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激发房地产科技的无限可能“城越”加速器的成果回顾与启示前言为挖掘科技赋予中国房地产行业的潜在价值，仲量联行、太古地产和平安城科在2019年携手推出“城越”。“城越”是中国内地首个以房地产科技（PropTech）为主题的企业加速器，旨在： 为中国房地产科技生态圈培养和发展有潜力的科技企业 为中国房地产市场提供创新技术解决方案 为中国房地产科技生态圈打造新的一环“城越”在三家房地产领头军企业的带领下，深挖行业应用场景，与科技公司一同优化和开发行业解决方案。这份报告介绍了“城越”加速器的创立背景、一期入选的科技公司、合作案例，以及我们对房地产科技在中国发展的洞察和思考，藉此邀请房地产行业同仁携手探讨行业创新的未来之路。“城越”加速器第一期的结束，并不是终点，而是另一场征程的开始。三家主办方与12家首期毕业的科技企业将一同打造中国房地产科技领域的聚合社群、聚合场景、平台和资源，为房地产行业和城市创新建设做出贡献。在这个旅途中，我们希望有更多充满无限可能的新生力量和合作伙伴加入我们，一起推进房地产行业的数字化变革，实现共赢。三家主办方正在商讨“城越”第二期的计划，请大家拭目以待。1. 背景：中国房地产科技 . 21.1 什么是房地产科技？ . 21.2 中国房地产科技的现状 . 32.回顾：“城越”加速器概览 . 42.1 “城越”加速器的成立背景 . 42.2 “城越”加速器筛选标准和流程 . 52.3 房地产科技市场图谱 . 52.4 “城越”加速器入选公司 . 73.洞察：中国房地产科技的特色 . 83.1 行业转型 . 91.小库科技 .102.酷办 .103.2 地域分布 . 111.模袋智慧 . 122.红瓦科技 . 123.奇志科技 . 124.真机智能 . 123.3 科技趋势 . 131.量城科技 .142.图灵视频 .143.境腾科技 .143.4 环节聚焦 . 151.图聚智能 .162.GIGA循绿 .163.5 投资方向 . 171.e签宝 .184. 案例：加速器合作精选 . 194.1 合作案例：仲量联行 . 204.2 合作案例：太古地产 . 214.3 合作案例：平安集团 . 225. 解读：房地产科技调查问卷. 236. 展望：对于房地产企业开放式创新的建议 . 256.1 房地产科技需要头部企业的协作 . 256.2 房地产科技需要内外团队的深度沟通 . 256.3 房地产科技需要自上而下的推动 . 26目录1. 背景：中国房地产科技1.1 什么是房地产科技？房地产科技（PropTech）泛指任何有助于房地产产业链价值提升或革新其分析、设计、建造、或交易的科技或技术（如下图所示）。在中国，房地产科技的发展分为以下几个时期：早期，房地产科技主要为B2C工具，以面对个人用户的住宅租赁、交易线上网站为主要构成。例如：中国最大的房屋交易平台链家于2001年成立，得到万科和融创中国的支持，并迅速在2015年占据了北京一半以上的房地产经纪市场2。近年来，针对企业客户的B2B技术解决方案发展迅速，覆盖从建筑设计、交易流程和居住体验的整个产业链。例如：来自杭州的SaaS楼宇管理平台CREAMS，和应用于酒店行业的数据分析公司安美数字（AMTT）等。如今，房地产科技通过一些前沿技术，如人工智能（AI）、区块链、大数据分析、数字孪生、无人机监控、机器人等，来实现行业的全面赋能。例如：数位孪生科技初创公司泰瑞数创（SmartEarth），以及支援AI、生产顾客服务机器人的优必选（UBTech）。展望未来，我们认为房地产企业设立创新专用资金并匹配相关人力资源,、制定相关企业机制以推广新技术将会逐渐成为常态，从而进一步推动科技在这一行业的爆发式增长。1 CEIC数据库： 2019年房地产产业占中国国内生产总值的7.03；另外建筑业占7.16。2 Nikkei Asian Review: Lianjia Freshens Up Musty Business of Selling Homes in China，2015年12月。图1：房地产科技（Proptech）定义智慧城市科学技术大数据人工智能物联网区块链自动驾驶5G虚拟现实无人机云计算房地产科技Proptech房地产虽然作为世界上最大的资产类别,其经济影响力在中国也举足轻重1。历年来局限于其传统的产业模式、保守的决策过程、以及投资规模大、产品开发周期长等一系列因素，导致房地产行业引入最新科技的步伐相较金融或医疗等相对滞后。直至最近五到七年间，由于中国房地产市场逐渐由增量转为存量，加之借鉴其它行业转型的成功经验，行业内怠于创新的想法已发生改变。2 背景：中国房地产科技1.2 中国房地产科技的现状欧美科技创新的主要推动力源于企业间寻求差异和利润的竞争。 在中国，科技创新则成为国家发展蓝图的一部分。政府自上而下推动不同行业的技术开发和应用，尤其是房地产这一支柱行业。 “智慧城市”作为国家战略，必将大力推动房地产科技在中国的发展，并为该行业创造了独特的机遇。通过科技赋能交通、支付、零售、电信等基础设施，城市将变得更加数字化、连通化。美国调研机构IDC报告指出1，2018年中国智慧城市的市场规模约为200.5亿美元，预计2023年将增长至389.2亿美元。2015年中国有296个城市和地区开展了智慧城市的建设2，2019年该数字已增加至500个，截至2020年底投资合计约5千亿元人民币3。在中国，伴随着高速城市化，投资不断涌入，另有较为完善的信息技术基础设施、运输渠道、以及技术人才加持，我们相信房地产科技得以以前所未见的规模和步伐得以开发和应用。巨大的机遇也将伴随着挑战。其中最严峻的挑战之一，是中国拥有 相对独立的房地产行业生态系统。由于科技基础、技术标准、政策法规等差异，导致企业用户习惯也与海外的生态系统大相径庭。此外，中国相对独立的技术环境也为大部分跨国企业带来了挑战，增加其在软件集成、连接性、数据迁移和寻找人才等方面的难度。生态系统的巨大差异造成海外科技企业在进入中国市场时，往往会“水土不服”。例如，优步（Uber）在拓展初期沿用了其在海外市场的惯例，要求用户在开设账户时先绑定信用卡，此举在一定程度上打击了中国用户的积极性。此外，优步沿用了谷歌地图作为定位、导航系统，但是谷歌地图在中国的覆盖范围和精准程度均非常有限。在克服这些障碍后，政府出台一系列法规，“使优步这样的外国公司面临比其它本土同行更为严厉的监管”，最终导致其于2016年黯然退出中国4。另一挑战是缺乏可靠的数据来源，这在某种程度上会阻碍建立行业标准，增加对于人脉而非数据的依赖。相较于其它国家和地区，在调研中国市场的数据时，机构更倾向于引用社交网络、微信等自媒体，而不是在外部搜索引擎或数据库内寻找信息。咨询机构麦肯锡总结道：“由于中国消费者不信任政府和大型企业等官方渠道的宣传，因此他们的购买决定更受家人、朋友、或者意见领袖的口耳相传影响5。”综上所述，中国房地产行业的独特性为房地产科技的发展创造了机会促进科技企业开发更适用的本地化解决方案。2019年，仲量联行、太古地产和平安城科成立“城越”，中国内地首个专注于房地产科技的企业加速器。 1 IDC 数据库：全球半年度智慧城市支出指南，2019年7月。2International Journal of Public Administration in the Digital Age: Developing Smart Cities in China: an Empirical Analysis, 2018年4月。3The Financial Times: How Chinas Smart-City Tech Focuses on its Own Citizens, 2019年6月。4Harvard Business Review: The Real Reason Uber is Giving Up in China，2016年8月。5McKinsey & Company: Five Key Ways to Connect to Chinas Wired Customers, 2015年8月背景：中国房地产科技32. 回顾：“城越”加速器概览企业加速器旨在于短时间内，通过同时征集多家科技企业，试用并验证其技术及产品，从而达到迅速采纳最新技术解决方案的目的。2019年中旬，仲量联行、太古地产和平安城科为打造更加完善的中国房地产科技生态系统，挖掘前沿技术、开拓采购渠道，联合创办了中国内地首个以房地产科技为主题的企业加速器“城越”加速器。三家创始企业希望通过和科技公司的合作，解决业务运营痛点、快速测试技术场景应用，以此激励房地产行业在面临革新时提升灵活性，并促进开放式创新和协作。2.1 “城越”加速器的成立背景仲量联行： 仲量联行一直以重塑房地产行业为己任，并始终致力于房地产科技领域的探索与创新。“城越”就是我们在中国的创新实践。通过“城越”，我们不仅希望树立“以客为先”的榜样，更将通过仲量联行全球平台和资源为房地产科技发展贡献力量。太古地产： 中国内地作为近年来太古地产业务发展最快的市场，我们视创新为其持续提供增长动力的关键。因此，太古地产的战略要务是系统化地探索商业需求，寻求切合当地市场的技术解决方案，并与具有实力和经验、且拥有相同价值观的伙伴们建立战略合作关系。平安城科： 平安城科联合主办“城越”加速器的目的在于携手房地产行业的头部企业和科技公司，为中国房地产市场提供创新的技术解决方案，在中国房地产行业共同推动建筑产业互连模式的探索与发展，为行业注入创新活水，为中国城市创新生态体系发展提供更多元的解决方案。三家合作伙伴在启动“城越”加速器初期，分别设定了符合其企业价值及业务需求的战略目标：图2：“城越”企业加速器组织架构技术解决方案行业经验潜在收入企业资源房地产科技企业运营4 回顾：“城越”加速器概览第一期“城越”加速器于2019年7月19日于上海正式启动，仲量联行、太古地产、及平安城科联合宣布加速器招募计划。“城越”加速器的筛选标准为： 必须有成型的产品和服务 在中国已经有客户群及落地项目 有比较清晰的商业模式 需要有配备的销售、技术和运营能力 产品和服务聚焦房地产科技，包括但不限于智慧城市、建造科技、区块链、协作平台、人工智能、楼宇运营和管理、物联网、能耗管理和可持续发展、数据分析、新零售等。2.2 “城越”加速器筛选标准和流程2.3 房地产科技市场图谱围绕“房地产科技”关键词，通过查询国内300家服务房地产及其上下游行业的科技公司，“城越”加速器收到116份商业计划书。这116家“城越”候选公司有以下特点：图3：“城越”候选公司概况数据来源：“城越”加速器数据库（2019）60%总部位于上海、深圳和北京三座一线城市53%解决方案聚焦在“运营运维”环节大数据分析机器人AR/VR/MR在房地产行业应用较多的科技领域88%在2013年或以后成立48%融资状态在种子、天使和A轮5回顾：“城越”加速器概览116家“城越”候选公司同时呈现出22大类的科技应用，体现中国房地产科技赛道多元化的特点。备注：对“城越”候选公司的划分基于该公司最主要的产品和服务方向，并不代表该公司仅限定于图谱内所示的科技应用。交易平台 智能客服开发工具数字孪生虚拟/增强/混合现实 能源管理专业服务平台智慧停车、充电、无人驾驶物业管理系统大数据分析安防消防技术区块链智能设计或装修智能家居建筑信息模型物联网基础平台机器人智慧建造室内定位建材供应链空间管理绿色建筑技术图4：“城越”候选公司市场图谱回顾：“城越”加速器概览62.4 “城越”加速器入选公司经过多轮商业计划书评估、面试和产品演示，三家联合主办机构根据“技术创新”、“商业模式”、“创始人背景”、“客户案例”、 “业务需求”等维度筛选后，最终选出12家合作加速器企业。图5：第一期“城越”加速器筛选流程量城科技为房地产企业和政府提供数据服务与决策支持。其数据管理与分析云平台，可实现各类数据的采集、汇聚、分析和可视化，打通企业内外及部门之间的数据壁垒，支撑投资、产品、客研和营销等部门的决策。真机智能研发制造的移动机器人，主要服务于室内外配送，清洁清扫，公共区域巡逻三个场景，具体业务范围包括最后一公里物流、室内轻载物流、室内清扫清洁、公共空间巡逻和无人驾驶教育等业务板块。模袋智慧采用了自主研发的轻量化BIM引擎M.Build，提供空间数据可视化开发者平台。其引擎产品分为三大板块：可视化开发者赋能工具、城市商办地图以及智慧建筑AIOT套件，分别服务于科技公司、商办中介及不动产业主。GIGA循绿收集IoT传感器数据，分析楼宇内空气状况健康程度，并制定了RESET国际健康楼宇认证体系。其传感器和软件解决方案，对楼宇的空气质量相关数据进行24/7监测和收集，并将数据接入云平台作后续分析和决策建议。境腾科技专为各行业用户开发混合现实解决方案。通过多人远程协作SDK，可用于开发多种行业的远程展示和协作方案。e签宝是中国最大的电子签名电子合同平台，成立于2002年，目前已为289万企业客户和2.1亿个人客户提供电子签名服务。e签宝产品可在房地产行业的各类买卖、租赁、雇佣等合同中取代纸质合同，并可在集团内部实现签章及合同的本地化管控。红瓦科技主攻智能BIM建模及构件平台。该公司的产品通过智能的转换识别技术极大降低了BIM应用的成本和周期，产品优势为基于Revit平台的快速BIM建模技术。图灵视频通过计算机视觉和机器人技术，为智慧安防、智慧地产等应用领域提供包括AI视频分析和巡逻机器人等服务解决方案。产品包括视频分析设备和安全巡检机器人。图聚智能提供领先的室内地图服务和室内定位解决方案，创建并拥有国内最大的室内地图数据库，收录超过27,000份建筑室内地图，涵盖79种建筑类型，覆盖全国350座城市。奇志科技专注于研发建筑工程管理数字化产品，其中奇志动联MeshKit是一套空中人工智能物联网平台，该平台基于无人机实现数据自动化采集和分析应用结合无人机和计算机视觉识别、摄影测量、GIS等技术，使航测数据的采集、分析、应用均实现自动化和结构化。小库科技专注于人工智能设计引擎在地产行业的应用。自主研发的产品人工智能设计云平台是全球首款云端AI建筑设计应用，它将基于数据分析做出科学的方案比选，并在智能交互的协助下优化方案，最终在项目合作者之间建立起高效沟通协作方式。酷办提供一体化智能办公空间管理解决方案。主要产品功能包括工位管理、会议管理、访客管理、资产运营管理等部分，从而帮助客户掌握办公空间动态、随时随地部署任务、做出空间管理决策。扫描300家公司邀请116家公司入围33家公司终选12家公司回顾：“城越”加速器概览 73. 洞察：中国房地产科技的特色基于对申请“城越”加速器的116家公司的深度分析（下文统一称为“城越候选公司”），我们发现房地产科技领域的五大特色：行业转型环节聚焦投资方向地域分布科技趋势近年房地产市场转型让房地产开发商开始重视精细化管理和 消费者体验升级，用技术手段来降本增值成为新的发展方向，行业开始迎来科技热潮。“城越”候选科技公司的产品主要聚焦于房地产产业链中的“运营运维”环节的创新。在物业管理、增值服务和广告营销方向，用科技全方位提升租客和顾客的体验，为楼宇带来新的商业价值。大部分房地产科技公司仍处于早期融资阶段。目前，行业内的投资主要分为“战略投资”和 “行业投资”两大方向，投资领域较多元化，并无明显聚焦领域。房地产公司会倾向于投资赋能自身业务的科技领域，而大型风投机构偏向于投资可以服务多业态、多业务的领域。中国头部市值房地产开发商与“城越”候选公司展现出相似的地域分布规律主要聚集地均在以上海、深圳和北京为中心的大都市圈。这些一线城市因为产业聚焦、人才优势、政策红利和创业氛围等因素为房地产科技的兴起带来肥沃的土壤。目前房地产行业的科技应用涉及领域众多，呈现百花齐放的趋势。其中，以 大数据分析、机器人及虚拟/增强/混合现实为热门科技应用，此三项技术已经渗透至房地产产业链的多个环节，全方位赋能房地产行业。洞察：中国房地产科技的特色8