物管行业系列报告之五：科技赋能拐点加速，基础物管业务毛利率有望企稳提升.pdf

请 务必 阅读正 文之后的 信息披 露和重要声 明 行业 研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 industryId 房地产开发 investSuggestion 推荐 ( investSuggestionChange 维持 ） 重点公司 重点公司 2020E 2021E 评级 招商积余 0.58 0.76 审慎增持 南都 物业 1.08 1.35 审慎增持 新大正 1.77 2.18 审慎增持 relatedReport 相关报告 物业 管理 系列 报告 之四： 从 九千万 户 微观数据 看 住宅 物管 行业 空间 2020-06-15 物管行业系列报告之三：规 模效应下，科技赋能持续降低 成本提升业主满意度 2020- 05-14 物管行业系列报告之二：轻 资产模式强化资本回报 2020- 04-05 物管行业系列报告之一：机构物业成长空间广阔 2020-03-05 emailAuthor 分析师： 阎常铭 yanchangmingxyzq S0190514110001 郭毅 guoyiyjsxyzq S0190518010003 徐鸥鹭 xuouluxyzq S0190519080008 assAuthor 研究助理： 靳璐瑜 jinluyuxyzq 投 资 要 点 summary 智慧 物管 技术 已 进入 全面 落地 阶段 ， 在 物业 管理 的 各 场景 中 均有 广泛 应用 ， 安防 系统 资金 投入 占比 超 50%。 智能物管 在 安防系统、环保卫生、设备管理和社区智慧平台 建设四大场景 全面 应用， 相应 整个智能化系统 主 要由 安全防 控系统、管理与监控系统、信息网络系统和中央集成管理系统 这四个 核心 系统 构成 。 其中 ，安防系统的建设是 当前智能化系统建设的重点 ，资金 投入占比 约 50%以上 。 智慧 物管 技术 正处于 由 探索期 向 成长期 的 拐点 阶段 。 目前 智慧 物管 涉及的人脸识别技术 、智能监控 、物联网等技术 快速发展并逐渐趋于成熟 。 随着这些技术在物业管理行业不断普及并 日趋标准化， 物管公司 应用技术的设备成本趋于下 降 。 例如 人脸识别 设备 两年前市场价在 10 万元左右，而现在 约 2 万元即可获得 ， 约两年 左右即可回收成本 ；数字楼宇 对讲 设备 销售单价 下降了 16%； 视频监控 设备 价格下降 约 22%。 智慧 物管 技术 的 投入 由 多方 共同承担 ， 物管 公司 运营 效率 持续 提升 。 在智能化项目建设资金投入 来源 方面 ，如线路、硬件设备的项目投入可以动用维修资金 ，维修资金 由业委会、物业公司以及政府部门共同承担 ， 一定程度上降低了物管公司 的 投入 成本 。 整体 上， 智能 设备 无论 是 业主 投资 还是物管 公司 投资， 均能 有效 的 提升 物管 公司 运营 效率， 最终 转化 为 物管 公司的 盈利水平 提升。 假设 在管 面积 不变 ， 智慧 物管 技术 的 落地 可以 节约 人力 成本 约 20%-30%，帮助 基础 物管 业务 的 毛利率 提升 约 10-20 个百分点 。 智慧 物管 技术 落地后， 每万户物管人员需求 将 减少 近 20%-30%。 估算 典型物管公司 人工 成本降低 20%-30%，毛利率平均提升 10-20 个百分点 。 假设 在管 面积 合理 增长 ， 智慧 物管 技术 的 落地 可以 缓解 基础 物管 业务 毛利率 下降 的 压力 。 智慧 物管 技术 落地 后， 即使 考虑 人力 成本 的 持续 提升， 在管 项目 增长 带来 的 员工 人数 增长 以及 人均 薪酬 增长 ， 但是 通过 科技 赋能 的方式 提升 人均 在管 面积， 基础物管 业务 毛利率 下降 的 压力 将 得到 缓解。 投 资建议： 物管行业 逐渐 摆脱 传统 劳动密集型 以及 低附加值 的 运营 模式 ， 各类新科技 逐步 在 物管 场景中 落地 ， 投 资 回报 的 经济 效益 测算 已 具备 较强 的 商业 操作性。 智慧 物管 对 人力 成 本 的 节约 效果 较为 显著， 对 毛利率 的 提升 有 长期 效果。持续推荐 招商积余 、 南都 物业 、 世联行 等 。 风险提示： 人工 成本 上升 过快， 科技 的 产出 效率 过 低 ， 技术 推广 进展 较慢 title 物管行业系列报告之 五 ： 科技赋能 拐点 加速 ， 基础物管 业务 毛利率 有望 企稳 提升 createTime1 2020 年 07 月 23 日 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 2 - 行业深度 研究报 告 报告正文 在 前期 物管行业 系列 报告 三 ： 规模效应下，科技赋能持续降低成本提升业 主 满意度 中 提到， 随着互联网、物联网、云计算、大 数据、人工智能等科技的普及，物 业管理行业 正在 逐步迈入智能化 ，科技赋能 一方面有助于提高物业管理效率，另一方面有助 物管公司人工 成本实现高收益。本篇 将更进一步地 分析 智 能 物管 技术 的发展现状， 智能 物管 技术 的投入和收费形式 ， 以及科技赋 能对物管公司 成本节约 和 毛利率 提升 的 作用 。 1. 智慧物管 技术 已进入全面落地阶段，在物业管理的各场景中均有广泛应用 1.1、 智慧 物管 重点建设四大系统 ，应用于四大场景 小区智能化建设重点建设 四大系统 ，应用于四大主要场景 。 智能物管主要应用于安防系统、环保卫生、设备管理和社区 智 慧平台建 设四大场景以提高 物业管理效率。 物管公司 的小区智 能 化系统化建设也相应 涵盖了这四个方面， 整个智能化系统 主要由安全防控系统、管理与 监控系统 、信 息网 络系统和中央集成管理系统构成，其中 ，安全防 控系统和管理监控系统主要涉及一系列硬件的加装改装，而 信息网络系统和中央集成管理系统主要涉及 物联网、大数据等软件的开发与应用。 表 1、智能物管重点应用 于 四大场景 应用场景 细分场景 具体内容 安防系统 门禁 支持面部解锁、指纹解锁等多种先进方式 应用信息加密技 术，安全性高 接入智能化管理系统，迎合用户习惯 停 车 场 无人 化管 理，节省人力成本 智能显示车位，全 程引导泊车 自动计时，准确缴费 监控 反应 及时 ，专注于事前预警 智能监控布局合理，云 端场景自 动识 别 互联网覆盖，用户信息获取便捷 环 保 卫生 垃圾清理 云端自动检测，应用智能保洁机器人 环境 监测 实时监测社区环境质量，信息实时播报 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 3 - 行业深度 研究报 告 应用场景 细分场景 具体内容 设备管理 维修监控 全程监控设备风险，安全性高 管理平台 设备信息联网传输，便捷性强 设备云平台统一管理，用户体验好 社区智慧平台 生活服务 提供大量线上日常生活 服务，方面快捷 智能化系统管理，信息传递高效 社交 功 能 支持 线上 线下互动，丰富社交生活 数据来源 ： 物业 管理 协会 ， 兴业证券经济与金融研究院整 理 表 2、 小区智 能化 物管 建设主要 围绕四大 系统 构成 子 系 统 安全防范系统 周界防越报警系统 闭路电视监视系统 电子巡更系统 可视对讲系统 家居报警 系统 （包括防盗报警系统、燃气泄漏系统、火灾报警系统和紧急呼叫系统） 智能家居系统 管理与监控系统 一卡通系统 （包括门禁管理系统、消费管理系统、停车场管理系统与电梯控制系统） 建筑能耗监测系统 广 播 与音乐系统 大屏显示系统 设备监控系统 （包 括 停车场 灯 光引导系统、智 能灯光控制 系统和电梯配电 监测系统） 信息网络系统 居家多媒体 箱 社 区 网 络 建设 中 央 集成管理系统 智能化系 统 集成系 统 智能化系统管理中心 数据来源 ： 物业 管理 协会 ,兴业证券经济与金融研究院整 理 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 4 - 行业深度 研究报 告 1.2、 智慧社区 建设 以硬件设 备投入 为 主 ，注重安防系统建设 目 前 智能化社区建设 以 安防系统 和 硬件设备 投入 为主 。 尽管 小 区 智能化建设涉及到安防系统、管理与监控系统 、信息 网络系统、中央集成管理系统四个方面 ，包含硬件和软件的升级改造，但由于软件的研究开发周期相对较长，目前智能化社区建设的主 要 以 安防系统建设 为主 （ 包括 闭路电视监控系统 、 楼宇对讲及报警系统等 ） ， 成本投入 也主要 在 硬件设 备 的采购 上 。 案例 一 ： 合肥中 央美域 A 小 区智 能系统 建设 以合肥中央 美域 A 小区 智能系统建设投入为例，该小区 建造于 2010 年 ， 近期 共投入 140 万建设小区智 能系统，建成了包括周 界防越报 警系统等 12 个子系统在内的智 能化系统。分块来看 ，投入占比前三的子 系统分别为闭路电视 监控系统、综合布线系统以及可视对讲系 统，三块加起来超过总投入的一半，这主要是因为这三块需要采购的硬件设备较多 。 表 3、合肥中央 美域 A 小 区基本信息 项目 基本信息 小区名称 中央美域 A 小区 均价价格 17255 元 /平米 所在版块 合肥 -蜀 山 小区地址 合肥市主 城区青阳 北路 物业类 型 普通住宅 建筑年代 2010 年 绿化率 43% 容积率 2.5 开发商 融桥集团合肥置业有限公司 物业公司 安徽融桥 物 业管理有 限公司 物业费 1.5 元 /平米 /月 栋数 4 栋 总户数 799 户 小区特色 小区周边生活设施完善，商场、医院 、银行一应俱全，且处于交通枢纽位 置，交通十分便利。 数 据来源： 贝壳 网 ,兴业证券经济 与 金融研究院整理 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 5 - 行业深度 研究报 告 表 4、合肥中央美域 A 小区智能系统建设投入 以 硬 件 设备为主 子系统 组成 报价（元） 占比 单 位面 积价格 （ 元 /平米 ） 周界防越报警系统 报警主机 、 声 光警 号、红外探测器、安防集成软件等 25150 1.8% 0.25 闭路电视监控 系统 摄像机、电源、录像机、数据存储硬盘、矩阵、室内球机、监视器、管线、网络交换机等 362490 25.9% 3.62 门禁管理系统 门禁读卡器、电源、用户卡、读卡系统、 智 能数字摆阀、电脑、管线等 87257 6.2% 0.87 可视 对讲 系统 室内分机、红外探测器、可视对讲单元机、用户卡、电源、网络一体化摄像机、管理电脑、线缆 等 176544 12.6% 1.77 电 子 巡更系统 巡 更 点、巡视器、通讯座、 管理软件、管理 电 脑等 10954 0.8% 0.11 车辆管理系统 道闸、遥控器、摄像机、车辆检 测器、 ID卡读写系统、电子显示屏、语音系统、对讲主机、电脑、停车场管理软件、收费软件、管线 114433 8.2% 1.14 紧急广播与背景音乐系 统 扬声 器、 收音机、话通、录放器、监听器、功放、管线等 24386 1.7% 0.24 电子公告系统 电子公告显示屏、 PC 机、控制 卡、管理软件、管线等 26104 1.9% 0.26 综合布线系统 室内线缆、配线架、理线架、机 柜等 210215 15.0% 2.1 管理中 心 控制柜、屏 幕墙、静电 地板、电源防雷器、接地线缆等 99164 7.1% 0.99 计算机网络 交换机机箱、电源、主控板、路由器、接 入板、交换机等 164960 11.8% 1.65 室外综合网管工程 PVC 保护管、钢管、井盖等 99979 7.1% 1.00 合计 1401636 100.0% 14.02 备注 ：单位面积价格根据报价 /建筑面积 计算 数 据来源： 元博 网 ， 兴业证券经济 与 金融研究院整理 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 6 - 行业深度 研究报 告 案例 二 ： 无锡 达安上品花园 智能系统 建设 类似 的 案例还有当前新 建的 小区 ，无锡达安上品花园是 去年年 底新交 付的 小区 ，在 交付之前 就进行了 智能化系统的建设 ， 表明目前智慧型社区的建设 已 成主流 ，居民 对优质 物管 和便捷服务的需求很大 。 分子系统看 ，该小区智能化系统建设 投入中安防系统 （ 包括 闭路电视监控系统 、楼宇对讲系统和家庭安防报警系统 ） 占比最大 ，超过 70%。 表 5、 无锡 达安上品花园 基本信息 项目 基本信息 小区名称 达安上品花园 均价价格 13000 元 /平 米 所在版块 无锡 -新吴区 小区地址 无锡市新吴区金城东路 （ 金城东路 与 新友 路交汇处 ） 物业类型 普通住宅 ，住宅底商 建 筑 年代 2019 年 绿化率 45% 容积率 1.6 开发商 无锡常 嘉 房地产开发 有限公司 物业公司 上海明华 物业管理有限公司 物业费 住宅 前三年 1.85 元 /平米 /月 ，三年后 2.16 元 /平 米 /月 ，商铺 3 元 /平米 /月 栋数 78 栋 总户数 1234 户 小区特色 小区周边生 活设施完善 ，商场、医院、银行一应俱全，且处于交通枢纽位置，交通十分便利 ；小区配备幼儿园且周边 有中小学 。 数 据 来 源： 贝壳 网 ， 兴 业 证券经济 与 金融研究院整理 表 6、 无锡达安上品花园 安防 系统 智能化建设投入占比高 子 系 统 报价（元） 占比 备注（主要设备 品牌） 单位 面 积价格 （ 元 /平米 ） 一、住宅智能化系统 周界防越报警系统 57847 1.99% 博世报警主机，ALEPH 红外探测器 0.21 闭路电视监控系统 803709 27.66% 威可赛丽产品 2.98 楼宇对讲及住户报警系统 1341807 46.17% 松佳彩色可视及报警系统 4.97 家庭安防报警系统 电子巡更系统 6008 0.21% 北京蓝卡 0.02 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 7 - 行业深度 研究报 告 建筑设备监控系统 228529 7.86% 上海 GREAT 0.85 一卡 通系 统（停车管理） 243262 8.37% 上海 博 润 0.90 背景音乐及公共广播系统 33452 1.15% 上海 BGM 0.12 LED 的电子公告系统 30416 1.05% 上海幸钶 0.11 弱电机房系统 108602 3.74% 0.40 家庭信息配线箱系统 0 0.00% 该系统改由总包方施工，已扣除 室外（小区内）布线布管 52389 1.80% 管线价格包干 0.19 住宅部分合计 2906021 100.00% 10.76 二、 “上品花园 “幼儿园智能化系统 周界 报警 系统 32191 20.92% 博世报 警主机， ALEPH 红外 探测器 闭路电视监控系统 111311 72.32% 威可赛丽产品 防盗报警系统 8018 5.21% 博世报警主机 ,枫叶探头 电子巡更系统 2393 1.55% 北京蓝卡 幼儿园部分合计 153913 100.00% 备注 ： 本表仅显示 该小区一期智能化建设费用 ； 单位面积价格根据报价 /建筑面积 计算 数据来源： 元博 网 ， 兴业证券经济与金融研究院整理 2. 智慧物管技术正处于由探索期向成长期的拐点阶段 智能化技术进入拐点，设备成本步入下降 通道。 通常认为，一个新兴技术的 发展与应用需要经历探 索阶 段、加 速发展 阶段、 成 熟阶段和衰退阶段 四个阶段 。 就智慧化物业管理涉及的几项关键技术 而言（人脸识别技术、 智能监控、物联网、大数据等）， 目前 我国 正处于核心 技术的 爆 发时期， 各项技术 快速发展并逐渐趋于成熟 。 在此阶段， 随着这些技术在物业管理行业不断普及并 日趋标准化，应用技术的设备成本趋于下 降 ，智能 化技术 应用展现出高性价比的特点。 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 8 - 行业深度 研究报 告 图 1、 当前 智能化技术正处于拐点 ， 性价比高 数据来源 ： 物业 管理 协会， 兴业证券经济与金融研究院整 理 智能物管 技术成本节约 空间可观，未 来仍有较大潜力。 1） 人脸 识别技术 领域 ： 以应用于智能安防领域 的 人脸识别技术 为例， 人脸识别技术自上世纪 90 年代开始起步，在 2014 年引入专业 化市场， 2015 年起 人脸 识别技术 进入了高 速发展阶段， 人脸识别 公开 专利数量激 增， 2015-2019 年 人脸识别技术的 年 复合增长率为 39%。从技术完善程度上看 ， 人脸识别错误率已经从 1993 年的 79%降至 目前的 小于 0.2%， 技术已经相对完善 ， 表 明人脸识别技术 正 进入成熟期 。人脸识别技术的快速发展降低了技术的应用成本，如人脸识别技术两年前市场价在 10 万元左右，而现在 大概 1-2 万元即可获得 ，成本回收时间变短，约两年左右 即可 回收成本 。 图 2、 我 国 人脸识 别技 术 逐渐进入成熟期 ，技术相对完善 数据来源 ： 前瞻研 究院 ，兴 业证 券经济与金融研究 院整 理 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 9 - 行业深度 研究报 告 2）楼宇对讲领域 ： 在可视化对讲领域 ， 数字 楼宇 对讲 与 人脸识别、语音识别、指纹识别等人工智能技术 及互联网技术相结合， 促进社区安防 向 数字化、网络化、智能化方向 发展 。近年来 ， 许多小区 都安装了可视对讲系统 ， 助力智能物管发展 。而 从价格 角度考虑 ， 根据 专门从事 楼宇对讲产品生产的 厦门狄耐克智能科技股份有限公司 的招股 说明书 ， 我们发现近年来 ， 高科技 含量 数字 楼宇对讲的 产品 销量不断 上升 ，但其销售单 价逐 渐降 低 ，从 2017 年的 555.5 元 /套 降至 2020 年一季度的 466.28 元 /套 ，下降了 16%， 这 表明 楼宇对讲 产品已经 相对 成熟 ， 当前 智能物管应用 使用智能产品 的性价比 提升 。 图 3、 楼宇对讲产品性价比提升 数据来源 ： 厦门狄耐克智能科技股份有限公司 ， 兴业证券经济与金融研究院整 理 3） 智能 监控领域 ： 同样的，视频监控领域 成本也有所下降 ， 根据 IHS Markit 数据 ， 自 2015 年以来，全球市场网络监控摄像头的平均价格下降了 22以上。 这些技术成本的降低将 进一步促进物业公司的 盈利水平和价值增长。 3. 智慧物 管技术 的投入由多方共同承担，物管公司运营效率持续提升 老 旧 小区智能化 改造 ，提升 物业服务 质量 。 当前的小区智能化建设 ， 一 方面 是新建智慧社区 ， 另一方面是 对 存量小区尤其是老旧小区进行 智能化改造 ，提升物业服务质量 。 老旧小区 普遍存 在 停车难 、人口 流动性大 、安全系数低 、绿化不合理等问题 ， 物 业 管理的匮乏严重影响用户的日常生活水平 。因而 ， 科技赋能 物管对老旧小区 的 智能化改造意义重大 ，如智能门禁系统的应用能够实现用户 “ 刷脸 ” 、手机 一键 开门 、远程电话开门 等 ； 智能监控 +人脸识别技术 可以 提升 居民安全 感 ；车辆停车系统 有助于解决乱停车的问题 等 ， 而 居民也普遍愿意 为 这些 便捷的智能化 物管 服务 买单 ， 科技 赋 能将 拓宽 老 旧 小区 物管费的提价空间 。 请务必阅 读正文之 后的信 息 披露 和重 要 声 明 - 10 - 行业深度 研究报 告 业委会、物管公司和政府部门共同承担智能化 建设 费用， 降低物 管公司成本。 在智能化项目建设资金投入 来源方面 ，如线 路、硬件设备的项 目投入可以动用维修资金 ，维修资金 由业委会、物业公司以及政 府部门共同承担 ，这 在 一定程度上降低了物管公司的成本 ；而 对于 后端的 数据平台或 者 不是业主刚需的系统项目，则需 要物管公司承担一定费用 。 以上海市陀区长寿路 街道音乐广场小区为 例， 2019年小区 706 户业主投票通过 了 小区智能化改造工程， 确定了由小区 业委会、物业 、智慧社区建设单位和长寿路街道等 四方共同出资 的方案， 共 动 用 了 106 万元左右的维修基金用于改善提升小区安全和环境品质。 4. 假设 在 管 面积 不变 ，智慧物管技术的落地可以节约人力成本约 20%-30%，帮助基础物管的毛利率提升约 10-20 个百分点 智慧 物管 技术 可以 较 大幅 的 减少保洁和 安保人员需求， 智 慧型社区每万户物管人员需求 减少 20%-30%。 根据 公布的 各个等级 住宅物业服务人员配置 参考 标准，可以估算 得 每万户 （ 假设 每户 100 平米） 一 /二 /三 /四级 标准下分别 需要物 管人员352/284/238/200 人 ，其中对保洁 和安保人员的 需求最高，占比 在 60%以上 。而当前的科技发展 使 物管行业降 低 人工成本成为可能 ，如应用人脸识别技术的智能门禁和智能安防 可以减少站岗门卫人数，省去人力巡逻环节 ；而扫地机器人、自动清扫机的应用则可以降低对保洁人员的需求，据媒体报道，一 台无人清扫机一日工作量相当于 5-6 名保洁员的工 作量 。 若 假设专业性较强的管理、绿化、维修人员 需求不变， 而 智能化 设备应用 可 减少 30%-50%的 安保和保洁人员 ， 则 在科技赋能后 每 万户 整体 人 员需求 减少 19-32%， 物管工作人员的 人均在管面积 将提升25%-50%左右 ， 将 极大降低物管公司的人工成本 ，提升管理效率 。