2020年下半年房地产行业趋势研判.pdf

ehconsulting张化东 亿翰智库 首席分析师2020年 7月 2020年下半年房地产行业趋势 研判经济下行压力再加大，地产调控以稳为主 两大变量主导，经济下行压力加大 地产 调控定力充足，留有足够余地 政策组合：供需综合权衡 ，长短结合、差别处理两 大变量主导，经济下行压力加大百年 未有之大变局 下，中国经济下行压力加大数据来源 ： wind，亿 翰智库全球疫情流行中美贸易摩擦阶段性主因长期化趋势外需重挫 生产生活活动深受波及，投资、消费面临挑战 全球疫情防控战如火如荼 ，全球经济 负增长 ，外贸 出口形势严峻内需 受制经济下行压力再加大地产调控定力充足，留有足够余地坚持“房住不炒”，地产调控 定力充足 居民 贷款和房地产贷款 增长放缓 调控政策“一日游” 现象存在地产调控定力充足，留有足够余地“房住不炒”基调未变，居民 贷款余额和房地产贷款余额同比增速仍持续放缓0%5%10%15%20%25%30%35%40%051015202530352014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11个人住房贷款余额 个人住房贷款余额 :同比0%10%20%30%40%50%60%024681012142014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11房地产开发贷款余额 房地产开发贷款余额 :同比图表： 2014-202003 个人住房贷款余额（万亿）及同比 图表： 2014-202003 房地产开发贷款余额（万亿）及同比数据来源 ：亿翰智库，国家统计局地产调控定力 充足，留有足够余地调控政策以纾困 为主 ，凡涉及“限购放松、限售解禁”等触及底线的政策都均表现出 “一日游”特征时间 城市 已撤回政策2020/2/28 驻马店 公积金 首付比例降至 两 成2020/3/3 广州 解禁类住宅限购2020/3/12 宝鸡 公积金贷款最高额度从 40万调整到 50万2020/3/15 济南 购买绿色建筑商品住宅不限购2020/3/24 海宁 云上房博会期间，放开住房限购 1个月2020/3/29 柳州 公积金首付降至两成，取消 2年限售2020/4/11 青岛 限时 100天，不动产权证书满 2年即可上市交易，针对本地相关就业人才购买首套房，不需要落户或社保纳税2020/4/17 赤峰 存量房 (含车位等 )进行交易的，取得不动产权证后即可上市交易（此前限售 2年），并按其房屋实际缴纳税额的 100%给予财政补贴2020/4/20 荆州 购买首套住房，首付比例不低于 20%（此前 30%），二套住房首付比例不低于 30%（此前 40%）2020/4/22 淮安 外地人在淮安市购买住房，不再需要提供 1年及以上个税或社保证明，包括购买新房、二手房，但仍限购一套20200/5/18 宁阳凡是取得不动产权证的二手房（含车位等）即可上市交易。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降为 20%；对 拥有 1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例降为 30%；缴 存职工家庭使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 30%；对 拥有 1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为 40%2020/5/20 无为 为促进房地产市场交易，取消关于“居民购买的新建商品住房须在取得产权证 2年后方可转让”的规定。图表： 12城一日游政策盘点在稳定经济增长的过程中，房地产业扮演怎样的角色，政策将如何变动？政策调整需综合 权衡，长短结合、差别处理地产于经济发展、社会稳定必不可少，大概率在“房住不炒”的底线下精准化、高效化“因城施策” 经济贡献度高 ： GDP占比高，绝对高权重产业 2019年中国 GDP近 100万亿 ，商品房 销售额 15.97万亿， 直接比重占 16.13% 考虑房地产上下游产业的强相关性，加上间接影响，保守估计占 GDP的比重 超 30% 社会稳定必需 ：产业链条长，就业带动性强 “六保”旨在保民生，就业为最大民生，核心产业链的稳定对社会和就业稳定是必需 自身发展需求 ：经济产业升级，地产业需高质发展 财务杠杆撬动规模增长模式不适用，发展质量升级势在必行 金融业 、建材、有色金属、冶炼、建造、机械、设计、规划、钢铁、运输、园林、景观 家居 、装饰、装修、家电、家具、室内设计、物业、材料 地产政策调控需松紧适度地产业上下游产业链丰富上游产业房地产业下游产业政策调整需综合权衡，长短结合、差别处理以防极端事件的发生，在政策选择上，供需两端综合权衡， 长短期结合运用，城市间差别处理，待疫情冲击消化，阶段性调控手段退出， 以长期化政策工具维持行业良性秩序供给端提量需求端扩容阶段性方式长期化手段定向纾困市场监管供给提升基数做大 疫情冲击消化后，逐步退出 长期有效， 不因偶发因素动摇区域城市分化存在， 尊重客观差异性，相机抉择政策调整需综合 权衡，长短结合、差别处理供给端 政策：阶段性 以缓解企业资金压力为主 ，长期来看我们 预计将从供给量调整出发，遏制市场虚假 繁荣，有效控制行业 风险定向纾困市场监管供给提升供给端阶段性方式长期化手段 土地出让金延期缴纳； 土地竞买保证金降低； 预售资金监管放松； 到期贷款展期； 竣工期限延长； 严厉打土地围标等土地市场违规乱象； 结合市场热度，对资金进行穿透审查并监管；主体规范 招 拍 挂制度改革； 白 名单设置，抢地王房企阶段性移出白名单； 多渠道提高土地供给； 以人为基础调整土地供给，并引导产业转移； 探索跨区域土地供给调整机制，建立利益共享体制； 土地出让权下放，提高土地出让效率；