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新冠肺炎疫情后的复苏“五五购物节”助力上海零售市场复苏2020年5月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要 P01 P03 P04 P08 P12 P16 P19 消费是所有城市经济的主要推动力和压舱石，上海也不例外。上海一直以来高度重视稳定和扩大居民主导型消费。最近的一个例子是，上海于2018年4月推出了全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划（2018-2020 年） ，旨在振兴“上海购物”品牌，加快上海作为一个全球卓越城市的创建，并形成与其城市定位相匹配的商业文明，建成具有全球影响力的国际消费城市。尽管如此，年初以来新冠肺炎疫情的爆发对上海的消费和整体经济产生了极大的影响。新冠肺炎疫情的爆发以及紧随其后的居家隔离期冲击了上海的消费品市场，导致2月份的社会消费品零售总额大幅下降。据上海市统计局数据，2月份上海市社会消费品零售总额同比下降37.9%。在相关部门紧急迅速的防疫措施下，疫情于2月下旬得到控制。 2月下旬到3月上旬期间，上海市民得以重返工作岗位，并逐渐恢复外出购物。随后在3月份，全市社会消费品零售总额同比仍下降20.3%，但较2月份回升了17.6 个百分点。为了进一步提高上海社会消费品零售总额，进而拉动全市经济，刺激消费将是关键。消费不仅是上海经济的主要驱动力，也是全国经济的主要驱动力。据国家统计局的数据，2019年，消费是中国经济的关键驱动力，对国民生产总值增长的贡献率为 57.8%。新冠肺炎疫情对2020年一季度上海零售市场的销售额造成不利影响，对上海实体零售市场也带来了负面影响。2020年一季度，大多数购物中心已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率。与此同时，多数商业地产的业主实施疫情期间减免租金的措施，以应对严峻的经济环境，与租户共渡难关。季内，上海中高端购物中心的整体空置水平微升至8.8%，环比上升0.4个百分点。上海中高端商场首层租金环比下跌1.8%，至人民币885.5元每月每平方米。随着国内新冠肺炎疫情的全面好转与控制，3月13 日，国家发展改革委等 23 个部门联合印发了 关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见。各地方政府预计共将投入近 50亿元人民币刺激消费和鼓励零售业数字化升级，振兴全国经济。 上海率先响应，积极推进上海 “五五购物节”等刺激消费措施。今年5月第一周，上海正式启动“五五购物节”，面向全球进行国际消费城市推介，进一步打响 “上海购物”品牌。 上海市各大电商平台、商业企业、品牌企业、终端产品等均将广泛参与 “五五购物节”等刺激消费的 12 条政策举措。节庆活动与政策措施一同助力，最大限度促进消费回补和潜力摘要11释放，从而提振上海经济。展望未来，在上海“五五购物节”的引领下，线上购物有助于推动上海零售市场销售额的持续增长。更重要的是，由于上海零售市场在国内有着举足轻重的地位，以及包括 “五五购物节”等刺激消费的措施，上海零售市场仍为备受国际零售商青睐的投资目的地。 已经进入上海市场的国际零售商或将继续拓展其门店， 持续加码上海零售市场。进入第二季度，在包括上海“五五购物节”在内的促进消费措施的刺激下，我们预计未来几个月上海全市社会消费品零售总额将回升。鉴于上海刺激消费的措施带动了消费， 我们预计，与今年前三个月相比，未来几个月，包括上海主要购物中心在内的零售门店客流量将真正回暖。由于上海主要优质购物中心客流量的增长，购物中心的销售额在随后几个月也将增长。相应地，零售租户的租赁需求也将随之增长。据统计，若干新商场计划将于2020年正式开业，而在 “五五购物节”等一揽子刺激消费措施的鼓励下，未来12个月内，上海零售市场的租金和出租率有望维持稳定。2新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。本报告着眼于上海“五五购物节”，并提供以下背景信息 : 新冠肺炎疫情对上海零售经济的影响，以 及； 对上海市零售物业市场的影响，接着报告会解析： 上海 “五五购物节”是什么节日，以及； “五五购物节”对上海优质购物中心的影 响。3报告介绍2上海市GDP2020年一季度，在新冠肺炎疫情爆发的影响之下，上海的国民生产总值（GDP）达到7,856.6亿元，同比下降6.7%（图1）。消费是所有城市经济的主要推动力和压舱石，上海也不例外。上海一直以来高度重视稳定和扩大居民主导型消费。最近的一个例子是，上海于2018年4月推出了全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划（2018-2020年），旨在振兴“上海购物”品牌，加快上海作为一个全球卓越城市的创建，并形成与其城市定位相匹配的商业文明，建成具有全球影响力的国际消费城市。尽管如此，年初以来新冠肺炎疫情的爆发对上海的消费和整体经济产生了极大的影响。在考量这一影响，以及消费作为城市经济复苏驱动力的重要性时，我们需要研究一系列因素，包括： 上海市GDP； 上海市城镇居民人均可支配收入； 上海市社会消费品零售总额； 消费对经济增长的贡献率。4上海的零售经济新冠肺炎疫情的影响3图 1: 上海市国民生产总值（GDP）和同比变化（2013年2020 年一季度）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：上海市统计局，戴德梁行研究部停工期结束后，上海企业积极复工，争取将疫情影响降到最低。制造业、交通运输业、零售业、餐饮业和房地产业等大多数行业的工作生产率水平已逐步恢复，从而使得3月份累计经济下滑幅度收窄。此外，上海的信息技术行业和金融业逆势增长，同比分别增长13.1%和7.3%。上海市城镇居民人均可支配收入一季度，上海市城镇居民人均可支配收入同比增速回落44.6个百分点，仍保持4.9%的正增长（图2 ）。7.7%7.0% 6.9%6.8% 6.9%6.6%6.0%-6.7%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1GDP (亿元 ) GDP增速上海市社会消费品零售总额新冠肺炎疫情的爆发以及紧随其后的居家隔离期冲击了上海的消费品市场，导致2月份的社会消费品零售总额大幅下降。 据上海市统计局数据，2月份上海市社会消费品零售总额同比下降37.9%。 在相关部门紧急迅速的防疫措施下，疫情于2月下旬得到控制。 2月下旬到3月上旬期间，上海市民得以重返工作岗位，并逐渐恢复外出购物。 随后在3月份，全市社会消费品零售总额同比仍下降20.3%，但较2月份回升了17.6个百分点（图3）。5图2 : 上海市城镇居民人均可支配收入和同比变化（2013年2020 年一季度）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：上海市统计局，戴德梁行研究部消费对经济增长的贡献率为了进一步提高上海社会消费品零售总额，进而拉动全市经济，刺激消费将是关键。消费不仅是上海经济的主要驱动力，也是全国经济的主要驱动力。据国家统计局的数据，2019年，消费是中国经济的关键驱动力，对国民生产总值增长的贡献率为57.8%（图4）。9.1%8.8%8.4%8.9%8.6% 8.8% 8.2%4.9%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均可支配收入增速6图 3: 上海市社会消费品零售总额和同比变化（2019年1月2020 年 3 月）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：上海市统计局，戴德梁行研究部图 4: “三驾马车”对 GDP 增长贡献率（2019 年）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部7.4%4.9%6.3% 6.1%10.5%14.9%4.3%4.5%5.8%1.4%6.2%5.9%10.6%-37.9%-20.3%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02004006008001,0001,2001,400社会消费品零售总额 (亿元) 社会消费品零售总额增速57.8%31.2%11.0%消费 投资 净出口7新冠肺炎疫情对2020年一季度上海零售市场的销售额造成不利影响，对上海实体零售市场也带来了负面影响，尤其是餐饮业、娱乐业与服务业（图 5 和表 1）。一季度，新冠肺炎疫情对零售市场带来冲击，多家知名连锁餐厅、健身房和电影院暂停营业，财务面临现金流困难。实体零售的线上渠道帮助其缓解疫情带来的压力。由于全球新冠肺炎疫情的影响，一些国际零售商的观望等待情绪表现增加。然而，许多国内的新零售品牌商将会继续其扩张计划，增强其市场渗透力，获得更多市场份额（图 6）。8上海零售物业市场新冠肺炎疫情的影响4
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