2019年三季度房地产市场分析与全年展望.pdf

w.crei01-685762第 1页 共 10页2019年三季度房地产市场分析与全年展望国信宏观经济与房地产研究组 高聚辉2019年 三 季 度 ， 中 央 政 治 局 明 确 提 出 不 将 房 地 产 作 为 短 期 刺 激 经 济 的 手 段 ， 房 地 产 政 策 预 期 走 向 明朗化 ， 部分热点城市调控再升级 。 尽管政策偏紧 ， 但在房地产企业加大促销的带动下 ， 三季度商品房销售面积出现逆转 ， 增速由负转正 ； 房地产投资 、 新开工面积增速出现不同程度回落 ； 土地市场整体保持低速平稳增长 ， 土地溢价率有所回落 ， 房地产企业购地热情不高 ， 但降幅收窄 ； 房地产贷款余额增速持续回落 ，个人购房杠杆率上升 ； 房地产价格出现小幅回落 ， 房价涨幅有所放缓 ； 区域分化持续 ， 西南地区投资和销售增速最快，东北、华东、华南地区投资保持较快增长，但销售面积均出现负增长。展望未来走势 ， 预计房地产调控政策将继续保持稳定 ， 城市层面将积极展开双向调控 ， 既防止市场过热，也避免市场过冷。未来全国房地产市场将继续承压，投资增速稳中有落，土地购置面积降幅收窄 ， 商品房新开工面积增速继续放缓 ， 房地产贷款新增规模保持负增长 ， 其中个人住房贷款新增额基本与上年持平 ， 房地产开发贷款净增额同比保持下跌 ， 销售继续面临考验 ， 但在房企促销的带动下 ， 全年增速有望转负为正，保持低速增长，房价涨幅将进一步放缓。 一、政策 主基调未变，热点城市调控再升级2019年 三 季 度 ， 中 央 政 治 局 会 议 明 确 提 出 ， “ 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 落 实 房 地产长效管理机制 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ” ， 这一表述厘清了市场各方对未来政策走向的摇摆性预期，重申 了 未来房地产调控 的政策 主 基调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用 。 另外 ， 集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认 ， 国有建设用地二级市场配置通道进一步打开 ， 农村 土地资源有望进一步盘活 ， 但由于土地用途 、 地块位置等因素的制约 ， 农村建设用地入市对房地产市场的冲击相对有限 ， 不必过分担忧 。 住房和城乡建设部加快推动住房保障立法 ， 专项整治住房租赁中介机构乱象，大力推进租购并举住房制度建设。 从 资 金 层 面 看 ， 房 地 产 行 业 资 金 定 向 监 管 继 续 从 紧 ， 特 别 是 在 数 次 降 准 、 房 贷 利 率 挂 钩 LPR改 革 过程中更加强调通道监管 ， 确保资金流向 、 房贷利率变化符合调控方向 。 银保监会加强房地产信托领域风险防 控 ， 并 通 过 开 展 32个 城 市 房 地 产 业 务 专 项 检 查 ， 加 强 房 地 产 市 场 金 融 监 管 力 度 ； 国 家 发 改 委 、 中 国 人民银行分别从企业发行外债 、 贷款投放等方面共同防范房地产市场风险 。 三季度 ， 中国人民银行对利率形成 机 制 进 行 重 大 调 整 ， 由 原 有 的 基 准 贷 款 利 率 变 更 为 LPR利 率 ， 新 发 放 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 也 以最近一个月相应期限的 LPR为定价基准加点形成，该政策在 10月份正式实施。从各地执行情况来看 ， 个人房贷利率整体与之前保持基本稳定，个别城市实际利率有小幅变化，但变化幅度均在 5个基点以内。从城市层面看 ， 房地产调控以稳为主 ， 调控力度增强 ， 各地公积金政策密集调整 ， 多地强化房地产市场监管 。 地方政府紧缩政策数量达到阶段高点 ， 多数城市以 “ 稳地价 、 稳房价 、 稳预期 ” 为目标 ， 紧盯市场变化持续优化政策措施：上海市定向微调新片区住房限购政策，苏州市限购升级，大连市、无锡市 、 洛阳市实施商品住房价格指导 ， 厦门市 、 东莞市分别发文规范住房市场建设管理 。 部分三 、 四线城市优化了“ 人才房 ” 政策 ， 以保障基本住房需求为主 。 另外 ， 上海 、 长沙 、 武汉 、 贵阳 、 东莞 、 株洲 、 徐州 、 嘉兴 、任丘等地也适时优化公积金政策 、 限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求 。 三季度以来 ， 呼和浩特w.crei01-685762第 2页 共 10页市 、 南京市 、 杭州市 、 银川市等多地重点开展了房地产市场专项整治行动 ， 约谈指导房地产企业 、 中介机构，规范房地产市场销售行为，强化房地产市场监管。 二、土地市场保持低速增长，房地产企业购地热情不高2019年 前 三 季 度 ， 土 地 市 场 整 体 供 求 平 稳 ， 保 持 低 速 增 长 ， 土 地 溢 价 率 在 4月 份 达 到 阶 段 性 高点 ， 随 后逐 月回 落 。 住 宅用 地供 应和 成交 增速 均快 于全 部用 地水 平 ， 溢 价率 水平 在各 类用 地中 也处 于较 高水 平。 据 初步 汇总 数据 ， 2019年 前三 季度 ， 全 国共 通过 招拍 挂方 式出 让土 地 7392宗 ， 出 让面 积 为 231675万 平方 米， 同比 增长 5.8%， 增速 连续 7个 月保 持在 5%上 下小 幅波 动。 其中 住宅 用地 供应 2545宗 ，面 积为 8039万 平方 米 ， 增 长 7.4%， 增 速比 全部 用地 高 1.6个 百分 点 。 住 宅用 地占 全部 用地 的比 重 为34.7%， 比上 年同 期高 0.5个 百分 点。2019年 前三 季度 ，全 国共 通过 招拍 挂方 式成 交土 地 57981宗 ，成 交面 积为 183523万 平方 米 ， 同比 增长 4.%， 增 速比 上半 年快 1.个 百分 点 ， 连 续 6个 月保 持在 3% 5%之 间小 幅波 动 ， 保 持低 速平稳 增 长 。 前 三 季 度 全 国 土 地 成 交 价 款 为 480亿 元 ， 同 比 增 长 15.， 增 速 比 上 半 年 加 快 0.9个 百 分点 ， 但 比上 年同 期回 落 1.3个 百分 点 。 其 中 ， 住 宅用 地成 交 1908宗 ， 成 交面 积和 价款 分别 为 6264万 平方 米和 38273亿 元， 分别 增长 4.8%和 2.4%。2019年 前 三 季 度 土 地 市 场 供 求 数 据183523159867138731698739595643270936965307 4.3.23.83.4.54.3-1.79.513.60500100150020025003002019年 1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 -10-505101520出 让 面 积 （ 万 平 米 ） 成 交 面 积 (万 平 米 )成 交 面 积 同 比 （ %）数 据 来 源 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库 (w.crei)。成 交 土 地 溢 价 率 小 幅 回 落 ， 住 宅 用 地 溢 价 率 最 高 ， 工 业 仓 储 用 地 溢 价 率 最 低 。 2019年 前 三 季 度 全 部用地溢价率为 14.8%， 该值比上半年回落 2.1个百分点 ， 比上年同期回落 2.9个百分点 。 其中 ， 住宅用地 溢 价 率 为 16.92， 在 各 类 用 地 中 溢 价 水 平 最 高 ， 但 与 上 半 年 和 上 年 同 期 相 比 ， 分 别 回 落 2.54和 3.86个 百 分 点 ， 工 业 仓 储 类 用 地 溢 价 率 水 平 最 低 ， 仅 为 1.37%， 该 类 用 地 溢 价 率 水 平 比 上 半 年 回 升 0.31个 百分点，但比上年同期回落 1.3个百分点。分区域看 ， 华东地区供应和成交土地面积最大 ， 但均出现负增长 ， 同比分别下降 7.8%和 7.1%， 其余各地区均保持增长 ， 其中华北地区增速较快 ， 同比分别增长 2.7%和 20.6%， 其次是华南地区 ， 增长 16.7%和 20.%。 从土地成交价款来看 ， 东北地区增速最快 ， 其次是华北 、 华南 ， 华东和华中地区增速相对较慢 ，以 上 五 地 区 土 地 成 交 价 款 增 速 分 别 为 49.、 37.0%、 31.6%、 7.6%和 9.%。 从 成 交 地 块 的 地 面 均 价 看 ，w.crei01-685762第 3页 共 10页华 南 地 区 最 高 ， 华 东 地 区 次 之 ， 均 超 过 30元 /平 方 米 ， 西 北 地 区 和 东 北 地 区 最 低 ， 地 面 均 价 在 20元以内 ， 从楼面均价看 ， 华东地区最高 ， 为 2015元 /平方米 ， 同比上涨 15.3%， 西北地区最低 ， 仅为 753元 ，同比上涨 1.7%。 从各区域溢价率来看 ， 华东 、 华南地区相对较高分别为 16.3%和 15.6%， 东北 、 西南溢价率居中，分别为 14.51%和 14.85%，西北地区溢价率最低，仅为 5.49。分 城市等级 看 ， 一二线城市 和五线城市土地成交 规模明显增加 ， 增速均在 10%以上 ， 三四线城市土地成 交 面 积 出 现 负 增 长 。 从 成 交 地 块 的 地 面 均 价 来 看 ， 一 线 城 市 均 价 最 高 ， 平 均 地 面 均 价 为 17038元 /平 方米 ， 二线城市次之 ， 为 584元 ， 五线城市最低 ， 仅为 90元 /平方米 ， 呈现出明显地随城市级别下沉而下降的特征，从地价涨幅来看，一线城市和五线城市地价同比出现小幅下跌，二三四线城市地价保持上涨 ，特别是二三线城市地价涨幅较大 ， 超过 10%。 从楼面均价来看 ， 基本呈与地面均价相同的走势特征 ， 同样是二三线城市价格上涨较快，一线和五线城市均价出现下跌。表 12019年前三季度分城市等级土地成交情况城市等级 成交宗数 成交面积 同比 成交总价 同比 地面均价 同比 楼面均价 同比宗 万平方米 %亿元 %元 /平米 %元 /平米 %1线城市 40 2343.2 39430.717038-1.8 7192-7.22线城市 8427 3521510.12072125.6 58414.1 296310.43线城市 1328 4123-5.0105610. 256215.8 148315.44线城市 21083 62970-1.81010-1.2 1600.7 9450.65线城市 9478 283017.8 258012. 90-4.8 609-1.3其他 5271 138128.0 91039.6 6809.1 4789.8总计 579811835234. 48015. 26310.6 15110.4数据来源：国信宏观经济与房地产数据库。 另据自然资源部城市地价监测报告的数据， 2019年三季度地价整体温和上涨，增速继续放缓。 2019年第三季度，全国主要监测城市总体地价环比增速为 1.06%，增速较上一季度下降 0.7个百分点。分用途看 ， 商服 、 住宅地价环比增速下降 ； 工业地价环比增速上升 。 分区域看 ， 东部和中部地区地价增速放缓 ，西部地区地价上升 ， 长三角地区地价增速放缓 ， 珠三角和环渤海地区地价速有所加快 ， 特别是环渤海地区增速上升明显。分城市级别看，一二三线城市住宅、商服地价环比增速均放缓，工业地价增速均加快。2016年 以 来 土 地 购 置 面 积 及 成 交 价 款 增 长 情 况(60)(30)0306016年季 度 1-3季 度 17年季 度 1-3季 度 18年季 度 1-3季 度 19年季 度 1-3季 度土地购置面积增速（%）土地成交价款增速（%）数 据 来 源 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库 。w.crei01-685762第 4页 共 10页房 地 产 企 业 购 地 热 情 不 高 。 2019年 ， 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 连 续 3个 季 度 保 持 负 增 长 ， 但 降幅有所收窄 。 前三季度 ， 房地产企业共购置土地 154万平方米 ， 同比下降 20.%， 其中三季度当季购置土 地 7419万 平 方 米 ， 同 比 下 降 10.4%， 与 一 季 度 和 二 季 度 相 比 ， 降 幅 分 别 收 窄 2.7和 14.2个 百 分 点 ，表明房地产企业购地热情有所回升，但仍比较谨慎。 三、房地产投资稳中有落，新开工面积增速明显放缓全 国 房 地 产 开 发 投 资 保 持 平 稳 较 快 增 长 ， 增 速 逐 季 平 稳 回 落 。 前 三 季 度 ， 全 国 房 地 产 开 发 完 成 投 资9808亿元 ， 同比增长 10.5%， 保持平稳较快增长 。 其中三季度当季 ， 房地产完成投资 369亿元 ， 同比增长 9.%， 增速比二季度回落 0.5个百分点 。 住宅投资增长更快 ， 三季度商品住宅完成投资 2697亿元 ，同比增长 13.%，增速比房地产整体增速快 3.4个百分点。各 季 度 房 地 产 投 资 及 增 长 情 况9.10.41.88.410.39.310.44.27.48.29.1015030045017年季 度 2季 度 3季 度 4季 度 18年季 度 2季 度 3季 度 4季 度 19年季 度 2季 度 3季 度 071421房 地 产 开 发 投 资 (当 季 值 )房 地 产 投 资 当 季 值 增 速 （ %）住 宅 投 资 增 速 （ %）数 据 来 源 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库亿 元 %分 区域 看， 西南 地区 投资 增速 最快 ，前 三季 度完 成投 资 13496亿 元， 同比 增长 18.%； 华南 、 东北 、华 东次 之， 三者 分别 增长 10.4%、 9.%和 9.7%； 西北 地区 增速 最慢 ，完 成投 资 4704亿 元， 增 长6.5%。 按 房屋 类型 分 ， 冷 热不 均现 象明 显 。 东 北 、 华 北 、 华 中 、 西 北等 地区 商品 住宅 投资 均保 持 10%以 上 的 增 长 速 度 ， 但 非 住 宅 投 资 同 比 却 均 出 现 负 增 长 ， 特 别 是 西 北 地 区 ， 非 住 宅 投 资 同 比 下 跌 15.4个 百分 点。分 城市 等级 看， 根据 国信 房地 产信 息网 对各 城市 房地 产数 据的 监测 ，五 线城 市投 资增 速最 快 ， 四线 和三 线城 市次 之 ， 分 别增 长 24.3%、 13.2%和 12.%， 一 二线 城市 投资 增速 相对 较慢 ， 分 别增 长 9.5%和 8.2%。 这 一走 势特 征与 2018年 的特 征极 其类 似 ， 表 明一 二线 城市 受政 策偏 紧和 增量 市场 接近 饱和的 影响 明显 ， 新 增投 资不 足 ， 而 三线 及以 下城 市由 于商 品房 市场 化起 步晚 ， 再 叠加 上此 前棚 改的 助力 ，房 地产 投资 增量 更加 明显 ，预 计未 来棚 改对 投资 的影 响将 会逐 步减 弱。商 品 房 新 开 工 面 积 增 速 明 显 放 缓 。 三 季 度 当 季 ， 全 国 商 品 房 新 开 工 60198万 平 方 米 ， 同 比 增 长6.0%， 增 速比 二季 度回 落 3.1个 百分 点 ， 连 续四 季度 保持 回落 ， 由 2018年 3季 度的 25.3%回 落至 当前的 6.0， 累计 回落 幅度 达 19.3个 百分 点。 商品 住宅 新开 工面 积走 势与 之类 似， 回落 走势 更加 明显 ，三 季度 当季 商品 住宅 新开 工增 长 6.0%， 增速 比二 季度 回落 3.9个 百分 点。 分区 域看 ，西 北、 西南 、 东北 新开 工增 长较 快， 均在 10%以 上， 华东 和华 南均 增速 较慢 ，不 到 5%， 特别 是华 南地 区， 受广 东和海 南新 开工 面积 均下 降的 影响 ，整 体出 现负 增长 ，下 降 1.6%。w.crei01-685762第 5页 共 10页各 季 度 商 品 房 新 开 工 面 积 增 长 情 况6.09.11.19.225.313.09.77.60.410.1.61.7-4.712.619.2020040060080016年季 度 3季 度 17年季 度 3季 度 18年季 度 3季 度 19年季 度 3季 度 -10102030新 开 工 面 积 (当 季 ， 万 平 方 米 ) 增 速 （ %， 右 轴 ）表 22019年前三季度分区域主要指标完成情况地区 地区生产总值 房地产开发投资 商品房新开工面积 商品房销售面积实际增速 增速 增速 增速华北 9156 6.11049 8.2174519.579074.5东北 39486 4.34093 9. 7113.65324-5.9华东 26923 6.37938 9.7576024.42749-2.9华中 97546 7.61252 9.5261948.32172.3华南 94297 6.21490310.41948-1.61461-4.5西南 75608 7.8131818.1261818.721625.3西北 38916 6.0509 6.51057328.561785.1全国 69798 6.2980810.516570 8.619179-0.1数 据来 源： 国信 宏观 经济 与房 地产 数据 库测 算。 四、房屋销售低迷，待售面积继续下降，但降幅收窄商 品 房 销 售 压 力 较 大 ， 销 售 规 模 基 本 与 上 年 持 平 。 2019年 ， 房 地 产 销 售 延 续 上 一 年 度 的 走 势 特征 ，继 续承 受压 力， 房屋 销售 整体 较为 低迷 。前 两个 季度 ，商 品房 销售 面积 同比 均出 现小 幅下 跌 ， 跌幅 分别 为 0.9和 2.3个 百分 点 。 三 季度 ， 尽 管政 策继 续收 紧 ， 但 在房 地产 企业 加大 促销 力度 的带 动下 ，销 售 形 势 有 所 好 转 。 当 季 商 品 房 实 现 销 售 面 积 实 现 4393万 平 方 米 ， 同 比 增 长 2.9%， 销 售 面 积 增 速转 负为 正， 其中 商品 住宅 实现 销售 面积 38469万 平方 米， 同比 增长 5%。分 区域 看 ， 2019年 前三 季度 ， 东 北 、 华 东 、 华 南房 屋销 售面 积均 出现 负增 长 ， 分 别下 跌 5.9%、 2.9%和 4.5%。 西 南 、 西 北 、 华 北和 华中 地区 保持 增长 ， 特 别是 西南 和西 北地 区增 速相 对较 快 ， 均 在 5以上 。各 区域 房屋 销售 额均 保持 增长 ，其 中华 北增 速最 快， 增长 19.4%， 其次 是西 北地 区增 长 13.8%，华 南和 东北 地区 增速 最慢 ，分 别为 1.2%和 2.5%。w.crei01-685762第 6页 共 10页各 季 度 商 品 房 销 售 面 积 及 增 长 情 况3.13.12.02.41.14.119.514.25.2250 3.6 -2.0-0.9-2.32.9020040060016年季 度 3季 度 17年季 度 3季 度 18年季 度 3季 度 19年季 度 3季 度 -20 02040销 售 面 积 (万 平 米 ， 当 季 )增 速 (%， 右 轴 )数 据 来 源 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库尽 管商 品房 销售 承压 ， 出 现负 增长 ， 但 由于 房屋 竣工 面积 降幅 更大 ， 因 此在 统计 数据 上商 品房 待售 面 积 仍 体 现 为 继 续 下 降 ， 降 幅 不 断 收 窄 。 截 至 2019年 9月 底 ， 全 国 商 品 房 待 售 面 积 为 49346万 平方 米 ， 同 比下 降 7.2%， 降 幅较 1-6月 收窄 1.7个 百分 点 。 但 考虑 到在 建房 屋规 模不 断加 大 ， 当 前已 接近 80亿 平方 米， 需高 度警 惕未 来房 屋库 存再 次上 升的 风险 和项 目停 工的 风险 。 2018-2019年 各 月 商 品 房 待 售 面 积 及 增 长 情 况4504750500520502018年 月 2018年 0月 2018年 2月 2019年 3月 2019年 5月 2019年 7月 2019年 月 -16-12-8-40商 品 房 待 售 面 积 商 品 房 待 售 面 积 增 速 （ %）数 据 来 源 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库五、房地产贷款余额增速持续回落，居民购房杠杆率小幅上升三季度 ， 房地产企业资金来源渠道不断收紧 ， 房地产贷款余额增速持续回落 ， 房地产新增贷款额同比连续三个季度出现负增长，且降幅不断加大，预计全年房地产贷款净增额同比回落幅度将超过 10%。据 人 民 银 行 数 据 ， 2019年 三 季 度 末 ， 金 融 机 构 人 民 币 房 地 产 贷 款 余 额 为 43.29万 亿 元 ， 同 比 增 长15.6%， 增 速 比 上 半 年 末 回 落 1.5个 百 分 点 ， 连 续 四 个 季 度 保 持 回 落 。 从 房 地 产 贷 款 余 额 增 量 来 看 ， 前 三季 度 房 地 产 贷 款 余 额 净 增 4.59万 亿 ， 同 比 下 降 1.9%。 房 地 产 贷 款 余 额 和 当 年 净 增 额 分 别 占 同 期 人 民 币贷款余额和净增额的比重分别为 28.9%和 3.7%， 二者一增一降 ， 其中贷款余额占比平稳上升 ， 比上年同期 提高 0.8个 百分点，比上半年提高 0.2个 百分点，而贷款净增额占比则出现了明显下降，比上年同期回落 6个百分点。w.crei01-685762第 7页 共 10页2015年 以 来 各 季 度 房 地 产 贷 款 余 额 及 增 速15.617.18.19.419.420.921.02.324.025.127.026.124.12.820.720.120.420.420.102030405015年季 度 3季 度 16年季 度 3季 度 17年季 度 3季 度 18年季 度 3季 度 19年季 度 3季 度 1015202530房 地 产 贷 款 余 额 （ 万 亿 ） 房 地 产 贷 款 余 额 增 速 （ %）国 家 信 息 中 心 国 信 房 地 产 信 息 网 制 图 。各季度房地产新增贷款额及增速-4.2-17.4-15.228.420.362.12.4.260.747.975.314.0-7.0-0.7-18.51.23.21.017.305010015020015年1季度 3季度 16年1季度 3季度 17年1季度 3季度 18年1季度 3季度 19年1季度 3季度 -300306090当季房地产新增贷款 同比增速（%）国信宏观经济与房地产数据库制图。从房地产贷款构成上看 ， 个人住房贷款余额增长保持基本平稳 ， 房地产开发贷款余额增速回落较为明显 。 三季度 末 ， 个人 住房贷款 余额 为 29.05万亿 ， 同比 增长 16.8%， 增速比上半年末小幅回落 0.5个百分点 ， 比上年同期回落 1.个百分点 。 而房地产开发贷款余额为 1.24万亿 ， 同比增长 1.7%， 增速比上半年末回落 2.9个百分点，比上年同期回落 12.8个百分点。居 民购房杠杆率小幅上升。 2019年 前三季度，居民购房的整体杠杆率（个人按揭贷款额 /同 期商品住宅 销 售 额 ） 为 20.4%， 该 比 值 比 上 年 同 期 提 高 0.6个 百 分 点 。 201年 起 ， 居 民 购 房 杠 杆 率 持 续 上 升 ， 至2016年达到阶段性高点 ， 由 17.3%提高到 24.6%， 累计提高 7.3个百分点 。 2017年起 ， 随着不断重视和加强房地产金融风险防范，购房杠杆率开始出现回落，至 2018年回落至 18.%。206-2019年 个 人 购 房 按 揭 杠 杆 率 走 势 情 况20.418.92.023.718.920.92.724.2 24.125.23.219.81518212427208年1-9月 209年1-月 201年-9月 201年-9月 2012年-9月 2013年-9月 2014年-9月 2015年-9月 2016年-9月 2017年-9月 2018年-9月 2019年-月个人购房杠杆率=房地产企业资金来源中个人按揭贷款同期商品住宅销售额。制 图 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库（ %）六、房价稳中有落，领涨城市向中西部和三四线城市转移房 价 绝 对 水 平 保 持 高 位 ， 价 格 涨 幅 有 所 回 落 。 2019年 前三 季度 ， 商 品房 平均 销售 价格 为 935元/平 方 米 ， 同 比 上 涨 7.2%， 涨 幅 与 2018年 全 年 相 比 回 落 3.5个 百 分 点 ， 后 期 预 计 在 企 业 加 大 促 销 力度 的带 动下 ，预 计房 价平 均涨 幅会 进一 步回 落。分 地区 看 ， 华 南 、 华 北和 华东 地区 平均 房价 较高 ， 均 超过 1万 元 ， 其 中华 北地 区由 于北 京市 房屋销 售面 积大 幅增 加影 响 ， 导 致区 域内 房屋 成交 结构 出现 较大 变化 ， 平 均房 价涨 幅最 高 ， 整 体上 涨 14.2%，w.crei01-685762第 8页 共 10页华 南和 华东 地区 房价 涨幅 分别 为 6.0%和 8.5%。 其 余四 个地 区房 价均 在万 元以 内 ， 其 中华 中房 价最 低 ，西 南 地 区 次 之 ， 均 在 740元 以 内 ， 从 这 四 个 地 区 的 房 价 涨 幅 上 看 ， 东 北 和 西 北 涨 幅 相 对 较 快 ， 分 别上 涨 8.9%和 8.2%。全 国 商 品 房 平 均 销 售 价 格 及 涨 幅6.6.710.710.610.110.210.19.79.58.67.66.10.7 8.37.87.57.7.37.280850909502018年-月 1-4月 1-6月 1-8月 1-0月 1-2月 2019年-3月 1-5月 1-7月 1-9月 051015商 品 房 平 均 销 售 价 格 涨 幅元 /平 方 米 %数 据 来 源 ： 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库 (w.crei)房 价 同 比 指 数 触 顶 回 落 ， 环 比 指 数 波 动 下 行 。 9月 份， 70个 大中 城市 房价 同比 指数 为 108.0， 连续 6个 月保 持回 落 ， 环 比指 数为 10.49， 连 续 4个 月回 落 。 其 中 ， 同 比指 数在 2019年 4月 达到 阶段性 高 点 ， 随 后 持 续 平 稳 回 落 ， 由 上 涨 9.%回 落 至 8.0%。 环 比 指 数 在 二 季 度 出 现 抬 头 迹 象 ， 随 后 在 政策 的引 导下 开始 回落 ，由 5月 份的 上涨 0.72%回 落至 9月 份的 0.49%。分 城市 级别 看， 一线 城市 涨幅 最低 ，二 三四 线城 市涨 幅较 为接 近。 从最 近几 个月 的走 势来 看 ， 一线 城市 涨幅 较低 ， 但 出现 明显 的上 升迹 象 ， 二 三四 线城 市房 价涨 幅开 始放 缓 ， 但 三线 城市 的上 涨压 力较 大， 调控 仍需 坚持 。 70个大中城市新建商品住宅价格指数909510105101512015年 02月 16年 01月 16年 12月 17年 1月 18年 10月 19年 09月同 比 指 数891010102103104环 比 指 数环 比 指 数 加 权 平 均 值 （ %,右 轴 ）同 比 指 数 加 权 平 均 值 （ ,左 轴 ）数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局 ， 国 信 宏 观 经 济 与 房 地 产 数 据 库 (w.crei)测 算领 涨 城 市 继 续 向 中 西 部 和 三 线 城 市 转 移 。 从 2019年 各 月 新 建 商 品 住 宅 和 二 手 住 宅 房 价 的 领 涨 城市 来看 ， 多 数在 中西 部地 区 ， 包 括西 安 、 呼 和浩 特 、 大 理 、 西 宁 、 洛 阳 、 平 顶山 、 南 宁等 ， 东 部地 区只 有无 锡 、 唐 山 、 秦 皇岛 3个 城市 。 其 中 ， 西 安连 续 9个 月新 建住 宅同 比指 数位 居榜 首 ， 充 分体 现了人 口 涌 入 过 程 对 房 价 的 推 动 力 ， 呼 和 浩 特 连 续 1个 月 二 手 住 宅 同 比 指 数 位 居 榜 首 ， 这 也 是 呼 市 在 今年 9月 底出 台 呼 和浩 特市 房地 产市 场调 控工 作实 施方 案 的 主要 原因 ， 未 来将 在土 地供 应 、 住 房贷款 、住 房租 赁市 场、 行业 监管 等方 面进 行调 节， 以稳 定房 价走 势。w.crei01-685762第 9页 共 10页七 、 趋势展望 ： 市场保持低速增长 ， 销售仍然承压 ， 价格涨幅继续回落2019年第三季度，国内经济结构性矛盾依然突出，经济下行压力持续，经济数据延续小幅回落态势 。 下一步随着逆周期调节力度的加强 ， 继续出台和落实稳就业 、 稳金融 、稳 外贸、稳外资、稳投资、稳预期相关政策，预计未来宏观经济整体仍能保持平稳运行 的态势。具 体到房地产行业，房地产市场调控力度持续，房地产 金 融领域 的 监 管继续强化 ，各 城市将积极展开双向调控，既防止市场过热，也避免市场过冷。房地产市场要适应新 时 代经济发展的要求，进入新的发展阶段，多数指标保持低速增长。未来全国房地产市 场 将继续承压，投资增速稳中有落，新开工面积增速继续放缓，房地产贷款新增规模保 持负增长，房屋销售继续面临考验，房价涨幅将进一步放缓。 通过对 2000年以来房地产历史统计数据的分析 ， 考虑到国内外宏观经济环境的变化以 影响，同时结合未来房地产调控政策的可能走向，利用有关经济预测模型，我们对未 来全国房地产市场的主要指标预测如下： 表 32018-2019年房地产主要指标及预测情况 单位：亿元 万平方米 元 /平方米指标 2018年 1-2月 2019年 1-6月 2019年 1-9月 2019年 1-2月完成值 增速 完成值 增速 完成值 增速 预测值 增速房地产开发投资 120649.5610910.9980810.513487 9.3其中：商品住宅投资 8519213.44516715.87214614.9 9605412.8土地购置面积 2914214.28035-27.5154-20.2 24371-16.4房地产开发资金来源 1659636.484967.21305717.117639 6.3其中：国内贷款 2405-4.91308.4196899.1 25736 7.2其中：个人按揭贷款 23706-0.8128061.119013.6 264521.6商品房施工面积 8230 5.272928.8342018.78763 7.9其中：商品住宅施工面积 569876.35382410.358368310.1623024 9.3新开工面积 20934217.21050910.1165708.624281 7.1其中：商品住宅新开工面积 1535319.779810.5123088. 163845 6.8竣工面积 9350-7.83246-12.746748-8.6 86435-7.6其中：商品住宅竣工面积 6016-8.1292-1.73084-8.5 6139-7.4销售面积 176541.37586-1.819179-0.1172173 0.3其中：商品住宅销售面积 14792 2.618-1.01046501. 15048 1.8销售额 1497312.706985.614917.116085 7.3其中：商品住宅销售额 1263914.7613458.49749710.31392810.2商品房平均销售价格 87310.793297.59357.2 934 6.9商品住宅平均销售价格 85412.92699.593169.1 9253 8.3数据来源：国家统计局，国信宏观经济与房地产数据库。w.crei01-685762第 10页 共 10页第 一，受商品房新开工增速放缓和土地购置费用拉动效应下降的影响，投资增速将继续保持平稳回落，预计 2019年房地产开发投资将增长 9.3%左右。第 二，尽管政策偏紧，但在企业加大促销力度的带动下，全年商品房销售面积增速有望转负为正 ， 保持低速增长 。 预计 2019年全年商品房实现销售 17.22亿平方米 ， 同比增长 0.3%，其中商品住宅实现销售 15.05亿平方米，同比增长 1.8%。第 三，土地购置面积继续收窄，新开工面积增速继续回落。随着政策的明朗化，房地 产 购 地 热 情 会 有 所 修 复 ， 但 新 开 工 面 积 增 速 继 续 回 落 。 预 计 全 年 土 地 购 置 面 积 实 现24371万平方米 ， 下降 16.4%， 降幅比前三季度收窄 3.8个百分点 ， 新开工面积实现 22.43亿平方米，增长 7.1%，增速比前三季度回落 1.5个百分点。第四 ， 商品房平均价格涨幅继续回落 。 从绝对价格来看 ， 预计 2019年全国商品房平均 销 售 价 格 为 9343元 ， 同 比 上 涨 6.9%， 涨 幅 比 前 三 季 度 和 2018年 分 别 回 落 0.3和 3.8个百分点 ， 其中商品住宅均价为 9253元 ， 同比上涨 8.3%， 涨幅分别回落 0.8和 3.9个百分点。 （ 出处 :房地产动态 2019年第 21期 ） 房 地 产 动 态 是 由 国 家 信 息 中 心 和 国 信 房 地 产 信 息 网 主 办 的 内 部 资 料 ， 主 要 是 为 有关 政 府 部 门 、 房 地 产 企 业 、 金 融 机 构 、 相 关 行 业 管 理 人 员 和 研 究 部 门 提 供 房 地 产 相 关 参 考资 料 ， 内 容 全 面 、 及 时 、 专 业 、 权 威 ， 设 有 大 势 点 评 、 政 策 动 向 、 市 场 走 势 、 业 界 论 坛 、地 产 金 融 、 统 计 和 监 测 数 据 等 栏 目 ， 不 定 期 发 布 国 家 信 息 中 心 研 究 撰 写 的 房 地 产 形 势 分 析报 告 。 编 辑 部 联 系 电 话 ： 685762。