 -1.44% 湖东商圈 2.3 2.1 -2.00% 北京路商圈 3.0 2.8 0.21% 狮山商圈 2.2 2.0 -1.69% 深圳 后海商圈 6.3 7.1 -2.92% 青岛 五四广场商圈 4.2 4.5 -0.58% 福田中心区商圈 6.3 5.8 -0.52% 中央商务区商圈 3.0 3.0 -1.76% 地王商圈 5.8 5.4 -2.11% 海尔路商圈 2.5 2.4 -1.10% 车公庙商圈 4.7 4.0 -2.70% 崂山区政府商圈 2.5 2.1 -0.40% 前海商圈 4.1 3.9 -0.65% 长沙 五一广场商圈 3.9 3.9 0.00% 南山中心区商圈 3.8 3.7 -3.91% 伍家岭商圈 2.9 2.6 0.20% 宝安中心区商圈 3.8 4.1 -0.40% 南湖路商圈 2.6 2.8 -0.36% 龙岗中心城商圈 3.7 2.8 -3.96% 芙蓉广场商圈 2.5 2.3 -1.19% 重庆 江北嘴商圈 2.6 2.2 -3.13% 南昌 红谷滩中心区商圈 1.8 1.6 -1.68% 解放碑商圈 2.3 2.1 -1.86% 海口 国兴商圈 3.9 4.0 -1.76% 加州新牌坊商圈 2.2 2.3 -2.23% 滨海大道商圈 3.1 3.1 -2.86% 观音桥商圈 2.2 2.4 -2.39% 国贸商圈 2.3 2.3 0.00% 数据来源： CREIS 中指数据库写字楼版 8 2020 年上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 新开工方面， 2020 年 1-5 月 ， 15 个重点城市办公楼新开工面积共计 913.0 万平方米，同比下降 24.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比 增长 6.7%；二线城市同比下降 39.5%。 土地供应方面， 2020 年 1-6 月 ， 15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积 为 2509.5 万平方米， 同比增长 14.1%。其中一线城市 商办用地成交规划建筑面积 同比 增长 100.3%；二线城市同比 增长 2.3%。 短期来看 ， 受疫情影响 全国 15 个重点城市办公楼新开工面积同比 下降 ；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。 供应 方面 租金运行趋势研判 从市场表现来看， 随着 复工复产扎实推进 ，二季度国民经济运行呈现恢复改善 态势， 但 2020 年 1-5 月，投资、 消费、 进出口 等主 要指标 同比仍 呈下降态势 ， 经济运行尚未恢复到疫情前水平 ，部分 行业的 稳定复苏也面临新挑战 。重点 城市写字楼租赁 需求疲软 ， 空置率高企 ，综合因素 致使二季度 写字楼租金 环比继续下跌。分行业来看 ， 与 互联网 、医疗 相关的 办公 需求 继续保持逆势增长 ， TMT 行业 、 金融业 办公需求 保持稳定 ， 为 写字楼租赁市场 带来 一定积极 影响。 9 2020 年上半年 中国 写字楼租金指数研究报告 2020 年二季度 ， 我国国民经济 整体处于恢复过程中 。 2020 年 1-5 月 ， 我国规模以上工业增加值同比下降2.8%，服务业生产指数同比下降 7.7%。从主要行业看，5 月 ，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长 12.9%、 7.1%、 5.2%，增速 较 4 月 分别加快 7.7、 6.0、 0.8 个百分点；批发和零售业，住宿和餐饮业同比分别下降 2.1%、 21.7%，降幅 较 4 月 分别收窄 4.5、 12.0 个百分点。整体来看， TMT 产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。 从 宏观环境 来看 ， 2020 年 二季度 ， 推动 复工复产 、支持疫情防控 的 相关 政策有序落实、不断推进，经济继续呈现 恢复 态势 。 税收方面， 国家先后出台 多项 税费优惠政策 ， 减轻企业 和 社 会 税收 负担 、成本压力 。 5 月15 日， 财政部、税务总局联合发布关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告 ， 支持疫情防控、企业纾困和复工复产 ； 5 月 19 日 ， 国家税务总局发布关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳 2020 年所得税有关事项的公告， 缓解 小型微利企业和个体工商户 的生产经营资金压力。信贷支持 和金融服务 方面，政策继续给 小微企业和个体工商户 信贷支持。 5 月 25 日 ， 银保监会、工信部、国家发改委 等六部门联合下发关于进一步规范信贷融资收费 降低企业融资综合成本的通知， 提出了 20 条 措施 以进一步规范信贷融资各环节收费与管理 ， 降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展 。 疫情发生以来，银保监会不断优化疫情防控领域金融服务 ， 截至 2020 年 5 月 17 日，银行机构对疫情防控、 助力 复工复产提供的信贷支持已超过 3.11 万亿元 。 短期来看，在疫情影响下，我国 经济 实现 全面 复苏 尚需时间 。 2020 年 1-5 月 ， 消费、投资和出口 三大需求仍同比下降 ；随着疫情对市场 的 影响 逐步 显现 ，写字楼租金短期 仍将承压 。但长期来看，虽然 我国 当前 经济运行 尚未恢复到疫情前 水平 ，但在 疫情防控取得了重大战略成果 的背景 下，随着 复工复产扎实推进 、 生产需求逐步好转 ，我国 经济发展和 转型升级的新动能 也将 不断发展壮大 ， 这些都 将 推动经济全面回归常态 ， 并支持写字楼市场的 平稳发展 。 需求 方面 展望未来