2020年上半年中国商铺租金指数研究报告.pdf

目录 前言 . 1 1、商铺租金指数编制说明 . 2 2、商铺租金指数运行分析 . 5 2.1 租金变动： 2020 年上半年，百街商铺平均租金环比下跌 2.41%，百 MALL 商铺平均租金环比下跌 1.09% . 5 2.2 租金涨跌幅较大的商业街： 八成以上商业街租金环比下跌，武汉光谷步行街 、深圳东门步行街等商业街跌幅较大 . 6 2.3 租金涨跌幅较大的商圈（购物中心）：八成以上商圈租金环比下跌，广州北京路 、广州市桥 等商圈跌幅较大 . 8 2.4 租金运行趋势研判：疫情冲击之下，实体商业租金短期面临下行压力 . 12 3、 重点城市 商铺租金指数分析 . 14 3.1 北京：社消零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营，多数 样本 商业街、商圈（购物中心）租金环比下跌 . 14 3.2 重庆： 消费市场受较大冲击，体验式业态受创，零售商业承压， 样本 商业街、商圈（购物中心）租金环比全部下跌 . 19 研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 陈文静 李雪娇 程威 方肖 马琛 冯孟乾 辛芸娜 周巍 魏云静 李璠璠 陈丽娜 杜咏咏 胡国华 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 蒋云峰 李建桥 牛晓娟 吴建钦 陈茜 李清兰 李秀英 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 姚一维 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 李宁 胡佳娜 梁波涛 石蕊 唐懿 唐爽 薛晴 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 张梦圆 方颃 刘莉芬 苏宇 1 2019 年，我国社会消费品零售总额达到 41.2 万亿元，同比增长 8.0%， 最终 消费 支出 对经济增长贡献率为 57.8%， 拉动 GDP 增长 3.5 个百分点 ， 连续六年保持经济增长第一拉动力 。 2020 年是国家 “十三五 ”规划的收官之年和 “全面小康 ”目标实现之年 ， 尽管突如其来的新冠肺炎疫情 对 宏观经济造成冲击 ， 但长期来看 ， 不断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。 商业地产作为 满足消费需求的实体场所 ， 承载着人民对美好生活的追求，也 在 消费者需求结构不断变化 过程中 ，迎接消费升级、运营升级的新挑战 。 2020 年初， 突如其来的新冠肺炎疫情蔓延中国，对 宏观经济造 成 明显 冲击，人民生产生活受限、消费活动 减少 ，商业地产市场也因此面临困境 。 但从 另一方面 来看 ， 受疫情影响，互联网时代的 消费习惯变革 持续加速， 促使传统商业企业拥抱大数据、人工智能等新科技，发展 线上与线下融合发展的 全渠道零售 模式 。 同时，人们对健康、医疗等消费需求与日俱增， 线上教育、线上医疗等业态加速发展 。此外，社区商业也迎来发展的新契机， 以连锁便利店、生鲜超市等为代表的社区 商业 以其贴近消费者、满足日常需求等优势，逆势而上快速发展。在此背景下， 商业街和购物中心 应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活商业活力 ， 实现 商业地产 的模式创新与稳步增值 。 随着疫情得到有效控制， 消费市场 不断复苏， 商业地产行业的新格局将逐渐形成 。 存量博弈、 同质化竞争 以及消费需求的变化 都 将加 大 商业地产经营的不确定性，也 对商业地产的运营创新提出了更高要求 。商业地产企业应 持续 改进 业务 模式 ， 以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态 。 在此背景下，中指 研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上， 开展 中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商 铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地 产市场与商业资源供需两端精准对接 、 高效匹配 ， 引领行业的稳健发展 。 前言 2 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 商铺租金指数是 中国房地产 指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租商铺在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租商铺样本项目租金报价均值表示，主要涵盖商业街租金1指数和商圈 （购物中心） 租金 2指数。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成中国百大商业街（百街）商铺租金指数；由 100 个典型购物中心 3商铺为样本标的，构成中国百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。商铺租金指数具有以下功能：（ 1）帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和最新发展动向；（ 2）为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据商铺的分类和特征，结合广大商业机构、房地产经纪公司、金融机构、商户及商业地产投资者对商铺租赁市场的关注程度，我们按照商铺的位置形式和开发形式进行商铺租金指数体系的构架，涵盖商业街租金指数和商圈 （购物中心） 租金指数。其中，商业街租金指数以商业街临街商铺作为指数编制的样本标的；商圈 （购物中心） 租金指数样本标的 为商圈中典型购物中心商铺。 1 商业街租金 ： 本报告指商业街临街商铺的平均租金 ， 简称 “商业街租金 ”。 2 商圈 （ 购物中心 ） 租金 ： 本报告指商圈中典型购物中心 首层 商 铺的平均租金 ， 简称 “商圈租金 ”。 3 典型购物中心：主要为大中型购物中心（大型购物中心：建筑面积 10 万 m2以上 ； 中型购物中心：建筑面积 5-10 万 m2），即选取的购物中心建筑面积至少在 5 万 m2以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。 商铺租金指数编制说明 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域规划政策，我们综合选定了商铺租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 3 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 数据 来源 商铺租金指数的样本数据主要通过 Fang、 3Fang 平台、 中指 研究院各城市直属机构人员实地调研、 商业 运营 管理机构 及 经纪公司等 中介机构多种渠道获取 。 指数模型 商铺样本选取 方法选择 为了能够更加准确地反映商铺租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和中位数法来进行商铺租金指数的编制。其中，加权平均法以当期在租商铺建筑面积为权重。 商业街选取： 通过对各城市中央商业街、区域商业街和特色商业街三种类型商业街道的梳理，结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地商业市场容量，最终在15 个城市共选取了 100 条商业运营成熟、商铺样本丰富的主要商业街作为商业街租金指数编制的商业街样本。 对选定的商业街进行商铺样本选取： 首先确定商业街抽样总数量；然后，分别确定各位置段及各面积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最终参与商业街租金指数计算的固定样本。 商圈购物中心租金指数样本选取 商圈选取： 通过对各城市核心商圈、次核心商圈和潜力商圈的梳理，统计各商圈所含购物中心数量和体量（建筑面积），结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了购物中心数量较多，体量较大的重点商圈作为商圈（购物中心）租金指数编制的商圈样本。 购物中心选取： 根据确定的各商圈（购物中心）总数量，按 30%的比例选取该商圈建筑面积较大、运营成熟的典型购物中心作为商圈购物中心租金指数编制的购物中心样本。 购物中心商铺样本选取： 首先确定购物中心抽样总数量，然后分别确定各位置段及各面积段商铺抽样 数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最终参与商圈（购物中心）租金指数编制计算的固定样本。 商业街租金指数样本选取 4 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 指数发布 中国房地产 指数系统 每半年度定期对外发布重点城市主要商业街租金指数和商圈 （购物中心） 租金指数及其分析报告。 计算公式 【加权平均法】 单个商业街商铺样本平均租金计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本平均租金计算公式与此相同）： = 其中， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的日租金， 为第 i 条商业街的第 j 个商铺的建筑面积。 百街商铺样本平均租金计算公式如下（百 MALL 商铺样本平均租金计算公式与此相同）： 百街 = 其中， 百街 代表百街所有样本商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均日租金， 为第 i 条商业街所拥有商铺总建筑面积（当计算百 MALL 商铺样本平均租金时， 为第 i 个购物中心总建筑面积）。 【中位数法】 单个商业街商铺样本租金中位数计算公式如下（ 单个商圈购物中心商铺样本租金中位数计算公式与此相同）： = (1 ,2 ) 其中， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均租金中位数， Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的日租金。 5 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 根据 中国房地产指数 系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据， 2020 年 上 半年，中国主要商业街商铺和重点商圈 （ 购物中心 ） 商铺租金 水平 整体 下跌 。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 25.1 元 /平 方米 天，环比 下跌 2.41%；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 26.8 元 /平 方 米 天，环比 下跌 1.09%。 疫情期间，部分业主 /运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数据 显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期。 从涨跌个数 来看 从市场表现来看 在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占 12.1%，租金环比下跌的商业街占 83.3%， 4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈 （购物 中心 ） 中，租金环比上涨的商圈占 14.7%，租金环比下跌的商圈占 84.2%， 1.1%的商圈 （ 购物中心 ） 租金与上期持平。 2020 年 1-5 月，我国社会消费品零售总额实现 13.9 万亿元，同比下降 13.5%，降幅较 1-4 月 收窄 2.7 个 百分点 ； 其中实物商品网上 零售额同比增长 11.5%， 增幅 较 1-4 月扩大 2.9 个 百分点 ； 实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为 24.3%， 较 去年同期 扩大 5.4 个 百分点 。 在 新冠肺炎 疫情影响下， 网络购物成为居民消费的重要方式 ， 实物商品网上零售额 占比持续提升， 线上消费 对实体经营仍产生挤压效应 。整体来看， 受疫情影响，我国 经济 和消费受到较大冲击 ， 商业 租赁需求 恢复仍需 时间 。 商铺租金指数运行分析 6 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。 2020 年 上 半年，百街商铺平均租金为 25.1 元 /平 方 米 天，环比下跌 2.41%。 2020 年上半年 ，一线城市中租金环比上涨的商业街占 11.5%， 租金 环比下跌的商业街占 80.8%， 7.7%的商业街租金与上期持平。 一线城市中， 北京 9 条商业街租金环比 两涨五跌两平 ， 其中 南锣鼓巷跌 幅最 大 ， 为 3.37%； 上海 11 条商业街 租金环比 均下 跌 ， 其中 田子坊跌幅最大，为 5.26%； 广州 3 条 商业街租金环比一涨两跌，其中北京路步行街跌幅较大，为 3.67%； 深圳 3 条商业街租金环比 全部 下跌 ， 其中东门 步行街 跌幅 最 大 ，达 5.59%。 2020 年上半年 ，二线城市中租金环比上涨的商业街占 12.5%， 租金 环比下跌的商业街占 85.0%， 2.5%的 商业街租金与上期持平 。二线城市中 ， 南京 主要 商业街租金 环比上涨；杭州、 长沙、 海口 主要 商业街租金 环比 涨跌互现；其余 7 个 城市 主要 商业街租金环比均下跌或持平， 其中 武汉光谷步行街 租金环比 跌幅最大， 为 6.64%。 分城市等级来看 百街 商铺租金指数 变化 百街商铺租金变动情况 7 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 图： 2020 年 上 半年 租金 环比 涨跌幅较大的商业街 数据来源： CREIS 中指数据、 Fang、 3Fang - 1 0 %- 5 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %- 6 0- 3 003060901 2 0南京老门东海口中山路海口解放西路北京簋街杭州武林路北京西单商业街长沙坡子街广州天河又一城广州北京路步行街武汉汉正街重庆南坪商业街上海上海老街天津滨江道商业街苏州石路步行街重庆三峡广场商业街上海田子坊深圳东门步行街武汉光谷步行街元 /平方米 天平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右）百街 商铺租金指数 变化 租金涨跌幅较大的商业街 2020 年上半年 ， 样本商业街 中， 南京老门东、海口中山路 等 8 条商业街租金环比上涨，但涨幅有限，其中 南京老门东 环比 涨幅 最大，为 0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在 0.5%（含）-0.7%（ 含 ） 之间 ；北京 簋街、 杭州武林路等 5 条 商业街租金环比涨幅均在 0.5%以内 。 在租金环比下跌的商业街中， 武汉光谷步行街、深圳东门步行街等 10 条 商业街租金环比跌幅相对较大， 其中 武汉光谷步行街租金环比 跌幅最大，为 6.64%； 深圳东门步行街、 上海田子坊商业街 租金 环比 跌幅均在 5.0%-6.0%之间 ；重庆 三峡广场 、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等 7 条 商 业街租金环比跌幅均在 3.0%-5.0%之间 。 8 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。 2020 年上半年，百 MALL 商铺平均租金为 26.8元 /平方米天，环比下跌 1.09%。 2020 年上半年 ，一线城市中 13.6%的商圈 （购物中心） 租金环比上涨， 84.1%的商圈（购物中心） 租金环比下跌 ， 2.3%的 商圈 （购物中心） 租金 与上期持平 。 一线城市中， 北京 12 个商圈租金环比 一 涨 十 跌一平，其中崇文门商圈 租金 跌幅最大，为 2.58%；上海 22个商圈 租金环比 三 涨 十九 跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为 2.82%；广州 6 个商圈 租金环比 两涨四跌 ，其中北京路商圈跌幅最大，为 3.99%；深圳 4 个商圈 租金环比全线下跌，其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为 2.29%。 2020 年上半年 ，二线城市中 15.7%的商圈 （购物中心） 租金环比上涨， 84.3%的商圈（购物中心） 租金环比下跌。 长沙 、 南京、苏州、 重庆、 南昌 等 7 个城市 重点商圈租金环比 全部 下跌 ； 成都、 杭州 等 4 个 城市 重点商圈租金 环比均 涨跌互现 。二线城市中， 杭州申花 商圈 租金环比 跌幅最大 ，为 3.70%。 分城市等级来看 百 MALL 商铺租金指数变化 百 MALL 商铺租金变动情况 9 2020 年 上半年 中国 商铺 租金指数研究报告 图： 2020 年上半年 租金 环比 涨跌幅较大的商圈 数据来源： CREIS 中指数据、 Fang、 3Fang - 9 %- 3 %3%9%1 5 %2 1 %2 7 %- 4 0- 2 0020406080广州天河路商圈广州西关商圈上海川沙商圈上海七宝商圈青岛浮山后商圈海口滨海国贸商圈上海中山公园商圈杭州钱江新城商圈北京三里屯商圈海口西海岸商圈上海长寿路商圈天津劝业场商圈重庆三峡广场商圈上海人民广场商圈青岛李村商圈天津鼓楼街商圈南昌八一商圈杭州申花商圈广州市桥商圈广州北京路商圈元 /平方米 天平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右）百 MALL 商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商圈情况 从商圈层面看， 2020 年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路 、广州西关 等 10 个商圈租金环比涨幅较大，其中 广州天河路 商圈租金环比涨幅最大，为 0.61%；广州西关商圈租金环比涨 幅亦 达到0.60%；上海川沙、上海七宝 2 个商圈租金环比涨 幅均在 0.5%-0.6%之间； 青岛 浮山后、 海口滨海国贸、上海中山公园等 6 个商圈租金环比 涨 幅均在 0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市桥 2 个商圈租金环比跌幅 近 4.0%；杭州申花 、 南昌八一 等 3 个商圈租金环比跌幅均在 3.0%-4.0%之间；青岛李村、上海人民广场、 重庆三峡广场 等 5 个商圈租金环比跌幅均在 2.0%-3.0%之间。