豪宅价格指数：世界城市.pdf

第一太平戴维斯豪宅价格指数：世界城市聚焦第一太平戴维斯研究部世界研究部 2020豪宅价值租金及收益率资本价值增长预测研究方法 每座城市的豪宅价格均基于当地市场的取样数据。我们在必要时对样本进行了适当调整，以确保样本数据能够代表当地整体豪宅市场。如无特别说明，则价格变化均以当地货币计算。美元价格以当月中期汇率进行换算。1. 香港：依旧一马当先土地资源稀缺的香港依然是豪宅市场的“高价王”。尽管在2019年经历一波下滑行情，但豪宅价格依然比排名第二的纽约高出84%。香港作为一座世界级城市，与中国内地联系紧密，加上当地中产阶级财富不断累积而可开发用地稀缺，为房地产市场提供着长足动力。 Shenzhen Paris HK Cape Town Madrid4. 开普敦、吉隆坡：价格洼地开普敦豪宅价格约为每平方英尺310美元，吉隆坡豪宅价格约为每平方英尺280美元。两座城市的财富均低于世界城市主流水平，此外还有宏观方面的影响：吉隆坡受到长期调控政策的限制，开普敦则受到南非经济疲软的拖累。 Shenzhen Paris HK Cape Town Madrid2. 巴黎：海外实力“圈粉”巴黎豪宅价格约比伦敦低17%，在欧洲城市中排名第三，在指数28座城市中排名第八。对比日内瓦、伦敦，巴黎依然是本土买家占绝对主导的市场；与此同时，境外人气也在升温。总统马克龙改革计划、低位利率以及平稳运行的经济在助涨巴黎国际魅力的同时，也为住宅市场带来利好，推动价格上涨。Shenzhen Paris HK Cape Town Madrid5. 西班牙城市：迎来转机 无论在欧洲还是全球范围内比较，西班牙城市的豪宅都有着较高的性价比。马德里、巴塞罗那的豪宅价格分别在每平方英尺720美元和每平方英尺650美元。西班牙是受全球金融危机冲击最大的欧洲国家之一，国民经济及住宅市场复苏缓慢，到2014年转机才初现端倪。Shenzhen Paris HK Cape Town Madrid6. 伦敦：拐点已至 伦敦豪宅价格自2014年一路下跌，目前约为每平方英尺1,920美元，略低于日内瓦，约比纽约低出25%。政局趋于稳定，市场不确定性有所消散，似乎已经迎来拐点。价格方面，无论横向还是纵向对比，性价比优势都已非常明显。LONDON3. 中国内地城市：长线潜力强劲指数追踪的28座城市中，以中国内地城市的长期增长势头最为强劲。得益于中产阶级财富的不断增加、城镇化的持续推进，过去十年中深圳和北京的豪宅价格分别增长了270%和236%。上海在本期中国内地城市中排名第一，指数总排名第六。上海豪宅价格在过去十年中上涨了81%，目前在每平方英尺1,760美元。Shenzhen Paris HK Cape Town Madrid注 数据截至2019年12月 来源 第一太平戴维斯研究部 Jelena Cvjetkovic全球住宅部，董事 +44 (0) 20 7016 3754jcvjetkovicsavills国际级大都市的房产对于买家及投资客的吸引力一如既往无论是坐拥纽约中央公园 美 景 的 都 市 公 寓，还 是 巴 黎 中心 地 段 的 精 致 居 所 。第 一 太 平戴维斯跟踪考察全球28座重点城市的豪宅市场，制作本期第一 太 平 戴 维 斯 豪 宅 价 格 指 数 ：世界 城 市 报 告，测 绘 国 际 豪 宅 市场 行 情 走 势 ，供 买 家 与 投 资 客 进行决策参考。报告开篇为您呈现豪宅价格一览表，简要评点28座城市在增长周期中所处的不同阶段。我们将在报告中比较世界城市豪宅的资本价值以及租金增长情况。租金增长表现在2 0 1 9 年 超 越 资 本 价 值 ，为 最 近十年中首次“反超”。我们逐一分析各个豪宅市场，深入探究价值变化的影响因素。在 2 0 1 9 年 ，柏 林 成 为 资 本价值增长最快的豪宅市场，租金方面则以美国城市表现抢眼。进入2020年，不确定性将继续带来全球性的影响，但预期我们可以看到小幅反弹，28座城市的豪宅资本价值可以实现1.8%的平均增长。在2019年表现突出的城市能否继续领跑？欢 迎 继 续阅读本 期 报告。 豪宅价值美元每平方英尺 欧元每平方米香港 纽约 东京 日内瓦伦敦 上海 悉尼 巴黎新加坡 旧金山首尔 深圳 北京洛杉矶孟买莫斯科广州 柏林 杭州迈阿密阿姆斯特丹里斯本曼谷马德里 巴塞罗那迪拜开普敦 吉隆坡豪宅价值 全球豪宅市场中的精英城市 4,610美元 44,700欧元2,510美元 24,300欧元2,160美元 21,000欧元1,930美元 18,700欧元1,920美元 18,500欧元1,760美元 17,000欧元1,670美元 16,100欧元1,590美元 15,400欧1,580美元 15,300欧元1,550美元 15,100欧元1,480美元 14,300欧元1,480美元 14,300欧元1,440美元 13,900欧元1,370美元 13,200欧元1,290美元 12,500欧元1,280美元 12,400欧元1,170美元 11,300欧元990美元 9,600欧元980美元 9,500欧元960美元 9,300欧元930美元 8,900欧元920美元 8,900欧元880美元 8,600欧元720美元 7,000欧元650美元 6,200欧元580美元 5,600欧元310美元 3,000欧元280美元 2,700欧元不确定气氛有所消散，伦敦豪宅市场似已迎来拐点 2savills/research 3豪宅价值 豪宅价值 豪宅价值从法国巴黎到南非开普敦，再从中国上海到西班牙马德里，细细盘点全球主要城市豪宅市场的价值走势豪宅价格变化情况豪宅资本价值增长情况豪宅平均价格在2019年整体维持平稳，但不同城市呈现差异化走势。2019年以柏林表现最为抢眼，巴黎紧跟其后，年度增幅分别达到8.8%和6.4%。柏林作为德国首都，受到追求收益的买家及投资者热捧；在法国首都巴黎，豪宅则被视为安全性较高的长期财富储值工具。两座城市有一个共同点，即供应短缺仍是价格上涨的关键驱动力。 莫斯科在2019年的表现同样可圈可点，累计增长2.3%。指数城市中，2019年增幅在2%以上的城市只有五座，莫斯科即名列其中。俄罗斯经济复苏，同时贷款利率下调，为莫斯科的豪宅市场带来双重支撑。在莫斯科，本土买家占据绝对主力，但近期也有一些亚洲买家出现。 中国贷款利率较高，加之金融控风险的政策基调，使得国内住宅市场热度有所下降。尽管如此，年内杭州、上海仍得以延续良好表现，豪宅全年增幅分别达到4.8%和3.3%。 两座城市都拥有优良、强韧的营商环境，持续吸引来自全国各地的人才流入。指数显示，在2019年豪宅租金表现超越资本价值。本节对每座城市豪宅资本价值与租金的增长情况及其影响因素进行了考察来源 第一太平戴维斯研究部 价格指数年度变化06年12月07年6月 07年12月08年6月08年12月09年6月09年12月10年6月10年12月11年6月11年12月12年6月12年12月13年6月13年12月14年6月14年12月15年6月15年12月16年6月16年12月17年6月17年12月18年6月18年12月19年6月19年12月16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%价格变化来源 第一太平戴维斯研究部 柏林 巴黎 杭州 上海莫斯科深圳 东京 悉尼 北京巴塞罗那马德里广州新加坡 吉隆坡曼谷 香港 伦敦洛杉矶纽约旧金山 迈阿密迪拜开普敦10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%再看亚太其他市场。在新加坡，2018年出台的调控措施影响继续，价格基本没有变化。到下半年，价格迎来0.9%的微幅反弹。本地居民日益富裕，境外买家也更多关注，为活跃需求奠定良好根基。吉隆坡和曼谷仍在勉力消化前几年住宅开发高峰带来的过量供应，房价录得1.0%的跌幅。 在同期的香港，由于社会动乱、中美贸易摩擦的影响，房价也出现回落。2019年全年下跌1.5%，仅下半年跌幅就达到2.7%。 美国城市中，迈阿密、旧金山、纽约、洛杉矶的房价出现不同程度的下跌。年初出台的税改抑制豪宅需求；与此同时，市场接近周期顶点，买家普遍持谨慎心态。此外，迈阿密、纽约还面临豪宅存量高企的境况。 伦敦豪宅市场在英国脱欧不确定气氛以及印花税改革的双重夹击下，2019年价格下跌1.5%。英国市场的不确定性也连带影响了日内瓦豪宅市场该市场的境外买家占比较高，其中不乏英国买家。开普敦豪宅价格下跌6.3%，是2019年指数跌幅最大的城市。数年来，开普敦豪宅市场的表现一向优于全国整体住宅市场，但由于经济行情疲软、需求放缓，如今进入价格盘整期。迪拜豪宅价格下跌5.8%，是跌幅第二高的市场。除现有的供应过剩问题以外，陆续有新项目完工交付，共同对价格施加压力。 莫斯科 国 内 经 济 复 苏 ，贷 款 利 率下 调 ，共 同 支 撑 增 长杭州 凭借出色的营商环境继续吸引人才流入纽约 豪宅存量水平偏高，带动价格走跌2019年间，世界城市的豪宅资本价值整体维持平稳走势，平均增幅仅0.1%。豪宅价值自2016年起进入减速增长期，到2018年增幅降至2.6%。这一趋势在2019年愈演愈烈，尤其到下半年，很多城市不涨反跌，平均跌幅达到0.4%，影响全年增长。同期租金增长表现尚可，年度增幅达到1.2%，较2018年的0.4%有所提升。但在下半年，租金涨势同样呈现放缓迹象，半年增幅从上半年的0.8%降至0.3%。 拐点 2019年，租金年度增幅在十年来首次超越资本价值增幅 市场驱动力 每幅图表均对相应城市豪宅资本价值及租金增长的影响因素进行了提炼豪宅资本价值平均增幅与租金平均增幅的比较资本价值增长 城市盘点，2019年下半年与2019年全年的比较4savills/research 5资本价值与租金的比较图例 豪宅资本价值 豪宅租金2019年以柏林表现最为抢眼，巴黎紧跟其后，年度增幅分别达到8.8%和6.4% 图例 下半年变化 全年变化资本价值与租金的比较房产持有成本以非居民身份购买、持有、出售房产，可能会产生大量额外成本。如此考量，则香港成为本期指数中最昂贵的住宅市场。境外人士如在香港购房，或需承担相当于房价33.3%的额外成本，其中大部分为境外买家印花税。 新加坡、东京、悉尼分列第二至四位。柏林排在第五位，如计入一般由买家承担的代理费，则实际排名在第三位。由于卖家无需销售合同上的价格只是其中一部分。境外买家需要考虑在不同城市购买、持有及出售房产时涉及的税费问题总价200万美元房产的购买、持有及出售成本 境外买家在世界城市购房所需承担的额外成本印花税及代理费或显著增加境外人士的购房总成本价格变化占房产价格的比例（以总价200万美元计算）说明 开普敦、曼谷数据暂缺 来源 第一太平戴维斯研究部 10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%豪宅租金增长情况美国城市的豪宅价值在2019年整体处于下行通道，相比之下租赁市场则在刚健需求支撑下稳步前行。其中以洛杉矶、迈阿密的租金涨势最为迅猛，2019年涨幅分别达到6.1%和4.8%。 莫斯科以3.8%的租金增幅排在第三位。豪宅租赁市场交易活跃，需求主要来自企业租户。与销售市场不同，莫斯科的豪宅租赁市场主要服务境外人士需求。过去几年中，东京豪宅租金增势一直较为强劲，2019年增幅达到1.9%。但在下半年，一些项目价格偏高，有价无市，致使业主底气不足，平均租金小幅回落0.1%。柏林豪宅租金录得2.8%的年度增长，但下半年净跌0.6%。柏林住宅一向受到投资者青睐，但酝酿中的“租金上限”给租赁市场带来不确定性，影响投资心态。 巴黎自2019年7月推行租金管制以来，豪宅租金几乎未有变化，但公寓板块整体未受影响，增长与整体市场保持一致。 指数中年度租金下跌的城市共有四座。迪拜、吉隆坡录得2019年最大租金跌幅，分别下跌5.0%和4.1%。两个市场都面临供应伦敦下半年由于交投活跃、存量消耗，租金走出一波小幅反弹行情巴黎 自2019年7月推行租金管制以来，豪宅租金维持水平洛杉矶 较年轻人群“转购为租”的心态转变助力租金增长洛杉矶 迈阿密 莫斯科纽约 柏林旧金山深圳 东京 杭州 上海巴塞罗那广州马德里 新加坡北京 巴黎 悉尼 香港 伦敦吉隆坡迪拜过剩的局面，潜在租客拥有较多选择，在租金谈判中处于上风。 伦敦租金全年下跌0.6%，但下半年由于交投活跃、存量消耗，租金走出一波小幅反弹行情。香港租金年度跌幅达到0.4%；在下半年跌势有所加速，跌幅达到1.7%。 承担代理费，因此境外人士出售柏林房产的阻力要弱一些。莫斯特是额外成本占比最低的城市。当地没有印花税，因此主要成本发生在房产出售之时卖方须承担相当于房价3.5的代理费。美国城市的房产购买成本相对较低，但出售成本较高，主要因为代理费不菲，此外还要考虑持有成本。相较而言，巴黎对购房者征收的各项税收更加均衡。购买成本占房价的7%，出售成本占比近5%，此外持有房产五年及以上产生的税费约为房价的4.2%。伦敦的购买成本接近房价的10，但持有成本较低（0.7），销售成本也只有房价的2.3，因此伦敦整体成本与其他很多城市相当。香港新加坡东京 悉尼 柏林马德里巴黎迈阿密纽约洛杉矶 旧金山伦敦 上海 迪拜 北京 深圳莫斯科35%30%25%20%15%10%5%0%33.3%25.2%20.0%19.0%18.2%17.6%16.0%15.1%14.7%13.0% 13.0%12.9%7.8%6.0%5.7% 5.7%4.5%savills/research租金增长 城市盘点， 2019年下半年与2019年全年的比较 7购买、持有及出售成本说明 假设境外人士以非居民身份购买总价200万美元的房产，每年使用不超过9个月，持有5年后出售；未考虑资本价值的增长 来源 第一太平戴维斯研究部 6资本价值与租金的比较图例 下半年变化 全年变化图例 购买成本 持有成本（5年） 出售成本预计在2020年，第一太平戴维斯豪宅价格指数28座世界城市的豪宅资本价值平均增幅将达到1.8%，较2019年（增幅为2009年以来最小）有所提升，但远低于2013年6月的9.3%。其中，或有少数城市逆大流而行。里斯本、悉尼、莫斯科将成为领跑者；需求升温而利率低位，支撑价格上涨。2019年不确定气氛蔓延全球房地产市场，豪宅板块亦未能幸免。预期不确定性将在2020年延续。除此以外，每个城市的豪宅市场均受到一系列因素的综合影响，其中政府政策调整、税收改革等本地事件通常扮演重要角色。 全球而言，价格呈下跌走势的城市如纽约、迈阿密、迪拜、吉隆坡等，一般都面临供求失衡问题。同样看跌的城市还有香港、孟买，系受到本地政治及经济形势的影响。2020年豪宅资本价值增长预测北美：旧金山、洛杉矶豪宅价格将微幅上扬 美国城市的豪宅市场行情受到国内税改以及部分城市供应过剩的双重抑制。纽约上调豪宅税率，市场仍在适应并消化其影响。预期在2020年纽约、迈阿密豪宅价格还会小幅回落，而旧金山、洛杉矶则会出现微幅上扬。 亚太区：预计悉尼将是亚太区增长最快的市场 不确定性对豪宅市场的影响将在2020年延续。悉尼将领跑亚太区；利率较低、外来人口不断增加且需求持续上涨，为市场提供多重支撑。然而，市场对外围环境的不确定性依然敏感，价格上涨可能会受到国际市场波动的影响。澳洲森林大火仍在肆虐，对国家经济的影响已在GDP增速上有所体现，近期而言是市场的一个利空因素。预计中国内地城市的豪宅价格也会上行，但增速将远远低于2013至2017年间的两位数年均增幅。政府仍在大力防控金融风险，谨慎心态弥漫城市豪宅市场。资本价值增幅预测6% 至 7.9% 4% 至 5.9%2% 至 3.9%0% 至 1.9%0%-1.9% 至 0%-3.9% 至 -2%-5.9% 至 -4%-7.9% 至 -6% 欧洲：莫斯科、里斯本将成欧洲表现最佳市场 莫斯科、里斯本的豪宅市场继续发展成熟，预计将成为欧洲表现最佳的市场。巴黎、阿姆斯特丹的豪宅价格亦将迎来强势增长。柏林近年来表现出色，而政府在2019年8月表示拟设“租金上限”，投资者将继续观望。如最后未能实施，预期价格仍将上涨 ，但 涨 幅 放 缓 。资本价值增长最快的城市1. 里斯本 6%-7.9%2. 莫斯科 6%-7.9%3. 悉尼 6%-7.9%4. 阿姆斯特丹 4%-5.9%5. 广州 4%-5.9%6. 杭州 4%-5.9%7. 巴黎 4%-5.9%伦敦2% 至 3.9%阿姆斯特丹4% 至 5.9%柏林2% 至 3.9%旧金山0% 至 1.9%纽约-1.9% 至 0%迈阿密-1.9% 至 0%里斯本6% 至 7.9%巴黎4% 至 5.9%洛杉矶0% 至 1.9%巴塞罗那0%开普敦2% 至 3.9%吉隆坡-1.9% 至 0%新加坡2% 至 3.9%悉尼6% 至 7.9%东京0% 至 1.9%上海2% 至 3.9%杭州4% 至 5.9%香港-7.9% 至 -6%迪拜-3.9% 至 -2%孟买-1.9% 至 0%日内瓦0% 至 1.9%莫斯科6% 至 7.9%曼谷0%深圳0% 至 1.9%广州4% 至 5.9%北京0% 至 1.9%马德里0%8savills/research 92020年全球展望 2020年全球展望全球城市展望 来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部 收益率变化概述租金主要城市豪宅平均收益率在2019年有所上扬，至2019年12月达到3.2%，较一年前增加0.2个百分点国际商务中心、金融枢纽城市的豪宅面临大量租赁需求在2019年，豪宅租赁市场的涨势普遍优于销售市场。上半年平均收益率有所上扬，结束自2014年12月以来的连续下滑。 在下半年，租金增长继续赶超房价，支撑平均收益率延续上行走势，至年末达到3.2%，较一年前增加0.2个百分点。洛杉矶的豪宅收益率为5.5%，在所有指数城市中属于最高水平。较年轻用户群体“弃购为租”的风向转变，利好租赁市场，带动收益率上扬。亚太区城市的豪宅收益率整体偏低，包揽收益率排名最末十个席位。中国内地城市的收益率最低，基本位于1.5%-1.7%区间。曼谷、吉隆坡的豪宅收益率分别为4.6%和3.6%，在亚洲而言属于较高水平。莫斯科以5.0%的豪宅收益率在欧洲市场首屈一指，伦敦则以2.9%排在末位。 在独栋豪宅周租金排行榜上，香港傲居榜首，平均每周租金达到7,060美元；东京以6,000美元位居第二。 这两座城市的豪宅市场均以公寓为主，独栋豪宅则因面积大、地价高等因素，租金也相对较高。莫斯科独栋豪宅周租金为4,180美元，纽约为4,080美元，分别排在第三、第四位，随后依次为伦敦、巴黎、洛杉矶。 这三个城收益率6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0%洛杉矶 莫斯科 开普敦迪拜 曼谷 纽约迈阿密阿姆斯特丹吉隆坡巴塞罗那旧金山东京 巴黎 柏林马德里伦敦 首尔 孟买 悉尼新加坡香港 北京 深圳 杭州 上海 广州市都是国际性商业枢纽，且财富水平较高，豪宅租赁需求也相当旺盛。若论豪华公寓的租金，则以纽约最高，且是所有指数城市中唯一一座豪华公寓租金高于独栋豪宅租金的城市。这反映出当地顶级公寓的高端品质以及核心地段。开普敦、吉隆坡的豪宅租金排名与资本价值类似，独栋豪宅的周租金不到1,000美周租金（单位：美元）来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部 香港 东京莫斯科纽约 伦敦 巴黎洛杉矶 旧金山悉尼迈阿密阿姆斯特丹新加坡上海 深圳马德里北京巴塞罗那迪拜 广州 杭州开普敦 吉隆坡8,000美元7,000美元6,000美元5,000美元4,000美元3,000美元2,000美元1,000美元0元。本期指数城市中，仅有三座城市的独栋豪宅周租金在1,000美元以下，从高到低依次为杭州、开普敦、吉隆坡。洛杉矶，美国各城市豪宅收益率， 2019年12月豪宅租金 独栋豪宅与豪华公寓的价格比较，按城市10savills/research 11豪宅租金 豪宅收益率图例 独栋房屋（ 4,000平方英尺) 公 寓（ 2,000平方英尺)纽约是所有指数城市中唯一一座豪华公寓租金高于独栋豪宅租金的城市第一太平戴维斯是一家领先的国际房地产顾问公司，在伦敦股票交易所上市。我们在美洲、英国、欧洲大陆、亚太、非洲以及中东地区设有600多家分公司与联营机构。凭借强大的业务网络，我们为全球客户提供一系列广泛的专业顾问、管理与交易服务。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。第一太平戴维斯研究部 第一太平戴维斯世界研究部专注于全球房地产市场，凭借全面、深入、精准的分析、研究与洞察在业内享有无可匹敌的声誉。全球市场研究访问savills/insight-and-opinion浏览、订阅第一太平戴维斯研究报告 REPORTSavills ResearchPrime Residential 2020ParisSavills_Paris_p01_coverv_0.2.indd 2 17/01/2020 09:56REPORTSavills ResearchWorld Residential Winter 2019/2020The Ski ReportSavills_Ski_p01_cover_v2.indd 3 22/11/2019 17:15Market Overview Global Distribution Brand ProfilesWorld Research - 2019SPOTLIGHTSavills Research Branded ResidencesResidential property forecastsUK Residential Autumn 2019Five-year forecasts UK mainstream and prime values Rents and transactionsREPORTSavills ResearchSavills_forecast_p01_cover_0.3.indd 2 07/11/2019 17:22世界研究部 全球住宅部Sophie Chick董事+44 (0)20 7535 3336 sophie.chicksavillsSean Hyett分析师+44 (0)20 7409 8017 sean.hyettsavillsJustin Marking 主管+44 (0)20 7499 8644 jmarkingsavillsHugo Thistlethwayte 业务主管 +44 (0)20 7409 8876 hthistlethwaytesavillsJelena Cvjetkovic 董事+44 (0)20 7016 3754 jcvjetkovicsavills