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新冠肺炎疫情后的复苏绿色租赁：写字楼租赁新趋势2020年6月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要 P01 P02 P03 P05 P10 P11 P12 P16 P18 摘要1自新冠肺炎疫情在中国爆发以后，全国许多写字楼业主和租户迅速采取一系列措施，以确保写字楼和办公工作场所的健康和安全水平，防控新冠病毒的传播。未来，随着企业及其员工对办公场所的健康与安全更加重视，办公场所的健康和幸福感项目将得到优先重视，推广普及，并且达到更高的标准。绿色租赁有助于写字楼和办公场所的健康和安全实施有行动纲领可循。在中国，相当大比例的商业办公空间是用于租赁的。鉴于人们越来越关注在高性能建筑中工作的健康与幸福感，毫无疑问，写字楼租赁有机会变得更加绿色环保。为了更优地开发利用高性能建筑，必须施行绿色办公租赁，以确保业主和租户之间的关系跟上绿色房地产的最新发展的步伐。绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续发展目标（健康安全的目标）。绿色租赁可以让业主和租户从提升能效的投资中反向收益，并激励或促使双方义务合作，以确保楼宇的租用、运营和管理符合可持续发展（健康安全发展）。没有一种“放之四海而皆准”的绿色租约，租约中的绿色条款应根据业主和承租人的目标进行调整，并考虑到各个建筑的不同情况。 最后，中国推行的绿色租赁不仅有助于解决环境问题，有利于保护中国独特的景观和生物多样性，而且还为业主和租户带来多面的收益，包括： 降低能耗成本； 提升公众形象； 为租户提供更健康、更安全、更幸福的环 境。1报告介绍2新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。本报告着眼于中国的绿色租赁，并阐述以下内容： 新冠肺炎疫情对中国写字楼健康和安全 的影响； 绿色租赁定义； 绿色租赁驱动力； 绿色租赁成本与收益； 绿色租赁构成要素； 绿色租赁的未来。2自新冠肺炎疫情在中国爆发以后，全国许多写字楼业主和租户迅速采取一系列措施，以确保写字楼和办公工作场所的健康和安全水平，防控新冠病毒的传播。在最初阶段，为加强疫情防控，写字楼分别为所有进入楼宇的员工制定清洁消毒和安全防疫措施，以及入口登记规程。除电梯等公共区域外，写字楼业主与租户着手对在写字楼和办公场所的门把手、电灯开关、桌子表面、椅子、电话、电脑键盘和鼠标等员工和访客最常触碰的办公用品进行清洁消毒。接触传播是新冠病毒主要的传播途径之一。因此，许多写字楼业主和租户的清洁防疫团队不仅有条不紊地清洁消毒办公场所和用品，也不忘记写字楼和办公场所的其它区域，以降低被病毒感染的可能性。与普通流感一样，空气传播是新冠肺炎另一种重要的扩散方式。因而写字楼业主也对此有所重视。因为空气传播的关系，在使用中央空调的办公场所，写字楼业主还对楼宇的中央暖通空调系统进行了系统的深度清洁，包括定期检查和更换空气过滤器。当系统启用时，团队要确保整个建筑物的气流分配，这也是防止办公室内交叉感染的关键。如今，许多写字楼租户已经采用了办公空间健康和幸福感计划。在这一计划中，许多写字楼租户都知道，办公场所的健康和安全对员工、客户和来访者都至关重要。写字楼租户们也明白，一个注重员工健康和安全的办公空间健康和幸福感计划对于确保其员工保持最佳的工作状态、健康和快乐是至关重要的。因为事实证明，该计划也为公司降低成本和提高员工工作效率带来了连锁反应。未来，随着企业及其员工对办公场所的健康与安全更加重视，办公场所的健康和幸福感项目将得到优先重视，推广普及，并且达到更高的标准。绿色租赁有助于写字楼和办公场所的健康和安全实施有行动纲领可循。新冠肺炎疫情对中国写字楼健康和安全的影响334降低运营成本提升员工的舒适度，健康和工作效率 遵守法律法规提高出租率与租金 吸引和留住人才协助公司实现可持续发展目标在中国，相当大比例的商业办公空间是用于租赁的。鉴于人们越来越关注在高性能建筑中工作的健康与幸福感，毫无疑问，写字楼租赁有机会变得更加绿色环保。为了更优地开发利用高性能建筑，必须施行绿色办公租赁，以确保业主和租户之间的关系跟上绿色房地产的最新发展的步伐。面对气候变化，健康安全风险等带来的新挑战，绿色租赁对于写字楼业主和租户保持其竞争力和抗风险能力至关重要。通过系统化租赁，使建筑更高效，提高使用者的健康与幸福感，并实现更小的碳足迹，即使是目前表现不佳的办公物业也可以转变为更绿色、更清洁和更高效的空间（图 1 ）。绿色租赁定义4图 1: 绿色租赁的好处nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：IMT, 戴德梁行研究部5由于委托代理模式而导致的奖励分化，普通写字楼租赁往往不能做到可持续性。当租赁代理方为委托方执行任务，并没有从委托方的最佳利益出发考虑。在写字楼租赁下，当支付水电等费用的一方不是做出资本投资决策的一方时，就会存在奖励分化，比如投资购买更节能的空调。换句话说，业主可能需要支付空调升级的费用，而租户可能是唯一支付电费的一方，也是唯一享受升级所节省费用的一方。在这种情况下，业主会因这种租赁模式而放弃对效率的投资（图2）。租户租户也希望提高能源使用效率。但是能源费用却是按照租赁面积平均分摊，租户节约能源的意愿降低。租户协商 业主协商使得办公空间更节能。按照实际使用量支付电费此举措提高了租户节能减排的意愿。独立计费表的部分安装成本由租户分摊。奖励分化挑战绿色租赁解决方案业主如果业主想要将其写字楼宇改造的更节能，楼宇改造费用需要业主承担，但是节能减排则为租户带来直接受益。图 2: 围绕能源效率所产生的奖励分化挑战与绿色租赁解决方案nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：IMT, 戴德梁行研究部6绿色租赁旨在解决委托代理模式问题，这样做不仅为业主和租户增加了环境和社会价值，而且还增加了商业价值。根据市场转型研究所数据，绿色租赁可以在美国的商业建筑中减少的11% 至22% 的能源消耗, 以及减少高达每平方英尺0.51 美元的能源消费支出。总的来说, 对于美国的写字楼租赁市场，绿色租赁预计每年节约17 亿美元到33 亿美元的成本支出（表1）。绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续发展目标（健康安全的目标）。绿色租赁可以让业主和租户从提升能效的投资中反向收益，并激励或促使双方义务合作，以确保楼宇的租用、运营和管理符合可持续发展（健康安全发展）。没有一种“放之四海而皆准”的绿色租约，租约中的绿色条款应根据业主和承租人的目标进行调整，并考虑到各个建筑的不同情况。尽管如此，以下是一些绿色租赁可以包括的内容: 哪些环保措施（健康安全措施）需要各方 着手 ?表 1：绿色租赁相关的成本节省nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：市场转型研究所，戴德梁行研究部表1a：实施与能源挂钩的租赁所能促成的潜在开支节省绿色租赁的开支节省 开支节省较低的情况 开支节省较高的情况租户空间的能源开支节省 6.90% 12.50%公共区域的能源开支节省 1.50% 4.00%核心建筑系统的能源开支节省 3.10% 5.80%潜在的能源开支节省（整个市场每座建筑平均节省） 11.40% 22.30%表1b： 美国办公楼在与能源挂钩的租赁催化下的年度节能潜力指标开支节省潜力较低的情况：美国写字楼（名义美元）开支节省潜力较高的情况：美国写字楼（名义美元）开支节省（美元） US$1,690,000,000 US$3,290,000,000开支节省（美元 / 平方英尺） US$0.26 US$0.51能源（百万英制热单位） 77,800,000 152,000,000开支节省( 百万英制热单位 / 平方英尺）0.012 0.0247 各方将如何实现这些措施呢 ? 谁将监控措施是否执行 ? 如果其中一方没有执行怎么办 ?绿色租赁条款的性质和范围是可以调整的，以反映业主和租户对建筑物能源效率负责的意愿强弱。“绿色租赁”可分为“浅绿色租赁”、“中绿色租赁”或“深绿色租赁”，视业主和租户是否有意让租赁合约中的各项义务具有法律效力而定（图3）。“浅绿色租赁”更像一本指南，可能仅仅陈述各方希望在租约下的任何决策都考虑到环境因素（包括健康和安全因素）。浅绿色租赁是业主和租户之间从对立关系向合作关系转变的第一步。“中绿色租赁”更为明确，可能包括具体目标，以及涉及监测和报告方面的环境保护（包括预防疾病和安防等）行动方案。中绿色租约的条款通常被视为“尽最大努力”的条款，业主或租户的违约并不会招致法律责任。而深绿色的租约可能包括一套对条款负责人具有法律约束力的义务，任何违约都可能导致罚款，如对业主的租金减免或对租户的租金增加。图 3: 绿色租赁等级nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：designingbuildings.co.uk，戴德梁行研究部浅绿色租赁没有任何具体目标设定的责任约定中绿色租赁标明具体目标并有能源使用的具体方案深绿色租赁责任和目标通过条款的形式明确下来没有法律效力没有法律效力具有法律效力8