移动房产服务行业报告.pdf

12020/6/4TalkingData2020/4/7移动房产服务行业报告22020/6/4目录CONTENTS移动房产服务行业市场概况 - 030102 移动房产服务行业人群洞察 - 1403 移动房产服务行业发展趋势 - 6632020/6/41移动房产服务行业市场概况国民经济与消费趋势新房、二手房市场规模 &趋势 房产开发投资规模与趋势 房屋销售面积体量与趋势 房地产 +互联网发展历程 &商业模式 移动房产服务用户体量、覆盖率 &市场格局42020/6/4国内经济呈现新常态，居民消费成为拉动经济增长“三驾马车”中的主动力数据来源：国家统计局注：出口贡献，指货物和服务净出口对国内生产总值增长贡献率 (%)，出口拉动，指货物和服务净出口对国内生产总值增长拉动 (百分点 )；资本贡献，指资本形成总额对国内生产总值增长贡献率 (%)，资本拉动，指资本形成总额对国内生产总值增长拉动 (百分点 )；消费贡献，指最终消费支出对国内生产总值增长贡献率 (%)，消费拉动，指最终消费支出对国内生产总值增长拉动 (百分点 )。近些年来国内经济步入“新常态”发展阶段，经济增长从高速转向中高速，经济结构不断优化升级，市场运行总体稳中有进，消费、外贸、外资质量提高、规模扩大，其中，消费连续 6年成为经济增长第一拉动力，在消费升级、市场下沉等的促进下，消费对经济增长的基础性作用进一步巩固。0%2%4%6%8%10%12%14%16%01530456075901051202010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 国内生产总值（ GDP）与增速国内 GDP增速持续放缓，经济发展进入“新常态”国内生产总值 (万亿元 ) 同比增速(万亿元 )-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 国内“三驾马车”对 GDP增速的贡献与拉动消费是拉动国民经济增长第一动力出口贡献 资本贡献 消费贡献 出口拉动 资本拉动 消费拉动52020/6/4居住消费是拉动内需有力推手，房地产市场步入更加理性有序的发展轨道数据来源：国家统计局、贝壳研究院、公开资料整理注：吃，指食品烟酒消费；穿，指衣着消费；住，指居住消费；行，指交通通信消费；日用，指生活用品及服务消费；文教，指教育文化娱乐消费；医保，指医疗保健消费；其他，指其他用品及服务消费；恩格尔系数，指食品烟酒消费支出额占个人消费支出总额的比重。在国民经济整体获得较快增长背景下，国民的收入与消费水平随之进一步提高，按照恩格尔系数来看，国内人均食物支出占消费总支出的比重已经下降到了历史新低位，进入联合国粮农组织提出的“最富裕”（恩格尔系数低于 30%）的分界线，国民在人均居住消费的支出上呈现较快增长趋势。0%4%8%12%16%20%24%28%32%04,0008,00012,00016,00020,00024,00028,00032,0002013 2014 2015 2016 2017 2018 20192013-2019年 全国居民人均消费支出与构成国内恩格尔系数稳步下降，居住消费稳中有进吃 (%) 穿 (%) 住 (%) 行 (%) 日用 (%) 文教 (%) 医保 (%) 其他 (%)(元 )-40%-10%20%50%80%110%140%170%200%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002013 2014 2015 2016 2017 2018 20192013-2019年 国内住宅商品房和二手房市场规模与增速新房、二手房市场规模增速显现窄幅波动态势住宅商品房销售额 (亿元 ) 二手房交易规模 (亿元 )住宅商品房销售额增速 (%) 二手房交易规模增速 (%) 吃 (元 ) 其他 (元 ) 穿 (元 ) 住 (元 ) 行 (元 ) 日用 (元 ) 文教 (元 ) 医保 (元 )(亿元 )62020/6/4房地产开发投资增速逐渐放缓，开发商继续以住宅开发为主航道数据来源：国家统计局在人口结构进一步老龄化、城镇化趋势放缓、新增土地供应紧张等多种因素的影响下，国内房地产行业整体从增量向存量转型过渡，房地产市场开发投资节奏整体有所放缓，不过在消费者居住需求日益追求个性化和高品位的环境下，房产商对于居住领域的布局仍在持续。0%5%10%15%20%25%30%35%40%02468101214162010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 全国房地产开发投资额与增速全国房地产开发投资保持小幅增长态势房地产开发投资额 (万亿元 ) 同比增速(万亿元 )0%5%10%15%20%25%30%35%40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 全国住宅投资额占房地产开发投资额的比重与增速房地产开发商仍旧热衷住宅投资住宅投资额占房地产开发投资额的比重 住宅投资额同比增速72020/6/4房地产开发企业愈发谨慎前行，调整结构布局同时注重增强资金回笼能力数据来源：国家统计局在房住不炒、因城施策和稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制等的保障下，房地产市场总体保持平稳健康发展格局，房产商一方面放缓了购置土地的节奏，另一方面通过新盘回款、收并购等方式降低开发成本，以此推动企业营收规模的增长。-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%06,00012,00018,00024,00030,00036,00042,00048,0002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 全国房地产开发企业土地购置面积与增速房地产开发商谨慎拿地成为行业共识(万平方米 )-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000240,0002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 全国房地产开发企业新开工房屋面积与增速房企开始调整结构布局，注重以高周转、住宅为主新开工房屋面积 (万平方米 ) 住宅新开工房屋面积 (万平方米 )新开工房屋面积同比增速 住宅新开工房屋面积同比增速82020/6/4房地产行业处于调整转型期，开发商竞争焦点由增量市场转向存量市场数据来源：国家统计局、公开资料整理注：去化周期根据商品房待售面积和商品房现房销售面积计算，反应一段时期内商品房库存和成交的走势，具体公式为，去化周期（存销比） =年度商品房待售面积 /该年度各月商品房现房销售面积的平均值。在“棚改”和“老旧小区改造”决策部署接力、房产金融统筹调控的布局下，房地产市场由增量时代转向存量时代，商品房去化周期近两年呈现回升趋势，市场销售形势整体遇冷，房产商既要面对城市更新领域减弱新房消费的现实，又要面临资金链长期承压的风险。0510152025303540010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 全国商品房待售面积与去化周期房地产行业去库存压力增加，房企资金链承压商品房待售面积 (万平方米 ) 去化周期 (存销比 )(万平方米 )-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000240,0002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192010-2019年 全国商品房销售面积与增速房地产市场进入调整阶段，楼市下行趋势明显商品房销售面积 (万平方米 ) 商品房销售面积同比增速92020/6/4房地产行业持续深化营销和服务模式改革，以“互联网 +”推动创新发展数据来源：公开资料整理房地产行业不断顺应互联网发展潮流，在增强适应线上、线下场景的产品和服务能力同时，积极利用新兴技术、科技产品、商业模式等提升营销数字化和数据智能化，以“互联网 +”、移动互联网、 5G、物联网为契机，保持创新成果与房产行业各链条、各领域的深度融合，整体增强房产行业的创新力和生产力。房地产营销重心是线下渠道，主要依赖报纸杂志、户外广告、电视电台、扫街传单、售楼处等，几乎没有结合互联网。房产商不断增加线上营销投入，利用互联网媒体、社交网络、搜索引擎等资源，扩大品牌或楼盘声量，线上营销逐渐成为标配。智能移动终端、大数据、人工智能、 VR/AR等的兴起，赋予房地产行业以更加积极主动的态度深化移动互联网服务水平。传统线下地推阶段 传统互联网营销阶段 移动互联网服务阶段互联网平台开始增加房地产领域内容或服务，主要涉及营销、调研、评估等，房地产相关频道、论坛或者垂直网站陆续上线。移动互联网利用线上线下结合能力，将房地产的营销和服务推上了新台阶，促进了房产商和房产信息服务平台等的移动化。随着 5G、云计算等新基建的加速发展，房地产行业或将进入数字经济时代，房地产市场各细分产业链将在线上和线下深度融合。传统互联网介入阶段 移动互联网结合阶段 产业互联网融合阶段2000年以前2000-2005年2006-2010年 2016-2020年2011-2015年 2020年以后102020/6/4房地产行业进一步与互联网发展融合，“互联网 +房产”催生多种业态数据来源：公开资料整理互联网促进了房地产行业整个产业链的升级与改造，从开发、营销、售卖、家装、租赁等领域帮助相关企业打开思路、创新模式，既有降低传统业务运营成本的轻资产思路，也有聚合大量房产经纪专业力量的信息技术生态平台。随着时间的推进，围绕互联网 +房地产的生态将会更多涌现。当前主流“房地产 +互联网”商业模式安居客58同城 贝壳找房 链家 我爱我家 Q房网途家自如 Airbnb 土巴兔 蜗牛装修 齐家网基于科技和大数据能力，以及智能化产品，解决找房过程交互效率较低的问题，实现房产信息服务有效连接，并为用户提供多维度的决策支持代表平台： 58同城、安居客、贝壳找房服务模式 经纪模式共享模式 整合模式经过 B2C、 C2C或 B2B等机制，社会闲置房源被共享住宿平台盘活，在一系列的准入和运营标准等的规则下，房东和房客的供需关系实现自由匹配代表平台：自如、途家、 Airbnb借助房源信息数据库和经纪合作网络，聚合并赋能平台入驻商家，利用职业经纪人、线下门店为客户提供包括二手房、新房、租赁等居住服务代表平台：链家、我爱我家、 Q房网针对房产家装领域产业链条长、环节多、厂商分散、标准缺乏、信息不对称等痛点问题，利用集采销服务整合家装供应链，满足 B端和 C端诉求代表平台：土巴兔、蜗牛装修、齐家网