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请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 Table_Title 房地产企业资金来源与融资渠道解析 Table_Title2 “财报视角看地产”系列之三 Table_Summary 主要内容 : 房地产属于资金密集型行业，投资规模大，同时开发流程耗时较长，使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营 。本文详细介绍了房地产企业资金来源与融资渠道 ，进而深入了解房地产企业的 资金 状况。 房地产开发资金来源 房地产开发到位资金是指房企实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。因此，房地产开发到位资金仅反映房企拨付用于开发部分的资金，而不是房企各渠道融资的总量。根据统计局分类，房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。 银行贷款 银行贷款主要包含有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。近来，房地产方面监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格，限制条件愈发增多，开发贷和并购贷成为房企获取银行贷款的主要方式 。 非标融资 非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，包括且不限于：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用债、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权融资等。 随后，银监会又陆续将券商两融收益权和收益凭证以及保理、融资租赁、股票质押式回购等资产纳入非标债权范围。 2018年，央行等联合发布 106号文，明确标准化债权类资产的条件，并表示标准化债权类资产之外的债权类资产均为非标准化债权类资产 。 资产证券化 资产证券化以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过对基础资产池现金流的结构化设计和组合进行信用增级，实现风险和收益的重新分配。其本质是将缺乏流动性的基础资产，转化为不同信用级别的资产支持证券 。 海外债务 房企发行海外债 包括直接境外发行、间接境外发行和红筹结构发行三种模式。其中， 间接境外发行 模式被多数房企采用 ， 指境内企业 在境外（以香港、英属维尔京群岛、开曼群岛为主）注册的全资子公司（ SPV）作为发行主体 在境外市场发债 ， 可以获得一定的税收优惠。地产海外债 以美元债为主，也有少量港元、新加坡元、欧元债等 。 风险提示 房地产调控政策的不确定性，销售不及预期。 评级及分析师信息 Table_IndustryRank 行业评级： 推荐 Table_Pic 行业走势图 Table_Author 分析师：由子沛 邮箱： youzphx168 SAC NO： S1120519100005 研究助理：侯希得 邮箱： houxdhx168 -15%-8%0%7%15%23%2019/07 2019/10 2020/01 2020/04房地产 沪深 300证券研究报告 |行业 深度 研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020年 07月 06 日 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p1【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p1证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 盈利预测与估值 Table_KeyCompany 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元 ) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002.sz 万科 A 28.65 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 8.3 6.9 5.8 4.9 600048.sh 保利地产 16.35 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 7.0 5.8 4.9 4.2 000656.sz 金科股份 9.15 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 8.6 6.7 5.6 4.8 000961.sz 中南建设 10.32 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 9.2 5.3 4.2 3.7 资料来源： Wind，华西证券研究所 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p2【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p2证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文 目录 1. 房地产开发资金来源的分类 . 6 1.1. 国内贷款 . 6 1.2. 利用外资 . 7 1.3. 自筹资金 . 8 1.4. 其他资金 . 9 1.5. 各项应付款 . 10 1.6. 各流程资金来源 . 11 2. 银行贷款剖析 . 12 2.1. 开发贷款 . 15 2.2. 并购贷 . 16 3. 信用债渠道 . 17 3.1. 公司债 . 17 3.2. 企业债 . 20 3.3. 中期票据 . 22 3.4. 短期融资券 . 24 3.5. 定向工具 . 26 4. 非标融资 . 29 4.1. 委托贷款 . 31 4.2. 信托贷款 . 32 4.3. 明股实债 . 35 5. 资产证券化 . 37 5.1. 资产证券化介绍 . 37 5.2. 房地产企业 ABS介绍 . 40 6. 海外债券 . 43 6.1. 海外债券概述 . 43 6.2. 政策变迁 . 44 6.3. 规模及利率 . 45 7. 房 企融资情况 . 47 8. 风险提示 . 49 图表 目录 图 1 历年房地产企业开发到位资金 . 6 图 2 历年房地产行业国内贷款规模及占房地产开发资金来源比例 . 7 图 3 历年房地产行业利用外资规模及占房地产开发资金来源比例 . 8 图 4 历年房地产行业自筹资金规模及占房地产开发资金来源比例 . 9 图 5 历年房地产行业其他资金规模及占房地产开发资金来源比例 . 10 图 6 历年房地产行业各种应付款规模及占房地产开发资金来源比例 . 11 图 7 房地产企业开发各阶段资金来源 . 12 图 8 历年房地产开发贷余额及同比增速 . 15 图 9 历年房地产并购贷款余额及并购项目数 . 16 图 10 房地产信用债净融资额（亿元） . 17 图 11 房地产企业信用债存量规模（亿元） . 17 图 12 房地产行业公司 债发行额（亿元）和占信用债比例（ %） . 19 图 13 房地产行业企业债发行额（亿元）和占信用债比例（ %） . 21 图 14 房地产行业中期票据发行额（亿元）和占信用债比例（ %） . 23 图 15 房地产行业短期融资券发行额（亿元）和占信用债比例（ %） . 25 图 16 房地产行业定向工具发行额（亿元）和占信用债比例（ %） . 27 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p3【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p3证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 图 17 委托贷款基础模式 . 29 图 18 信托贷款基础模式 . 29 图 19 银行理财产品余额及投资非标占比 . 30 图 20 新增委托贷款及 占比 . 32 图 21 资金信托对房地产领域的投向情况 . 33 图 22 新增委托贷款和信托贷款走势 . 33 图 23 “ 明股实债 ” 融资模式 . 36 图 24 历年企业 ABS发行量及发行规模 . 40 图 25 近三年企业 ABS 分类发行量 . 40 图 26 2019 年房地产 ABS发行量（按基础资产分类） . 41 图 27 间接境外发债模式 . 44 图 28 地产海外债发行情况 . 46 图 29 地产海外债发行利率趋势 . 46 图 30 2019 年地产海外债发 行期限统计 . 46 图 31 当前地产海外债到期规模分布 . 46 图 32 历年房地产行业利用外资规模及占房地产开发资金来源比例 . 48 图 33 申万房地产板块现金短债比 . 48 图 34 大中型房企现金短债比 . 48 图 35 申万房地产板块现金短债比 . 49 图 36 大中型房企现金短债比 . 49 表 1 国内贷款来源和涉及主要融资渠道 . 7 表 2 利用外资来源和涉及主要融资渠道 . 8 表 3 自筹资金来源和涉及主要融资渠道 . 9 表 4 其他资金来源和涉及主要融资渠道 . 10 表 5 各种应付款来源和涉及主要融资渠道 . 11 表 6 房地产行业银行贷款相关监管文件 . 13 表 7 2019 年阳光城融资情况表 . 14 表 8 房地产开发贷款需要满足条件 . 15 表 9 房地产并购贷款需要满足条件 . 16 表 10 房地产公司债主要监管文 件 . 18 表 11 房地产公司债券发行实行分类监管细则 . 18 表 12 近期房地产企业公司债发行概览 . 19 表 13 房地产企业债主要监管文件 . 20 表 14 房地产企业债发行分类监管细则 . 21 表 15 近期房地产企业债发 行概览 . 22 表 16 房地产中期票据发行分类监管细则 .
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