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新冠肺炎疫情后的复苏上海住宅物业在可持续的基础上进行更新，以提高居民的福祉2020年5月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要 P01 P03 P04 P14 P19 P20 新冠肺炎疫情的影响2020年初至今，上海已出台了三个将对住宅市场产生深刻影响的政策措施，它们分别是 : 部分银行对符合监管要求的特定人群，允 许延期偿还住房按揭贷款； 降低贷款市场报价利率（LPR）； 上海市扩大有效投资稳定经济发展的 若干政策措施以及其它相关措施。简而言之，这些政策措施并不会让上海住宅市场陷入房价急剧上涨的局面。但可以预见上海的房价在未来仍将保持平稳的涨幅。根据中指数据，2020 年前四个月内，上海共成交了 38 块住宅用地，建设用地面积共计 227 万平方米，规划建筑面积477万平方米，平均成交价格为人民币 13,663 元每平方米。二手房市场的活跃度可以很好地反应上海住宅市场的整体表现。受新冠肺炎疫情的影响，今年前四个月，上海二手房交易量较去年同期持续下降。尽管如此，自三月份以来，二手房交易量环比上涨，上海住宅市场有了回暖迹象。从上海二手房的成交均价来看，今年市场的均价维持稳定，其中，2 月份的均价略有上涨。进一步分析上海 17 个区域的二手房市场在 4 月的表现情况，可以发现，与 3 月份相比，大部分区域的二手房成交量出现了不同程度的上升，仅有1 个区域下滑。就4月份的二手房房价而言，17个区域中，9个区域的成交均价较上个月有所增长或保持稳定。此外在 4 月份，青浦区、原闸北区、杨浦区和奉贤区这四个区域的成交均价呈现同比上涨态势。简而言之，新冠肺炎疫情给上海住房市场带来了显著的影响，尤其是今年前两个月的成交量和成交价。 然而，近期住宅市场已开始逐步回暖。 随着 3、4 月国内疫情得到有效控制，以及相关政策入场，我们可以看到，上海住宅市场上各类买家再次活跃，量价齐升。展望未来未来，受新冠肺炎疫情的影响，上海住宅市场将发生一些变革，包括 : 更多地利用在线物业参观技术; 居家办公的需求会推进户型设计优化;摘要11 在住宅小区安装使用更多智能快递投递 箱; 在政策推动下，更多老旧小区改造更新将 提上日程，提升居民的幸福感。上海整体住宅市场的未来肯定还是坚定不移地跟着“房住不炒”的政策趋势。因此，未来我们希望相关政策继续推动上海住宅物业的可持续发展，无论是新建住宅还是旧改住宅，都将提升居民的幸福感作为首要任务。2新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。 本报告将解析上海住宅市场，并解析： 上海住宅市场受到新冠肺炎疫情的影响； 上海住宅市场的未来展望。3报告介绍2期记录报送征信部门。公积金贷款利率自2015年8月截至到目前未有变动，公积金贷款利率五年期以上3.25%；五年期以下（含）2.75%（图1）。在本章节，我们将分析以下内容： 上海住宅市场相关最新的政策措施； 近期市场动态对上海住宅市场的影响; 受新冠肺炎疫情的影响，上海住宅市场将 发生的变革。近期住宅政策今年截止目前，我们已经看到有三条新政策是与上海住宅市场相关，它们包括： 部分银行对符合监管要求的特定人群，允 许延期偿还住房按揭贷款； 降低贷款市场报价利率（LPR）； 上海市扩大有效投资稳定经济发展的 若干政策措施以及其它相关措施 。住房公积金可申请延期支付在此政策下，企业可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金。此外，员工在此期间不能正常归还住房公积金贷款的，可以向市公积金中心提出申请，经认定后，不作逾期处理，不作为逾4上海住宅市场新冠肺炎疫情的影响3图 1: 中国公积金贷款利率（1999年10月2020年4月）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：中国人民银行，戴德梁行研究部LPR降低尽管公积金贷款利率在过去几年未有变动，但LPR在近几个月逐渐走低。2020年4月20日，1年期LPR为3.85%（下降20个基准点），5年期以上LPR为4.65%（下降10个基准点）。此时，基准抵押贷款利率已降至20年的低点（图2和图3）。除了降低LPR之外，许多银行还调整了还款期限，允许一些因疫情而失去收入来源的客户推迟偿还住房贷款。上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施以及其它相关措施 4月22日，上海市人民政府办公厅正式发布上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施的通知。根据该通知，上海将加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，按月动态细化。上述公告中与住宅市场相关的其他措施也减轻了许多开发商的资金负担，这些措施与付款延期和付款冻结期有关，其中还提到旧改和城市更新相关政策，特别是在疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%五年以下（含五年） 五年以上54.85% 4.85% 4.85%4.80% 4.80% 4.80%4.75% 4.75%4.65%4.25%4.20% 4.20%4.15% 4.15% 4.15%4.05% 4.05%3.85%3.50%4.00%4.50%5.00%5年期以上 LPR 1年期 LPR图2 : 中国的 LPR（2019 年 8 月2020 年 4 月）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：全国银行间同业拆借中心，戴德梁行研究部图3 : 中国基准抵押贷款利率（1991 年 4 月 21 日2020年2月20日）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：中国人民银行，明源地产研究，戴德梁行研究部0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%6除了以上政策之外，上海的土地收购限制也有所放松，主要体现在潜在购买者计分制度的调整上。调整后的评分为中小型开发商提供了更多在上海购买土地的机会。 简而言之，这些措施不会导致上海的住宅市场陷入价格激增的局面，在可预见的未来，上海住宅市场将保持稳定的增长，继续繁荣发展。图4 : 上海土地市场住宅用地成交情况（2011年2020 年 4 月）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：中指数据，戴德梁行研究部近期市场动态根据中指数据，2020年前四个月内，上海共成交了38块住宅用地，建设用地面积共计227万平方米，规划建筑面积477万平方米，平均成交价格为人民币13,663元每平方米（图4）。05,00010,00015,00020,00025,00002,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,00016,000,00018,000,000建设用地面积 规划建筑面积 成交楼面地价土地成交数量（幅）2011 1662012 1072013 1632014 1272015 1222016 822017 1272018 1272019 1742020年 1月 82020年 2月 142020年 3月 82020年 4月 8元/平方米平方米705,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20年1月 20年2月 20年3月 20年4月成交量成交均价成交量同比环比-30% -49% -39% -25%-43% -59% 218% 27%1,339,490804,627332,4801,055,7512020年 4月：人民币 37,669元/平方米平方米 元 /平方米2020 年前四个月的建设用地面积和规划建筑面积较去年同期分别增长 20.22% 和 40.61%。上海的土拍政策放宽也是促使近期土地成交量回升的重要原因之一。观察二手房市场动态，可以更好地了解整体住房市场表现。受新冠肺炎疫情影响，今年前四个月内，上海二手房的成交量同比持续下跌。尽管如此，自三月份开始，二手房成交量环比开始上扬，市场有了回暖迹象（图 5）。图5 : 上海二手房市场成交量和成交均价（2011年2020 年 4 月）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：上海市房地产，戴德梁行研究部8
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